Инструкция по получению разрешения на дополнительный вход в многоквартирном доме в Москве

Дополнительный (отдельный) вход в помещения МКД можно обустроить при перепланировке или реконструкции. Оба вида строительных работ требуют согласования в муниципальных ведомствах. В большинстве случаев,  сделать вход, возвести крыльцо и иные архитектурные формы на фасаде можно на основании проекта перепланировки.

Особенности устройства дополнительного входа

Исходный проект многоквартирного дома предусматривает выходы из каждого обособленного жилого помещения к местам общего пользования (на лестничные клетки). Из нежилых помещений выход на улицу может предусматриваться тем же проектом, либо обустраиваться собственником после получения согласований. Вот что нужно учитывать при согласовании таких работ в МКД на территории столицы:

  • для перепланировки в МКД на территории Москвы применяются не только общие нормы ЖК РФ, но и множество региональных актов;
  • так как при обустройстве входа проводятся работы на фасаде здания, необходимо пройти их дополнительное согласование;
  • основанием для согласований будет решение собственников помещения, проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций МКД.

Так как обустройство входа связано с изменением общедомового имущества и придомовой территории, потребуется получить согласие собственников МКД. Для этого созывается и проводится общее собрание, а итоговое решение оформляется в виде протокола.

Помимо норм ЖК РФ, для согласования дополнительного входа в Москве будут применяться следующие акты:

  • Закон Москвы от 01.07.1996 № 22 «О поддержании в исправном состоянии и сохранении фасадов зданий и сооружений на территории Москвы»;
  • Постановление Правительства Москвы от 31.07.2007 года № 651-ПП «Содержание и ремонт фасадов зданий и сооружений»;
  • Постановления Правительства Москвы № 432-ПП и № 508-ПП, определяющие перечень допустимых работ по изменению фасадов;
  • Постановление Правительства Москвы № 106-ПП “О порядке технического учета в городе Москве”.

Естественно, при проектировании изменений фасадов и перепланировки будут учитываться нормы ГОСТ, СП, СНиП, иных стандартов и регламентов. Только в этом случае можно гарантировать безопасность и законность проводимых работ.

Комментарий специалиста. В компании “Кадастровая Москва” можно заказать любую документацию для возведения дополнительного входа в МКД, получить помощь при согласованиях. Опытный штат компании устранит любые проблемы при обращении в муниципальные ведомства, гарантирует законность перепланировки.

Дополнительный вход

Дополнительный вход

Что допускается для обустройства дополнительного входа

При определении перечня будущих работ нужно учитывать общие запреты и ограничения, предусмотренные для многоквартирных зданий. Если обратиться к Постановлению Правительства Москвы № 432, можно ознакомиться с перечнем работ, которые допускается проводить в многоквартирных домах. Например, при обустройстве дополнительного входа разрешено:

  • демонтаж, перенос и обустройство ненесущих стен, перегородок, если это не влечет увеличение допустимых нагрузок, не ухудшает прочность и устойчивость несущих конструкций;
  • заделка проемов в несущих и ненесущих стенах, перекрытиях;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (без ослабления несущих элементов);
  • создание входных групп в подвальные или цокольные этажи (в том числе с установкой козырьков и навесов), либо на первые этажи зданий, общей площадью до 10 кв.м. без обустройства фундамента;
  • обустройство тамбуров с ограждающими конструкциями не более 10 кв.м.;
  • работы по переустройству и перепланировке жилых и нежилых помещений в МКД;
  • замена и перенос инженерных сетей общедомового имущества в пределах наружных стен МКД;
  • устройство систем наружного утепления;
  • замена отдельных панелей самонесущих наружных стен с обеспечением их устойчивости;
  • частичная замена отдельных элементов конструкции стен (кроме стен из бетона и железобетонных панелей).

Еще ряд ограничений будут связаны с проведением фасадных работ по изменению окраски, цветовых решений. Такие работы должны соответствовать архитектурно-художественным требованиям, действующим на территории столицы. Для согласования таких работ применяется специальный нормативный акт – Постановление Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП.

Комментарий эксперта. Обращаясь в нашу компанию, вы получите подробную консультацию о разрешенных вариантах обустройства входа в помещения МКД. Мы поможет выбрать вариант, полностью соответствующий нормативной базе РФ и Москвы. Это устранит любые проблемы при согласованиях.

Какие документы нужны для получения разрешения

Как и иные виды строительных работ при перепланировке, обустройство дополнительного входа можно осуществлять только на основании проекта. Его нужно согласовать в муниципальных ведомствах после получения согласия от собственников МКД.

Проект перепланировки

Базовым документом для успешного согласования перепланировки является проект. Чтобы заказать этот документ, нужно обратиться в проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков. Учтите, что ошибки и недочеты в проектной документации повлекут отказ в согласованиях, либо затягивание сроков проверки. Чтобы избежать таких проблем, обращайтесь к надежным проектировщикам в компанию “Кадастровая Москва”.

В проекте перепланировки будет указана следующая информация:

  • исходное состояние объекта, технические характеристики помещения;
  • техническое задание;
  • перечень архитектурно-строительных решений, описание предстоящих работ;
  • перечень работ по переустройству, т.е. изменение, перенос, демонтаж или установка сетей и оборудования водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения;
  • чертежи и схемы, в том числе с отражением будущих изменений;
  • требования к безопасности при проведении работ, местам складированию мусора и их вывоза;
  • требования к характеристикам стройматериалов;
  • иные сведения, в зависимости от объема и вида работ.

Документ должен утвердить руководитель проектной организации. Учтите, что после оформления проекта необходимо строго соблюдать его требования. Если потребуется внести изменения в перечень работ или условия перепланировки, надо заказывать новый проект.

Проект изменения фасадов здания

Монтаж дополнительного выхода на улицу влечет изменения фасадов. Поэтому проектировщик должен оформить архитектурно-планировочные и цветовые решения в части работ на фасаде:

  • обустройство крыльца и лестницы, установка ограждающих конструкций;
  • обустройство проема во внешней стене здания;
  • колористические решения, если планируется менять цветовую гамму лицевого фасада;
  • обустройство малых архитектурных форм (козырьков, навесов и т.д.).

Если обычная перепланировка проходит согласование в МосЖилИнспекции, то для согласования фасадных работ документы нужно подавать еще и в МосКомАрхитектуру. Проект будет проверяться на предмет соответствия разрешенным работам, единому архитектурно-художественному облику города и района.

Проект изменения фасадов

Проект изменения фасадов

Обследование дома МосГорБТИ

Хотя учреждения БТИ потеряли большинство своих полномочий после перехода на систему кадастрового учета, в Москве и Санкт-Петербурге они все еще участвуют в процедурах согласования. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 106-ПП, через БТИ нужно получить:

  • технический паспорт помещения и МКД;
  • справку о состоянии дома;
  • поэтажный план и экспликации.

Указанные документы можно не получать заново, если с момента их выдачи прошло не более 5 лет. По Постановлению № 106-ПП, в учреждения БТИ придется обращаться и для внесения изменений в техническую документацию после перепланировки.

Образец плана БТИ с красными линиями

Образец плана БТИ с красными линиями

Техническое заключение от проектной организации

Обязательным требованием для согласования дополнительных входов для МКД в Москве является получение технического заключения о состоянии несущих конструкций. Этот документ может оформить проектная организация, если работы не связаны с обустройством проема в несущей стене дома. Техзаключение выдается после обследования несущих конструкция, расчета предельно допустимых нагрузок для проведения работ. Заключение будет передано вместе с проектом для дальнейшего согласования.

Если внешние стены несущие – заключение от автора дома

Если проем для дополнительного входа будет сделан в несущей стене МКД, техническое заключение может выдать только авто проекта здания. Большинство зданий построено много лет назад, поэтому получить заключение от автора проекта невозможно. Для таких случаев предусмотрено обследование дома с выдачей заключения через специализированную организацию, уполномоченную на это Мосжилинспекцией.

В 2019 году указанные полномочия имеет только одна организация –ГБУ “Экспертный центр”. Чтобы заказать техническое заключение, нужно заключить договор с указанной организацией, предоставить проектную документацию на перепланировку. После выдачи техзаключения можно приступать к дальнейшим согласованиям.

Согласие от собственников МКД

Выход на улицу из помещения практически всегда делается путем проведения работ на внешних стенах здания. Если проектом предусмотрено воздействие на общедомовое имущество, прилегающую территорию или ограждающие конструкции дома, необходимо получить согласие собственников МКД. Для этого нужно:

  • направить уведомления в адрес всех собственников жилых и нежилых помещений МКД;
  • организовать и провести общее собрание, получить большинство голосов;
  • оформить согласие собственников в протоколе собрания.

Лист регистрации участников и протокол собрания нужно приложить к проекту для последующих согласований.

Комментарий специалиста. Сложностей при подготовке проектной документации и прохождении предварительной стадии для обустройства дополнительного входа можно избежать, если обратиться в компанию “Кадастровая Москва”. Наши специалисты обладают опытом и квалификацией, позволяющей найти выход даже из самой сложной ситуации.

Инструкция по согласованию входа (перед возведением)

Желательно получать все разрешения до проведения строительных работ. Иначе вы можете столкнуться с отказом муниципальных и государственных органов, что вынудит обращаться в суд. Для согласования нужно иметь на руках правоустанавливающий документы, проект и техническое заключение, протокол собрания собственников МКД,

Подача документов в СЭС для получения заключения

Чтобы подтвердить соответствие проекта санитарным и эпидемиологическим нормам, техническим регламентам, нужно обратиться в Центр гигиены и эпидемиологии (СЭС). Для получения санитарно-эпидемиологического заключения (СЭЗ) нужно представить:

  • проектную документацию и техзаключение;
  • технический паспорт;
  • правоустанавливающие документы на объект.
  • паспорт собственника или доверенность на представителя.

Срок проверки документов и подготовки СЭЗ составляет до 30 дней. Заключение выдается сроком на 1 год, в течение которого нужно представить его для дальнейших согласований.

Образец плана БТИ с красными линиями

Образец плана БТИ с красными линиями

Подача документов в Роспотребнадзор и получение акта

Если при проведении перепланировки будет меняться функциональное назначение помещения, нужно проводить проверку через Роспотребнадзор. Например, это требуется, если вы переводите квартиру в нежилое помещение под спортзал или кафе, необходимо получить положительный акт Роспотребнадзора. При стандартной ситуации это ведомство не участвует в согласовании перепланировки, однако специалистов Роспотребнадзора привлекают для работы приемочной комиссий.

Подача документов в МосЖилИнспекцию и получение разрешение на возведение

Полномочия по согласованию перепланировок в Москве принадлежат специализированному ведомству – МосЖилИнспекции. В эту службу нужно передавать:

  • проект перепланировки и техническое заключение;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление о согласовании;
  • протокол согласия собственников МКД;
  • технический паспорт БТИ;
  • санитарно-эпидемиологическое заключение.

Процесс согласования продлиться до 45 дней. Рассмотрение документов в МосЖилИнспекции является бесплатной услугой. После согласования проекта можно приступать к проведению работ.

Возведение входа строго в соответствии с проектом

При любых видах строительных работ в МКД недопустимо отклоняться от проекта. Это не только повлечет отказ в подписании акта приемочной комиссии, но и создаст угрозу для устойчивости и надежности конструкций МКД. Помимо тщательного следования проекта при выполнении работ, нужно соблюдать правила пожарной безопасности, иные требования закона и документации.Если необходимо проводить дополнительные работы, не предусмотренные согласованным проектом, придется начинать всю процедуру заново.

Получение акта о вводе в эксплуатацию от МосЖилИнспекции

После завершения работ нужно подать уведомление в МосЖилИнспекцию. Будет созвана приемочная комиссия с участием представителей контролирующих ведомств. Если дополнительный вход построен с соблюдением проекта и требований закона, будет подписан акт приемочной комиссии. Этот документ позволит оформить технический план, обратиться в БТИ и Росреестр.

Комментарий эксперта. При выявлении отступлений от проекта или ненадлежащего качества работ будут выданы замечания. Если их устранить, акт приемочной комиссии будет выдан после повторного обследования. Если нарушения носят грубый и неустранимый характер, вас могут обязать вернуть объект в исходное состояние, взыскать убытки.

Регистрация изменений в ЕГРН и в БТИ

После получения акта приемочной комиссии, можно приступать к завершающей стадии согласования дополнительного входа. Для этого нужно:

  • обратиться в БТИ для технической инвентаризации изменений здания (это требование прямо предусмотрено Постановлением Правительства Москвы № 106-ПП);
  • обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и получения технического плана;
  • представить технический план и акт приемочной комиссии в Росреестр или МФЦ. пройти процедуру кадастрового учета;
  • получить выписку ЕГРН с обновленными характеристиками объекта (в кадастровых сведениях уже будет указано на наличие согласованного дополнительного входа).

Пройти все стадии согласований до и после строительных работ вы можете при поддержке наших специалистов. Обращение в компанию “Кадастровая Москва” гарантирует законность полученных разрешений, устранение проблем при оформлении документов.

Образец плана с красными линиями Росреестра

Образец плана с красными линиями Росреестра

Что делать, если вход уже возведен без получения разрешения

Если дополнительный вход был простроен без согласований, речь идет о незаконной перепланировке. Чтобы узаконить проведенные работы, нужно собрать те же документы, что и при стандартной процедуре согласования. При этом нужно учитывать следующие моменты:

  • если проект, техническое заключение и иные документы подтверждают отсутствие угрозы для целостности конструкций и надежности МКД, согласование можно пройти в административном порядке, т.е. через МосЖилИнспекцию;
  • при необоснованном отказе в согласовании, можно обжаловать такое решение через суд (в этом случае пройти кадастровый учет можно на основании судебного акта);
  • если техническое заключение и иные документы свидетельствуют о грубом нарушении норм безопасности и строительных правил, в узаконивании будет отказано.

Большинство проблем при узаконивании поможет устранить проектировщик.  Естественно, если выявлены грубые нарушения нормативных актов и правил безопасности, узаконивание невозможно даже через суд. Придется устранять нарушения или восстанавливать исходное состояние объекта.

Требования и ограничения по организации входа

Проектировщик, подрядчик и собственник должны соблюдать следующие предписания, запреты и ограничения при возведении дополнительного входа:

  • работы не должны вести к нарушению устойчивости здания, разрушению несущих конструкций;
  • работы не должны ухудшать сохранность и внешний вид фасадов;
  • запрещено ухудшать условия проживания, создавать помехи в пользовании общедомовым имуществом и территорией.
  • запрещено заделывать вентиляционные каналы и шахты, ограничивать их работу;
  • запрещено проводить работы, не предусмотренные проектом, превышающие предельные нормативы нагрузки на несущие конструкции МКД;
  • иные требования безопасности.

Нельзя получить акт приемочной комиссии, если вход не оборудован пандусом для малоподвижных категорий граждан, возведения ограждающих конструкций и перил на крыльце. При обращении в компанию “Кадастровая Москва” будут учтены все требования федерального и столичного законодательства.

Сложности согласования входа

К наиболее частным причинам отказа в согласовании проектной документации и работ относится:

  • обустройство дополнительного входа без проекта, либо с отступлением от его требований, если их невозможно узаконит ьв соответствие с законом;
  • проведения фасадных работ без разрешения МосКомАрхитектуры;
  • нарушение правил противопожарной и санитарной безопасности.
  • нарушение строительных и санитарно-эпидемиологических регламентов, СНиП, СП, ГОСТ;
  • неполнота представленных документов.

Обращение к специалистам компании “Кадастровая Москва” станет залогом успешного и быстрого согласования во всех инстанциях.

Стоимость организации входа

В перечень расходов, которые придется нести при согласовании дополнительного входа, включаются:

  • заказ проекта и технического заключения;
  • получение санитарно-эпидемиологического заключения;
  • изготовление технического плана;
  • строительные работы.

К бесплатным государственным услугам относится согласование в МосЖилИнспекции, кадастровый учет в Росреестре. Уточнить сроки и стоимость услуг по изготовлению документов можно на консультации у наших специалистов.

Выводы

Чтобы обустроить дополнительный вход в МКД на территории Москвы, нужно получить согласие собственников дома, представить проект и техзаключение в МосЖилИнспекцию, пройти согласования в СЭС. После завершения работ нужно получить акт приемочной комиссии, технический план, обратиться в БТИ и Росреестр.

Услуги по разработке документации на строительство дополнительного входа и их согласованию  мы можете заказать в компании “Кадастровая Москва”. Опытные и квалифицированные специалисты нашей компании обеспечат сопровождение на каждом этапе согласований и узаконивания перепланировки при возведении дополнительного входа.

Раздел и выдел помещений

Раздел и выдел помещений

Владельцу недвижимости принадлежит право провести раздел или выдел помещений, в результате чего могут создаваться новые объекты недвижимости. При разделе исходный объект полностью прекращает свое существование, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН. Выдел происходит с сохранением первоначального объекта, однако его измененные характеристики также должны быть учтены в Росреестре.

Что такое раздел помещений

Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются  в техническом плане).

Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:

  • решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
  • раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
  • перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
  • итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.

Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.

Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.

Комментарий специалиста. При самостоятельном оформлении документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты. Поэтому только помощь профессиональных специалистов в сфере кадастра и недвижимости позволит пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Специалисты компании «Кадастровая Москва» помогут оформить проектную документацию на раздел помещения, выполнят кадастровые работы для изготовления технических планов на вновь созданные объекты, помогут пройти кадастровый учет и регистрацию прав.

Техплан на выдел помещения

Техплан на выдел помещения

Требования для раздела помещений

Ключевое значение при оформлении прав на вновь созданные помещения  имеет подтверждение признаков изолированности и обособленности. Вот какими нюансами характеризуется определение этих признаков:

  • при изолированности происходит ограничение каждого вновь созданного помещения от остального объема здания с обустройством отдельного входа;
  • обособленность заключается не только аналогичным ограничением, но и наличием выхода к местам общего пользования здания, либо на улицу.

Ограничение происходит за счет обустройства стен или перегородок, в том числе несущих элементов здания (стен, перекрытий, потолка и т.д.). При наличии у помещения двух и более выходов, оно не может считать изолированным (исключение составляют случаи, когда все, кроме одного выхода, ведут к вспомогательным помещениям).

Для раздела будут использованы существующие ограничительные конструкции исходного объекта, а также вновь обустраиваемые стены и перегородки. Все эти работы должны соответствовать проектной документации, которую может составлять экспертная организация  с допуском СРО. Если нежилое помещение, подлежащее разделу, расположено в многоквартирном жилом здании, дополнительно к проекту оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Появление новых помещений подразумевает обязательный учет их характеристик. Для этого, после завершения работ и их приемки, собственник обращается к кадастровому инженеру для оформления техплана. Оформление техплана проходит по следующим правилам:

  • инженер запрашивает сведения ЕГРН в отношении здания, исходного помещения и смежных объектов;
  • проводится обследование вновь созданных объектов в натуре (если инженер установит отступления от проектной документации, он обязан отразить эти факты в своем заключении);
  • отражается местоположение новых помещений на поэтажном плане здания, в том числе их границы;
  • описание параметров каждого нового помещения происходит в текстовой и графической форме, а в содержание техплана включаются схемы и чертежи.

Таким образом, по итогам раздела оформляются технические планы на каждое новое помещение, а также на само здание, поскольку его характеристики изменились в результате строительных работ.

Техплан на каждый объект направляется в Росреестр или МФЦ – будут проведены учетные и регистрационные процедуры, в результате которых:

  • сведения об исходном помещении будут исключены из ЕГРН, а его кадастровый номер аннулируется;
  • новые объекты будут поставлены на учет, их сведения переносятся из техпланов в ЕГРН, одновременно происходит регистрация прав;
  • собственник получит на руки выписку ЕГРН на каждый объект, с отражением характеристик и сведений о зарегистрированных правах.

Если строительные работы по разделу изначально не согласованы в уполномоченных инстанциях, учетные и регистрационные мероприятия закончатся вынесением решения о приостановлении, а затем и отказом.

Комментарий специалиста. Будет ли считаться разделом возведение в помещении перегородки? Без помощи профессионального эксперта и проектировщика определить это практически невозможно – понятия изолированности и обособленности имеют схожие признаки. Поэтому запланировав раздел помещения, обратитесь за помощью к специалистам компании «Кадастровая Москва» – мы обладаем опытом оформления документации даже на самые сложные объекты.

Раздел помещений

Раздел помещений

Сроки и стоимости раздела

Чтобы провести строительные работы и узаконить раздел, нужно пройти стадию проектирования, согласования проекта, приемки работ, оформления технического плана. Только по итогам этих процедур можно зарегистрировать права на вновь созданные объекты. При определении продолжительности каждого перечисленного этапа нужно учитывать следующие требования:

  • срок изготовления проекта перепланировки или реконструкции зависит от сложности и объема работы, а также от квалификации и профессионализма специалистов экспертной организации (например, обращайся в компанию «Кадастровая Москва», вы можете получить проект перепланировки уже в течение нескольких дней);
  • согласование перепланировки не должно превышать 45 дней, а правильное оформление проектной документации позволит пройти эту процедуру с первого раза;
  • разрешение на строительство выдается надзорным органом, а срок проверки документов может достигать 2-3 месяцев;
  • после выполнения строительных работ и их приемки, оформление техплана займет от 1 дня до нескольких недель (специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнят эту работу за 1-2 дня, а в наиболее сложных ситуациях не позднее 5 дней).

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрационные мероприятия проводятся в рамках одной процедуры. Она займет 10 дней. Если документы направляются сразу в Росреестр, либо 12 дней при обращении через МФЦ.

На законодательном уровне определен размер госпошлины, которую предстоит уплатить за регистрационные действия в Росреестре – 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для предприятий. Указанную сумму необходимо внести по каждому регистрируемому объекту. Кадастровый учет отдельной госпошлиной не облагается, это услуга оказывается безвозмездно.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется исходя из объема и срочности заказа. Чтобы узнать подробности сотрудничества с компанией «Кадастровая Москва», в том числе о расценках на оформление проекта и технического плана, позвоните по телефонам, указанным на сайте.

Что такое выдел помещений

При выделе, по итогам строительных работ, исходное помещение сохраняет свое существование, однако его характеристики в значительной степени изменяться (прежде всего, в части уменьшения площади). Одновременно происходит образование одного или нескольких новых помещений, каждый из которых будет обладать собственными уникальными характеристиками.

Выдел может носить временный или постоянный характер, однако регистрация вновь созданного объекта недвижимости будет возможно только при наличии признаков изолированности и/или обособленности. Выделение может носить временный характер – такой условный объект будет рассматриваться как самостоятельная единица учета только на определенный срок (например, временный кадастровый учет проводится при выделении части помещения для передачи в аренду).

Комментарий специалиста. В ГК РФ зафиксирована возможность выдела доли в объекте недвижимости по требованию одного из собственников. На практике, выделить в натуре отдельное помещение, пропорционально размеру доли, практически невозможно. Поэтому реально можно выделить только часть помещения, зарегистрированного как самостоятельный объект недвижимости.

Требования для выдела помещений

При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:

  • исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
  • вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
  • как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
  • если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.

Таким образом, чтобы согласовать выдел помещения, собственник должен заказать проект, получить техническое заключение, обратиться к кадастровому инженеру за оформлением технического плана. Если происходит временное выделение помещения, заказывать и согласовывать проектную документацию не нужно.

Комментарий специалиста. Процедура оформления проектной документации и ее согласования практически не отличается при разделе и выделе помещений. Однако последствия этих двух вариантов непосредственно связаны с судьбой исходного объекта – при разделе он перестает существовать в натуре, а при выделе сохраняется в измененном виде.

Сроки и стоимости выдела помещений

Сроки проведения выдела помещений будут зависеть от следующих факторов:

  • статус здания, в котором будут проводиться работы – для многоквартирных зданий процедура согласования проекта проходит намного дольше и требует оформление дополнительных документов;
  • объем и характер предстоящих строительных работ – если выдел происходит в рамках реконструкции здания, для получения разрешения на строительство потребуется больше времени;
  • профессионализм и опыт проектировщика, подрядчика, кадастрового инженера – правильное составление документов исключит возможность приостановки или отказа со стороны уполномоченных органов.

Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2018 году будет составлять 2000 и 22 000 рублей, для граждан и предприятий, соответственно. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Выделение помещений для регистрации договора аренды

Если здание или помещение сдается в аренду целиком, на регистрацию представляется договор, подписанный обеими сторонами. Однако Федеральный закон № 218-ФЗ позволяет передать арендатору и часть помещения, причем для этого не обязательно оформлять выдел с подтверждением признаков изолированности и обособленности. Вот по каким правилам может происходить временное выделение помещений для оформления аренды:

  • временный объект может вовсе не иметь конструкций, ограждающих его площадь, либо иметь условные обозначения (маркеры на полу, лента, торговые прилавки по периметру и т.д.);
  • стороны должны указать все характеристики такого объекта в договоре, в том числе его местоположение в пределах общего помещения, площадь и т.д.;
  • на основании договора кадастровый инженер проведет обследование и укажет местоположение временного объекта на схеме помещения или поэтажном плане – эти сведения будут внесены в технический план, а затем и в реестре ЕГРН.

На основании техплана выделенная часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет – эта процедура будет проходить одновременно с регистрацией арендного договора.

Выделение части помещения для целей аренды является оптимальной формой передачи больших торговых площадей мелким организациям или предпринимателям. Преимущества такой формы аренды заключается в простоте определения границ – стороны могут их согласовать без возведения каких-либо ограждений. Кадастровый инженер подготовит техплан в течение нескольких дней, что позволит пройти всю регистрационную процедуру в максимально сжатые сроки.

После прекращения срока действия такого договора временный кадастровый номер аннулируется. Если собственник будет вновь сдавать часть площади помещения, ему нужно заново оформить договор и подготовить технический план. Чтобы избежать проблем при оформлении документов и последующей регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами опытных специалистов компании «Кадастровая Москва».