Заглавная

Кадастровый учет помещений в здании: правила и особенности 2020 года

Кадастровый учет помещений в здании – это процедура внесения в ЕГРН сведений об объекте через Росреестр. Помещение можно поставить на кадастровый учет, если оно обособленно и изолировано от остального объема строения. Такие требования указаны в Законе № 218-ФЗ, а исключение сделано только для временных частей зданий и помещений. Чтобы пройти учет, нужно выделить помещение в здании, оформить на него техплан.

Читайте в статье, что является целью учета в кадастре для помещений, как пройти эту процедуру, с какими документами нужно обращаться в Росреестр.

Зачем нужна постановка на кадастровый учет помещения в здании

Суть учета в кадастре заключается в получении, обобщении и систематизации данных о недвижимости. Простыми словами, в ходе этой процедуры формируются сведения ЕГРН, а государство получает точную и достоверную информацию обо всех объектах. Учет может осуществляться в отношении любых объектов недвижимого имущества, от участков и гаражей до помещений и машино-мест.

Постановка на учет помещений в нежилом здании или в МКД может быть связана со следующими обстоятельствами:

  • создание нового объекта недвижимости при строительстве, либо в ходе эксплуатации строения;
  • образование объекта при разделе, выделе или объединении помещений;
  • внесение в ЕГРН сведений о существующем помещении, которое ранее не ставилось на учет.

Учет может проводиться для существующего объекта, чьи сведения уже указаны в ЕГРН. Это требуется после изменения планировки, проведения реконструкции. Во всех перечисленных случаях необходимо определить точные характеристики помещения, подтвердить, что оно обособлено и изолированно. Для этого заключается договор с кадастровым инженером, изготавливается техплан.

Комментарий эксперта. По итогам учета Росреестр присваивает кадастровый номер на нежилое помещение. Указанный номер останется неизменным на весь период, пока помещение существует как объект недвижимости. Снятие с учета и аннулирование номера происходит при разрушении или сносе строения, при разделе или объединении исходного помещения.

Алгоритм взаимодействия государственных органов при постановке помещений и зданий на кадастровый учет.

Алгоритм взаимодействия государственных органов при постановке помещений и зданий на кадастровый учет.

Законодательство

Базовым руководящим документом для учета недвижимости является Закон № 218-ФЗ (скачать). Именно в нем указано правило, что помещение должно быть изолированным и обособленным. Также в законе есть предписания о порядке обращения в Росреестре, требования к техническому плану. Отдельная норма закона посвящена кадастровому учету части здания или помещения, если они временно выделяются под аренду.

Без технического плана постановка на кадастровый учет нежилого помещения невозможна. Правила оформления этого документа регламентированы Приказом Минэкономразвития № 953 (скачать). Самостоятельно оформить техплан нельзя. Документ можно получить только у кадастрового инженера после координирования, замеров и обследований объекта.

№ п/п Основные понятия, которые нужно знать для постановки недвижимости на кадастровый учет Описание
1 Ввод здания в эксплуатацию Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для МКД и нежилых зданий при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. Для частных домовладений оформляется уведомление через местную администрацию. При кадастровом учете здания можно сразу пройти такую процедуру и для изолированных, обособленных помещений.
2 Технический план на помещение или здание Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания, помещений.
3 Кадастровый инженер Профессиональный специалист, который имеет право оформить технический план на помещения или здание. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4 Регистрация прав Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.
5 Кадастровый учет при изменениях объекта. Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр.

Варианты кадастрового учета для помещений

Есть несколько вариантов постановки недвижимости на учет. Учитывая особенности помещений, это может быть:

  • первичный учет после возведения здания, когда сразу выделяются отдельные помещения;
  • образование помещения из объема существующего строения;
  • образование помещения в результате раздела, выдела, объединения (по результатам этих работ исходный объект может утратить существование или сохраниться в измененном виде);
  • учет для внесения изменений о новых характеристиках после перепланировки, реконструкции.

Изолированность и обособленность будет проверяться в каждом из перечисленных случаев. Пройти учет может собственник, либо его представитель по доверенности. Если на помещение оформлены доли нескольких лиц, они всех подают единое заявление, либо выдают доверенности на представителей. С согласия собственника учет может пройти арендатор помещения (обычно это происходит при перепланировке под цели арендатора).

Есть три основных варианта прохождения кадастрового учета на недвижимость.

Есть три основных варианта прохождения кадастрового учета на недвижимость.

При каких условиях допускается постановка части здания на кадастровый учет

Учет части здания или помещения допускается без подтверждения обособленности и изолированности. Это значит, что выделить часть объекта можно путем описания в договоре, отражения его местоположения и границ на схеме. Устанавливать стены, перегородки или другие ограждающие конструкции не обязательно. Описание части будет сделано инженером при изготовлении техплана.

Важно, что кадастровый номер на часть присваивается только временно, т.е. на период действия аренды. Когда договор закончится или будет расторгнут, номер будет аннулирован автоматически или по заявлению собственника. Пока часть объекта стоит на учете, повторно сдать ее в аренду нельзя.

Комментарий специалиста. Двойной кадастровый учет недвижимости возможен только при технической ошибке. На практике, это происходит крайне редко, поскольку алгоритмы ведения ЕГРН и систематизации сведений о недвижимости уже давно отработаны. Могут возникать реестровые ошибки, но они не связаны с двойным учетом одного и того же объекта.

Как поставить нежилое помещение на кадастровый учет

Чтобы узнать, как получить кадастровый номер на нежилое помещение и поставить его на учет, нужно обратиться к Закону № 218-ФЗ. Процедура проводится сотрудниками Росреестра, но сдать заявление и документы можно и через МФЦ. Заявителем может быть руководитель организации. гражданин, представитель по нотариальной доверенности. Подробнее об алгоритме действий читайте ниже.

Изолированность и обособленность

Если помещение обособлено и изолированно, оно должно быть отгорожено от остального объема здания, иметь отдельный выход на улицу, либо к местам общего пользования. Чтобы обеспечить соответствие этим признакам, могут проводиться следующие работы:

  • возведение или перенос ограждающих стен, перегородок;
  • обустройство отдельного выхода на участок перед зданием, либо к местам общего пользования (например, в коридор этажа, на лестничную клетку подъезда).

Если помещение было выделено сразу при строительстве здания, дополнительные строительные работы не требуется. Иначе обстоит дело, если в существующем строении происходит выделение площадей под новое помещение, осуществляется раздел, объединение или выдел. В этих случаях оформляется проектная документация, проводятся согласования реконструкции или перепланировки. Об особенностях согласований и разрешений таких работ расскажут наши специалисты.

Технический план

Чтобы поставить на кадастровый учет помещение в здании, на него нужно заказать техплан. Для получения документа необходимо:

  • заключить договор с инженером, оплатить работу;
  • передать документацию на объект (например, разрешение на ввод в эксплуатацию здания, приемочный акт после перепланировки);
  • обеспечить инженеру доступ для обследования и обмеров.

Инженер должен определить точные характеристики нового помещения, описать их в текстовой части техплана, указать местоположение на схеме поэтажного плана. Готовый документ выдается в цифровом формате (на диске), либо направляется в Росреестр по каналам электронного взаимодействия.

В графической части технического плана на помещение фиксируется его конфигурация, основные характеристики.

В графической части технического плана на помещение фиксируется его конфигурация, основные характеристики.

Кадастровый учет нежилого помещения в Росреестре

Постановка на учет нежилого здания и его отдельных помещений осуществляется по заявлению собственника. На момент подачи заявления должен быть готов технический план. Документы передаются через МФЦ или сразу в Росреестр (это повлияет на сроки процедуры). Факт приема документов подтверждается распиской, где будет указана дата выдачи выписки ЕГРН.

Выписка ЕГРН

Когда кадастровый учет нежилого здания или помещения будет завершен, заявитель получит выписку ЕГРН. В ней будет указана следующая информация:

  • дата и основание постановки на учет;
  • кадастровый номер;
  • основные параметры объекта, перенесенные их техплана;
  • графическая схема с местоположением здания на участке, либо поэтажные планы для помещений.

С 2018 года в Росреестре не выдаются кадастровые паспорта. Сведения, которые ранее указывались в этом документе, теперь включены в выписку ЕГРН.

Мнение эксперта. До 2018 года была возможность пройти кадастровый учет строений на земельном участке без оформления техплана. Для этого собственник сам заполнял декларацию, указывал в ней характеристики и местоположение строение. Сейчас такое правило отменено, так как при декларировании допускалось множество ошибок. Чтобы быстро пройти учет и избежать отказов Росреестра, закажите техплан в компании Смарт Вэй.

Выписка ЕГРН является официальным документом, подтверждающим кадастровый учет и регистрацию прав.

Выписка ЕГРН является официальным документом, подтверждающим кадастровый учет и регистрацию прав.

Постановка на кадастровый учет части здания

Возможность ставить на учет части объектов узаконена с 2017 года. До этого применялась противоречивая практика по письмам и разъяснениям Росреестра. Часть объекта ставят на учет следующим образом:

  • нужно составить договор аренды, описать в нем границы и местоположение части (обычно для этого делаются приложения в виде графической схемы);
  • заказывается техплан, в котором будут точно описаны границы, площади и местоположение части;
  • подается заявление в Росреестр для учета части и регистрации договора аренды;
  • оформляется выписка ЕГРН с временным кадастровым номером.

Кадастровый паспорт части помещения также не оформляется. В выданной выписке будет указан не только временный номер в кадастре, но и возникшее ограничение на объект. Это нужно, чтобы собственник не мог сдать ту же часть другому арендатору.

Комментарий эксперта. Не проводится регистрация аренды, если срок договор не превышает одного года. Формально, в этом случае стороны могут не ставить часть объекта на учет. Однако это повлечет дополнительные риски для арендатора. Подробнее об особенностях заключения договоров и их регистрации в Росреестре вы можете узнать у консультантов Смарт Вэй.

На поэтажном плане здания указываются все помещения, в том числе прошедшие самостоятельный кадастровый учет.

На поэтажном плане здания указываются все помещения, в том числе прошедшие самостоятельный кадастровый учет.

Сроки и стоимость

Учет недвижимости является бесплатной государственной услугой. Так как обычно объекты ставят на учет одновременно с регистрацией прав, за объединенную процедуру нужно платить пошлину. Ее размер составляет 22 тыс. руб. (для предприятий) и 2 тыс. руб. (для физ. лиц). Размер пошлины не зависит от того, как подаются документы.

Продолжительность процедур, напротив, зависит от способа подачи заявления:

  • если заявителю нужен только учет помещения, выписка ЕГРН выдается через 7 дней (Росреестр) или 9 дней (МФЦ);
  • при одновременной регистрации и учете процедуры займут 10 дней (Росреестр) или 12 дней (МФЦ).

Ускорить проведение процедур нельзя, так как все сроки указаны в законе. Но можно избежать приостановок со стороны Росреестра, которые могут составлять до 3 месяцев. Для этого внимательно отнеситесь к выбору кадастрового инженера, чтобы получить техплан без ошибок.

Сроки изготовления техпланов зависят от размера, площади и типа помещений. Компания Смарт Вэй предлагает оформление документа всего за 1-3 дня. Мы гарантирует, что техплан будет полностью соответствовать Приказу № 953.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического задания на строительство, реконструкцию
2 Скачать Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3 Скачать Образец технического плана для постановки здания на учет
4 Скачать Образец заявления о кадастровом учете
5 Скачать Образец выписки ЕГРН
6 Скачать Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7 Скачать Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8 Скачать Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

Наши услуги и цены

Нужно быстро пройти учет нежилого помещения в Росреестре? Тогда вам помогут в компании Смарт Вэй. Мы оказываем услуги юр. лицам и гражданам:

  • проектирование, разработка любых видов документации на недвижимость;
  • подготовка техпланов в максимально сжатые сроки;
  • сопровождение всех процедур в Росреестре и МФЦ с получением готовых документов;
  • помощь в оформлении документов на сделки с недвижимым имуществом.

Все работы выполняют только опытные и квалифицированные специалисты. Это гарантирует, что у вас не возникнет проблем при обращении в государственные органы. Предварительную стоимость работ, услуг и документов можно узнать из таблицы ниже.

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование строительства нового объекта от 30000 руб. (зависит от площади и особенностей здания)
2 Сопровождение процедур согласования от 25000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Представительство в суде для получения решения и постановки на кадастровый учет от 30000 руб.

Выводы

  • Кадастровый учет осуществляется для обособленных и изолированных помещений.
  • По итогам учета информация о помещении будут внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера.
  • Часть объекта также можно ставить на учет, однако только на период аренды.

При поддержке специалистов Смарт Вэй у вас не возникнет проблем при прохождении учета и регистрации недвижимости. Подробнее об условиях работы с нами можно узнать на бесплатной консультации.

Часть помещения

Часть помещения и часть здания в 2020 году

Согласно нормам Федерального закона № 218-ФЗ, вступившего в силу с начала 2017 года, часть здания или помещения не рассматривается в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а представляет собой совокупность информации об определенных ограничениях единицы кадастрового учета. Необходимость в выделении части помещения или здания возникает в случаях, когда происходит временное ограничение прав собственника (например, в результате заключения арендного договора).

Что такое часть помещения и часть здания

Ключевыми признаками помещения или здания, как объектов недвижимости, является их изолированность и обособленность – наличие ограждающих строительных конструкций, самостоятельного выхода и т.д. Отдельные части указанных объектов могут не обладать такими признаками, однако в ряде случаев также подлежат учету в кадастровых органах Росреестра.

Выделим наиболее характерные нюансы постановки части помещения или здания на учет, исходя из правового анализа Федерального закона № 218-ФЗ:

  • если из состава единого здания или помещения выделяется отдельная часть, имеющая признаки изолированности и обособленности, она может быть зарегистрирована на постоянной основе в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта недвижимости (в этом случае дальнейшее распоряжение указанным объектом будет осуществляться на общих основаниях);
  • если выделяемая часть помещения иди здания не отвечает признакам объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета на период возникшего ограничения прав (например, на срок действия арендного соглашения);
  • регистрация договора аренды, заключенного на срок более одного года, допускается как в отношении постоянно зарегистрированного объекта, так и временно учтенной части помещения или здания.

Ключевое значение для учетных и регистрационных действий в отношении части объекта недвижимости будут иметь два документа – арендный договор и технический план. В договоре фиксируются базовые правила определения арендуемой части помещения, а в техническом плане регламентируются его основные технические характеристики и параметры (границы и местоположение по отношению к базовому объекту недвижимости; площадь и т.д.).

При учетных мероприятиях постоянного или временного характера должностные лица службы Росреестра получат все необходимые сведения из содержания технического плана на часть объекта недвижимости. Чтобы получить в кратчайшие сроки указанный документ, рекомендуем воспользоваться услугами профессиональных специалистов компании Кадастровая Москва. Вне зависимости от сложности поставленной задачи, оформление технического плана займет считанные дни, а заказчику будет оказано полное сопровождение при обращении в службу Росреестра. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Новое в ФЗ 218. Регистрация, кадастр, документы

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно изменилась система кадастрового учета и регистрационных действий с недвижимостью. Еще с июля 2016 года в качестве правоустанавливающего документа на недвижимое имущество стала выдаваться выписка из госреестра, а с января 2017 года были введены не менее важные нововведения:

  • произошло объединение действий по учету и регистрации объектов недвижимости в единую процесс, что существенно упростило и ускорило процедуру оформления прав;
  • введение в действие реестра ЕГРН позволило обобщить в едином источнике всю информацию об объектах недвижимости, правах и обременениях на нее;
  • кадастровый паспорт, как самостоятельный документ, утратил свое существование, а его сведения были включены в состав выписки из реестра ЕГРН.

Статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентирован список документов, которые будут являться основанием для проведения учетных и регистрационных действий. Помимо договоров, которые подтверждают совершение различных гражданских сделок с недвижимостью, к таким документам отнесены межевой и кадастровый план. Изготовление этих бланков отнесено к компетенции кадастровых инженеров, входящих в состав СРО и имеющих допуск для проведения кадастровых работ.

Регистрационные действия проводятся в отношении арендных договоров только в случае, если срок их действия превышает один год. Кадастровый учет для арендуемых площадей понадобиться в случае, если предметом договора выступает ранее неучтенный или вновь построенный объект, либо при выделении части объекта для передачи арендатору.

Без оформления технического плана на любой объект недвижимости, а также на часть помещения или здания, проведение кадастрового учета или регистрационных действий невозможно. Специалисты компании Кадастровая Москва при изготовлении технических планов учитывают все нововведения Федерального закона № 218-ФЗ, что позволит избежать случаев отказа или приостановки регистрационных действий. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Образование временной или постоянной части в Росреестре в 2020 году

В случае выделения из состава помещения или здания постоянных или временных частей, соответствующие сведения должны быть учтены в реестре ЕГРН. Для этого в кадастровые органы Росреестра представляются документы, выступающие основанием для учета и регистрации:

  • заявление о проведении одновременной учетной и регистрационной процедуры;
  • правоустанавливающие документы на исходный объект недвижимости (здание или помещение);
  • арендный договор о передаче во временное возмездное пользование вновь образованной части объекта недвижимости;
  • технический план здания или помещения;
  • платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Представление указанных документов возможно путем личного обращения в службу Росреестра или через органы МФЦ (во втором случае продолжительность процедуры увеличиться на 2 рабочих дня).

Если выделенная часть помещения или здания отвечает признакам обособленности и изолированности, в ЕГРН будут внесены постоянные сведения о вновь образованном объекте недвижимости с присвоением постоянного кадастрового номера. Если часть здания или помещения выделена на временной основе, будет проведена процедура временного кадастрового учета, а временный кадастровый номер будет действовать только на период арендных отношений (не более пяти лет).

В составе здания или помещения могут быть одновременно выделены несколько временных частей, для каждой из них потребуется оформить самостоятельный технический план и получить временный кадастровый номер. Специалисты компании Кадастровая Москва выполнят любой объем работы в кратчайшие сроки, что позволит заказчику реализовать намеченные цели. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Технический план на часть помещения и здания для регистрации договора аренды

Изготовление технических планов на постоянную или временную часть здания и помещения будет происходить по правилам, предусмотренным статьей 24 Федерального закона № 218-ФЗ и Приказа Минэкономразвития № 953. Для этого заказчик оформляет с кадастровым инженером договор подряда, где будут оговорены все условия проведения кадастровых работ.

Для получения техплана на отдельные части объекта недвижимости правообладатель должен представить следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, подтверждающие законность владения недвижимостью;
  • арендный договор, в котором зафиксированы условия предоставления части объекта недвижимости во временное пользование арендатору;
  • документы, подтверждающие полномочия заказчика работ (общегражданский паспорт физического лица, доверенности на представителя или учредительные документы юрлица).

По завершении кадастровых работ заказчик получит готовый техплан в электронной форме. Чтобы получить указанный документ в письменной форме, необходимо отдельно оговорить это условие в договоре подряда  с инженером.

Обратившись на консультацию к специалистам компании Кадастровая Москва, вы сможете получить разъяснение о порядке и условиях кадастрового учета и регистрации договора аренды на часть помещения или здания. Все необходимые работы по изготовлению техплана будут проведены в сроки, оговоренные в условиях договора. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Технический план здания – 770100010971045

 

 

Заглавная

Раздел зданий и помещений на помещения – пошаговая инструкция в Москве

Раздел недвижимости заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Строение разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения допускается делить на аналогичные объекты путем возведения перегородок и стен, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки, причем оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Читайте в статье, какие нормы и ограничения действуют при разделе, что нужно учесть при проектировании и согласовании, в какие органы и службы нужно подавать документы.

Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения

В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.

Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.

Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.

Нормативные акты

Базовые правила раздела недвижимости указаны в федеральном законодательстве. В зависимости от вида работ, будет применяться:

Согласование реконструкции или перепланировки проходит на местном уровне. Поэтому дополнительно будут применяться Постановления Правительства Москвы № 432-ПП, 508-ПП, 692-ПП. В этих руководящих документах есть не только регламент согласований, но и ряд запретов на работы (в основном они распространяются на помещения в МКД). Также для проектирования будут выбираться отдельные СП, СНиП и ГОСТ под разные типы строений.

Простым языком

Чтобы в результате раздела образовался новый объект недвижимости, он должен соответствовать признакам изолированности и обособленности. Такое правило указано в Законе № 218-ФЗ, будет проверяться при согласованиях, кадастровом учете и регистрации прав.  Изолированность заключается в ограждении площади объекта от остального объема здания (например, за счет существующих и вновь возведенных стен). Обособленность подтверждается, если у помещения есть отдельный выход на улицу, либо к местам общего пользования.

Раздел зданий и помещений может осуществляться со следующими целями:

  • для образования новых объектов с аналогичным целевым назначением (например, вместо одной большой квартиры можно сделать две маленькие);
  • для перераспределения больших площадей на несколько небольших помещений, сдачи их в аренду или использования под другие цели;
  • для разграничения прав между несколькими собственниками, если определения долей для этого недостаточно (например, если каждый из совладельцев хочет получить свою долю в натуре);
  • для одновременной смены целевого назначения и перепрофилирования строения (например, если провести перепланировку и сделать из больших производственных площадей апартаменты).

Если нужно просто временно выделить площади под разные коммерческие цели, можно сделать раздел на части вообще без строительных работ и дополнительных согласований. Например, “нарезать” большой торговый зал на множество маленьких торговых точек можно по договорам аренды и техплану. Такие части можно поставить на временный кадастровый учет на весь период аренды.

Комментарий эксперта. Сложнее всего делить жилые помещения. В такой ситуации нужно не только учесть строительные нормы безопасности, но и сделать отдельные выходы для каждой вновь образованной квартиры, соблюсти требования по минимальной жилплощади комнат, прорубить новые окна для естественной освещенности. В нежилых строениях и помещениях ограничений существенно меньше. Кроме того, для нежилых объектов решения принимают только сами правообладатели, а при работах в МКД требуется одобрение от общего собрания.

Одним из обязательных условий раздела является соблюдение признаков изолированности и обособленности, наличия отдельного входа в каждое помещение

Одним из обязательных условий раздела является соблюдение признаков изолированности и обособленности, наличия отдельного входа в каждое помещение

Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения

Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).

Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:

  • для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
  • нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
  • в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
  • раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.

В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.

Комментарий специалиста. При проектировании и работах нужно соблюдать общие строительные ограничения, указанные в федеральных и местных актах. Например, запрещено демонтировать или перекрывать вентиляционные каналы, инженерные сети общего пользования, системы аварийного оповещения и пути эвакуации. Все эти моменты учтут проектировщики компании Кадастровая Москва, если вы выберете нас для раздела.

Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений

Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:

  • возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
  • объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
  • прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
  • обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
  • перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
  • фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.

Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.

При реконструкции, напротив, могут меняться параметры здания и всех его помещений. Поэтому для раздела можно использовать те же виды работ, что и при перепланировках, а также:

  • надстройка нового этажа, либо присоединение чердачного объема к вновь образуемым помещениям;
  • замена, восстановление и монтаж новых несущих конструкций (это особенно актуально для создания стен у вновь образованных помещений);
  • пристройка дополнительной части здания (в результате таких работ для каждого нового помещения можно нарезать дополнительную площадь);
  • иные виды работ в помещениях и строении.

Как и при перепланировке, раздел по реконструкции должен быть досконально описан в проекте. Для этого выбираются и описываются архитектурные, инженерные, планировочные и иные решения, делаются расчеты нагрузок и усилений, подбираются конструкции и материалы с надлежащими характеристиками.

Для раздела зданий и помещений всегда нужно разработать и согласовать проект

Для раздела зданий и помещений всегда нужно разработать и согласовать проект

Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения

Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:

  • заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
  • получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
  • разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
  • подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
  • обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
  • выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
  • обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.

Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.

При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:

  • разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
  • документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
  • в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
  • после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.

Комментарий эксперта. Недопустимо приступать к работам по разделу без оформления проекта и разрешительных документов. Это не только влечет угрозу безопасности здания, но и практически лишает возможности узаконить перепланировку и реконструкцию. Чтобы избежать любых сложностей, закажите услуги по проектированию и согласованиям в компании Кадастровая Москва.

На данном примере из одного нежилого помещения было образовано два новых объекта

На данном примере из одного нежилого помещения было образовано два новых объекта

Где нужно согласовать раздел зданий и помещений на новые помещения

Для согласования раздела зданий и помещений нужно обращаться в следующие службы:

  • МЖИ – для перепланировки;
  • МосКомАрхитектура – для перепланировки и реконструкции, если меняются фасады;
  • Госстройнадзор – если раздел проводится через реконструкцию;
  • БТИ – для внесения изменений в техпаспорт здания;
  • МЧС, СЭС (Роспотребнадзор) – эти ведомства проверяют проект на соответствие норм безопасности, участвуют в проверках вновь образованных помещений;
  • Росреестр – проводит кадастровый учет и перерегистрацию прав.

На экспертизу нужно обращаться только с проектом реконструкции. Дополнительные разрешения потребуются, если здание отнесено к объектам культурного наследия.

В данном случае при разделе помещения не была достигнута изолированность и обособленность. поэтому часть объекта можно сдать в аренду и поставить ее на временный кадастровый учет

В данном случае при разделе помещения не была достигнута изолированность и обособленность. поэтому часть объекта можно сдать в аренду и поставить ее на временный кадастровый учет

Какие документы нужны для согласования раздела

Чтобы успешно пройти процедуру раздела и добиться положительных согласований, потребуются:

  • правоустанавливающие документы на здание и (или) помещение;
  • соглашение между собственниками, либо письменное согласие от всех правообладателей объекта;
  • протокол собрания МКД с одобрением работ;
  • проект перепланировки или реконструкции, техзаключение (для МКД);
  • экспертное заключение;
  • заявление в МЖИ о согласовании;
  • разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
  • техпаспорт БТИ;
  • акт приемочной комиссии;
  • техплан кадастрового инженера.

Наши специалисты оформят все нужные бланки и формы по услуге “раздел зданий и помещений под ключ”. Обращайтесь, у нас самые выгодные условия!

Как правильно составить ТЗ на раздел зданий и помещений

Составление ТЗ – не менее важный этап, чем проектирование или строительные работы. Неточное или неправильное техзадание повлечет неоднократное переделывание проекта, указание неполного перечня работ, сложности при согласованиях. Специалисты компании Кадастровая Москва окажут услуги по заполнению ТЗ на любые варианты раздела. С примером технического задания можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Сложно оценить стоимость и сроки работ без изучения исходных документов на объект, оценки содержания ТЗ, предварительного обследования здания и помещений. В компании Кадастровая Москва вы всегда получите доступные тарифы, сжатые сроки подготовки и согласования документации. Подробности можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Какие сложности могут возникать при разделе зданий и помещений

При разделах зданий и помещений можно столкнуться со следующими сложностями:

  • невозможностью добиться обособленности и изолированности новых объектов;
  • недостаток площади исходного помещения, чтобы соблюсти строительные нормативы;
  • необходимость проведения дополнительных работ для усиления или восстановления несущей способности конструкций;
  • необходимость проведения изысканий на участке для реконструкции, особенно если предстоит пристройка или надстройка с разделом;
  • высокий износ конструкций и инженерных сетей, что потребует дополнительных ремонтов и расходования средств;
  • необходимость обеспечить отдельные выходы из каждого нового помещения.

Не все проблемы и сложности при разделах можно обойти, так как некоторые запреты и ограничения напрямую связаны с безопасностью здания. Однако даже в самой сложной ситуации вы можете рассчитывать на помощь профессионалом компании Кадастровая Москва.

В проект перепланировки или реконструкции входят чертежи и схемы раздела

В проект перепланировки или реконструкции входят чертежи и схемы раздела

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Компания Кадастровая Москва – это всегда надежно, быстро, доступно и профессионально! Мы работаем напрямую и без посредников, привлекаем к работе только собственных специалистов или экспертов с проверенной квалификацией. При заключении договора вы можете ознакомиться с примерами выполненных работ, чтобы сделать правильный и объективный выбор. Обращайтесь, мы предложим вам индивидуальные условия сотрудничества!

Выводы

Раздел зданий и помещений заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Здание разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения можно делить на аналогичные объекты путем возведения стен и перегородок, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки. Оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Компания Кадастровая Москва предлагает свои услуги по проектированию, сопровождению согласований для раздела зданий и помещений. Подробную информацию можно получить по телефонам, указанным на сайте.

При подготовке статьи использованы следующие материалы: