Проект входной группы нежилого помещения — это рабочий документ, который описывает устройство отдельного входа, крыльца, тамбура или козырька и служит основанием для согласования работ в Мосжилинспекции или в Росреестре. Без него инспектор не примет ни уведомление о перепланировке, ни техплан после ремонта, а строительная бригада не получит чёткой инструкции, что и как монтировать. Разберём, из каких разделов состоит проект, чем отличается порядок согласования в многоквартирном доме и в отдельно стоящем нежилом здании, за какой срок документ готовится и сколько стоит в 2026 году. Это часть большого материала про согласование входной группы нежилого помещения, где описана вся процедура от первого выезда до приёмки.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Что такое проект входной группы и когда он нужен

Входная группа — это комплекс элементов: дверной проём в наружной стене, крыльцо со ступенями, пандус для маломобильных групп, козырёк или навес, иногда тамбур. Когда собственник коммерческого помещения хочет организовать отдельный вход с улицы вместо входа через подъезд, поменять конфигурацию существующего крыльца или узаконить уже сделанную группу, требуется проектная документация. Она фиксирует, что именно меняется на фасаде и в несущей стене, и доказывает, что эти изменения не угрожают конструкции здания.

Проект нужен в трёх типичных ситуациях. Первая — помещение на первом этаже, вход в которое сейчас идёт через общую парадную. По Жилищному кодексу вход в коммерческое помещение через места общего пользования недопустим, и при попытке согласовать даже внутреннюю перепланировку Мосжилинспекция потребует сначала организовать отдельный вход с улицы. Вторая — заезжает сетевой арендатор (магазин, кафе, медцентр), у которого по нормам пожарной безопасности или по санитарным требованиям должно быть два входа: один для посетителей, второй для загрузки товара, и они не должны совмещаться. Третья — входную группу уже построили без документов, и теперь её узаконивают по факту через техническое заключение и техплан.

Здесь важно сразу разделить два понятия. Перепланировка с устройством отдельного входа и реконструкция — это разные процедуры с разным набором документов. Если входная группа лёгкая, без собственного фундамента (крыльцо, тамбур, козырёк), работы идут по перепланировочному пути. Если у пристройки есть фундамент и она увеличивает объём здания, это уже реконструкция по статье 51 Градостроительного кодекса, и тут 432-ПП не применяется. Первый документ, который мы запрашиваем у клиента, — техпаспорт и выписка ЕГРН, чтобы понять, что числится за объектом.

Состав проекта входной группы: разделы и графика

Проект входной группы строится по тем же принципам, что и проект перепланировки нежилого помещения, и состоит из текстовой и графической частей со сквозной нумерацией. Набор разделов зависит от того, затрагиваются ли несущие конструкции и фасад, но базовая структура устойчива.

Текстовая часть открывается титульными листами и содержанием, затем идёт справка главного инженера проекта (ГИП). В справке указывают габариты объекта, наличие или отсутствие реконструкции и основание работ. Если фасадные работы затрагивают архитектурный облик, в справке появляется ссылка на 94-ПП и обоснование необходимости согласования с Москомархитектурой. Дальше — общая пояснительная записка: основания для разработки, нормативная база, характеристика здания, архитектурно-планировочное решение с площадями до и после, описание инженерного оборудования, противопожарные мероприятия и указания к производству работ.

Для входной группы ключевой раздел — конструктивные решения (КР). Устройство дверного проёма в наружной стене почти всегда означает вмешательство в несущую конструкцию. Раздел КР доказывает, что проём усилен металлической рамой или обоймой и прочностные характеристики стены сохранены. Это требование прямо следует из формулировки 432-ПП: проёмы в несущих стенах разрешены, но без нарушения прочностных характеристик здания. На практике это означает, что просто пробить проём бригадой нельзя — нужен расчёт усиления.

Графическая часть включает три основных плана. План до — чаще всего по данным ЕГРН (после 841-ПП графику из Росреестра можно официально использовать как исходник вместо планов БТИ), реже по документам БТИ. Демонтажно-монтажный план — главный чертёж для строителей: демонтируемые конструкции отмечают зелёным, монтируемые красным. План после — результат с пересчитанными площадями и новой экспликацией. Все планы выполняют в масштабе 1:100. К проекту прикладывают чертежи узлов: деталь усиления проёма, узел крепления крыльца, разрез пандуса. Обязательное приложение — действующая выписка СРО проектной организации.

Как разрабатывается проект входной группы: пошаговая инструкция

Согласование проекта входной группы в МКД

Наружная стена многоквартирного дома — это общее имущество всех собственников, как лестничная клетка или лифтовый холл в подъезде. Любое изменение фасада, включая устройство дверного проёма под отдельный вход, затрагивает это общее имущество. Поэтому до подачи проекта в Мосжилинспекцию собственник коммерческого помещения должен получить согласие соседей через протокол общего собрания собственников (ОСС). Для изменения фасада нужно не менее 2/3 голосов от общего числа собственников дома.

Организация ОСС — зона ответственности клиента, и это одна из самых проблемных частей всей процедуры. Рынок проведения собраний в Москве переполнен недобросовестными исполнителями, которые берут деньги, но не обеспечивают легитимный кворум. Первой организацией, которая оспорит сомнительный протокол, окажется сама управляющая компания. Поэтому за проведением собрания мы советуем обращаться напрямую в УК, ТСЖ или «Жилищник»: у них есть реестры собственников, отработанные процедуры и административный ресурс. Они проводят собрания регулярно — для установки шлагбаума, ремонта лифта, мытья фасада — и могут включить ваш вопрос в повестку планового собрания.

Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва»:
«Если можно обойтись без изменения фасада, лучше так и сделать — изменение общего имущества всегда затягивает процесс. Но каждая третья перепланировка в МКД содержит дополнительные входы, и тут без ОСС никуда. У сетевых арендаторов, ресторанов, медцентров есть требования о двух входах, и мы прикладываем это обоснование к проекту, но обязательную процедуру согласования с собственниками это не отменяет.»

После получения согласия собственников готовый проект подписывается ЭЦП и подаётся в Мосжилинспекцию через портал mos.ru. Через месяц МЖИ выдаёт распоряжение на перепланировку с перечнем разрешённых работ и сроком на их выполнение. Дальше идут строительно-монтажные работы строго по согласованному проекту, и финальная приёмка инспектором. Состав проекта для МКД сложнее, чем кажется на старте: помимо архитектуры и конструктива, в нём есть техническое заключение о допустимости работ, раздел пожарной безопасности, шумоизоляция, а при смене назначения помещения — санитарно-эпидемиологическое заключение. Подробнее структуру можно посмотреть в материале про состав проекта перепланировки нежилого помещения.

Согласование проекта входной группы в отдельно стоящем нежилом здании

Если помещение находится в полностью нежилом здании, процедура заметно проще. Здесь не нужно сложное ОСС с голосованием и протоколами: достаточно собрать письменные согласия от каждого собственника других помещений в здании в простой письменной форме, без нотариуса. Для нежилых объектов это обычно не вызывает проблем — собственники находятся в одном здании и согласовывают вопросы между собой быстро.

Согласование работ по входной группе в нежилом здании идёт не через Мосжилинспекцию, а через Росреестр: после завершения работ готовится технический план, на основании которого изменения вносятся в ЕГРН. Для нежилых зданий устройство проёмов и работа с конструкциями проще, чем в жилом фонде, — не требуется идти в ГБУ «Экспертный центр», достаточно разработать раздел КР, подтверждающий сохранение прочностных характеристик. По 432-ПП устройство, изменение и ликвидация входных групп без фундамента не требуют разрешения на строительство.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«В нежилом здании главный вопрос — не голоса собственников, а корректность раздела конструктивных решений и сверка фактической планировки с данными ЕГРН. Расхождение в координатах или в площади после устройства входа всегда приводит к приостановке регистрации. Мы закладываем время на проверку техплана и согласование итогового XML-файла с собственником перед подачей.»

Нюанс с фасадными работами касается обоих типов зданий. В мае 2025 года в 432-ПП разрешили устройство, изменение и ликвидацию вентиляционных, технических и декоративных коробов на фасадах. Теперь монтаж или демонтаж наружных элементов можно смело отражать в проекте, не опасаясь, что работы классифицируют как реконструкцию. При этом отдельные регистраторы Росреестра теоретически могут попытаться трактовать вмешательство в фасад как переустройство инженерных сетей. Прямая ссылка на пункт 432-ПП служит обоснованием в таком споре. Найти актуальную редакцию городских норм удобно на портале официального сайта Москвы, а федеральные требования к регистрации — в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Образцы документов для проекта и согласования входной группы

Типичные ошибки при разработке и согласовании проекта

Первая ошибка — подача проекта в Мосжилинспекцию без протокола ОСС в надежде «а вдруг пройдёт». Результат предсказуем: гарантированный официальный отказ с указанием причины. Теряется минимум месяц на рассмотрение и деньги клиента, а вопрос с собственниками всё равно придётся решать. Цена этой ошибки — повторный круг согласования и упущенное время, особенно болезненное, если помещение готовят под конкретного арендатора с фиксированной датой открытия.

Вторая ошибка — отклонение от согласованного проекта в ходе ремонта. Собственник решает «немного улучшить»: сдвинуть проём, добавить ступень, изменить козырёк. Инспектор при приёмке сверяет факт с проектом, и любое расхождение ведёт к отказу в подписании акта. На одном из объектов был согласован проект антресоли с толщиной перекрытия 20 см, а собственник построил с перекрытием 27 см — результат отказ в приёмке и переделка за свой счёт. С входной группой логика та же: проект — это инструкция, а не рекомендация.

Валерий М, юрист с 15-летним опытом в арбитражных судах:
«Все окончательные решения по проекту должны появиться до получения распоряжения МЖИ, на этапе проектирования. Если что-то меняется в процессе ремонта, это нужно вносить в проект и пересогласовывать, иначе на второй приёмке инспектор зафиксирует несоответствие. Авторский надзор мы не ведём, но всегда предупреждаем: отклонение от проекта обесценивает всю проделанную работу по согласованию.»

Третья ошибка — неверная классификация существующей пристройки. Клиент видит в 432-ПП слово «ликвидация» и думает, что можно снести любую веранду или тамбур. Если у пристройки есть фундамент и она учтена в площади здания, её снос меняет объёмно-планировочные показатели, то есть это реконструкция. В практике «Кадастровой Москвы» проверка техпаспорта и выписки ЕГРН на старте — обязательный шаг именно по этой причине: он отсекает ситуации, где клиент идёт по перепланировочному пути, а по факту нужна процедура реконструкции.

Когда проект входной группы не нужен

Не каждая работа с входом требует полноценного проекта. Если собственник просто ремонтирует существующее крыльцо в тех же габаритах, без вмешательства в наружную стену и без изменения фасада, это текущий ремонт, а не перепланировка. Замена двери на дверь того же размера в существующем проёме тоже не требует проектной документации. Если входная группа лёгкая, без фундамента, и собственник её демонтирует с приведением фасада в исходное состояние по данным ЕГРН, отдельный проект на устройство не нужен — достаточно отразить демонтаж в техплане.

Граница проходит по двум признакам: затрагивается ли несущая стена и меняется ли внешний облик здания. Как только появляется новый проём, меняется конфигурация крыльца или фасад приобретает иной вид, проект становится обязательным. До этой границы можно обойтись без него.

Стоимость разработки проекта входной группы нежилого помещения в 2026 году

Стоимость зависит от типа объекта (МКД или нежилое здание), площади помещения, того, затрагиваются ли несущие конструкции и фасад, и от состава необходимых разделов. Для входной группы цена складывается из проектирования, сопровождения согласования и подготовки технического плана после работ. Ниже — актуальные расценки по услугам, связанным с проектом перепланировки и устройством входа.

Итоговая сумма зависит от площади, конструктивной сложности и того, нужен ли раздел КР с расчётом усиления проёма — для входной группы он требуется почти всегда. Полное описание услуги по проекту перепланировки с расценками поможет сориентироваться по конкретному объекту точнее.

За 15 лет работы кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» подготовили проекты для самых разных объектов — от помещений в старом фонде до сетевых магазинов и медцентров.

Клиенты оценивают работу по результату — прошёл ли проект согласование с первого раза и уложились ли в срок. Отзывы собственников и юридических лиц подтверждают, что бюджет и сроки соблюдаются.

Выводы

Проект входной группы — основной документ для согласования отдельного входа, крыльца, тамбура или козырька нежилого помещения. Его состав определяется тем, затрагиваются ли несущая стена и фасад: ключевым становится раздел конструктивных решений с расчётом усиления проёма. В многоквартирном доме процедура сложнее — нужен протокол ОСС с 2/3 голосов и согласование в Мосжилинспекции, в отдельно стоящем здании достаточно письменных согласий собственников и подготовки техплана для Росреестра. Главные риски — подача без согласия собственников, отклонение от проекта в ходе ремонта и неверная классификация пристройки с фундаментом как перепланировки вместо реконструкции.

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» разрабатывают проекты входных групп с разделом КР, сопровождают согласование в МЖИ и ГБУ «Экспертный центр» и готовят технический план для внесения изменений в ЕГРН. Если нужна оценка по конкретному объекту, можно оставить заявку — инженер свяжется и разберёт ситуацию по вашим документам.

Часто задаваемые вопросы