Техническое задание на проект перепланировки нежилого помещения задаёт проектировщику рамки работ: что меняем, в каких границах, под какие согласования. Грамотно составленное ТЗ экономит две-три недели переписки с проектной организацией и снимает половину поводов для будущих приостановок в Мосжилинспекции и Росреестре, потому что инженер сразу видит цель и ограничения объекта. Ниже разберём, какие пункты обязаны быть в задании, чем ТЗ на помещение в МКД отличается от ТЗ на помещение в отдельно стоящем здании, как описать виды работ так, чтобы не залететь в реконструкцию, и от чего реально зависит стоимость. Это часть большого материала про состав и требования к проекту перепланировки нежилого помещения, где описан весь документ от пояснительной записки до графической части.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Что такое техническое задание на проект перепланировки и зачем оно нужно

Техническое задание (в проектной среде его называют заданием на проектирование, ТЗ) — исходный документ заказчика, который ложится в основу раздела 3.1 пояснительной записки проекта. В проекте перепланировки нежилого помещения есть отдельный пункт «Основания для разработки», и там прямо стоит ссылка на ваше задание. То есть ТЗ не формальная бумага для архива, а тот текст, по которому проектировщик отрисует планы, рассчитает нагрузки и опишет инженерку. Что вы написали, то и спроектируют.

В практике Кадастровой Москвы мы видим две крайности. Первая — клиент присылает одну строчку «нужен проект под магазин» и потом удивляется, что инженер задаёт двадцать уточняющих вопросов и тянет сроки. Вторая — заказчик скидывает дизайн-проект на 80 листов и просит «согласовать вот это», хотя половина решений несогласуема в принципе. Нормальное ТЗ лежит посередине: оно фиксирует исходные данные объекта, цель работ, перечень изменений и под какое согласование всё это готовится.

Сразу разведём два понятия, потому что от них зависит наполнение задания. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: снос и возведение перегородок, перенос дверных проёмов, объединение или разделение комнат. Переустройство — это изменение инженерных систем: перенос мокрых точек, новая трассировка водоснабжения и канализации, перенос вентиляционных коробов. В девяти случаях из десяти заказывают и то, и другое, поэтому документ корректно называть проектом перепланировки и переустройства, и в ТЗ работы по инженерке надо описывать отдельным блоком.

Какие исходные данные собрать до составления ТЗ

Прежде чем формулировать задание, проверьте пять вещей, без которых проектировщик всё равно вернёт документ на доработку. Первое — актуальная выписка ЕГРН на помещение, а для отдельно стоящего здания ещё и на земельный участок. Второе — совпадает ли фактическая планировка с поэтажным планом БТИ и данными ЕГРН: если по факту перегородки уже стоят не там, это меняет всю логику проекта. Третье — тип объекта: помещение в многоквартирном доме или в нежилом здании, потому что от этого зависит и согласующий орган, и состав работ. Четвёртое — вид разрешённого использования и назначение помещения, иначе кафе на месте склада упрётся в санитарные нормы. Пятое — есть ли уже выполненные работы, которые придётся узаконивать по факту.

ВРИ и назначение стоит проверить отдельно. Вид разрешённого использования всегда указан в выписке ЕГРН на участок и на здание, и если вы планируете медцентр или общепит, назначение объекта должно это допускать. Подробнее о том, как назначение влияет на допустимость работ, мы разбираем в материале про смену наименования зданий и помещений — там видно, когда смена назначения тянет за собой отдельную процедуру.

Что проверить перед заказом проекта: чек-лист

Обязательные блоки технического задания: разбор по пунктам

Содержание ТЗ опирается на структуру самого проекта. Раз проект состоит из текстовой и графической частей и включает архитектурные, конструктивные, технологические и инженерные решения, задание должно дать вводные по каждому направлению. Ниже — блоки, которые мы рекомендуем включать в задание на проектирование.

Блок 1. Сведения об объекте. Адрес, кадастровый номер, площадь по ЕГРН, этажность, тип объекта (помещение в МКД или в нежилом здании), год постройки и конструктивная схема, если известна. Эти данные проектировщик переносит в раздел 3.3 «Краткая характеристика здания».

Блок 2. Цель перепланировки. Под какую функцию готовится помещение: магазин, кафе, медцентр, офис, производство. Цель определяет, понадобится ли раздел технологических решений и санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.

Блок 3. Перечень работ по перепланировке. Конкретно: какие перегородки демонтируем, какие возводим, где переносим дверные проёмы, объединяем ли помещения. Здесь же отдельно отмечаем, затрагиваются ли несущие конструкции.

Блок 4. Перечень работ по переустройству. Перенос или установка сантехники, новые точки водоснабжения и канализации, изменения вентиляции, электрики. Если планируете мокрые зоны — укажите это явно, потому что под санузел нужны гидроизоляция, вытяжная вентиляция и порожек.

Блок 5. Под какое согласование. Москва, помещение в МКД — значит Мосжилинспекция по 508-ПП. Отдельно стоящее нежилое здание — другой маршрут. От этого зависит и набор разделов проекта.

Блок 6. Требования к составу проекта. Перечислите разделы, которые ожидаете: архитектурные решения (АР), конструктивные решения (КР), технологические решения (ТХ), инженерные системы (ВК, ОВ, ЭО), пожарная безопасность (ПБ), доступ маломобильных групп (ОДИ). В Москве раздел ОДИ обязателен.

Блок 7. Исходные документы. Список приложений к ТЗ: выписки ЕГРН, поэтажный план БТИ, техпаспорт, имеющаяся проектная документация.

Блок 8. Сроки и форма сдачи. В каком виде нужен проект (бумага с печатями, электронный комплект с ЭЦП), к какой дате.

Блок 9. Особые условия. Авторский надзор, корректировки в процессе работ, сопровождение согласования. Если нужен авторский надзор за перепланировкой нежилого помещения, пропишите это в задании заранее, чтобы не оформлять допсоглашение в середине стройки.

Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва»:
«Задание на проектирование — это раздел 3.1 будущего проекта. Если в нём написано размыто, инженер додумывает за вас, и потом всплывают расхождения уже на согласовании. Самый дешёвый способ ускорить проект — один раз внятно описать, что и зачем вы меняете.»

Как описать виды работ, чтобы не уйти в реконструкцию

Самая дорогая ошибка в ТЗ — сформулировать работы так, что они формально превращаются в реконструкцию. Перепланировка меняет конфигурацию внутри существующих габаритов и не трогает несущую способность здания. Реконструкция меняет параметры объекта: высоту, этажность, площадь, объём, надстройки, пристройки с фундаментом. Стоит в задании написать «пристроить тамбур с фундаментом» или «надстроить антресоль с увеличением объёма», как проект уезжает в совсем другую процедуру по статье 51 Градостроительного кодекса с разрешением на строительство.

В мае 2025 года в Постановление Правительства Москвы № 432-ПП внесли поправки, которые расширили перечень работ для отдельно стоящих нежилых зданий. Официально добавили устройство проёмов в несущих стенах — но с ключевой оговоркой: только без потери прочностных характеристик здания. На практике это означает, что нельзя просто прорезать проём, нужен раздел конструктивных решений с расчётом усиления. Поэтому если в ТЗ есть проём в несущей стене, сразу закладывайте раздел КР, иначе проект будет неполным.

Отдельная зона риска — демонтаж вентиляционных коробов и работы с инженерными сетями. Майская редакция 432-ПП разрешила монтаж и демонтаж технических коробов на фасадах отдельно стоящих зданий, но регистратор может попытаться подвести демонтаж короба под переустройство со ссылкой на затрагивание инженерных сетей. Логику в этом искать бессмысленно, её нужно предусмотреть: если работы с коробами есть, опишите их в ТЗ и заложите обоснование со ссылкой на конкретный пункт 432-ПП.

Для отдельно стоящих зданий майские поправки разрешили монтаж и демонтаж лестниц, включая устройство марша, — это упрощает организацию выхода на второй этаж и помогает при последующем разделе помещений. Если такие работы у вас планируются, их тоже стоит явно прописать в задании, чтобы проектировщик заложил конструктивный расчёт перекрытия под новую лестницу.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«Разрешили проёмы в несущих стенах не значит разрешили бесконтрольно. Разрешили при условии грамотного проектирования: раздел КР доказывает, что усиление компенсирует вмешательство в конструкцию. Без расчёта прочности такой проём не пройдёт ни МЖИ, ни здравый смысл.»

ТЗ для помещения в МКД и для отдельно стоящего здания: в чём разница

Маршрут согласования определяет половину содержания задания, поэтому тип объекта в ТЗ указывают первым делом. Нежилое помещение в многоквартирном доме идёт через Мосжилинспекцию по 508-ПП, и тут вступают в силу требования к общему имуществу дома. Если работы затрагивают фасад, общий коридор или земельный участок под домом, нужно согласие собственников: 2/3 голосов для использования общего имущества и 100% согласие для его присоединения по статьям 40 и 44 Жилищного кодекса. Это надо отразить в задании, потому что организация общего собрания собственников — отдельный пласт работ и сроков.

Помещение в отдельно стоящем нежилом здании живёт по другим правилам. Здесь работает 432-ПП с майскими расширениями, перечень допустимых работ шире, а собрание собственников МКД не требуется в принципе. Для такого объекта в ТЗ акцент смещается на конструктивные решения и на земельный участок: для здания понадобится выписка ЕГРН и на сам объект, и на участок под ним.

Есть и пограничный случай — встроенно-пристроенное помещение. По позиции МЖИ и судебной практике, если фасад такого помещения конструктивно обособлен, имеет собственный фундамент и технологически независимые коммуникации, общее собрание собственников по фасадным работам не требуется. Но Росреестр часто смотрит не на фактическую обособленность, а на формальную отметку в ЕГРН о вхождении в состав МКД, и тут позиции расходятся. Если ваш объект из этой категории, признак обособленности стоит описать в ТЗ отдельно.

Образцы технических заданий и заявлений по теме

Как составить техническое задание: пошаговый порядок

Задание удобнее собирать в той же логике, в которой проектировщик потом будет читать проект: от объекта к цели, от цели к работам, от работ к согласованию. Тогда ничего не выпадет.

Как составить ТЗ на проект перепланировки: пошаговая инструкция

Перед тем как отдать задание в работу, прогоните его через простой тест: сможет ли посторонний инженер по этому тексту понять, что именно вы хотите получить и под какой орган. Если по ТЗ видно объект, цель, перечень работ и маршрут согласования — документ готов. Наши кадастровые инженеры обычно дорабатывают присланное клиентом задание до этого уровня за один созвон.

Валерий М, юрист с 15-летним опытом в арбитражных судах:
«Самые тяжёлые споры с Росреестром вырастают не из стройки, а из бумаг на старте. Когда в задании размыто описаны работы, регистратор трактует их по своему усмотрению и приостанавливает учёт. Чёткое ТЗ — это профилактика приостановки, а не бюрократия ради бюрократии.»

Сценарии: что критично в ТЗ под разные задачи

Универсального задания не существует — набор критичных пунктов зависит от того, что именно вы затеяли. Таблица ниже показывает, на чём держать фокус в типовых ситуациях.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Итоговая цена складывается из площади помещения, типа объекта, состава разделов и сложности работ. Проём в несущей стене добавляет раздел КР, общепит или медцентр — раздел ТХ и сопровождение СЭЗ, фасадные работы в МКД — организацию общего собрания собственников. Ниже базовые позиции, на которые опирается расчёт.

Цифры в таблице — стартовые. На итоговую стоимость влияют площадь, количество разделов проекта и то, затрагиваются ли несущие конструкции и инженерные сети. Полное описание услуги с расценками собрано на странице проекта перепланировки — там видно, что входит в каждую позицию.

Качество проекта проще оценивать по обратной связи тех, кто уже прошёл согласование. Отзывы собственников и юридических лиц подтверждают, что при чётком задании сроки и бюджет держатся в заявленных рамках.

Сколько стоит ошибка в техническом задании

Цена неточного ТЗ редко считается заранее. Если в задании не описаны мокрые зоны, проектировщик не заложит гидроизоляцию и вытяжку, и санузел придётся перепроектировать. Если работы сформулированы так, что Росреестр видит признаки реконструкции, учёт приостановят, а исправление повлечёт переделку проекта и повторную подачу. По нашей практике, переделка из-за размытого задания добавляет к сроку две-четыре недели, а если объект в этот момент готовился к сделке — под угрозой оказывается и сама продажа.

На одном из наших объектов собственник описал в задании «расширение помещения за счёт пристройки», подразумевая лёгкий тамбур. Проектировщик увидел увеличение площади с фундаментом, что тянет на реконструкцию. Переформулировали работы, ушли от увеличения объёма, и проект остался в рамках перепланировки. Всплыви это на согласовании, а не на старте, потеряли бы месяц.

Постановление Правительства РФ № 87 о составе разделов проектной документации задаёт рамку для текстовой и графической частей проекта, а Жилищный кодекс РФ в статьях 25, 40 и 44 определяет, что считается перепланировкой и переустройством и когда требуется согласие собственников МКД. Эти нормы стоит держать перед глазами, формулируя перечень работ. Перечень видов работ по нежилым объектам в Москве смотрите на портале mos.ru.

Когда проект перепланировки не нужен

Не каждое изменение требует полноценного проекта. Косметический ремонт без затрагивания конфигурации помещения и инженерных систем — покраска, замена покрытий, перенос мебели — не перепланировка и не переустройство, согласовывать нечего. Замена оборудования на аналогичное в тех же точках тоже не образует переустройства.

Если же изменения выходят за границы существующих параметров объекта — меняются габариты, появляется надстройка или пристройка с фундаментом, — проект перепланировки уже не подходит, нужна процедура реконструкции с разрешением на строительство. Граница тонкая, и понять, на какой вы стороне, проще по фактическому замыслу, чем по названию работ.

Выводы

Техническое задание на проект перепланировки нежилого помещения — не формальность, а исходный документ, который ложится в основу проекта и определяет, насколько гладко пройдёт согласование. Обязательный минимум: сведения об объекте, цель работ, раздельный перечень перепланировки и переустройства, маршрут согласования, ожидаемые разделы и исходные документы. Главная ловушка — формулировки, которые выводят работы в реконструкцию или упускают мокрые зоны и работы с несущими конструкциями.

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» работают с проектами и техпланами на нежилые объекты в Москве и области с 2011 года и помогают довести задание до рабочего вида ещё до старта проектирования. Если нужно проверить ТЗ по конкретному помещению, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы