Проект перепланировки нежилого здания состоит из текстовой и графической частей, и каждая из них собирается по своим правилам. Текстовая описывает решения и обосновывает их нормами, графическая показывает планы до работ, демонтаж с монтажом и итоговую планировку. Ниже разберём поэлементно: какие разделы входят в проект, что попадает в пояснительную записку, чем демонтажно-монтажный план отличается от плана после перепланировки, какие приложения обязательны и сколько стоит подготовка такого проекта в 2026 году. Это часть большого материала про состав и требования к проекту перепланировки нежилого помещения, где описаны общие принципы работы с такой документацией.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Две части проекта: текстовая и графическая

Проект перепланировки нежилого здания в обязательном порядке состоит из текстовой и графической частей. Нумерация страниц сквозная: листы текстовой части идут отдельно, графика пронумерована отдельно. Текстовая часть обосновывает каждое решение и привязывает его к норме, графическая переводит эти решения в чертежи. Сначала инженер закрывает описание, потом берётся за планы — иначе чертить нечего.

Нормативная рамка для нежилого здания своя. Разработка ведётся в рамках Постановления Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации», московского Постановления № 432-ПП, которое описывает перечень работ, не относящихся к реконструкции, приказов Росреестра и статьи 51 Градостроительного кодекса. По 432-ПП обязательность технического заключения для нежилых объектов закреплена прямо — без него дальше двигаться нельзя.

Здесь важно сразу разделить два понятия. Перепланировка — изменение конфигурации: снос и возведение перегородок, перенос дверных проёмов. Переустройство — изменение инженерных систем: перенос сантехники, трассировки труб, вентиляционных коробов. В практике Кадастровой Москвы клиент почти всегда заказывает оба вида работ сразу, поэтому корректное название документа — проект перепланировки и переустройства. По объёму такой проект для нежилого здания проще, чем для помещения в МКД: процедура согласования в Москве для отдельно стоящего здания идёт по другому маршруту и не требует обращения в ГБУ при стандартных работах.

Титульные листы и содержание проекта

Проект открывается двумя титульными листами и содержанием. Первый титульный лист — это обложка: название документа, адрес объекта, кадастровый номер, внутренний шифр проекта, год выпуска. В шапке — данные и контакты организации, которая готовит проект. На обложке предусмотрено поле «Согласовано»: заказчик ставит туда подпись и печать после проверки проекта и устранения всех замечаний.

Второй титульный лист дублирует основные данные и несёт живые печати организации-изготовителя и подпись уполномоченного лица. Содержание перечисляет все разделы — текстовые, графические и приложения. На листе содержания появляется основной штамп проекта: подписи, даты, шифр, стадия. Деталь, которую упускают неопытные проектировщики: подпись заказчика на обложке — это не формальность, а подтверждение, что собственник ознакомился с документом и согласовал его до подачи в инстанции.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«Проект перепланировки нежилого здания — это сложный технико-юридический документ, а не набор картинок. Семь разделов пояснительной записки, расчёты площадей, планы с цветовой маркировкой демонтажа и монтажа, подтверждение ответственности главного инженера проекта. Именно такой уровень проработки даёт прохождение согласований без замечаний.»

Справка главного инженера проекта (ГИП)

Второй раздел проекта — справка ГИПа. Этот документ подтверждает безопасность принятых решений. В нём собрана обобщённая информация: габариты здания, данные о наличии или отсутствии реконструкции, ссылки на базовые документы, на основании которых выполнен проект. Отдельный блок справки — обоснование отсутствия согласования с Москомархитектурой. Если фасадные работы объект не затрагивают, даётся ссылка на архитектурные решения в проекте и указание, что объект не подпадает под требования 94-ПП об архитектурном облике.

Штамп проекта продолжается на всех листах, включая справку ГИПа. По сути этот раздел снимает с согласующего органа часть вопросов заранее: вместо того чтобы регистратор или инспектор сам разбирался, нужна ли архитектурная отработка, проект уже содержит обоснование с привязкой к норме. Логику отдельных требований искать бессмысленно, их нужно просто закрывать на бумаге — и справка ГИПа закрывает первый их пласт.

Общая пояснительная записка: семь подразделов

Третий раздел — общая пояснительная записка, самый объёмный текстовый блок. Он детализирует все решения и делится на семь подразделов, каждый со своей задачей.

3.1. Основания для разработки. Ссылка на исходные документы и задание на проектирование от заказчика. Здесь фиксируется, на каком основании вообще формируется проект.

3.2. Нормативная база. Перечень всех законов, ГОСТов и сводов правил, применённых при проектировании. Для нежилого здания сюда попадают профильные ГОСТы и СП по проектированию перепланировки, требования технических регламентов о безопасности зданий и о пожарной безопасности.

3.3. Краткая характеристика здания. Этажность, наличие подвала и антресолей, год постройки, конструктивная схема — каркасная, полукаркасная, бескаркасная, материалы наружных стен, перегородок, перекрытий. Эти данные определяют, какие разделы добавятся к проекту дальше.

3.4. Архитектурно-планировочное решение. Площади до и после перепланировки, методика замера — по периметру или по внутреннему контуру наружных стен, описание выполненных работ: демонтаж и монтаж перегородок, перенос проёмов. Здесь же указывается, что проект не меняет существующих коммуникаций, за исключением местных подводок. Подробнее этот блок раскрывают конструктивные решения в проекте перепланировки, когда затрагиваются несущие элементы.

3.5. Инженерное оборудование. Описание систем: отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация. Детализируются работы по водоснабжению и канализации — демонтаж унитазов и раковин, установка нового оборудования. Технические требования прописываются конкретно: отводные трубы из ПВХ или оцинкованной стали идут вдоль стен. Отдельный акцент — запрет штробления несущих стен под скрытую проводку.

3.6. Противопожарные мероприятия. Что нужно выполнить для безопасности — в том числе оборудовать эвакуационные выходы светоуказателями «Выход».

3.7. Указания к производству работ. Требования по отключению сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности и охране труда, защита перекрытий, требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы. На этом текстовая часть заканчивается, и инженер берётся за графику.

Валерий М, кадастровый инженер:
«Раздел 3.4 — сердце текстовой части. Площадь до перепланировки берётся из документа, площадь после пересчитывается по факту замеров. Если методика замера в проекте и фактические обмеры расходятся, дальше рассыпается вся графика и пересчёт площадей в экспликации.»

Графическая часть: три ключевых плана

Графическая часть разрабатывается после завершения текстового описания и базируется на результатах выезда и замеров. Все изменения — снос, возведение, перенос сантехники — фиксируются здесь. Этапность работы над графикой описана отдельно в материале про этапы разработки проекта перепланировки.

План до перепланировки. Чаще всего основан на данных ЕГРН — в названии есть приписка «по данным ЕГРН». Реже готовится по документам БТИ. Состав: поэтажный план плюс экспликация помещений. Вид чёрно-белый, масштаб обычно 1:100. Если на этаже изменений не было, прикладывается только этот план с пометкой «Изменений не обнаружено».

Демонтажно-монтажный план. Ключевой чертёж для строителей и согласующих органов. Цветовая кодировка строгая: зелёный — демонтируемые конструкции, красный — монтируемые, чёрный — существующие без изменений. План показывает перегородки, дверные проёмы, сантехническое оборудование. Закладка проёма читается так: старый контур окна или двери зелёный, внутри красная штриховка кладки. Перенос двери — старый проём заштрихован красным или контур зелёный, рядом красный контур нового проёма.

План после перепланировки. Итог работ: поэтажный план с новой планировкой плюс экспликация с пересчитанными площадями. Масштаб 1:100. Условные обозначения и примечания располагаются в нижней части листа. На этом плане все ранее красные элементы становятся чёрными — новое стало существующим.

При необходимости проект дополняется чертежами узлов: детали устройства гидроизоляции пола в санузле, узлы крепления кирпичных перегородок к несущим стенам и перекрытиям. Это не обязательный, но частый элемент для сложных решений.

Образцы документов и техзаданий для проекта

Специальные разделы: КР, ТХ и инженерные сети

Базовые разделы — пояснительная записка и архитектурные решения — готовятся всегда. Остальные подключаются в зависимости от того, что происходит на объекте. Здесь и набирается основной объём, и формируется цена.

Конструктивные решения (КР). Обязательны, когда работы затрагивают несущие конструкции: устройство проёма в несущей стене, монтаж антресоли, проём в перекрытии под внутреннюю лестницу. В мае 2025 года в 432-ПП официально добавили формулировку «устройство проёмов в несущих стенах» с условием — без нарушения прочностных характеристик здания. На практике это означает, что раздел КР с расчётом усиления становится обязательным: он доказывает, что усиление компенсирует вмешательство в конструкцию. Для нежилого здания, в отличие от помещения в МКД, такие работы не требуют обращения в ГБУ — достаточно грамотного КР.

Технологические решения (ТХ). Раздел описывает и обосновывает технологические процессы объекта — как именно будет работать кафе, медицинский центр, магазин. Текстовая часть фиксирует режим работы, количество сотрудников в смене, проходимость, экспликацию с назначением помещений, описание процессов, санитарную обработку, охрану труда. Графическая часть — план расстановки технологического оборудования и спецификация. ТХ нужен для согласования с надзорными органами и для получения санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора. Порядок разработки жёсткий: сначала архитектурные решения, затем технологические, и только потом инженерные сети, потому что расстановка оборудования задаёт точки подключения.

Инженерные системы. Разделы по водоснабжению и канализации, отоплению и вентиляции, электрооборудованию. Проект электрики начинается не с черчения, а с таблицы расчёта электрических нагрузок: по мощности каждого прибора подбираются сечение кабеля и автоматы. Стандарт для розеточных групп — кабель ВВГнг(А)-LS 3×2,5, для освещения — 3×1,5. В мокрых зонах ставятся влагозащищённые розетки и дифавтоматы с током утечки 30 мА, на вводе — противопожарное УЗО на 300 мА. Подробнее этот блок раскрыт в материале про раздел инженерных сетей в проекте перепланировки.

Валерий М, эксперт по проектной документации:
«Раздел технологических решений не существует в вакууме. Он определяет планировку, нагрузки на перекрытия, точки подключения воды и электричества. Поэтому порядок неизменен: архитектура, потом технология, потом инженерка. Перепрыгнуть этап нельзя — инженеры просто не поймут, где ставить розетки и где нужна вытяжка.»

Какие разделы добавляются в зависимости от объекта

Универсального состава проекта нет. То, что критично для одного здания, для другого вторично. Ниже — как меняется набор разделов под конкретную ситуацию.

Антресоль — частый узел, где состав проекта резко усложняется. По СП 118.13330.2022, пункт 4.9, площадь антресоли не должна превышать 40% площади помещения — при превышении это уже реконструкция, а не перепланировка. Деревянная антресоль требует огнезащитной обработки, а её конструкция считается по нагрузкам и опирается на раздел КР. Маршрут согласования и сам факт, что речь идёт о перепланировке, а не реконструкции, определяется именно этими параметрами.

Оформление, штампы и обязательные приложения

Штамп графической части располагается в правом нижнем углу листа. От текстового штампа он отличается тем, что здесь дополнительно указывается конкретное название документа — «Проект переустройства нежилого здания» — и адрес объекта. Помимо этого в штампе уполномоченное лицо, подпись, дата, шифр, стадия, количество листов.

Обязательное приложение к проекту — действующая выписка из реестра членов СРО. Она подтверждает право организации выполнять проектные работы. Без неё проект не комплектен. Иная документация прикладывается по необходимости: техническое заключение о состоянии конструкций, правоустанавливающие документы, доверенность на подписанта. Вопрос членства проектировщика в СРО разбирается отдельно в материале про требования СРО к разработчику проекта.

Отдельный момент по названию документа. Понятие «перепланировка» для нежилых зданий в федеральном законодательстве чётко не определено — Градостроительный кодекс № 190-ФЗ оперирует понятием реконструкции и работает от обратного: всё, что не реконструкция, считается перепланировкой. В Москве и области отдельные регистраторы из-за этого требуют сменить название «Проект перепланировки» на «Проект капитального ремонта». В практике Кадастровой Москвы мы идём на это: меняется только заголовок документа, состав работ, объём и раздел АР для кадастрового учёта остаются прежними. Это тактический ход ради скорости регистрации, а не изменение сути проекта.

Как формируется состав проекта: пошаговая логика

Стоимость разработки проекта перепланировки нежилого здания в 2026 году

Итоговая стоимость зависит от площади и типа здания, состава работ, набора разделов и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Проект с разделом КР и расчётом усиления, разделом ТХ под общепит или медицину будет дороже базового проекта на перенос перегородок. Ниже — расценки по основным позициям, связанным с подготовкой и согласованием проекта.

Цифры даны как стартовые: финальная сумма формируется после оценки объекта и состава разделов. Проём в несущей стене, антресоль или раздел ТХ добавляют объём работ. Полное описание услуги с расценками приведено на странице проектирование перепланировки — там удобнее сориентироваться по конкретной задаче.

Результат работы оценивают сами собственники и юридические лица. Отзывы заказчиков отражают, как проходило согласование и насклько сроки совпали с заявленными.

Выводы

Проект перепланировки нежилого здания собирается из текстовой и графической частей: семь подразделов пояснительной записки и справка ГИПа описывают и обосновывают решения, три ключевых плана — до перепланировки, демонтажно-монтажный и после — переводят их в чертежи. Базовый набор разделов ПЗ и АР дополняется конструктивными решениями при несущих конструкциях, технологическими решениями под назначение объекта и инженерными разделами. Обязательное приложение — выписка СРО, а название документа в Москве иногда меняют на «Проект капитального ремонта» ради скорости регистрации без изменения сути работ.

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» работают с проектами перепланировки и техническими заключениями для нежилых зданий с 2011 года и готовят документацию в едином комплекте — от проекта до техплана для ЕГРН. Если нужно разобрать состав проекта по конкретному объекту, можно оставить заявку, инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы