Кадастровая стоимость в 2024 году

В 2024 году существенных изменений в правилах расчета и пересмотра кадастровой стоимости не произошло. Но в 2022-2023 годах вступили в силу несколько нововведений, которые напрямую относятся к государственной оценке, оспаривании ее итогов. К единым срокам была приведена периодичность расчета стоимости во всех регионах, уточнены моменты вступления ее в юридическую силу. На переходный период региональные власти получили право менять порядок разбирательства споров по кадастровой стоимости. Главным основанием для ее пересмотра является завышение по сравнению с ценой на публичном рынке.

Читайте, как проводят оценку и рассчитывают кадастровую стоимость в 2024 году, чем она отличается от рыночной цены, какие схемы оспаривания может использовать собственник.

Нормативные акты для расчета кадастровой стоимости в 2024 году

Нормативная база для назначения и проведения кадастровой оценки утверждена на федеральном уровне. Последние важные изменения в них были внесены в 2021-2022 годах. Они напрямую сказались на действующих правилах расчета и утверждения значений кадастровой стоимости. Сейчас с этой целью применяются следующие руководящие акты:

• Закон № 135-ФЗ – общие требования к оценочной деятельности, а также порядок проведения рыночной оценки и оформления отчета;
• Закон № 237-ФЗ – профильный руководящий документ в сфере кадастровой оценки (последние поправки – декабрь 2022 года);
• Приказ Росреестра № П/0336 – содержит регламент и указания для проведения оценочных работ (действует с 2021 года).

Определение кадастровой стоимости происходит на основании решения и задания региональных властей. Но они не могут менять федеральные правила оценки. Тем не менее, у регионов есть определенные полномочия для уточнения порядка разбирательства споров по кадастровой стоимости, выбора органа для рассмотрения таких дел.

Главной целью оценки и расчета кадастровой стоимости является определение показателя, применяемого в налогообложении. Это напрямую влияет на интересы правообладателей недвижимости. В случае, если стоимость по кадастру превышает рыночную, можно добиться ее снижения. Услуги по сопровождению указанных дел можно заказать в компании «Кадастровая Москва». Узнать действующий показатель кадастровой стоимости можно через онлайн-калькулятор на нашем сайте.

Комментарий эксперта. У владельцев недвижимости есть возможность проверить и уточнить кадастровую стоимость в онлайн-формате. Самым оптимальным вариантом для этого является онлайн-калькулятор на нашем сайте. Для поиска информации достаточно ввести кадастровые номер или адрес объекта. Также там можно сразу выбрать интересующие услуги, в том числе сопровождение оспаривания стоимости объекта по кадастру.

Форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости, датах ее утверждения

Отличия в рыночной и кадастровой оценке

Рыночная и кадастровая оценка проводятся, чтобы определить стоимость недвижимого имущества. Оба вида работ подпадают под сферу оценочной деятельности по Закону № 135-ФЗ. Тем не менее, они существенно отличаются:

• по результату оценки – итогом станет определение кадастровой или рыночной стоимости;
• по субъектам, которые могут выполнить работы – государственная оценка ведется исключительно бюджетными учреждениями (ГБУ), а рыночная только независимыми экспертами-оценщиками, состоящими в СРО;
• по методикам и подходам – кадастровая оценка учитывает далеко не все ценообразующие факторы, а за основу берется массовый подход;
• по перечню объектов – рыночная оценка проводится в отношении индивидуального объекта или участка, а кадастровая по их группам;
• по порядку учреждения итогов работ – рыночная оценка завершается оформлением отчета, а кадастровая утверждением документов заказчиком (органом власти региона).

Несмотря на множество отличий, между ними есть и взаимосвязь. Закон предписывает, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной. На практике это далеко не так. Завышение кадастровой стоимости над рыночной фиксируется постоянно, что является основанием для оспаривания в судебном или внесудебном порядке.

Почему кадастровая стоимость может превышать рыночную

Несоответствие возникает из-за указанных выше отличий в правилах проведения кадастровой и рыночной оценки:

• бюджетные учреждения учитывают далеко не все факторы, влияющие на реальную цену объекта;
• массовый подход к оценке не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта, тогда как независимый оценщик обязательно использует эти данные для расчета;
• периодичность кадастровой оценки (1 раз в 2 или 4 года) не позволяет оперативно реагировать на изменение экономической ситуации, повышение или понижение цен на рынке недвижимости.

Если кадастровая стоимость окажется ниже рыночной, собственник получит преимущества (исходная налоговая база будет меньше). Но в обратной ситуации интересы налогоплательщика могут быть нарушены. Именно для таких обстоятельств в Законе № 237-ФЗ предусмотрено несколько оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Одним из них является завышение по сравнению с рыночной ценой.

Комментарий эксперта. Чтобы принять решение о необходимости оспаривания, можно сравнить кадастровую стоимость с примерной рыночной ценой. Помощь в этом окажут оценщики компании «Кадастровая Москва». Если есть завышение, то необходимо заказать независимую оценку с оформлением отчета, подать документы в уполномоченные орган.

Перечень полезных документов

Информационный ресурс Росреестра для проверки кадастровой стоимости

Правила определения и оспаривания кадастровой стоимости с учетом изменений 2024 года

Согласно Закону № 237-ФЗ, сейчас в сфере кадастровой оценки действует переходный период. Изначально он должен быть закончится в 2023 году, но позже был продлен до 2026 года. Переходный период распространяется:

• на периодичность государственной оценки (во многих регионах она была проведена во внеочередном порядке в 2022 и 2023 годах);
• на выбор органа, уполномоченного на рассмотрение споров по кадастровой стоимости (до 2026 года это может быть ГБУ или региональная комиссия);
• на внеплановую оценку из-за существенного снижения цен на рынке недвижимости;
• на порядок подачи заявлений об исправлении нарушений и ошибок, допущенных ГБУ при проведении оценочных работ.

С 2026 года изменится алгоритм действий для оспаривания и снижения кадастровой стоимости. Сейчас можно обращаться напрямую в суд (это самый эффективный вариант для пересмотра). Но по новым правилам собственнику сначала придется пройти внесудебную процедуру. Только если она завершится отказом, возникнет право на обращение в судебные органы.

Нельзя исключать, что в 2024 году или позже примут новые изменения в правила государственной оценки. Эксперта «Кадастровая Москва» постоянно отслеживают эти моменты, а также разъяснения судебной практики. Это позволяет добиваться положительного результата для клиентов даже в самой сложной ситуации.

Изменения в периодичности оценки

Периодичность проведения кадастровой оценки в 2024 года, как и ранее – не чаще 1 раза в 4 года (для большинства регионов). Города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) могут проводить ее не чаще 1 раза в 2 года. В 2022 и 2023 году временно действовали новые правила:

• государство решило привести в соответствие единые сроки проведения оценки во всех субъектах РФ;
• для выполнения указанной цели во многих регионах была проведена внеочередная оценка объектов и участков (2-22-2023 годы);
• с 2024 года во всех субъектах РФ стали применяться единые сроки для принятия решения об оценке.

По итогам внеплановой оценки кадастровая стоимость выросла. Соответственно, у многих собственников возникло основание для ее оспаривания.

Механизм пересмотра кадастровой стоимости

В 2024 году еще не вступило в силу правило об обязательном внесудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости. Тем не менее, ряд изменений в этих правилах действует уже сейчас. Одно их них относится к уточнению стоимости при существенном снижении рыночных цен на недвижимости:

• специалисты ГБУ обязаны ежегодно рассчитывать показатели индексов рынка недвижимого имущества, сопоставлять эти значения с кадастровой стоимостью;
• если индекс показывает снижение цен на рынке на 30% и более, с 1 января следующего года будет уменьшаться показатель кадастровой стоимости;
• указанное правило не применяется к объектам, чья кадастровая стоимость была приравнена к рыночной по итогам оспаривания.

На практике, эти нововведения вряд ли будут применяться в ближайшее время. Цены на рынке недвижимости регулярно растут, и эта тенденция наверняка сохранится. Даже если по каким-либо причинам рыночная стоимость снизится, то этот показатель вряд ли превысит 30%. Но полностью исключать этого нельзя.

Для проверки стоимости можно ввести в форму поиска адрес или кадастровый номер объекта

Исправление ошибок и нарушений, допущенных при кадастровой оценке

Из-за нарушений и ошибок при оценке кадастровая стоимость может быть оспорена собственником. Также введены новые правила для их устранения в заявительном порядке:

• заявление могут подать собственники недвижимости или иные заинтересованные лица, органы местной власти;
• обратиться с заявлением об исправлении ошибок можно в течение 5 лет после того, как в ЕГРН появились данные о новой кадастровой стоимости (ранее такое право действовало только на период времени до следующей оценки);
• срок рассмотрения обращения составляет 30 дней без возможности продления;
• если ошибка подтверждена, на ее устранение дается 45 дней (ранее – 60 дней);
• пересмотр кадастровой стоимости осуществляется только в сторону снижения, т.е. в пользу правообладателей недвижимости.

Еще один важный момент – при устранении ошибок могут пересмотреть кадастровую стоимость не только по одному объекту или участку, но и по их группе. Это соответствует массовому подходу, который применяется при государственной оценке.

Комментарий эксперта. Описанный выше порядок устранения нарушений и ошибок используется редко. Рассчитывать, что ГБУ пересмотрит кадастровую стоимость без предоставления отчета о рыночной цены, крайне сложно. Скорее всего, ошибку признают не значительной, а в снижении стоимости откажут. Поэтому лучше сразу подавать документы на оспаривание, чтобы не терять время.

https://www.youtube.com/watch?v=qfdeyj7cmsU&t=4s

Нововведения в правилах оспаривания кадастровой стоимости

Главное изменение в этом вопросе вступит в силу только в 2026 году (обязательное внесудебное оспаривание). Но в рамках переходного периода нужно учитывать иные нововведения:

• до 2022 года внесудебным рассмотрением споров по кадастровой стоимости занимались специальные комиссии;
• в течение переходного периода субъект РФ может сохранить комиссию, либо упразднить ее с передачей полномочий бюджетному учреждению (сейчас таким правом воспользовалась примерно треть регионов);
• вместо обращения в комиссию или ГБУ сейчас можно сразу подать административный иск в суд.

В перечень обязательных документов для оспаривания изменений нет. Ключевое значение, как и ранее, имеет отчет о рыночной цене. Он подтвердит завышение кадастровой стоимости, станет основанием для ее снижения. При обращении в компанию «Кадастровая Москва» оформление отчета обычно занимает не более 3 дней.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Все нововведения в порядке определения и пересмотра кадастровой стоимости обязательно учитываются нашими экспертами в текущей работе. Мы предлагаем собственникам комплексное сопровождение оспаривания, которое включает:

• консультирование по вопросам оценки недвижимости, снижения кадастровой стоимости;
• подготовка и направление полного комплекта документов, в том числе отчета о рыночной цене;
• представительство интересов заказчика при любой схеме оспаривания.

Также компания «Кадастровая Москва» оказывает множество иных услуг, связанных с учетом и регистрацией недвижимости, проектированием и согласованиями, оценкой объектов. Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы узнать об этом подробнее!

На сайте Росреестра есть сведения об отчетах независимой оценки, которые предъявлялись для оспаривания кадастровой стоимости

Заключение

• В 2024 году правила определения кадастровой стоимости не изменились. Но в 2021-2023 году было принято ряд нововведений, которые повлияли на порядок оценки, устранение нарушений и ошибок, оспаривания кадастровой стоимости.
• Вплоть до 2026 года в сфере кадастровой оценки действует переходный период. Он предусматривает внеочередное определение кадастровой стоимости, возможность передачи полномочий по рассмотрению споров бюджетному учреждению.
• В 2024 году для оспаривания стоимости по кадастру можно обращаться напрямую в суд. С 2026 года вступит в силу правило об обязательном прохождении внесудебной процедуры через бюджетное учреждение.

FAQ

Как изменилась кадастровая стоимость в 2024 году?

С 2024 года кадастровая стоимость во многих регионах действительно изменилась. Это связано с внеочередной государственной оценкой объектов и участков, проведенной в 2022-2023 годах.

Кто определяется кадастровую стоимость в 2024 году?

Уже несколько лет оценочные работы для кадастра могут выполнять только бюджетные учреждения. Также этот орган может рассматривать споры по кадастровой стоимости, если регион упразднил ранее созданную комиссию.

Где проверить актуальную кадастровую стоимость в 2024 году?

Для этого рекомендуем воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте «Кадастровая Москва». Также сервисы для проверки кадастровой стоимости есть на портале Росреестра.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).