Если вы решите самовольно осуществить реконструкцию объекта недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса этого объекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенной реконструкции.

Понятие реконструкции

Согласно градостроительному законодательству РФ, реконструкция представляет собой проведение определенных изменений в размерах объекта недвижимости.

Реконструкция происходит в виде:

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

• смена главной цели объекта;
• замена непригодных конструкций или их полное восстановление;
• изменение отдельных частей объекта (например, расширение площади, увеличение этажей, уменьшение высоты потолков).

Все изменения, затрагивающие непосредственно фасадную часть, согласовываются в МосКомАрхитектуре.

Произвести реконструкцию можно только по решению собственника, при этом если их несколько, тогда придется получить согласие каждого владельца.

Благодаря многолетнему опыту работы, можем утверждать, что узаконивание самовольной реконструкции является довольно часто заказываемой услугой, именно поэтому сотрудники компании «Кадастровая Москва» легко ориентируются в подобных вопросах.

Комментарий эксперта. Довольно часто проводят реконструкцию без согласования и получения соответствующих разрешений. За самовольную реконструкцию грозит вменение административной ответственности, если быть точнее — штраф, также объект в скором времени будет снесен.

Читайте также: Технический план помещения и здания в 2025 году

Ответственность за незаконную реконструкцию в 2025 году

Как уже выяснилось, если вы проводите определенные строительные работы без получения специального разрешения, то такая реконструкция здания будет считаться самовольной.

Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно вам может грозить наказание. Согласно КоАП РФ, санкции наступают в соответствии со статьей 9.5 — то есть штраф за незаконную реконструкцию в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.

Помимо этого при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается.

Прежде чем что-то возводить нужно получить разрешение на реконструкцию здания.

В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные постройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.

Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному будет непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.

Признаки, по которым объект недвижимости можно  отнести к самовольной реконструкции:

• нет проекта реконструкции;
• не получено разрешение на реконструкцию;
• строительные работы осуществлены с нарушениями действующего законодательства;
• не была пройдена стадия согласования;
• данные не поданы в ЕГРН для постановки на кадастровый учет.

В качестве юридических последствий помимо ответственности выступает невозможность в дальнейшем владельцу распоряжаться недвижимостью в сфере заключения гражданско-правовых договоров (аренда, дарение, продажа).

Читайте также: Услуги кадастровых инженеров в 2025 году

Список полезной документации

№	Описание документа	Скачать документ
1	Технический план	Ссылка для скачивания
2	Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания)	Ссылка для скачивания
3	Заявление о кадастровом учете	Ссылка для скачивания
4	Заявление на проведение экспертизы	Ссылка для скачивания
5	Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Ссылка для скачивания
6	Рекомендации по подготовки проектных документов	Ссылка для скачивания
7	Выписка из ЕГРН	Ссылка для скачивания
8	Техзадание на реконструкцию	Ссылка для скачивания

Узаконивание реконструкции нежилого здания в 2025 году

Легализация самостроя — это его узаконивание после непосредственного проведения строительных работ, по-другому — это незаконная реконструкция нежилого здания. Для этого поможет разрешительная документация на реконструкцию.

Конечно намного проще заранее позаботиться о том, что осуществить получение разрешение на реконструкцию объекта, чтобы избежать подобных проблем.

Практика выработала конкретные правила узаконивания. Для этого следует пройти минимум три основных этапа:

• заказ инженерных изысканий;
• заказ проекта;
• проведение экспертизы.

Вообще местные градостроительные органы скорее всего откажут в узаконивании, будьте готовы к тому, что придется пойти в суд. Рекомендуем сохранить копию заявления, чтобы приложить к документам при подаче в судебные органы.

В большинстве случаев суд тоже часто суд отказывает, однако, если вы обратитесь в опытную компанию, какой является наша, большая вероятность, что удастся узаконить самовольную реконструкцию.

В первую очередь нужно доказать суду, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.

Потребуется заказать технический план, на основании чего внести обновленные сведения в ЕГРН посредством Росреестра или МФЦ.

Для вашего удобства добавим ссылку на официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  https://rosreestr.gov.ru.

Читайте также: Обмеры и инвентаризация зданий и помещений в 2025 году

Комментарий эксперта. Завершающей стадией является получение выписки из ЕГРН, что подтверждает успех в узаконивании возведенной реконструкции.

Что называется самовольной постройкой

Самовольная постройка, или самострой, — это ОКС (объект капитального строительства), сооружение, иное строение, созданное на участке земли не в законном порядке или на участке, вид разрешенного использования (ВРИ) которого исключает возможность появления данного объекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Самовольными считаются также постройка или сооружение, созданные без законных разрешений, согласований или с отклонениями от установленных норм и правил в строительстве, действующими на дату обнаружения самовольной постройки.

Узаконение самовольной постройки возможно при двух условиях:

• подтверждение права владения на земельный участок и использование его в соответствии с ВРИ;
• подтверждение соответствия объекта требованиям безопасности.

Если одного из условий нет, легализовать незаконный самострой не получится.

Чтобы узаконить самовольную постройку, надо определиться с положением застроенного земельного участка по отношению к земельному праву.

С этой целью возможно выполнение таких мероприятий:

• заключить договор аренды с органом местного самоуправления или другим собственником;
• вступить в права обладания бесхозным участком земли, оформив документы;
• изменить ВРИ земельного участка;
• снять ограничения, наложенные на участок.

Для подтверждения прав аренды или собственности, возможно, потребуется заключение договора, купчая на участок, межевание, постановка на кадастровый учет в Росреестре и выписка ЕГРН.

С изменением ВРИ будут затруднения, так как вид разрешения использования закреплен в документах по землепользования и застройке. Участку могут быть предписаны различные ограничения, в том числе сервитуты (пользование чужой землей с ограничениями), рента, ипотека, аренда и т. д.

Комментарий эксперта. Если участок не был лимитирован на время начала строительных работ или ВРИ допускал строительство, закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако пользоваться постройкой до узаконивания нельзя под угрозой штрафа.

Виды самовольных построек

Распространенный вид самостроя — незаконная реконструкция, которая проявляется в пристройках, надстройках дополнительных этажей, антресолей, перестройке чердачных помещений. Все эти мероприятия приводят к новым параметрам здания.

Другой вид часто встречающихся самовольных построек — здания, возведенные на пустом месте, с самого начала, без разрешения компетентных органов, или новые объекты недвижимости, воздвигнутые на месте ликвидации старых, уже с иными параметрами.

Официальный путь — получение разрешения на строительство

По правилам разрешение на строительство выдают при запланированных строительных работах. В ходе узаконивания самовольной постройки разрешение на строительство объекта постфактум возможно, если административная инстанция или суд принимает решение о сохранении самостроя.

Разрешение на строительство или реконструкцию выдают компетентные органы муниципалитета, в Москве — Комитет государственного строительного надзора.

Порядок действий для получения разрешения:

• подать запрос через МФЦ (Москомархитектуру — в Москве) на предоставление градостроительного плана земельного участка, в ресурсоснабжающей организации запросить план технических условий для подключения инженерных коммуникаций;
• заказать в проектной организации, члене СРО, («Кадастровая Москва») обследование самостроя для подготовки проекта и технического заключения;
• проектировщикам «Кадастровой Москвы» — разработать проектную документацию строительства;
• экспертам компании «Кадастровая Москва» — провести экспертизу проекта, оформить экспертное заключение;
• подать проект и экспертное заключение в Госстройнадзор, выдающий разрешение на строительство;
• согласовать архитектурно-градостроительные решения с Москомархитектуры, если строительные работы затрагивают фасад;
• получить разрешение на строительство в Госстройнадзоре, если самовольная постройка заявителя не противоречит нормам безопасности и СНиП, а земельный надел используется по закону.

Так как объект уже существует, с полученным разрешением и всей документацией можно сразу обращаться в стройнадзор за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое будет дано после процедуры обследования объекта.

Перед тем как зарегистрировать самострой, надо заказать технический план кадастровому инженеру компании «Кадастровая Москва» (разрешение на ввод дает основание).

Оформление в собственность в административном порядке

В Москве легализация самостроя в административном порядке осуществляется через Градостроительную земельную комиссию.  Узаконение через ГЗК проходит быстрее, чем в суде, и не надо тратиться на судебные издержки, но успешным завершение дела бывает редко.

Легализация самостроя через ГЗК проходит в таком порядке:

• собственник подает заявление в ДГП (Департамент градостроительной политики Москвы) с просьбой сохранить незаконную постройку;
• ГИН (Государственная инспекция по недвижимости) обследует объект и надел земли, на котором строение возведено;
• собственник направляет запросы в Департамент городского имущества Москвы, Мосгоргеотрест, Москомархитектуру и другие инстанции для подготовки обращения в ГЗК.

Рассмотрев обращение, Градостроительная земельная комиссия выносит положительное или отрицательное решение:

• при положительном — сохранить самовольную постройку, что обязывает собственника уплатить штраф и узаконить объект;
• при отрицательном — снести незаконный объект или вернуть его в первоначальное состояние на основании выявленных нарушений, оштрафовать нарушителя, если он ничего не предпринимает для легализации постройки, передать дело в судебную инстанцию.

В случае решения о сохранении самостроя, в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) вносят изменения, обновляется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) иными параметрами строительства, готовится пакет проектных документов на объект, который подают на согласование. После этого заявитель получает разрешение на строительные работы и на ввод объекта в эксплуатацию.

Синхронно земельные отношения с городом оформляются по-новому: в договоре аренды ЗУ изменяются параметры объекта недвижимости и вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ, если в этом есть необходимость.

Легализация через суд

По статье 222 ГК РФ, узаконение самовольной постройки через суд для собственника не составит затруднений, если земельный участок является его собственностью, при этом его разрешенное использование допускает строительство, ОКС выполнен по всем правилам, соответствует нормам и требованиям Градостроительного кодекса на день обращения в суд, а права и интересы третьей стороны (соседей) не затронуты.

Также признание права собственности на самострой в судебном порядке возможно после неудачных попыток легализовать постройку административным способом, когда ГЗК не дает разрешения или Росреестр не ставит постройку на учет.

В связи с этим застройщик до обращения в суд должен принять ряд мер:

• попытаться получить разрешение на строительство в органе строительного надзора;
• позаботиться о проведении строительно-технической экспертизы экспертами инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» с положительным заключением: объект соответствует СНиП и не угрожает жизни и здоровью граждан;
• собрать документы (правоустанавливающие и другие).

После этого можно подавать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости.

Обязательные документы для суда

Узаконить самовольную постройку через суд нельзя без подтверждения прав на земельный участок, поэтому нужно предоставить в суд договор аренды или выписку ЕГРН. До суда застройщик должен позаботиться о получении ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), который подтвердит ВРИ земельного надела без ограничений на строительство. Срок ГПЗУ не должен превышать три года с даты выдачи.

Обследование самовольной постройки на соответствие СНиП

До подачи иска в суд, нужно провести обследование, подготовить проектную документацию и провести экспертизу самовольного строительства. Для этого собственнику следует подать заявку в проектную организацию СРО. Документы должны стать подтверждением соблюдения обязательных норм и правил при строительстве объекта.

Причины отказа суда в узаконивании реконструкции

Причин, по которым суд может отказать великое множество, мы перечислим наиболее частые из них:

• не хватает соответствующих документов;
• документы имеются, но они заполнены с нарушениями;
• допущены нарушения действующего законодательства РФ в данной области;
• отсутствие проекта;
• не получено разрешение на строительство;
• не пройдено согласование реконструкции фасада, здания;
• проектировщик не состоит в СРО;
• не пройдено согласование проекта реконструкции здания;
• не проведена экспертиза, либо ее результаты отрицательны.

Для узаконивания с помощью суда, рекомендуем привлечь высококвалифицированного проектировщика, инженера и юриста, которые есть у нас в “Кадастровая Москва”.

В любом случае после одобрения и утверждения судом законности самовольной реконструкции необходимо внести данные в ЕГРН. Как уже говорилось, получение выписки является заключительной стадией.

Помните, что регистрация здания без разрешения на строительство невозможна.

Комментарий эксперта. Наши сотрудники помогут в решении подобных вопросов, а также будут представлять ваши интересы во время судебного процесса.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Предписание Госинспекции

В 1994 году появилась государственная инспекция по недвижимости и местные органы власти передали ей свои контролирующие полномочия.

Давайте разберемся, чем же занимаются работники инспекции:

• рассматривают заявления граждан и организаций;
• проводят проверки (планово и внепланово);
• выявляют самострои, самовольные перепланировки, реконструкций;
• определяют, что объект относится к категории — незаконная реконструкция;
• выносят представление о сносе объекта недвижимости;
• ведут административные дела в суде;
• согласуют и выдают разрешения.

Почему Госинспекция выносит предписание

Причин может быть множество. Вынесение предписания происходит в ходе проведения плановых и внеплановых проверок.

Наши заказчики много раз сталкивались с вынесением предписания, что обычно служило основанием для начала процедуры узаконивания самовольной реконструкции объекта.

Итак, разберемся с причинами:

• не заказали проект реконструкции нежилого здания;
• не получили разрешение на реконструкцию в Москве или СПБ;
• допустили любого рода ошибки в правоустанавливающих документах;
• нет заключения эксперта или оно не является положительным;
• нарушены правила безопасности, строительства и т.д.;
• допущены нарушения согласно налоговому законодательству РФ.

Комментарий эксперта. Решение госинспекции по поводу сноса объекта можно оспорить в суде, но для этого требуется помощь квалифицированных специалистов. Поэтому рекомендуем вам обратиться в компанию «Кадастровая Москва», где работают опытные инженеры и проектировщики.

Для обращения в суд понадобится квалифицированный юрист, чтобы защитить ваши интересы, в штате “Кадастровая Москва” есть такие специалисты в области права. Такой подход поможет избежать сноса и ответственности (уплаты штрафов).

Основные моменты устранения предписания

В компанию «Кадастровая Москва» много раз обращались за помощью в устранении предписания государственной инспекции. Исходя из личного опыта, делимся некоторыми особенностями и важными нюансами, которые помогут устранить ошибки, описанные в предписании.

К проверке можно заранее подготовиться, особенно если она плановая, и вы точно знаете, когда сотрудники госинспекции придут к вам.

Порой можно обойтись наведением порядка в документации, но иногда придется произвести некоторые строительные работы и преодолеть стадию согласования.

Несколько вариантов устранения предписания инспекции:

• изменения в документах, корректировка, переделывание;
• пройти процесс согласования;
• провести нужные работы;
• изменить целевое назначение объекта.

Перечисленные нами варианты являются базовыми, итоговое решение все же зависит от многих индивидуальных обстоятельств.

Соответственно, для устранения предписания вам понадобится собрать следующий пакет документов:

• АГР (если изменения затрагивают фасад);
• заключение комиссии;
• паспорт, подтверждающий безопасность;
• заключение кадастрового инженера;
• документы о согласовании.

Существует и такой документ как заключение о соответствии, где указывается характеристика безопасности и состояние объекта недвижимости, а также соблюдение законодательных требований.

Когда вы устраните все, что указано в предписании, можете самостоятельно уведомить инспекцию по недвижимости об этом.

Там всегда пишется конкретный срок, к которому необходимо устранить ошибки, если этого не сделать вовремя, то можно получить административную ответственность, то есть штраф.

Технический план

Технический план потребуется для любого вида постройки, и он выдается после проведения замеров и осмотра специалистом — кадастровым инженером. В компании “Кадастровая Москва” технический план готовит штатный кадастровый инженер.

Обновленные характеристики объекта недвижимости при учете площади пристройки будут отмечены специалистом как в графической, так и в текстовой части технического плана.

А именно, будут отмечены обновленные контуры и площадь здания, уточненное местоположение на участке и координаты. Выдается технический план в электронном виде и в дальнейшем передается в Росреестр для учета.

Что такое пристройка к зданию и под какие работы она подпадает

Каждый объект кап. строительства обладает индивидуальными параметрами, в том числе размерами (длина, высота, ширина), площадью, объемом. Эти параметры изначально описываются в проектах на строительство, а после завершения работ подтверждаются в технических паспортах и планах, сведениях ЕГРН и инвентарных делах БТИ. В период существования здания или частного дома его исходные параметры можно изменить. Для этого может осуществляться надстройка или пристройка, демонтаж отдельных частей объекта.

Как следует из определения, пристройка к жилому дому или нежилому зданию влечет увеличение площади и объема, а значит, изменение исходных параметров. Такие строительные работы подпадают под реконструкцию, что требует обязательного согласования. По итогам работ объем пристроенной части будет объединен общими границами (внешними стенами) с исходным строением. Для этого делаются общие внутренние помещения, проходы, инженерные сети и коммуникации. Также из пристроенной части можно оборудовать отдельный выход на участок под зданием.

Комментарий эксперта. В непосредственной близости к зданию можно построить новый самостоятельный объект. В ряде случаев, если это позволяют нормы строительной, санитарной и пожарной безопасности, он может вплотную прилегать к исходному строению. В такой ситуации речь идет не о пристройке, а о строительство нового здания, которое будет обладать индивидуальными признаками. Эти работы нужно согласовывать не как реконструкцию, а как возведение нового объекта.

Виды и варианты пристройки в 2025 году

Оформление пристроя осуществляется в разных вариантах. Вот какие строительные работы может провести собственник здания и участка:

• расширить габариты, увеличить площадь и объем, т.е. по итогам работ пристроенная часть будет объединена и ограничена общими внешними стенами с основным зданием;
• пристроить в непосредственной близости к зданию можно новый самостоятельный объект со своими внешними стенами, отдельными выходами, инженерными системами;
• пристройкой может быть временное или некапитальное строение, которое не подпадает под признаки объекта недвижимости (например, это может быть павильон, терраса кафе или ресторана на летний период).

Для согласования и возведения перечисленных типов пристроек есть свои особенности. Например, если пристраивается новый объект, должны соблюдаться нормы пожарной безопасности (в том числе расстояние противопожарных разрывов), естественной освещенности для основного строения и близлежащих зданий, другие нормативы. Соответствие обязательным нормам будет указано в проекте, а проверят их в ходе экспертизы, при выдаче разрешения на реконструкцию.

Комментарий эксперта. Есть еще один тип объектов – встроенно-пристроенные помещения. Они могут иметь разное целевое назначение с основным строением. Например, в МКД встроенно-пристроенные помещения могут использоваться под торговлю, под офисные цели. В ряде случаев указанный объект можно поставить на самостоятельный кадастровый учет. Подробнее об этих нюансах можно узнать у специалистов нашей компании.

Что нужно, чтобы согласовать пристройку к существующему зданию

Узаконивание пристройки возможно, если на работы оформлен проект, который получил положительное заключение экспертизы. Проект на реконструкцию содержит архитектурные, конструктивные, инженерные и иные решения, обеспечивающие увеличение общей площади и объема строения, объединение основной и пристроенной частей в единое целое.

Пристрой к частному дому также подпадает под реконструкцию, но имеет иной порядок согласований. В уведомлении, которое собственник подает в местный орган власти, описываются виды работ и будущие характеристики дома ИЖС. Допускается подать уведомление о начале и завершении работ без проекта. На практике, даже для работ в частном доме нужен проект, чтобы обеспечить безопасность, соблюдение строительных и пожарных норм.

Разрешение на пристройку является не единственным требованием закона. Так как увеличение площади и объема здания влечет изменение его основных параметров, собственнику нужно:

• заказать техплан у кадастрового инженера после окончания работ (в этом документе будут описаны новые параметры строения с учетом пристроенной части);
• обратиться в БТИ и внести изменения в техплан, если объект поставлен на технический учет;
• пройти учет в Росреестре, чтобы обновить сведения ЕГРН.

Основной объект не утратит свое существование, хотя и существенно изменит свои характеристики. Поэтому снятие с учета в Росреестре и аннулирование кадастрового номера не происходит. Пристрой к зданию будет считаться окончательно узаконенным, если сведения о нем учтены в ЕГРН. Для собственника таким подтверждением будет выписка из реестра.

Пристройка к нежилому зданию

Пристраивать новую часть к нежилому зданию можно на основании разрешения Госстройнадзора. Чтобы получить этот документ, необходимо:

• получить согласие всех правообладателей объекта на предстоящие работы;
• заказать инженерные изыскания и предпроектное обследование, получить техническое заключение или отчет;
• заказать проект реконструкции в организации, входящей в профильную СРО;
• представить проект на экспертизу, получить положительное заключение;
• подать документы в Госстройнадзор для оформления разрешения.

После прохождения этих процедур нужно подать уведомление о начале работ. Во время реконструкции будет осуществляться текущий строительный надзор. Когда работы будут окончены, оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ также выдает Госстройнадзор.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Как оформить пристройку к многоквартирному дому

Узаконить пристройку к многоквартирному дому намного сложнее, так как нормы безопасности для МКД существенно строже. Если запланировано расширение общей площади и объема дома, дополнительным требованием будет получение согласия собственников. Это нужно в любом случае, если предстоят работы на общедомовом имуществе, к которым относятся и конструкции МКД. Согласие собственников подтверждается протоколом общего собрания. Обязать владельцев квартир или нежилых помещений дать согласие невозможно, а отрицательное решение не обжалуется.

Также есть специальные варианты пристраивания к помещениям МКД. Вот их особенности:

• пристройка к квартире в многоквартирном доме допускается только на первом этаже, может выражаться в виде балкона, террасы, лоджии, отдельной входной группы;
• при переводе квартиры в нежилое помещение также может возводиться пристройка в виде входной группы (лестница, тамбур, пандусы для маломобильных групп населения).

Перечисленные варианты пристройки в Москве допускаются по постановлению № 508-ПП. Так как эти работы будут проводится на общедомовом имуществе, на них также необходимо получить согласие собственников МКД. Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже для образования новых помещений также сопровождается проведением собрания правообладателей.

Некапитальная пристройка к многоквартирному дому не подпадает под реконструкцию. Поэтому заказывать проект, проходить экспертизу и Госстройнадзор не нужно. Однако пристроенная часть будет располагаться на участке под МКД, поэтому проведение общего собрания собственников обязательно даже в этом случае.

Как узаконить пристройку к частному дому

Проще всего получить разрешение на пристройку к дому ИЖС. Для этого не нужно обращаться в жилинспекцию или Госстройнадзор. Алгоритм согласований заключается в следующем:

• собственник заполняет и подает уведомление в местную администрацию о том, что он будет проводить реконструкцию ИЖС;
• в уведомлении описывается суть изменений в характеристиках дома, в том числе параметры пристраиваемой части и основного объекта после завершения работ;
• уведомление проверяется местными властями по нормам строительной, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности;
• если все показатели в норме, собственнику направляется ответное уведомление.

После окончания работ нужно вновь направить уведомление на пристрой к жилому дому. Документом должно подтверждаться, что собственник не вышел за пределы параметров пристройки, указанных в первоначальном уведомлении. Если подтверждено соответствие, можно заказать техплан, пройти учет и регистрацию пристройки к частному дому.

В чем заключаются особенности проектирования и согласования реконструкции для бизнес-центров, гостиниц и ресторанов

Гостиницы, бизнес-центры и рестораны относятся к общественным зданиям, предназначены для массового посещения людей. Общие нормы для строительства и реконструкции указанных объектов будут совпадать. Однако отличия в функциональном назначении зданий и помещений не менее значительны:

• основной объем помещений и площадей бизнес-центра предназначен для офисной деятельности, поэтому акцент при проектировании будет сделан на организации удобной планировки, освещения, дизайна;
• так как гостиницы предназначены для приема и размещения постояльцев, при проектировании нужно обеспечить нормы пожарной, санитарной и гигиенической безопасности, подтвердить тип и класс заведения, организовать места подъезда транспорта;
• для деятельности ресторана нужно соблюсти нормы по санитарии и гигиене, организовать меры пожарной безопасности, шумо- и звукоизоляцию.

Это только общие требования, которые нужно учитывать для реконструкции бизнес-центров, ресторанов, гостиниц. Многое зависит от формы собственности объекта. Если здание находится в частной собственности, все ключевые решения о его судьбе принимает собственник. Если помещения расположены в муниципальных объектах, проведение работ будет невозможно без разрешения правообладателя, т.е. уполномоченных ведомств.

Бизнес-центры

Бизнес-центр представляет собой многофункциональный объект, который будет использован для офисной деятельности, сдачи площадей в аренду. Как и для любых других общественных зданий с массовой посещаемостью, проект реконструкции бизнес-центра нужно согласовать с МЧС. В перечень мер пожарной безопасности, которые должен обеспечить собственник, входит:

• обустройство эвакуационных путей и пожарных лестниц, аварийных выходов;
• монтаж систем аварийного оповещения, размещение средств первичного пожаротушения;
• организация подъездных путей для спецтехники, поддержание в надлежащем состоянии гидрантов и пожарных водоемов (при наличии).

После завершения реконструкции МЧС проверит работоспособность систем, надлежащее состояние пожарных выходов и лестниц, наличие планов эвакуации и огнетушителей.

Рестораны

Рестораны относятся к заведениям общественного питания, которое будут массово посещать люди. Поэтому в перечень дополнительных согласований будет входить:

• проверки МЧС на предмет пожарной безопасности (кроме требований указанных выше, проверяется соответствие по характеристикам отделочных материалов, разрешительные документы на электрооборудование);
• специалисты СЭС (Роспотребнадзор) проверят соблюдение санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм, надлежащую работу вентиляции и вытяжек, тепло- и гидроизоляцию, защиту от шума;
• если одновременная численность персонала и посетителей ресторана превышает 50 человек, нужно разработать паспорт антитеррористической безопасности (для этого проводится обследование комиссии в составе представителей органа власти, МВД, МЧС и других ведомств).

Если ресторан открывается в здании, где раньше размещались опасные и вредные производства, могут потребовать дополнительные работы по обеззараживанию объекта и участка. Контроль за этими мероприятиями осуществляет Роспотребнадзор, экологические службы.

Гостиницы

В гостиницах будут проживать люди, поэтому меры безопасности должны быть соответствующими. В обязательный перечень проверок и согласований до и после реконструкции гостиницы входит:

• проверки МЧС по всем основным направлениям пожарной безопасности;
• проверки СЭС (Роспотребнадзора) по санитарным, гигиеническим и эпидемиологическим нормам;
• проверки аккредитованных центров и органов для классификации гостиницы, т.е. подтверждения типа и класса заведения (под каждый тип и класс нужно подтверждать и соответствующую планировку номеров, мест общего пользования, наличие собственной кухни и других сервисов).

Так как обязательным условием для открытия гостиницы является наличие вывесок, согласование в любом случае проходит через МосКомАрхитектуру. Это нужно, чтобы вывеска и оформление гостиницы соответствовали единому архитектурно-художественному облику города.

Комментарий эксперта. Пройти все согласования на реконструкцию бизнес-центров, ресторанов, гостиниц одним днем невозможно. Экспертиза проекта может занять до 90 дней, а разрешение на строительство выдается в течение 7 дней. При выявлении нарушений эти сроки могут продлеваться, если необходима корректировка документации. С нашей помощью вы максимально сократите время на прохождение обязательных процедур, устраните причины для приостановок и отказов.

Какие сложности могут возникать при согласовании реконструкции бизнес-центров, гостиниц и ресторанов

Реконструкция бизнес-центров, ресторанов, гостиниц обычно проводится в черте плотной городской застройки. Поэтому у проектировщика и подрядчика изначально возникнут сложности в выборе, обосновании и проведении работ. Вот несколько основных проблем:

• необходимость спланировать и организовать стройплощадку без перекрытия улиц, с соблюдением безопасности для инженерной и социальной инфраструктуры;
• необходимо учесть ограничения по параметрам разрешенного строительства в городе;
• нужно соблюсти множество норм безопасности, необходимые для открытия бизнес-центров, ресторанов, гостиниц;
• необходимо обеспечить безопасность существующего объекта при проведении работ (в отдельных случаях работы придется проводить без вывода всего здания из эксплуатации).

Этих и многих других проблем не возникнет, если проектированием и сопровождением реконструкции займутся специалисты компании Кадастровая Москва.

Преимущества выбора компании “Кадастровая Москва”

В штате компании специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволяет завершать проекты раньше указанного срока. Они знают все нюансы законодательства и умеют правильно их применять.

У компании налажено взаимодействие с органами государственной власти, в том числе Росреестром и различными комиссиями по вопросам строительства.

Все работы мы делаем самостоятельно от начала до конца, все работники — наши штатные сотрудники.

Кейсы компании “Кадастровая Москва” по узакониванию реконструкции

Пример 1. Собственник нежилого помещения в торговом центре увеличил его площадь без предварительного согласования. Сотрудники компании «Кадастровая Москва» смогли через суд узаконить самовольную реконструкцию и помочь заказчику избежать административных штрафов.

Пример 2. Собственник увеличил высоту одного из нежилых помещений в здании, через 3 месяца принял решение об узаконивании, в чем специалисты “Кадастровая Москва” ему помогли. И узаконивание реконструкции увенчалось успехом.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли получать разрешение на реконструкцию нежилого здания?

Да, это необходимое условие. Без разрешения ее обязательно признают незаконной.

Как узаконить реконструкцию нежилого здания без разрешения на реконструкцию?

В более 90% случаев реконструкцию можно узаконить через суд.

Что будет, если не узаконить реконструкцию?

Тогда владелец объекта недвижимости будет оплачивать административные штрафы, а объект путем предписания подлежит сносу.

Выводы

Оформление реконструкции нежилого здания не регламентировано законодательством РФ. Это связано с тем, что прежде чем произвести изменения объекта недвижимости необходимо их согласовать. В ином случае предстоит либо сносить объект, уплачивать штраф, либо узаконивать реконструкцию через суд.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Стоимость согласования реконструкции вы узнаете у наших менеджеров по телефону, указанному на сайте.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
• Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать);
  Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений” от 18 декабря 2015 г. № 953 (скачать).