Архитектурные решения в проекте перепланировки нежилого помещения — это графическая и текстовая часть, которая фиксирует планировку до и после работ: снос и возведение перегородок, перенос дверных проёмов, пересчёт площадей. Без грамотно собранного раздела АР Мосжилинспекция не согласует проект, а Росреестр не внесёт изменения в ЕГРН. Ниже разберём, из чего состоит раздел, как читать его чертежи, какие требования к планировке предъявляет Москва и сколько стоит разработка в 2026 году. Это часть большого материала про состав и требования к проекту перепланировки нежилого помещения, где описаны все разделы документа.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Что такое раздел «Архитектурные решения» в проекте перепланировки

Раздел АР описывает конфигурацию помещения: расположение стен и перегородок, дверных и оконных проёмов, экспликацию и площади. В проекте перепланировки нежилого помещения это центральный раздел — именно он подтверждает архитектурные изменения, которые потом переносятся в технический план и в ЕГРН. Когда регистратор Росреестра рассматривает изменение объекта недвижимости, он смотрит прежде всего на АР.

Здесь важно не путать три разных раздела проекта. АР отвечает за планировку и архитектуру. Конструктивные решения (КР) — это расчёты и чертежи по несущим элементам, они подключаются, когда работы затрагивают капитальные стены или перекрытия. Технологические решения (ТХ) описывают, как помещение будет работать под конкретное назначение — кафе, магазин, медцентр. Для большинства офисных и торговых перепланировок, где трогают только перегородки и проёмы, основным и достаточным разделом остаётся именно АР.

Для нежилых помещений в Москве пути согласования расходятся в зависимости от типа объекта. Помещение в многоквартирном доме идёт через Мосжилинспекцию по 508-ПП. Отдельно стоящее нежилое здание согласуется иначе — через постановку изменений в Росреестр на основании проекта, где собран раздел АР. И эскиза, как для жилых квартир, для нежилых помещений не существует: либо проект на планируемые работы, либо техническое заключение на уже выполненные.

Состав раздела АР: текстовая и графическая части

Раздел собирается из двух частей. Текстовая входит в общую пояснительную записку проекта — это подраздел «Архитектурно-планировочное решение». В нём фиксируют площади до и после перепланировки, методику замера (по внутреннему контуру наружных стен), перечень выполненных работ: демонтаж и монтаж перегородок, перенос проёмов, обустройство санузлов. Там же даётся характеристика здания — этажность, наличие подвала и антресоли, конструктивная схема (каркасная, полукаркасная, бескаркасная) и материалы стен и перекрытий.

Графическая часть строится на трёх чертежах. План до перепланировки берётся по данным ЕГРН или БТИ, выполняется в чёрно-белом виде с экспликацией, масштаб 1:100. Демонтажно-монтажный план показывает изменения цветом. План после перепланировки отражает итог — новую планировку с пересчитанными площадями. Если по этажу изменений нет, в проект включают только план до работ с пометкой об отсутствии изменений. Нумерация в проекте сквозная, штамп графической части стоит в правом нижнем углу и содержит название документа и адрес объекта.

Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва»:
«Графическая часть разрабатывается инженером после технического описания и строится на результатах выезда и обмеров. Любое расхождение фактической планировки с данными ЕГРН переносится на план, и площади пересчитываются. Это правило мы соблюдаем на каждом объекте.»

В практике Кадастровой Москвы графическую часть всегда сверяют с исходной выпиской ЕГРН на помещение и, при необходимости, на здание. Если на руках несколько версий графики застройщика и они расходятся с реальностью, инженер фиксирует фактическое состояние по обмеру, а не переносит чужую ошибку в новый проект.

Демонтажно-монтажный план и условные обозначения

Демонтажно-монтажный план — ключевой чертёж для строителей и согласующих органов. Цветовая кодировка простая: зелёным показывают демонтируемые элементы (снесённые перегородки, снятые двери, убранную сантехнику, заложенные проёмы), красным — монтируемые (новые перегородки, проёмы, установленную сантехнику), чёрным — то, что остаётся без изменений. На финальном плане после перепланировки красные элементы перекрашивают в чёрный, получая актуальную планировку.

Чтобы читать раздел АР, нужно знать базовые обозначения. Капитальные стены рисуют двойными линиями, тонкие перегородки толщиной менее 10 см — одной сплошной линией. Оконный проём — прямоугольник с двумя черточками внутри, дверной с блоком — с черточкой посередине, пустой проём без блока — без черточек, заложенный проём заштрихован. Пунктирная линия означает, что элемент не доходит до потолка: подоконник, инсталляция санузла, невысокая перегородка. Зигзаг поверх стены — стеклянная перегородка или витраж. Лифты обозначают прямоугольником с пересекающимися диагоналями, колонны — квадратами или формой буквы «Н» для металлических двутавровых. Лестницы рисуют со стрелкой направления и косой линией обрыва, если марш выходит выше уровня разреза плана. Нестандартные элементы выносят в легенду.

И тут проявляется простая закономерность. Чем чище и понятнее графика, тем меньше вопросов у регистратора. Запутанный план с неоднозначными обозначениями — это почти гарантированный запрос на пояснение, а значит, потеря времени.

Архитектурно-планировочные требования Москвы для нежилых помещений

Москва задаёт жёсткие требования к планировке нежилых помещений в МКД через 508-ПП, и эти требования прямо влияют на раздел АР. Санузлы проектируют с обязательной гидроизоляцией пола, вытяжной вентиляцией и порожком 15-20 мм (либо понижением уровня пола на эту же величину). Кухни и пищеблоки допускаются без окна, но с обязательной механической вытяжной вентиляцией. Перегородки в Москве выполняют из негорючих материалов — кирпич, пеноблок, гипсокартон, но не дерево. Объединение газифицированной кухни с соседним помещением запрещено без установки двери.

Отдельный блок требований касается эвакуации и доступности. В московских проектах раздел по доступу для маломобильных групп населения (ОДИ) обязателен. А для торговых и общественных помещений критичен вопрос второго эвакуационного выхода.

Валерий М, юрист с 15-летним опытом в арбитражных судах:
«Чистая графика раздела АР снимает половину вопросов регистратора. Расхождение фактической планировки с данными ЕГРН и неоднозначные обозначения на чертеже — первое, на что смотрит инспектор, и первое, из-за чего проект уходит на доработку.»

За 15 лет работы кадастровые инженеры Кадастровой Москвы подготовили сотни проектов на нежилые помещения и здания в столице, и почти в каждом сложном случае именно архитектурные требования к санузлам, вентиляции и эвакуации становились тем, что переделывали клиенты, которые пытались сэкономить на проектировании. Перенос мокрой зоны — частый пример: на первом этаже санузел можно разместить почти где угодно, но выше первого этажа его нельзя ставить над жилыми комнатами и кухнями нижних квартир. Подробнее этот случай разобран в материале про проект перепланировки с переносом мокрых зон.

Граница между АР, КР и реконструкцией

Самый рискованный момент при разработке АР — правильно отделить перепланировку от реконструкции. В федеральном законодательстве термин «перепланировка» для нежилых зданий чётко не закреплён: Градостроительный кодекс № 190-ФЗ оперирует понятием реконструкции (изменение высоты, объёма, площади, несущих конструкций), а перепланировкой считают всё, что под реконструкцию не подпадает. Москва регулирует перечень таких работ через Мосжилинспекцию и 432-ПП.

В мае 2025 года в 432-ПП внесли важные правки. В перечень официально добавили устройство проёмов в несущих стенах — но с оговоркой, что прочностные характеристики здания не должны нарушаться. На практике это означает, что одного раздела АР недостаточно: нужен раздел КР с расчётом усиления проёма. Также разрешили устройство и демонтаж внутренних лестниц, включая марши, и устройство проёмов в перекрытиях — при сохранении несущей способности. Официальный текст изменений опубликован на портале правовой информации (Постановление № 432-ПП). Для отдельно стоящих нежилых зданий эта норма работает проще, чем для помещений в МКД, и помогает организовать сообщение между этажами или выделить второй этаж в самостоятельный объект. Если в проекте появляется проём в несущей стене, его выносят в отдельный материал про проект с проёмом в несущей стене и расчётами.

Входные группы — ещё одна зона риска. С мая 2025 года к их устройству и изменению добавили ликвидацию, но речь идёт только о группах без фундамента: лёгкие тамбуры, крыльца. Если у пристройки есть фундамент и она учтена в площади здания, её снос меняет объёмно-планировочные показатели и попадает под реконструкцию по ст. 51 ГрК РФ. Поэтому первое, что проверяют в Кадастровой Москве перед проектированием отдельного входа, — данные техпаспорта и выписки ЕГРН. Тему отдельного входа подробно раскрывает статья про проект с устройством отдельного входа.

Когда раздел АР разрабатываете не вы

Не во всех случаях раздел АР готовит ваш проектировщик. По 841-ПП в Москве часть проектов ушла в ГБУ «Экспертный центр». Это происходит, когда работы затрагивают несущие конструкции, при устройстве антресоли, при демонтаже стеновых панелей в панельных домах и при работах в зданиях с деревянными перекрытиями. В этих ситуациях проектную документацию готовит либо ГБУ, либо автор проекта дома, а роль сопровождающей компании смещается к контролю: проверке проекта на соответствие данным БТИ и ЕГРН, корректировке и доведению до результата.

Если же ваше нежилое помещение перепланируется без затрагивания несущих элементов — переносите ненесущие перегородки, меняете расположение дверей, добавляете санузел в разрешённой зоне — раздел АР разрабатывает обычная проектная организация. И тут есть приятная новость по новостройкам: с 2025 года план до перепланировки можно официально брать из ЕГРН, а не заказывать поэтажный план БТИ с «красными линиями».

Образцы документов и технических заданий для раздела АР

Что подготовить до заказа раздела АР

Подготовка влияет на срок и итог не меньше, чем сама работа проектировщика. Прежде чем заказывать раздел АР, соберите исходные данные: актуальную выписку ЕГРН на помещение (а для помещения в здании — желательно и на здание), документы БТИ не старше 5 лет для Москвы, техническое задание с описанием планируемых работ. Отдельно проверьте, совпадает ли фактическая планировка с данными ЕГРН — расхождение придётся отражать в проекте.

Раздел инженерных систем зависит от АР: точки подключения воды, канализации и электрики проектируют по уже готовой планировке. Поэтому порядок разработки фиксированный — сначала архитектура, затем технология, затем инженерные сети. Если в вашем случае меняется трассировка труб или мощность, это уходит в раздел инженерных сетей проекта.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«Порядок разработки разделов не случаен. Сначала архитектурные решения, потом технологические, и только затем инженерные сети. Планировка задаёт размеры помещений, ширину коридоров, дверные проёмы и нагрузки на перекрытия — всё остальное считается уже от неё.»

Как подготовить раздел АР: пошаговая инструкция

Сценарии: что критично в разделе АР для разных объектов

Универсального набора требований нет — то, что критично для одного объекта, вторично для другого. Таблица ниже показывает, на что смотреть в зависимости от ситуации.

Эта же логика касается раздела объекта. Когда нежилое здание делят по этажам или выделяют отдельное помещение, раздел АР фиксирует новые границы и площади — тему подробно разбирает материал про особенности раздела при перепланировке в МКД.

Стоимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Стоимость зависит от площади объекта, состава работ, типа объекта и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Раздел АР входит в проект перепланировки и отдельно от него не оценивается — ниже базовые цены на работы по перепланировке нежилого помещения в Москве.

Итоговая сумма складывается из площади, сложности планировки и того, нужны ли смежные разделы — КР, ТХ, инженерные системы. Точно сориентироваться поможет страница услуги по проекту перепланировки с расценками.

Результат работы клиенты оценивают по итогу — отзывы собственников и юридических лиц подтверждают, что сроки и бюджет соблюдаются.

Выводы

Раздел АР — основа проекта перепланировки нежилого помещения. Он фиксирует планировку в текстовой части и трёх чертежах: план до работ, демонтажно-монтажный план с цветовой кодировкой и план после с пересчитанными площадями. Критичны соответствие данным ЕГРН, негорючие материалы перегородок, требования к санузлам и эвакуации, а главное — корректная граница между перепланировкой и реконструкцией. По правкам 2025 года часть проектов с несущими конструкциями ушла в ГБУ «Экспертный центр».

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» работают с проектами перепланировки и техпланами с 2011 года и знают практику Мосжилинспекции и территориальных отделов Росреестра по Москве и области. Если нужна оценка по конкретному объекту, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы