Образец проекта перепланировки нежилого помещения нужен собственнику до того, как он подпишет договор с проектировщиком и заплатит за работу. По одному типовому шаблону сложно понять, что именно вы получите на руки и за что отдаёте деньги. Здесь я разбираю реальную структуру такого проекта по разделам, с пояснениями к каждому листу: что входит в текстовую часть, что в графическую, как читать демонтажно-монтажный план и почему в Москве и Санкт-Петербурге состав отличается. Это часть большого материала про состав и требования к проекту перепланировки нежилого помещения, где порядок разработки описан от исходных данных до сдачи в согласующий орган.

Автор статьи — Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва», аттестат кадастрового инженера с 2011 года, высшее юридическое образование. Более 15 лет опыта работы кадастровым инженером в Москве и Московской области, более 15 лет практики по кадастровым и земельным спорам в арбитражных судах. Профессиональный редактор статей. Специализация — подготовка технических и межевых планов, постановка объектов на кадастровый учёт, регистрация прав в ЕГРН, исправление кадастровых ошибок, раздел и выдел помещений, кадастровое сопровождение перепланировки и реконструкции.

Что такое проект перепланировки нежилого помещения и зачем смотреть образец

Проект перепланировки нежилого помещения — комплект проектной документации, который описывает изменение конфигурации помещения и обосновывает его соответствие строительным, санитарным и противопожарным нормам. Перепланировка — это работы со стенами и проёмами: снос перегородок, возведение новых, перенос дверных проёмов. Переустройство — изменение инженерных систем: перенос сантехники, трассировка труб водоснабжения и канализации, перенос вентиляционных коробов. В практике эти два понятия почти всегда идут вместе, поэтому документ называют проектом перепланировки и переустройства.

Образец нужен по одной причине. Когда собственник видит готовый комплект — титульные листы, справку ГИП, пояснительную записку, три плана с разной цветовой кодировкой — он перестаёт воспринимать проект как «пару чертежей за тридцать тысяч» и понимает, из чего складывается цена и срок. В практике Кадастровой Москвы половина возражений по стоимости снимается после того, как клиенту показывают структуру реального проекта на похожем объекте. Человек видит сквозную нумерацию, расчёты площадей, штампы и приложение СРО — и вопрос «а почему так дорого» отпадает сам.

Для нежилых помещений нет понятия «эскиз», по которому в жилом фонде согласуют мелкие изменения. Есть два пути: проект (когда работы только планируются) и техническое заключение (когда работы уже выполнены и их узаконивают по факту). О том, чем эти документы отличаются, я писал в разборе — когда нужен проект, а когда техническое заключение. Здесь речь о проекте.

Нормативная база, на которую опирается образец проекта

Разработка проекта в Москве ведётся в привязке к нескольким актам. Постановление Правительства РФ № 87 задаёт состав разделов проектной документации. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП регламентирует перечень видов работ, не относящихся к реконструкции. Приказы Росреестра (в частности, П/0082) описывают форму технического плана. Статья 51 Градостроительного кодекса разграничивает перепланировку и реконструкцию.

Тонкость в том, что термин «перепланировка» в Жилищном кодексе определён только для жилых помещений. Для нежилых зданий федеральный закон оперирует понятием «реконструкция» и работает от обратного: всё, что не реконструкция (изменение высоты, объёма, площади застройки, несущих конструкций), считается перепланировкой. Из-за этого пробела отдельные регистраторы Росреестра в Москве и области выносят приостановки, требуя переименовать документ из «Проекта перепланировки» в «Проект капитального ремонта». Суть работ при этом не меняется — меняется только заголовок на титульном листе. В Санкт-Петербурге такой проблемы нет, там название «Проект перепланировки» принимают по аналогии с Жилищным кодексом.

Валерий М, юрист с 15-летним опытом в арбитражных судах:
«Понятие перепланировки для нежилых зданий в Градостроительном кодексе отсутствует. Даже московское 432-ПП называется не перечнем работ по перепланировке, а перечнем видов работ, которые не являются реконструкцией. Поэтому проект мы можем называть в рамках норм так, как требует конкретный регистратор, лишь бы это соответствовало Градостроительному кодексу.»

В 2025 году вступило в силу 841-ПП, которое внесло правки в основное 508-ПП. Два изменения прямо влияют на образец проекта. Первое: планом «до переустройства» теперь можно официально использовать не только поэтажный план БТИ, но и данные ЕГРН — это решило давнюю проблему новостроек с «красными линиями». Актуальные редакции московских постановлений по перепланировке публикуются на официальном портале мэрии Москвы mos.ru. Второе: для получения акта о завершённом переустройстве в Мосжилинспекцию теперь обязательно предоставлять технический план кадастрового инженера, и МЖИ проверяет его соответствие согласованному проекту. Подробности по новым правилам собраны в отдельном чек-листе изменений с 23 апреля 2025 года.

Текстовая часть: разбор разделов с пояснениями

Текстовая часть открывается двумя титульными листами и содержанием. Первый титульный лист (обложка) несёт название документа, адрес объекта, кадастровый номер, внутренний шифр проекта и год выпуска; в шапке — данные проектной организации. На обложке есть поле «Согласовано»: заказчик ставит подпись и печать после проверки проекта и устранения замечаний. Второй титульный лист дублирует данные и несёт живую печать организации с подписью уполномоченного лица. На листе содержания появляется основной штамп проекта — подписи, даты, шифр, стадия.

Дальше идёт справка Главного инженера проекта (ГИП). Это короткий, но важный лист: он подтверждает безопасность принятых решений, описывает габариты здания, наличие или отсутствие реконструкции и ссылается на документы-основания. Здесь же даётся обоснование, почему не требуется согласование с Москомархитектурой — со ссылкой на 94-ПП, если фасадные работы не затрагиваются.

Самый объёмный блок — общая пояснительная записка (ОПЗ). Она делится на подразделы со сквозной логикой. Раздел 3.1 — основания для разработки: ссылка на исходные документы и задание на проектирование от заказчика. Раздел 3.2 — нормативная база со списком законов, ГОСТов и СП. Раздел 3.3 — краткая характеристика здания: этажность, наличие подвала и антресоли, год постройки, конструктивная схема (каркасная, полукаркасная, бескаркасная) и материалы наружных стен, перегородок, перекрытий.

Раздел 3.4 — архитектурно-планировочное решение. Здесь площади до и после перепланировки, методика замера (по внутреннему контуру наружных стен), описание выполненных работ — демонтаж и монтаж перегородок, перенос проёмов. Раздел 3.5 — инженерное оборудование: отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, детализация работ по сантехнике. Тут же технические требования: прокладка отводных труб из ПВХ или оцинкованной стали вдоль стен, и прямой запрет штробления несущих стен под скрытую проводку. Раздел 3.6 — противопожарные мероприятия: светоуказатели «Выход» над эвакуационными выходами и прочее. Раздел 3.7 — указания к производству работ: отключение сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности, защита перекрытий, требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы. Глубже разделы текстовой части я разбирал в материале про состав разделов проекта перепланировки.

Для нежилых помещений в МКД к этому добавляются разделы, которых нет в простом проекте по отдельно стоящему зданию: сведения о проектной мощности электропотребления (для подтверждения управляющей компании, что нагрузка не превысит выделенную на дом), мероприятия по доступу маломобильных групп населения (в Москве обязательны), а при затрагивании несущих — конструктивные решения. О роли инженерных разделов есть отдельный разбор — раздел инженерных сетей в проекте перепланировки.

Графическая часть: как читать три плана

Графическая часть базируется на результатах выезда и замеров объекта. Состоит из трёх ключевых чертежей, и собственнику важно понимать каждый.

План до перепланировки чаще всего готовится по данным ЕГРН (в названии есть приписка «по данным ЕГРН»), реже — по документам БТИ. Это чёрно-белый чертёж с поэтажным планом и экспликацией помещений, масштаб обычно 1:100. Демонтажно-монтажный план — ключевой чертёж для строителей и согласующих органов. Цветовая кодировка простая: зелёным отмечают демонтируемые конструкции (то, что сносим), красным — монтируемые (то, что возводим). На нём видно перегородки, дверные проёмы, сантехническое оборудование. План после перепланировки показывает итог: новая планировка плюс экспликация с пересчитанными площадями, масштаб 1:100, условные обозначения и примечания в нижней части листа.

При необходимости проект дополняется чертежами узлов: детали устройства гидроизоляции пола в санузле («пирог» пола) или узлы крепления кирпичных перегородок к несущим стенам и перекрытиям. Штамп графической части располагается в правом нижнем углу и, в отличие от текстового, содержит конкретное название документа и адрес объекта. Если перепланировка затрагивает несущую стену, добавляется раздел конструктивных решений с расчётами усиления проёма — о нём подробнее в разборе проекта с проёмом в несущей стене.

Валерий М, кадастровый инженер по нежилым объектам:
«Демонтажно-монтажный план — это первое, что смотрит инспектор. Зелёным мы показываем снесённое, красным — возведённое. Если на этом листе цветовая кодировка перепутана или площади в экспликации не сходятся с чертежом после перепланировки, согласующий орган разворачивает проект сразу, не вчитываясь в пояснительную записку.»

Образцы документов для проекта и согласования перепланировки

Чем образец проекта в нежилом здании отличается от проекта в МКД

Состав проекта различается в зависимости от того, где находится помещение. Для нежилого помещения в многоквартирном доме применяется московское 508-ПП, согласование идёт через Мосжилинспекцию, и набор разделов шире: добавляются сведения об электропотреблении, доступ маломобильных групп, при затрагивании несущих — выход в ГБУ «Экспертный центр». Для отдельно стоящего нежилого здания процедура проще: не нужно идти в ГБУ при работах с лестницами и проёмами в перекрытиях, основой служит раздел архитектурных решений для кадастрового учёта. Разницу я детально раскрыл в материале про перепланировку отдельно стоящего нежилого здания, а пошаговый порядок для МКД — в инструкции по перепланировке нежилого помещения в МКД.

Региональные требования к содержанию проекта тоже отличаются. Сравню ключевые позиции для типовых сценариев — это помогает понять, что критично именно для вашего объекта.

Для нежилых помещений под конкретную деятельность обязателен раздел технологических решений (ТХ). Он описывает, как работает предприятие: график, число сотрудников в смене, проходимость, экспликация помещений с назначением, технологические потоки, санитарная обработка. На графике ТХ показывают расстановку оборудования. Без этого раздела не пройти санитарно-эпидемиологическую экспертизу для общепита и медицины. Частые упущения — отсутствие шкафа для уборочного инвентаря и дезсредств и отсутствие двухсекционных шкафов для одежды персонала. Эти мелочи инспектор замечает первым делом.

Валерий М, кадастровый инженер компании «Кадастровая Москва»:
«Раздел технологических решений — это исходные данные для инженеров. Сначала готовятся архитектурные решения, затем технологические, и только потом инженерные сети: вода, канализация, электрика, вентиляция. Если перевернуть порядок, точки подключения не сойдутся с расстановкой оборудования, и проект придётся переделывать.»

Региональные требования к проекту: Москва и Санкт-Петербург

Состав проекта един, потому что все работают по одним ГОСТам и СП, но требования к решениям отличаются. В Москве по 508-ПП в санузле обязательны гидроизоляция пола, вытяжная вентиляция и порожек 15-20 мм (или понижение уровня пола). Кухня-пищеблок может быть без окна, но с механической вытяжной вентиляцией. Эвакуационные выходы — не менее 1,9 м в высоту и 0,8 м в ширину, а при размещении более 50 человек обязательны два выхода. Антресоль — не более 40% площади основного помещения, деревянная конструкция требует огнезащитной обработки. Перегородки — из негорючих материалов: кирпич, пеноблок, гипсокартон. В Санкт-Петербурге требования к материалу перегородок и площади антресоли мягче, но при работе с объектами культурного наследия добавляется согласование с КГИОП.

Как разрабатывается проект: пошаговая логика

Понимание последовательности помогает проверить подрядчика и сроки. Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» работают по схеме, в которой графика появляется только после того, как описана и согласована текстовая часть.

Как разрабатывается проект перепланировки: пошаговая инструкция

Право разрабатывать проект есть у организации с допуском СРО. У инженеров это НОПРИЗ, у проектировщиков — НОСТРОЙ, выписка из реестра членов прикладывается к проекту обязательно. Кто именно вправе готовить документ, я разбирал отдельно — кто имеет право делать проект перепланировки нежилого помещения. После выполнения работ проект не закрывает цикл сам по себе: перепланировка считается завершённой только после внесения изменений в ЕГРН по техническому плану. Этот этап описан в материале про постановку нежилого помещения на кадастровый учёт после перепланировки.

Сколько стоит ошибка в проекте перепланировки

Собственник считает цену проекта, но редко считает цену неправильного выбора. Ошибка в проекте обходится не в стоимость его переделки. Если демонтажно-монтажный план не сходится с экспликацией площадей или регистратору не понравилось название «Проект перепланировки», документ разворачивают, и весь цикл согласования сдвигается на недели. По 841-ПП к проекту теперь жёстко привязан технический план для Мосжилинспекции: если он не соответствует согласованному проекту, акт о завершённом переустройстве не выдадут, и процесс встанет до устранения нестыковок.

Отдельная статья расходов — проём в несущей стене, сделанный без раздела конструктивных решений. Такой проём при проверке трактуется как вмешательство в несущую способность, и легализация по факту через техническое заключение и ГБУ выходит дороже и дольше, чем грамотный проект на старте. О процедуре согласования таких работ есть отдельный разбор — согласование проёма в несущей стене нежилого помещения.

Стоимость разработки проекта перепланировки нежилого помещения в 2026 году

Итоговая сумма зависит от площади объекта, набора затрагиваемых разделов (особенно наличия конструктивных и технологических решений), региона и того, идёт ли речь о проекте на планируемые работы или о техническом заключении по факту. Ниже — актуальные позиции по основным этапам.

Цена растёт, когда в проекте появляется раздел конструктивных решений по несущим, технологические решения под конкретную деятельность или большое число инженерных разделов. Чтобы рассчитать стоимость под параметры вашего объекта, поможет полное описание услуги по проекту перепланировки с расценками.

Клиенты оценивают работу по результату — прошёл ли проект согласование и зарегистрированы ли изменения в ЕГРН. Отзывы собственников и юридических лиц подтверждают, что сроки и бюджет на проектные работы соблюдаются.

Выводы

Образец проекта перепланировки нежилого помещения — это не картинка, а технико-юридический комплект из текстовой части (титульные листы, справка ГИП, пояснительная записка с подразделами) и графики (план до, демонтажно-монтажный план, план после с пересчитанными площадями). Состав зависит от того, где находится помещение и затрагиваются ли несущие конструкции, а в Москве с 2025 года проект жёстко связан с техническим планом для Мосжилинспекции. Главные точки риска — расхождение площадей, неверная цветовая кодировка планов и проёмы в несущих без раздела конструктивных решений.

Кадастровые инженеры «Кадастровой Москвы» ведут проект от исходных данных и обмеров до технического плана и регистрации изменений в ЕГРН, поэтому проект и техплан стыкуются между собой и проходят согласование без разворота. По конкретному объекту можно оставить заявку — инженер разберёт ситуацию и подскажет нужный состав проекта.

Часто задаваемые вопросы