В 2025 году существенных изменений в правилах расчета и пересмотра кадастровой стоимости не произошло. Но в 2022-2023 годах вступили в силу несколько нововведений, которые напрямую относятся к государственной оценке, оспаривании ее итогов. К единым срокам была приведена периодичность расчета стоимости во всех регионах, уточнены моменты вступления ее в юридическую силу. На переходный период региональные власти получили право менять порядок разбирательства споров по кадастровой стоимости. Главным основанием для ее пересмотра является завышение по сравнению с ценой на публичном рынке.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Читайте, как проводят оценку и рассчитывают кадастровую стоимость в 2025 году, чем она отличается от рыночной цены, какие схемы оспаривания может использовать собственник.

Понятие кадастровой стоимости

Государство не только ведет учет всей недвижимости в стране, но и делает ее оценку. В 2025 году эта процедура обязательно проводится во всех регионах. Основным руководящим документом для расчета КС и ее возможного пересмотра является Закон № 237-ФЗ (скачать). Вот несколько важных моментов, связанных с определением цены недвижимости для кадастра:

• оценочная процедура проводится по заказу региональных властей, о чем издается нормативный акт;
• для оценки привлекаются специалисты бюджетного учреждения, которое наделено полномочиями от регионального органа власти;
• проводят оценку не реже 1 раза в 5 лет, но и не чаще 1 раза в 3 года;
• для Москвы и СПб предусмотрены специальные нормы по срокам проведения оценки – не чаще 1 раза в 2 года;
• итоги работы бюджетного учреждения формируются в отчете, после чего он утверждается органов власти субъекта РФ.

Чтобы кадастровая стоимость вступила в силу, Росреестр заносит эти данные в ЕГРН. После этого показатели из кадастра применяются государственными и муниципальными органами при налогообложении, для других целей.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Где применяется

Государство рассчитывает стоимость по кадастру не для галочки, а со строго определенными целями. Этот показатель применяется в следующих сферах:

• при расчете имущественного и земельного налога, определении сумм налоговых вычетов;
• для расчета арендных платежей за имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;
• для расчета пошлины при вступлении в наследство (в данной сфере допускается использовать и рыночную, инвентаризационную стоимость).

Очевидно, что отличие кадастровой стоимости от рыночной цены квартиры, участка или другого объекта сразу скажется на суммах налогов, аренды, госпошлин.

В коммерческой сфере кадастровая стоимость также применяется, хотя это зависит от решения собственников, контрагентов и иных лиц. Например, можно использовать цену по кадастру для продажи или аренды жилых или нежилых объектов, если об этом договорятся стороны договора. На практике, соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка или объекта всегда достаточно существенно. Поэтому в коммерческой деятельности применяется самый объективный и точный показатель – рыночная цена.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной или рыночной цены

Разберем, какая цена выше (кадастровая или рыночная), и как связаны эти показатели с инвентаризационной стоимостью. До 2013 года, когда основные полномочия по учету недвижимости принадлежали БТИ, инвентаризационные показатели применялись почти во всех сферах деятельности. В частности, эти данные использовались для расчета налогов, многих пошлин, определения показателей амортизации имущества, для ведения бухгалтерского учета.

Вот основные отличия между перечисленными выше стоимостными показателями:

• кадастровая стоимость всегда считается по результатам государственной оценки – так как в этой процедуре не предусмотрено обследование объектов и определение их фактических характеристик, цена по кадастру почти всегда будет выше;
• инвентаризационная цена считается по итогам инвентаризации БТИ и по нормативным методикам – она не всегда учитывает фактическое состояние недвижимости, так как инвентаризация проводится достаточно редко;
• рыночная цена определяется профессиональными специалистами (оценщиками) на дату проведения оценки – так как специалист изучает фактическое состояние объекта и анализирует аналогичные предложения на рынке, эта цена будет максимально объективной.

Фактически, при пользовании и распоряжении одним объектов могут применяться все три указанные показатели стоимости. Например, получая квартиру по наследству, можно оплатить нотариусу пошлину по инвентаризационной стоимости, так как она почти всегда ниже. После вступления в наследство сразу начнется начисление имущественного налога, а для этого берется стоимость объекта из кадастра. В процессе пользования унаследованной квартирой можно ее продать, определив реальную рыночную цену. Аналогичным образом это допускается и для других видов объектов.

Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.

Нормативные акты для расчета кадастровой стоимости в 2025 году

Нормативная база для назначения и проведения кадастровой оценки утверждена на федеральном уровне. Последние важные изменения в них были внесены в 2021-2022 годах. Они напрямую сказались на действующих правилах расчета и утверждения значений кадастровой стоимости. Сейчас с этой целью применяются следующие руководящие акты:

• Закон № 135-ФЗ – общие требования к оценочной деятельности, а также порядок проведения рыночной оценки и оформления отчета;
• Закон № 237-ФЗ – профильный руководящий документ в сфере кадастровой оценки (последние поправки – декабрь 2022 года);
• Приказ Росреестра № П/0336 – содержит регламент и указания для проведения оценочных работ (действует с 2021 года).

Определение кадастровой стоимости происходит на основании решения и задания региональных властей. Но они не могут менять федеральные правила оценки. Тем не менее, у регионов есть определенные полномочия для уточнения порядка разбирательства споров по кадастровой стоимости, выбора органа для рассмотрения таких дел.

Главной целью оценки и расчета кадастровой стоимости является определение показателя, применяемого в налогообложении. Это напрямую влияет на интересы правообладателей недвижимости. В случае, если стоимость по кадастру превышает рыночную, можно добиться ее снижения. Услуги по сопровождению указанных дел можно заказать в компании «Кадастровая Москва». Узнать действующий показатель кадастровой стоимости можно через онлайн-калькулятор на нашем сайте.

Комментарий эксперта. У владельцев недвижимости есть возможность проверить и уточнить кадастровую стоимость в онлайн-формате. Самым оптимальным вариантом для этого является онлайн-калькулятор на нашем сайте. Для поиска информации достаточно ввести кадастровые номер или адрес объекта. Также там можно сразу выбрать интересующие услуги, в том числе сопровождение оспаривания стоимости объекта по кадастру.

Отличия в рыночной и кадастровой оценке

Рыночная и кадастровая оценка проводятся, чтобы определить стоимость недвижимого имущества. Оба вида работ подпадают под сферу оценочной деятельности по Закону № 135-ФЗ. Тем не менее, они существенно отличаются:

• по результату оценки – итогом станет определение кадастровой или рыночной стоимости;
• по субъектам, которые могут выполнить работы – государственная оценка ведется исключительно бюджетными учреждениями (ГБУ), а рыночная только независимыми экспертами-оценщиками, состоящими в СРО;
• по методикам и подходам – кадастровая оценка учитывает далеко не все ценообразующие факторы, а за основу берется массовый подход;
• по перечню объектов – рыночная оценка проводится в отношении индивидуального объекта или участка, а кадастровая по их группам;
• по порядку учреждения итогов работ – рыночная оценка завершается оформлением отчета, а кадастровая утверждением документов заказчиком (органом власти региона).

Несмотря на множество отличий, между ними есть и взаимосвязь. Закон предписывает, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной. На практике это далеко не так. Завышение кадастровой стоимости над рыночной фиксируется постоянно, что является основанием для оспаривания в судебном или внесудебном порядке.

Почему кадастровая стоимость может превышать рыночную

Несоответствие возникает из-за указанных выше отличий в правилах проведения кадастровой и рыночной оценки:

• бюджетные учреждения учитывают далеко не все факторы, влияющие на реальную цену объекта;
• массовый подход к оценке не позволяет учесть индивидуальные особенности объекта, тогда как независимый оценщик обязательно использует эти данные для расчета;
• периодичность кадастровой оценки (1 раз в 2 или 4 года) не позволяет оперативно реагировать на изменение экономической ситуации, повышение или понижение цен на рынке недвижимости.

Если кадастровая стоимость окажется ниже рыночной, собственник получит преимущества (исходная налоговая база будет меньше). Но в обратной ситуации интересы налогоплательщика могут быть нарушены. Именно для таких обстоятельств в Законе № 237-ФЗ предусмотрено несколько оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Одним из них является завышение по сравнению с рыночной ценой.

Комментарий эксперта. Чтобы принять решение о необходимости оспаривания, можно сравнить кадастровую стоимость с примерной рыночной ценой. Помощь в этом окажут оценщики компании «Кадастровая Москва». Если есть завышение, то необходимо заказать независимую оценку с оформлением отчета, подать документы в уполномоченные орган.

Перечень полезных документов

№ п/п	Ссылка на скачивание документов	Описание
1	Скачать	Техническое задание на рыночную оценку объекта
2	Скачать	Выписка ЕГРН
3	Скачать	Заявка в Комиссию Росреестра (бланк)
4	Скачать	Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк)
5	Скачать	Заявка на получение выписки ЕГРН
6	Скачать	Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости
7	Скачать	Заявка о перерасчете кадастровой стоимости

Где можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости в 2025 году

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, собственнику может потребоваться:

• кадастровый номер объекта из ЕГРН, либо его часть;
• данные об адресе объекта недвижимости.

Подразумевается, что собственник знает основные сведения о своей недвижимости, в том числе кадастровый номер объекта. Но если такой информации нет, для поиска можно использовать Публичную кадастровую карту. Там есть возможность искать объекты вручную или по адресу.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Если объект был поставлен на кадастровый учет в период между оценками, то данные о стоимости появятся в ЕГРН не сразу. На проведение оценки в индивидуальном порядке может уйти до 1-2 месяцев. Если объект вообще не стоит на учете, либо снят с него, то кадастровая стоимость не определяется.

Онлайн-калькулятор на сайте «Кадастровая Москва»

Чтобы быстро узнать кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем использовать онлайн-калькулятор на сайте «Кадастровая Москва». Для этого необходимо:

• выбрать вид услуги – кадастровая стоимость;
• указать кадастровый номер объекта;
• отметить тип услуги (по мере необходимости) – оформление отчета о рыночной цене или сопровождение оспаривания кадастровой стоимости;
• выбрать тип объекта (любой, кроме частных домов);
• указать свой статус (собственник, представитель и т.д.), выбрать субъект РФ
• заполнить данные для получения сведений (телефон, электронная почта).

Онлайн-сервис подгружает данные напрямую из ЕГРН. Соответственно, это гарантирует объективность и достоверность информации на момент запроса. С учетом выбранной услуги, эксперты «Кадастровая Москва» продолжат взаимодействие с заказчиком.

Оспаривание кадастровой стоимости является одним из основных направлений работы нашей компании. Мы подготовим все документы для прохождения процедуры, представим интересы в заседаниях. Также будет выбрать самый эффективный вариант для оспаривания, поскольку он может отличаться для разных регионов.

Сервисы Росреестра

Администрированием ЕГРН занимается Росреестр. Поэтому ведомство предлагает несколько сервисов, которые позволят узнать кадастровую стоимость недвижимости:

• Фонд данных государственной оценки – поиск можно вести по полному или неполному кадастровому номеру;
• Публичная кадастровая карта – можно найти объект непосредственно на карте или через специальную форму;
• сервис для получения справочной информации – содержит расширенную форму поиска, в том числе по адресу, регистрационному номеру права.

В перечисленных сервисах информация о кадастровой стоимости будет показана непосредственно на экране. Также там можно заказать выписку ЕГРН в виде электронного документа.

Выписка ЕГРН

Еще несколько лет назад через Росреестр можно было получить справку о кадастровой стоимости объекта. По сути, это была специальная форма выписки ЕГРН. Она предоставлялась при прохождении оспаривания, использовалась в ряде иных ситуаций. На данный момент справки уже не выдаются. Собственник может заказать выписку из госреестра ЕГРН, куда включат следующие сведения:

• наименование, вид, целевое назначение объекта;
• кадастровая стоимость, дата ее вступления в силу;
• основные характеристики объекта недвижимости;
• вид права на объект, наличие ограничений.

Выписка входит в перечень обязательных документов для любого варианта оспаривания кадастровой стоимости. Поэтому лучше сразу запросить ее на начальном этапе действий. Помощь с получением выписки окажут эксперты компании «Кадастровая Москва».

Снижение налогов на кадастровую стоимость

Механизм снижения налогов после уменьшения кадастровой стоимости прописан в НК РФ. Вот что нужно знать собственнику:

• результаты гос. оценки вступают в силу с 1 января года, когда была определена кадастровая стоимость;
• при несогласии с расчетом налогов желательно обращаться за оспариваем сразу, так как за предыдущие периоды налоговые платежи не вернут и не пересчитают;
• если ИФНС ошибочно насчитала налог по архивной кадастровой цене, нужно подавать заявление на перерасчет и возврат переплаты;
• после того, как Комиссия или суд снизят стоимость по кадастру, сведения из ЕГРН будут автоматически переданы в налоговый орган.

В налоговых уведомлениях граждан будет указан показатель кадастровой цены объекта. Для недвижимости и участков организаций ситуация иная. Они обязаны сами заполнять декларации и делать расчеты по налогам, запрашивать данные из ЕГРН. Поэтому перед очередным отчетным и расчетным периодом нужно посмотреть, сколько составляет цена объекта по кадастру, указать в документах актуальные данные.

Правила определения и оспаривания кадастровой стоимости с учетом изменений 2025 года

Согласно Закону № 237-ФЗ, сейчас в сфере кадастровой оценки действует переходный период. Изначально он должен быть закончится в 2023 году, но позже был продлен до 2026 года. Переходный период распространяется:

• на периодичность государственной оценки (во многих регионах она была проведена во внеочередном порядке в 2022 и 2023 годах);
• на выбор органа, уполномоченного на рассмотрение споров по кадастровой стоимости (до 2026 года это может быть ГБУ или региональная комиссия);
• на внеплановую оценку из-за существенного снижения цен на рынке недвижимости;
• на порядок подачи заявлений об исправлении нарушений и ошибок, допущенных ГБУ при проведении оценочных работ.

С 2026 года изменится алгоритм действий для оспаривания и снижения кадастровой стоимости. Сейчас можно обращаться напрямую в суд (это самый эффективный вариант для пересмотра). Но по новым правилам собственнику сначала придется пройти внесудебную процедуру. Только если она завершится отказом, возникнет право на обращение в судебные органы.

Нельзя исключать, что в 2025 году или позже примут новые изменения в правила государственной оценки. Эксперта «Кадастровая Москва» постоянно отслеживают эти моменты, а также разъяснения судебной практики. Это позволяет добиваться положительного результата для клиентов даже в самой сложной ситуации.

Изменения в периодичности оценки

Периодичность проведения кадастровой оценки в 2025 года, как и ранее – не чаще 1 раза в 4 года (для большинства регионов). Города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург) могут проводить ее не чаще 1 раза в 2 года. В 2022 и 2023 году временно действовали новые правила:

• государство решило привести в соответствие единые сроки проведения оценки во всех субъектах РФ;
• для выполнения указанной цели во многих регионах была проведена внеочередная оценка объектов и участков (2022-2023 годы);
• с 2024 года во всех субъектах РФ стали применяться единые сроки для принятия решения об оценке.

По итогам внеплановой оценки кадастровая стоимость выросла. Соответственно, у многих собственников возникло основание для ее оспаривания.

Механизм пересмотра кадастровой стоимости

В 2025 году еще не вступило в силу правило об обязательном внесудебном порядке оспаривания кадастровой стоимости. Тем не менее, ряд изменений в этих правилах действует уже сейчас. Одно их них относится к уточнению стоимости при существенном снижении рыночных цен на недвижимости:

• специалисты ГБУ обязаны ежегодно рассчитывать показатели индексов рынка недвижимого имущества, сопоставлять эти значения с кадастровой стоимостью;
• если индекс показывает снижение цен на рынке на 30% и более, с 1 января следующего года будет уменьшаться показатель кадастровой стоимости;
• указанное правило не применяется к объектам, чья кадастровая стоимость была приравнена к рыночной по итогам оспаривания.

На практике, эти нововведения вряд ли будут применяться в ближайшее время. Цены на рынке недвижимости регулярно растут, и эта тенденция наверняка сохранится. Даже если по каким-либо причинам рыночная стоимость снизится, то этот показатель вряд ли превысит 30%. Но полностью исключать этого нельзя.

Срок оспаривания

Мы рассказали, как обжаловать кадастровую стоимость в комиссионном или судебном порядке. Теперь разберем сроки проведения этой процедуры:

• изготовление выписки ЕГРН займет до 4 дней;
• независимая оценка с составлением отчета обычно занимает от 1 до 5 дней, но для больших и сложных объектов будет дольше;
• Комиссия по оценке кадастровой стоимости обязана рассмотреть документы и вынести решение в течение 30 дней;
• судебное рассмотрение может занять до 2 месяцев, а еще 30 дней дается на вступление в силу решения.

Когда Росреестр получит решение, данные ЕГРН будут скорректированы в течение трех дней. После этого вступит в силу новая стоимость по кадастру, равная рыночной цене.

Сколько стоят услуги по снижению кадастровой стоимости

Не обладая знаниями в юриспруденции и кадастровых правоотношениях, успешно пройти изменение кадастровой стоимости квартиры достаточно сложно. Желательно привлечь к участию в деле юриста, который имеет опыт подобных дел. За рассмотрение документов в Комиссии госпошлина не платится. В состав расходов собственника может входить:

• пошлина за получение выписки ЕГРН;
• оплата услуг оценщика за изготовление отчета;
• госпошлина при обращении в суд;
• оплата услуг юриста или другого специалиста.

Если вы проходите процедуры самостоятельно, платить за услуги юриста не нужно. Но эти расходы несоразмерны последствиям, которые наступят при отказе в удовлетворении заявления. Повторно обратиться за оспариванием будет возможно только после следующей гос. оценки недвижимости, а это может быть период до 5 лет.

Закон предлагает собственником 2 схемы оспаривания – через суд или во внесудебном порядке. Второй вариант напрямую зависит от положений региональных нормативных актов. До 2026 года действует переходный период, который позволяет субъектам РФ:

• сохранить ранее действовавший порядок рассмотрения споров через специальную комиссию;
• упразднить комиссию с передачей соответствующих полномочий бюджетному учреждению.

В Москве комиссия не упразднена, но рассмотрением споров уже занимается бюджетное учреждение. В Московской области, напротив, до сих пор сохранен комиссионный порядок оспаривания. Прежде чем подавать документы, рекомендуем уточнить, какой орган будет их рассматривать.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Отметим, что закон позволяет собственникам сразу обращаться в суд, без прохождения процедуры через бюджетное учреждение или комиссию. Такой вариант стоит признать более эффективным. Внесудебное оспаривание не столь объективно, и чаще завершается отказом. Но выбор варианта будет сделан экспертами компании «Кадастровая Москва» после предварительного изучения всех обстоятельств.

Исправление ошибок и нарушений, допущенных при кадастровой оценке

Из-за нарушений и ошибок при оценке кадастровая стоимость может быть оспорена собственником. Также введены новые правила для их устранения в заявительном порядке:

• заявление могут подать собственники недвижимости или иные заинтересованные лица, органы местной власти;
• обратиться с заявлением об исправлении ошибок можно в течение 5 лет после того, как в ЕГРН появились данные о новой кадастровой стоимости (ранее такое право действовало только на период времени до следующей оценки);
• срок рассмотрения обращения составляет 30 дней без возможности продления;
• если ошибка подтверждена, на ее устранение дается 45 дней (ранее – 60 дней);
• пересмотр кадастровой стоимости осуществляется только в сторону снижения, т.е. в пользу правообладателей недвижимости.

Еще один важный момент – при устранении ошибок могут пересмотреть кадастровую стоимость не только по одному объекту или участку, но и по их группе. Это соответствует массовому подходу, который применяется при государственной оценке.

Комментарий эксперта. Описанный выше порядок устранения нарушений и ошибок используется редко. Рассчитывать, что ГБУ пересмотрит кадастровую стоимость без предоставления отчета о рыночной цены, крайне сложно. Скорее всего, ошибку признают не значительной, а в снижении стоимости откажут. Поэтому лучше сразу подавать документы на оспаривание, чтобы не терять время.

Процедура рассмотрения спора

После поступления документов проверяется их форма, содержание. Если все в порядке, то назначается заседаний по рассмотрению спора. Собственнику направят уведомление по электронной почте, либо в личный кабинет регионального портала госуслуг (сервиса). Заседания проводятся не позже 30 дней после получения документов. Личная явка не обязательна, однако собственник или его представитель могут воспользоваться таким правом.

По итогам процедуры внесудебного оспаривания собственник получит решение:

• об удовлетворении заявления, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной цены;
• об отказе в заявлении (данное решение можно оспорить в судебном порядке).

Информация о рассмотренных спорах и принятых решениях размещается на сайтах комиссий и ГБУ, в Фонде данных Росреестра. При положительном решении новой значение кадастровой стоимости будет внесено в ЕГРН.

Как проходит рассмотрение спора в суде

Административные иски рассматриваются на основании норм ГПК РФ и КАС РФ. Общие правила заключаются в следующем:

• если документы истца соответствуют закону, выносится определение о возбуждении дела;
• собственника уведомляют о времени и месте каждого заседания (их может быть несколько);
• можно заявить о рассмотрении спора без личного присутствия, либо принять участие в заседаниях;
• при вынесении решения суд будет оценивать сведения из ЕГРН и отчета оценщика;
• положительное решение будет направлено в Управление Росреестра для обновления ЕГРН (если не поступит жалоба).

Как и во внесудебной процедуре, при рассмотрении иска ключевое значение имеет содержание отчета оценщика. Суд приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене. Это значение будет действовать с даты утверждения результатов последней оценки.

Отчет оценщика действует в течение 6 месяцев. Если этот срок истек на момент обращения в суд, комиссию или ГБУ, оценку нужно заказывать заново. Обращайте внимание на эти моменты, чтобы избежать отказа по формальным основаниям.

Нововведения в правилах оспаривания кадастровой стоимости

Главное изменение в этом вопросе вступит в силу только в 2026 году (обязательное внесудебное оспаривание). Но в рамках переходного периода нужно учитывать иные нововведения:

• до 2022 года внесудебным рассмотрением споров по кадастровой стоимости занимались специальные комиссии;
• в течение переходного периода субъект РФ может сохранить комиссию, либо упразднить ее с передачей полномочий бюджетному учреждению (сейчас таким правом воспользовалась примерно треть регионов);
• вместо обращения в комиссию или ГБУ сейчас можно сразу подать административный иск в суд.

В перечень обязательных документов для оспаривания изменений нет. Ключевое значение, как и ранее, имеет отчет о рыночной цене. Он подтвердит завышение кадастровой стоимости, станет основанием для ее снижения. При обращении в компанию «Кадастровая Москва» оформление отчета обычно занимает не более 3 дней.

Что такое отчет оценщика

Оценка, которая проводится в рамках Закона № 135-ФЗ, всегда завершается оформлением определенных документов. В большинстве случаев им будет отчет оценщика. Помимо прочего, в нем будет указан показатель стоимости имущества, обоснование расчета. Общие правила оформления отчета:

• документ оформляет оценщик, отвечающий требованиям закона;
• показатель стоимости, который рассчитывает оценщик, определяется на основании задания заказчика (это может быть рыночная цена, инвентаризационная стоимость и т.д.);
• отчет должен соответствовать форме и содержанию, регламентированных федеральными стандартами (ФСО);
• значение стоимости, указанное в отчете, будет действовать 6 месяцев (в отдельных случаях этот срок может быть меньше или больше).

Если оформляется отчет о рыночной цене, то эксперту будут нужны данные о фактическом состоянии объекта или участка. Для этого обязательно проводится осмотр в натуре, обследование, анализ характеристик недвижимости. Описание всех выполненных работ оценщик также укажет в отчете.

Где применяется отчет оценщика

Так как отчет оценщика является официальным документом, его можно использовать:

• для согласования условий сделки, заключения договоров;
• для определения начальной цены при проведении торгов (в форме аукционов, публичных предложений);
• для подготовки инвестиционных проектов;
• для страхования, получения кредитов, в том числе под залог имущества;
• для рассмотрения судебных споров, в том числе по возмещению убытков, ущерба или упущенной выгоды;
• при оспаривании кадастровой стоимости во внесудебном (административном) или судебном порядке.

Цель проведения оценки и вид стоимости указывается в договоре, задании заказчика. Это важно, поскольку оценщику предстоит обосновать выбор методик и подходов, определить перечень ценообразующих факторов. Общие правила оформления задания на оценку описаны в ФСО IV (Приказ Минэкономразвития РФ № 200).

Особенности оформления отчета оценщика по правилам 2025 года

Работы, связанные с оценкой, предусматривают изучение документов, представленных заказчиком, либо собранных экспертом. Еще одним направлением для сбора информации является изучение рынка недвижимости. Для расчета рыночной цены для отчета будут важны следующие данные:

• вид, целевое назначение и разрешенное использование объекта;
• характеристики объекта, подтвержденные документами, обследованием в натуре;
• дата возведения, год ввода в эксплуатацию;
• материалы стен и иных конструкций;
• месторасположение объекта, в том числе относительно инженерной и дорожной инфраструктуры;
• ограничения и обременения, действующие в отношении объекта, участка под ним;
• фактическое состояние объекта, его частей;
• иные характеристики и факторы.

За время существования объекта его состояние может ухудшаться и улучшаться как по объективным причинам (износ и т.д.), так и в результате действий собственника (реконструкция, капитальный ремонт и т.д.). Это будет учтено в ходе осмотра и обследования.

При сборе ценообразующих факторов оценщик изучает рынок недвижимости по месту расположения объекта. Помимо прочего, будут важны данные:

• о цене завершенных сделок с аналогичными объектами;
• о стоимостных предложениях на рынке;
• о средней стоимости площади вновь возведенных объектов.

Для сравнения подбираются объекты со схожими параметрами. Чем точнее проведен их отбор, тем объективнее будет расчет рыночной цены. Данный вариант подпадает под понятие сравнительного метода оценки. Если на рынке нет объектов со схожими параметрами, расчет может вести путем применения доходного, затратного и иного метода.

Какую стоимость может определить оценщик

На основании федеральных стандартов проводится оценка для установления следующих видов стоимости:

• рыночная;
• равновесная;
• инвестиционная.

Помимо этого, оценщику могут дать задание определить и иные виды стоимости. Отдельно стоит выделить процедуру государственной оценки недвижимости. Она проводится только уполномоченными структурами – бюджетными учреждениями. В их штате также есть специалисты, отвечающие требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности. Работа бюджетного учреждения связана с расчетом кадастровой стоимости.

Рыночной ценой является стоимость, которая является наиболее вероятной для сделок на открытом рынке и в условиях конкуренции. Она определяется на момент проведения оценки. Нужно учитывать, что в ближайшем или отдаленном будущем рыночная цена может увеличиться или уменьшиться. Это не означает, что отчет нужно постоянно переоформлять с уточнением информации. Суждение оценщика о значении рыночной цены будет действовать 6 месяцев.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Форма и содержание отчета оценщика

Эти требования содержатся в ФСО VI. Отчет может оформляться в письменном (бумажном) или электронном виде. В первом случае документ прошивается и нумеруется постранично, подписывается лично оценщиком, заверяется его печатью. В электронном виде отчет будет подписан УКЭП. Именно такой формат документа предусмотрен для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Помимо общих данных, в содержании отчета о рыночной цене будут указаны следующие сведения:

• информация из задания, поданного заказчиком (собственником);
• данные обо всех лицах, привлеченных к оценке;
• описание объекта (указываются все количественные и качественные показатели, имущественные права, иные данные);
• ограничения и допущения по показателю рыночной цены (если требуется);
• описание сведений, полученных в ходе анализа рынка недвижимости, всех ценообразующих факторов;
• описание и обоснование подходов к оценке, выполненных работ и процессов, последовательности действий;
• итоговое значение рыночной цены, рассчитанное оценщиком.

Все материалы, собранные и использованные при оценке, будут входить в состав приложений к отчету. Допускается указание ссылок на сайты в интернете, если они не закрыты для публичного доступа.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Все нововведения в порядке определения и пересмотра кадастровой стоимости обязательно учитываются нашими экспертами в текущей работе. Мы предлагаем собственникам комплексное сопровождение оспаривания, которое включает:

• консультирование по вопросам оценки недвижимости, снижения кадастровой стоимости;
• подготовка и направление полного комплекта документов, в том числе отчета о рыночной цене;
• представительство интересов заказчика при любой схеме оспаривания.

Также компания «Кадастровая Москва» оказывает множество иных услуг, связанных с учетом и регистрацией недвижимости, проектированием и согласованиями, оценкой объектов. Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы узнать об этом подробнее!

Заключение

• В 2025 году правила определения кадастровой стоимости не изменились. Но в 2021-2023 году было принято ряд нововведений, которые повлияли на порядок оценки, устранение нарушений и ошибок, оспаривания кадастровой стоимости.
• Вплоть до 2026 года в сфере кадастровой оценки действует переходный период. Он предусматривает внеочередное определение кадастровой стоимости, возможность передачи полномочий по рассмотрению споров бюджетному учреждению.
• В 2025 году для оспаривания стоимости по кадастру можно обращаться напрямую в суд. С 2026 года вступит в силу правило об обязательном прохождении внесудебной процедуры через бюджетное учреждение.

FAQ

Как изменилась кадастровая стоимость в 2025 году?

С 2025 года кадастровая стоимость во многих регионах действительно изменилась. Это связано с внеочередной государственной оценкой объектов и участков, проведенной в 2022-2023 годах.

Кто определяется кадастровую стоимость в 2025 году?

Уже несколько лет оценочные работы для кадастра могут выполнять только бюджетные учреждения. Также этот орган может рассматривать споры по кадастровой стоимости, если регион упразднил ранее созданную комиссию.

Где проверить актуальную кадастровую стоимость в 2025 году?

Для этого рекомендуем воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте «Кадастровая Москва». Также сервисы для проверки кадастровой стоимости есть на портале Росреестра.

Как оспаривать кадастровую стоимость?

Этот показатель можно оспорить, если цена на рынке объектов недвижимости будет намного ниже кадастровой. Нужно уравнять или приблизить их. Собственники недвижимости подают заявку в Росреестр (специальное подразделение — Комиссию) либо сразу в суд. Если заявление отклонят в Комиссии, то можно подать иск в суд.

В суде бывают отказы в перерасчёте кадастровой стоимости?

При разбирательстве дела суд нередко отказывает истцу в удовлетворении иска. Например, если в отчёте по оценке нашлись недочёты. Поэтому очень важно найти грамотного и опытного специалиста, которые есть в компании «Кадастровая Москва»

Куда истцу следует обращаться для снижения кадастровой стоимости в столице?

Иск с документами по уменьшению кадастровой стоимости в столице нужно отнести в Московский городской суд. Заметим, что организация должна пройти через Комиссию Росреестра перед обращением в судебную инстанцию.

Кейсы ООО «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания в суде

О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость нежилого здания коммерческого назначения в тридцать два миллиона рублей. Владелец объекта с помощью юристов компании «Кадастровая Москва» подал иск в Московский городской суд для перерасчёта кадастровой цены данного здания. Компания в иске ходатайствовала о снижении кадастровой стоимости.

Итог. Суд проанализировал отчёт об оценке рыночной стоимости, выслушал мнение эксперта ООО «Кадастровая Москва», с требованиями истца согласился, и постановил установить новую кадастровую стоимость. Общая экономия на налоговых платежах составила два с половиной миллионов рублей в год.

Кейс 2. Оспаривание кадастровой стоимости офисного здания в Москве

В 2021 году собственник офисного здания решил снизить его кадастровую стоимость. За подготовкой отчета об оценке он обратился в компанию «Кадастровая Москва». Юристы нашей компании также представили интересы собственника в суде по перерасчёту кадастровой стоимости офисного здания в столице.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

До снижения кадастровая стоимость равнялась 67 678 658 рублей, после снижения 36 048 000 рублей. В итоге общая экономия налога составила 948919,74 руб.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).