Оспаривание кадастровой стоимости по нормам закона в 2024 году

С 2016 года в России действует Закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 (далее — ФЗ № 237). Расчет кадастровой оценки постоянно пересматривают, чтобы число заявлений на обжалование кадастровой стоимости (КС) от граждан и компаний было меньше.

При оспаривании кадастровой стоимости здания, строения, помещения можно приблизить её к рыночной (если она ниже). При этом собственник сможет получить экономию при оплате имущественного налога, арендной планы. Порядок обжалования практически для физических и юридических лит практически не отличается для организаций.

В статье рассмотрим, от чего зависит кадастровая стоимость, зачем и в каких случаях нужно её оспаривать, в чем выгода для собственника, какие документы следует подавать при оспаривании в суде и в специальной Комиссии при Росреестре.

Кадастровая стоимость: понятие

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, которая рассчитывается по специальной методике ГБУ (бюджетным учреждением). Каждый регион, область России даёт оценку в пределах собственных территорий.

Данный показатель применяют для оценки сооружений, строений, зданий, а также помещений, участков земли, незавершённых объектов капитального строительства, помещений для стоянки транспортных средств, иной недвижимости.

Показатель кадастровой стоимости потребуется при расчете:

• налоговых платежей на имущество, земли, а также подоходного налога при продаже здания, помещения, участка;
• арендной платы;
• возможной цены при купле-продаже;
• государственной пошлины за наследство.

На кадастровую стоимость зданий, строений оказывает влияние тип материала, площадь объекта, а также год возведения, состояние (аварийное, ветхое) и др.

Комментарий эксперта. В марте 2022 года депутаты Госдумы внесли поправки в Налоговый кодекс РФ, которые помогли экономике приспособиться к введённым в отношении России мерам воздействия. Однако, в нынешнем году кадастровая стоимость для расчётов имущественного налога уже изменилась.

Нормативные акты

Порядок рассмотрения спорных моментов о результатах оценки кадастровой стоимости определён в ФЗ № 237, а также Законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказе Росреестра № П/0311 от 24.08.2020 г.

Для столицы применяются — Постановление Правительства Москвы 700-ПП от 28.11.2014 года. В данных нормативных актах регламентированы способы расчета КС для юридических и физических лиц, нюансы подготовки документации, принятия решения в суде либо в Комиссии.

В ГПК РФ, КАС РФ и АПК РФ дополнительно указано рассмотрение спорных моментов в судебных инстанциях.

Когда оспорить оценку выгодно

К примеру, ваше здание, которое находится у вас в собственности, оценили в 22 миллиона рублей, рыночная цена на тот момент значилась на отметке в 19 миллионов. Тем самым, кадастровая стоимость выше на 3 миллиона рублей.

Следовательно, вам будет выгодно оспорить кадастровую стоимость, и при благоприятном исходе можно существенно уменьшить имущественный налог. Для того, чтобы начать процесс оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, есть несколько причин:

• обнаружение недостоверной информации. Здание было изучено, были определены его размеры, площадь, но в работе сделаны ошибки, погрешности, которые повлияли на итог кадастровой стоимости.
• рыночная стоимость на время проведения расчётов намного отличается.

Кто вправе обращаться за оспариванием

С данным обращением могут обратиться частные лица либо организации, имеющие право на свою собственность. Арендатор также вправе подать на оспаривание кадастровой стоимости, если последняя увеличивает арендные платежи по налогам.

Если собственник самостоятельно не может заниматься процедурой оспаривания, то от его имени может выступать представитель, на которого подготавливается доверенность.

В качестве представителя предлагаем выбрать эксперта-юриста нашей инжиниринговой организации «Кадастровая Москва». Сотрудники компании оформят и запросят всю документацию, которая требуется для подачи на обжалования результатов оценки кадастровой цены в соответствующие органы.

В чём выгода оспаривания

Основная цель при пересмотре кадастровой стоимости недвижимости — это устанавливание ее максимально приближенной к рыночной стоимости на определенный период времени, что влечет следующие выгоды и последствия:

• при расчете налоговых платежей налоговая инспекция будет учитывать реальную кадастровую стоимость, которую снизили по итогам пересмотра;
• организации рассчитывают имущественные платежи сами, поэтому смогут уменьшить собственные платежи в бюджет;
• арендаторы вправе уменьшить арендную плату, если процесс оспаривания прошел успешно;
• есть возможность пересчитать налоговые платежи, арендуемые платежи за предыдущие годы, если КС удастся снизить.

Организация может применять результат оценки кадастровой стоимости в собственных интересах. По итогам пересмотра, вносятся обновления в отчетность предприятия, инвентаризационные ведомости.

В какие инстанции следует обращаться

В законодательстве РФ закреплено два способа снижения кадастровой стоимости:

• в Комиссии при Росреестре, которая занимается рассмотрением отчетов об оценке кадастровой стоимости;
• в судебном порядке (указано в п. 2 ст. 403 НК РФ).

Собственник недвижимости сам делает выбор, какой вариант подойдёт ему лучше. Подача заявления в суд для решения данного вопроса — наиболее благоприятный вариант. При этом предварительно направлять обращение в Комиссию для оспаривания не обязательно.

Преимущества оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии:

1. Небольшие сроки рассмотрения спора (даётся всего 30 дней на решение).
2. Оплата госпошлины, как при судебном разбирательстве, не требуется.
3. Решение Комиссии можно оспорить через суд.

Комментарий эксперта. В 2022 году региональные органы власти досрочно стали использовать новые правила оспаривания кадастровой стоимости через ГБУ, эти требования будут работать по всей России с 2026 года.

Необходимые документы для оспаривания

Для оспаривания кадастровой стоимости, собственник (или его представитель) должен предоставить следующий перечень документов:

• заявление (или иск) на оспаривание кадастровой стоимости;
• выписка из Росреестра об объекте недвижимости с кадастровой (условной) стоимостью (ЕГРН);
• правоустанавливающие документы на собственность;
• подтверждающая информация о недостоверности данных;
• отчет об оценке рыночной стоимости (представляется в электронном или бумажном виде);
• ошибки технического плана с доказательствами.

Если документы предоставляются в суд, то нужно также приложить: уведомления о вручении повесток — для всех субъектов, которые будут участвовать в процессе, квитанцию об уплате пошлины (для физических лиц она составляет 300 рублей и 2000 руб. для юридических лиц), документы, которые использовались для снижения КС в процессе досудебного решения вопроса.

Комментарий эксперта. Физические лица — собственники недвижимости, могут оспорить кадастровую стоимость по таким же требованиям, как и юридические. Чтобы начать процесс, следует заполнить заявление, обратиться за отчетом к эксперту-оценщику, а также заказать выписку ЕГРН.

Досудебный и судебный порядок: оспариваем кадастровую стоимость

Рассмотрим подробнее досудебный и судебный порядок при оспаривании кадастровой стоимости, согласно статье 22 ФЗ № 237-ФЗ.

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии

Когда все необходимые документы собраны, заявитель направляет их в Комиссию при Росреестре, занимающейся рассмотрением споров о кадастровой стоимости. Это возможно сделать через:

• личное посещение;
• отправку документов Почтой России по адресу расположения Комиссии;
• отправка в электронном виде через сайт Комиссии или Госуслуги.

Досудебное оспаривание КС включает следующие этапы:

1. Подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Срок рассмотрения — 30 дней.
2. В течении недели со времени регистрации заявки в Комиссии, она отсылает в муниципальные органы и заявителю уведомления с указанием даты рассмотрения дела.
3. Заседание Комиссии проводится, если в нём участвует хотя бы половина участников.
4. Приняв решение в отношении кадастровой стоимости недвижимости собственника, члены Комиссии в течение 5 рабочих дней уведомляют о решении заявителя и местные органы власти.

По итогам оспаривания кадастровой стоимости недвижимости (если были обнаружены ошибки, которые влияют на стоимость), Комиссия вправе:

• отклонить заявку о перерасчёте КС (признание оценки верной);
• принять решение о перерасчёте КС (признание оценки неверной).

Если основанием оспаривания было уменьшение кадастровой стоимости и приближение ее к рыночной, Комиссия вправе:

• отказать заявителю;
• принять решение о перерасчёте кадастровой стоимость=и.

Образец заявления на оспаривание кадастровой стоимости здания, помещения, другого строения (досудебный порядок) можно скачать здесь.

Комментарий эксперта. Оспорить решение Комиссии можно, обратившись в суд. Кроме того, заявитель может оспорить само определение кадастровой стоимости.

Судебный порядок

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке регламентировано гл. 25 КАС РФ.

В иске заявитель может указать следующие требования:

• устанавливание рыночной стоимости объекта;
• перерасчёт кадастровой стоимости при обнаружении неверных данных об объекте;
• пересмотр решения либо жалоба на действие (бездействие) Комиссии.

Пример составления искового заявления можно посмотреть здесь.

Если суд пройдёт в пользу истца, то его решение вступит в силу не сразу, а через некоторое время — примерно через месяц (за это время может быть направлена апелляция). Затем заявителю следует получить решение суда (копию постановления, где отмечено о вступлении документа в силу).

В дальнейшем следует оформить заявление, к нему приложить копию решения суда с заверенной печатью, направить эти бумаги в Росреестр либо МФЦ, чтобы сотрудники ведомства внесли изменения в ЕГРН. Изменения вносятся в течение 30 дней. Но на кадастровой карте Росреестре обновленные данные появятся позднее (пока обновятся данные).

Затем, после того, как сведения ЕГРН были обновлены, необходимо уведомить налоговую инспекцию для перерасчёта уплаченных имущественных платежей. Излишне переплаченные налоги будут учтены в дальнейшем.

Совет эксперта. Если рыночная и кадастровая цена незначительно отличаются, нет смысла оспаривать кадастровую стоимость. Потому что затраты на проведение экспертизы, услуги оценщика могут быть экономически невыгодными и превысят оплату налогов.

Советуем проверить, на какую сумму может снизиться налог при оспаривании. Чтобы рассчитать размер платежа, воспользуйтесь калькулятором на сайте ФНС.

ООО «Кадастровая Москва» обладает большим опытом подготовки отчетов об оценке кадастровой стоимости. В нашей команде находятся только профессиональные эксперты-оценщики, которые привлекаются судом для экспертизы отчетов. 

Перед подачей заявлений, рекомендуем проконсультироваться с юристами «Кадастровой Москвы» по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.

Где можно проверить текущую кадастровую оценку

Окончательные итоги по оценке публикуются на официальных сайтах региональных властей, обновляются в ЕГРН. Информацию о текущей кадастровой стоимости можно проверить:

• при заказе выписки ЕГРН;
• по данным Публичной кадастровой карты;
• с помощью налоговой службы, которая направляет уведомления о начислении налоговых платежей.

Комментарий эксперта. Специалисты «Кадастровой Москвы» проконсультируют вас по расчёту, оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в Москве и МО.

Если кадастровая стоимость намного превышает рыночную, профессионалы ООО «Кадастровая Москва» помогут оспорить результаты оценки. Позвоните по телефону +7 499 490-45-04 для подробной консультации, либо напишите на email: info@технический-план.москва.

Перечень полезных документов

№ п/п	Ссылка на скачивание документов	Описание
1	Скачать	Техническое задание на рыночную оценку объекта
2	Скачать	Выписка ЕГРН
3	Скачать	Заявка в Комиссию Росреестра (бланк)
4	Скачать	Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк)
5	Скачать	Заявка на получение выписки ЕГРН
6	Скачать	Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости
7	Скачать	Заявка о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности данных

 

Услуги компании

Компания «Кадастровая Москва» предлагает услуги по оформлению документов и сопровождению всех этапов по оспариванию кадастровой стоимости. Мы поможем:

• выбрать правильный вариант подачи заявления;
• сделать запрос в Росреестр, получить выписку ЕГРН, оформить отчет об оценке;
• представить интересы при рассмотрении спора в суде, а также в Комиссии Росреестра;
• соблюсти сроки на обновление данных ЕГРН.

Также у нас можно заказать дополнительные услуги по кадастровому учёту, проектированию.

Стоимость всех услуг можно уточнить у менеджеров.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как оспаривать кадастровую стоимость?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»psFf»]Этот показатель можно оспорить, если цена на рынке объектов недвижимости будет намного ниже кадастровой. Нужно уравнять или приблизить их. Собственники недвижимости подают заявку в Росреестр (специальное подразделение — Комиссию) либо сразу в суд. Если заявление отклонят в Комиссии, то можно подать иск в суд.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»В суде бывают отказы в перерасчёте кадастровой стоимости?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]При разбирательстве дела суд нередко отказывает истцу в удовлетворении иска. Например, если в отчёте по оценке нашлись недочёты. Поэтому очень важно найти грамотного и опытного специалиста, которые есть в компании «Кадастровая Москва»[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Куда истцу следует обращаться для снижения кадастровой стоимости в столице?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»80Gw»]Иск с документами по уменьшению кадастровой стоимости в столице нужно отнести в Московский городской суд. Заметим, что организация должна пройти через Комиссию Росреестра перед обращением в судебную инстанцию.[/wpremark]

Кейсы ООО «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания в суде

О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость нежилого здания коммерческого назначения в тридцать два миллиона рублей. Владелец объекта с помощью юристов компании «Кадастровая Москва» подал иск в Московский городской суд для перерасчёта кадастровой цены данного здания. Компания в иске ходатайствовала о снижении кадастровой стоимости.

Итог. Суд проанализировал отчёт об оценке рыночной стоимости, выслушал мнение эксперта ООО «Кадастровая Москва», с требованиями истца согласился, и постановил установить новую кадастровую стоимость. Общая экономия на налоговых платежах составила два с половиной миллионов рублей в год.

Кейс 2. Оспаривание кадастровой стоимости офисного здания в Москве

В 2021 году собственник офисного здания решил снизить его кадастровую стоимость. За подготовкой отчета об оценке он обратился в компанию «Кадастровая Москва». Юристы нашей компании также представили интересы собственника в суде по перерасчёту кадастровой стоимости офисного здания в столице.

До снижения кадастровая стоимость равнялась 67 678 658 рублей, после снижения 36 048 000 рублей. В итоге общая экономия налога составила 948919,74 руб.

Выводы

Оспаривание кадастровой стоимости — приближение показателя до рыночной цены. Кадастровую стоимость оценивают бюджетные образования (ГБУ). Реальную рыночную цену определяет эксперт-оценщик.

Организация может добиться снижения кадастровой стоимости через её оспаривание в Комиссии, организованной при Росреестре. При принятии отрицательного решения, можно подать иск в суд. Физические лица могут сразу направиться в суд, минуя Комиссию.

Сотрудники Росреестра вносят обновления в ЕГРН на основании решения суда либо Комиссии. После оспаривания ИФНС будет использовать новые сведения при исчислении налоговых платежей.

Подробно о нюансах оспаривания и подготовки документов вы можете узнать у экспертов компании «Кадастровая Москва». При обращении к нам мы поможем решить даже сложный вопрос, казалось бы, в самой трудной ситуации!

Позвоните по телефону +7 499 490-45-04 для подробной консультацией, либо напишите нам на email: info@технический-план.москва.

Список использованной литературы

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).