Проект перепланировки нежилого помещения — это комплект текстовых и графических разделов, который описывает планируемые работы, обосновывает их безопасность и доказывает соответствие строительным, санитарным и пожарным нормам. От того, какие разделы вошли в комплект и насколько корректно они увязаны между собой, зависит, примет ли Мосжилинспекция документы и пройдёт ли потом регистрация в ЕГРН. Ниже разберём каждый раздел по отдельности: что в нём пишут, кто его готовит, когда он обязателен, а когда его можно не включать. Тема входит в большой материал про проект перепланировки нежилого помещения: состав и требования, где описан весь путь от обмеров до акта приёмки.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Из чего состоит проект: текстовая и графическая части

Проект перепланировки всегда делится на две части — текстовую и графическую. Нумерация листов сквозная, текстовая часть нумеруется отдельно от графики. Текстовая часть отвечает на вопрос «что и почему мы делаем»: описывает объект, перечисляет работы, ссылается на нормативную базу. Графическая показывает «как именно»: планы до работ, демонтажно-монтажный план и план после. Состав разделов опирается на Постановление Правительства РФ № 87 о составе разделов проектной документации, на московское постановление № 508-ПП и на 432-ПП, которое определяет перечень видов работ.

Если работы ведутся в нежилом помещении многоквартирного дома, базовый регламент — постановление № 508-ПП. Для отдельно стоящих нежилых зданий процедура другая, и набор разделов отличается. В практике Кадастровой Москвы мы сразу разделяем эти два сценария на первой консультации: от типа объекта зависит, нужен ли раздел по доступу маломобильных групп, придётся ли подтверждать электрическую мощность управляющей компании и кто имеет право разрабатывать проект.

Базовый комплект разделов: пояснительная записка, сведения о мощности электропотребления, правоустанавливающие документы проектной организации, архитектурные решения, конструктивные решения, технологические решения, инженерные системы, мероприятия по пожарной безопасности и раздел по доступу маломобильных групп. Часть разделов обязательна всегда, часть подключается только при определённых работах. Дальше пройдёмся по каждому.

Пояснительная записка и справка ГИП: что пишут в текстовой части

Пояснительная записка — самый объёмный текстовый раздел. Она открывается титульными листами и содержанием. На первом титульном листе указывают название документа, адрес, кадастровый номер, шифр проекта и год выпуска, в шапке — данные проектной организации; там же поле «Согласовано», где заказчик ставит подпись после устранения замечаний. На втором титульном листе — живая печать организации и подпись уполномоченного лица. На листе содержания появляется основной штамп со стадией, шифром, датой и подписью.

Перед самой запиской идёт справка главного инженера проекта. Это короткий, но важный документ: ГИП подтверждает безопасность принятых решений, приводит габариты здания, фиксирует наличие или отсутствие реконструкции и ссылается на основание для работ. Если фасад не затрагивается, в справке обосновывают, почему не нужно согласование с Москомархитектурой, со ссылкой на 94-ПП.

Сама пояснительная записка традиционно делится на семь подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания, архитектурно-планировочное решение, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия и указания к производству работ. В характеристике здания фиксируют этажность, наличие подвала и антресоли, год постройки, конструктивную схему и материалы наружных стен, перегородок, перекрытий. В архитектурно-планировочном решении приводят площади до и после, методику замера и перечень выполненных работ.

В подразделе про инженерное оборудование описывают отопление, вентиляцию, водоснабжение и канализацию. Здесь же фиксируют технические требования — отводные трубы из ПВХ или оцинкованной стали прокладывают вдоль стен — и запреты, один из ключевых: запрещено штробить несущие стены под скрытую электропроводку. Указания к производству работ закрывают записку: отключение сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности, защита перекрытий и требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы.

Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва»:
«Проект перепланировки — это не картинки, а технико-юридический документ. Семь подразделов пояснительной записки, расчёты площадей, планы с цветовой маркировкой и подпись ГИПа существуют не для красоты. Именно этот уровень проработки проходит проверку в Мосжилинспекции и в Росреестре, а упрощённый чертёж на одном листе — нет.»

Архитектурные решения и графическая часть: три плана

Архитектурные решения — сердце проекта и его основная графика. Раздел строится на трёх чертежах. Первый — план до перепланировки, чаще с припиской «по данным ЕГРН», реже по документам БТИ: чёрно-белый, с поэтажным планом и экспликацией, обычно в масштабе 1:100. Второй — демонтажно-монтажный план, главный чертёж для строителей и согласующих органов. Третий — план после перепланировки с пересчитанными площадями.

Цветовая кодировка на демонтажно-монтажном плане стандартная и её стоит запомнить: зелёным показывают демонтируемые конструкции, красным — монтируемые, чёрным — то, что остаётся без изменений. Закладка проёма выглядит так: старый контур зелёный, внутри красная штриховка кладки. Новая стеклянная перегородка помечается красным зигзагом. Если по этажу изменений не было, в проект включают только план до работ с пометкой «изменений не обнаружено».

Чтобы читать эти планы, нужно понимать условные обозначения. Капитальные стены рисуют двойными линиями, тонкие перегородки до 10 см — одной сплошной. Любой элемент, который стоит на полу, но не доходит до потолка (инсталляция санузла, невысокая перегородка, короб), показывают пунктиром. Лифтовая шахта — прямоугольник с диагональным крестом. Нестандартные значки проектировщик выносит в легенду.

Как читать демонтажно-монтажный план: пошаговая инструкция

Конструктивные решения: когда раздел становится обязательным

Конструктивные решения подключаются, когда работы затрагивают несущие конструкции: пробивка проёма в несущей стене, устройство антресоли, демонтаж участков стеновых панелей. Раздел содержит чертежи узлов, расчёты несущих элементов и решения по усилению. Это уже граница между перепланировкой и реконструкцией, и здесь действует важное правило из московской практики 2025-2026 годов.

После вступления в силу 841-ПП (оно изменило 508-ПП с 23 апреля 2025 года) проектную документацию при затрагивании несущих конструкций разрабатывает либо автор проекта дома, либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией — на практике это ГБУ «Экспертный центр». Перечень таких работ: любое затрагивание несущих, устройство антресоли, демонтаж стеновых панелей в панельных домах, перепланировка в зданиях с деревянными перекрытиями. Заявитель может сам выбрать исполнителя, но самостоятельно разработать проект по этим работам уже нельзя.

Валерий М, юрист с 15-летним опытом в арбитражных судах:
«После 841-ПП роль профильной компании в сложных проектах не исчезла, а сместилась. Мы не рисуем проект на несущие сами, но сопровождаем его получение в ГБУ, проверяем чертежи на соответствие данным БТИ и ЕГРН и не даём пропустить ошибку, которую потом пришлось бы переделывать за свой счёт.»

Данные о допустимых нагрузках на перекрытия не берут «из головы»: их предоставляет либо управляющая компания из проекта на строительство, либо, по новым правилам для МКД, ГБУ «Экспертный центр». Расчёт нагрузок ведётся по СП 20.13330.2016.

Технологические решения (ТХ): раздел только для нежилых

Технологические решения — раздел, которого нет в проектах для квартир. Он описывает, как будет работать предприятие в помещении: кафе, магазин, медцентр, салон, детский клуб. ТХ нужен для двух задач: согласования перепланировки с Мосжилинспекцией и получения санитарно-эпидемиологического заключения от Роспотребнадзора, без которого многие виды деятельности (особенно медицина и общепит) вести нельзя.

Раздел делится на текстовую и графическую части. В текстовой описывают режим работы, число сотрудников в смене, проходимость, экспликацию помещений по функциональному назначению, сами технологические процессы, санитарную обработку, хранение отходов и охрану труда. Графическая часть — план расстановки технологического оборудования и спецификация: для магазина это стеллажи, холодильные витрины, прикассовая зона; для медцентра — кушетки, ширмы, специализированное оборудование.

ТХ не существует в вакууме — он задаёт исходные данные для остальных разделов. Порядок разработки строгий: сначала архитектурные решения, затем технологические, и только потом инженерные сети. Именно по плану расстановки оборудования инженеры понимают, где нужны точки воды и канализации, какая требуется электрическая мощность и какие требования к вентиляции в разных зонах.

Инженерные системы: ВК, ОВ и электрика (ЭОМ)

Инженерные разделы закрывают переустройство — перенос и замену инженерных систем. Их три блока: водоснабжение и канализация (ВК), отопление и вентиляция (ОВ), электрооборудование и электроосвещение (ЭОМ). В нежилом помещении переустройство почти всегда идёт вместе с перепланировкой, поэтому говорят о проекте перепланировки и переустройства как о едином документе.

В разделе ВК описывают перенос мокрых точек. Здесь действует жёсткое правило: на первом этаже новые санузлы и кухни размещают практически где угодно, а в помещениях выше нельзя располагать их над жилыми комнатами и кухнями нижних квартир — только над коридорами, кладовыми, санузлами. Для санузлов в Москве обязательны гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция и порожек 15-20 мм либо понижение уровня пола на ту же величину.

Проект электрики (ЭОМ) начинается не с черчения, а с расчёта. Инженер составляет таблицу электрических нагрузок: берёт оборудование, его установленную мощность, применяет коэффициенты спроса и получает расчётную мощность и силу тока. На основе расчёта рисуют однолинейную схему щита, подбирают сечение кабеля (для розеток 3×2,5 мм², для освещения 3×1,5 мм²), автоматику и приборы учёта. Расчётная мощность не должна превышать выделенную. На мокрые зоны проектируют влагозащищённые розетки и дифавтоматы с током утечки 30 мА, на ввод ставят противопожарное УЗО на 300 мА.

В нежилом помещении МКД к инженерным разделам добавляется отдельный документ — сведения о мощности электропотребления для управляющей компании. Дом проектировался под определённую нагрузку, а новый магазин или клиника фактически врезаются в общие сети. УК должна подтвердить возможность подключения, без её участия согласование не пройдёт. В практике Кадастровой Москвы взаимодействие с УК — один из самых непредсказуемых этапов: ведомство часто не торопится выдавать технические условия.

Пожарная безопасность, ОДИ и приложения

Раздел пожарной безопасности обосновывает решения по эвакуации и огнестойкости. В Москве и Петербурге эвакуационные выходы должны быть не ниже 1,9 м и не уже 0,8 м, а при единовременном пребывании более 50 человек в Москве обязательны два выхода. Для сложных случаев в построенном здании применяют расчёт индивидуального пожарного риска — он обосновывает отступления, которые физически невозможно устранить, но не закрывает грубые нарушения Федерального закона № 123-ФЗ. Для пожарных инстанций важен не сертификат на материал сам по себе, а готовое конструктивное решение — сертифицированная система перегородки с пределом огнестойкости EI-45.

Для нежилых помещений в Москве обязателен раздел по доступу маломобильных групп населения (ОДИ). Требования к пандусам, поручням и проёмам задаёт СП 59.13330.2020: максимальный уклон пандуса 1:20, нормативные площадки, поручни. С 2024-2025 годов Мосжилинспекция стала уделять повышенное внимание разделу шумоизоляции — теперь он должен быть в проекте всегда. Завершает комплект обязательное приложение — действующая выписка из реестра членов СРО, подтверждающая право организации выполнять проектные работы. Юридическую процедуру перепланировки в целом задаёт глава 4 Жилищного кодекса.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«Самая частая ошибка — воспринимать пожарный раздел и ОДИ как формальность, которую можно дорисовать в последний момент. На деле именно они чаще всего тормозят согласование: второй эвакуационный выход или пандус способны изменить всю планировку, и узнавать об этом нужно на старте, а не после готового проекта.»

Образцы документов для проекта перепланировки нежилого помещения

Когда какой раздел нужен: сценарии по типу объекта

Состав проекта не фиксирован — он подстраивается под объект и характер работ. Один и тот же раздел может быть критичным для одного помещения и необязательным для другого. Сценарная таблица ниже показывает, на что обращать внимание в зависимости от ситуации.

Есть ситуации, когда отдельные разделы не нужны вовсе. Если по этажу не было изменений, в графику включают только план до работ. Если работы не затрагивают фасад, не нужно согласование с Москомархитектурой — это обосновывают в справке ГИП ссылкой на 94-ПП. Раздел конструктивных решений не делают, когда несущие конструкции не затрагиваются. А вот эскизный путь, который сократил бы комплект до минимума, для нежилых недоступен в принципе.

Что проверить до заказа проекта

Прежде чем заказывать проект, проверьте несколько вещей, от которых зависит и состав разделов, и стоимость. Есть ли актуальная выписка ЕГРН и совпадает ли фактическая планировка с данными реестра. Где расположено помещение — в МКД или в отдельно стоящем здании. Затрагиваются ли несущие конструкции и фасад. Какой будет деятельность — от неё зависит, нужны ли ТХ и СЭЗ. Сколько человек будет единовременно в помещении — это определяет число эвакуационных выходов.

По 841-ПП для новостроек появилось послабление: план «до переустройства» теперь можно официально оформить не только по БТИ, но и по данным ЕГРН — норма прямо допускает документ, оформленный органом технического учёта или органом регистрации прав. Это снимает старую проблему с «красными линиями» БТИ в домах, которые ставились на учёт единым техпланом.

Стоимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Стоимость зависит от типа объекта, площади, числа задействованных разделов и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Проект под кафе с разделом ТХ и СЭЗ обходится дороже, чем перенос пары перегородок без инженерных изменений. Ниже — расценки на связанные работы по перепланировке нежилого помещения.

Итоговая сумма складывается из числа разделов и сложности объекта: проект с конструктивными решениями через ГБУ и полным набором инженерных систем стоит заметно больше базового. Точнее сориентироваться поможет страница услуги по проекту перепланировки с расценками.

Результат работы оценивают по тому, прошло ли согласование без повторных кругов, — отзывы собственников и юридических лиц отражают, как соблюдаются сроки и бюджет на сложных проектах.

Сколько стоит ошибка в составе проекта

Цену проекта собственник обычно считает, а цену неправильного состава разделов — нет. Между тем именно неполный комплект чаще всего приводит к потерям. Пропущенный раздел шумоизоляции, который Мосжилинспекция теперь проверяет всегда, или забытый второй эвакуационный выход для помещения на 50+ человек разворачивают весь проект на доработку — плюс месяц-полтора и повторная подача.

Отдельная статья потерь — несоответствие проекта техническому плану. По 841-ПП технический план обязателен ДО получения акта МЖИ, и инспекция строго сверяет его с согласованным проектом. Если площади в экспликации проекта и в техплане разошлись, цикл останавливается. В нашей практике встречаются объекты, где из-за нестыковки между проектом, техническим заключением и техпланом регистрация в ЕГРН откладывалась на месяцы, а если в этот момент шла сделка, под угрозу попадала и она. Поэтому разделы проекта стоит сверять между собой и с будущим техпланом ещё до подачи.

Выводы

Проект перепланировки нежилого помещения собирается из текстовых и графических разделов: пояснительная записка со справкой ГИП, архитектурные решения с тремя планами, конструктивные и технологические решения, инженерные системы, пожарная безопасность и доступ маломобильных групп. Часть разделов обязательна всегда, часть подключается под конкретные работы: устройство антресоли требует расчётов через ГБУ «Экспертный центр», деятельность кафе или клиники добавляет ТХ и санитарное заключение. Успех зависит не от количества разделов, а от их согласованности между собой и с техническим планом.

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» работают с проектами и техническими планами нежилых объектов с 2011 года и знают, какие разделы запросит Мосжилинспекция по конкретному типу помещения. Если нужно разобрать состав проекта по своему объекту, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы