Учет и перепланировка машиномест – как все сделать правильно и по закону

Хотите оформить права и поставить на учет машиноместо, чтобы пользоваться им в своих целях? Или вашей задачей является подготовка документов к продаже или сдачу в аренду, что принесет немалые деньги? Во всех этих случаях обращайтесь к нам. У специалистов компании «Кадастровая Москва» есть разные пути решения проблем с учетом машиномест, их образованием путем выдела или с проведением перепланировки. Самые важные нюансы мы раскроем в статье.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Зачем нужен кадастровый учет машиноместа

В отличие от легальной или незаконной парковки перед домом и нежилым зданием, где вы размещаете автомобиль, машиноместо является объектом недвижимости. Да, по своим характеристикам оно разительно отличается от зданий (сооружений) и помещений. Но именно такая трактовка содержится в Федеральном законе № 218-ФЗ и Градостроительном кодексе РФ.

Как объект недвижимости, машиноместо образуется из пространства (объема) здания сразу при строительстве. Это позволяет пройти кадастровый учет и/или регистрацию прав в обычном порядке. Как правило, всем занимается сам застройщик, либо уже собственник после подписания акта. Также отдельное машиноместо может появиться как самостоятельный объект недвижимости:

• при выделе в помещении, которое принадлежит на праве долевой собственности нескольким лицам;
• при разделе существующего машиноместа, когда появится два и более новых (здесь важно соблюсти требования по минимально необходимым размерам – 5.3 х 2.5 м.);
• при объединении двух и более машиномест в одно.

В указанных ситуациях, равно как и при увеличении или уменьшении габаритов машиноместа, может потребоваться перепланировка. Подробнее об этом расскажу чуть ниже.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Вы наверняка видели разные варианты «выделения» мест под размещение автомобилей. Закон не обязывает возводить какие-либо конструкции. Но это можно сделать, чтобы защитить машину от случайных повреждений, да и просто ради удобства. Конструкции по границам машиноместа должны быть с трех сторон. В противном случае это будет уже полноценное новое помещение и возникнут дополнительные проблемы с учетом, регистрацией.

Очень часто машиноместо выделяют просто разметкой или условными знаками. Это вполне допустимо по закону. Главное, что нужно сделать для учета такого объекта – провести обмеры, указать границы в текстовой и графической части технического плана. Кстати, этот документ всегда нужен для учетно-регистрационных действий в Росреестре. Заказать его, как и многие другие работы, можно в компании «Кадастровая Москва». Звоните, мы предложим лучшие условия сотрудничества: +7 (499)-490-45-04. Адрес электронной почты info@технический-план.москва.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Можно ли поставить машиноместо на учет и зарегистрировать права на него как гараж?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Кадастровая Москва». Гаражи и машиноместа имеют примерно одинаковое целевое назначение (размещение автомобилей). Но вот в их характеристиках, как объектах недвижимости, если существенные отличия. Гараж можно поставить на учет, если у него есть все основные конструкции (четыре стены, фундамент, крыша). Для машиномест таких требований нет. Они существуют с условным выделением на паркинге (разметка краской, специальные знаки, лента и т.д.), либо с возведением до трех конструкций по периметру.

Перепланировка машиноместа – когда требуется

Перепланировка – дело сугубо добровольное. Никто не может заставить вас возводить или разбирать перегородки (стены), создавать или заделывать проемы и т.д. Очень часто это нужно, чтобы разделить или объединить помещения. Итогом таких действий станет постановка на учет вновь образованного объекта, аннулирование записей об уже несуществующих помещениях.

Перепланировка на паркинге тоже имеет место быть. Это будет посложнее. Права на все помещение, чьем место отведено под автомобили, могут быть у нескольких собственников (бывают и случаи, когда их десятки, если не сотни). Но если нужно отгородить конструкциями конкретное машиноместо (которое уже или будет выделено по документам), то это как раз и будет изменен6ие планировки. Сначала, не затрагивая нюансы учета через Росреестр, проясним общую картину с согласованиями:

• если паркинг (нежилое помещение) находится в МКД, то проходим общие согласования через надзорный орган, с подготовкой проекта и техзаключения, других документов;
• если паркинг находится в нежилом здании, то после перепланировки готовим техплан, включаем в приложения проектную документацию и обращаемся сразу в Росреестр.

Основные сложности возникнут как раз на этапе обращения в Росреестр. В нашей практике такие кейсы встречаются достаточно часто. Одно из основания для приостановки, а затем и отказа в учетно-регистрационных действиях – отнесение работ по возведению конструкций на машиноместе к реконструкции. Поскольку это весьма сомнительная причина для вынесения отказного решения, ее можно оспорить в судебном порядке. У нас есть примеры успешных дел, чем могут похвастаться далеко не все компании на рынке. Однако стоит понимать, что основания для приостановки/отказов могут быть совершенно иными. Поэтому до изучения вашей ситуации гарантировать что-либо невозможно.

Полезные документы

№ п/п	Наименование документа	Ссылка для скачивания
1	Образец технического заключения	Скачать
2	Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец проекта перепланировки	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец технического паспорта	Скачать
7	Образец технического задания	Скачать

Нюансы согласования перепланировки для машиноместа

Немного забегая вперед, расскажу о конкретном примере из нашей практики. Я уже упомянул выше, что мы добились успешного результата и оспорили отказ Росреестра в учете изменений после перепланировки машиномест. Если быть точнее, то речь идет о трех однотипных делах с одним и тем же собственником. Фабула такова:

• в собственности клиента было три машиноместа на одном паркинге (соответственно, они являлись отдельными объектами недвижимости по ЕГРН);
• существующие машиноместа не были ограждены каким-либо образом, а их границы показывала разметка краской;
• по заданию клиента мы подготовили проект на перепланировку, чтобы объединить три машиноместа в одно, оградить его с трех сторон конструкциями (стенами);
• так как паркинг располагался в нежилом здании, согласование с другими собственниками и жилинспекцией не требовалось.

Дополнительно к проекту мы подготовили техническое заключение. Оно подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

После завершения работ клиент заказал у кадастрового инженера компании технический план. Это еще один обязательный документ. Он нужен как для обновления сведений в ЕГРН, так и для постановки на учет вновь образованного объекта. В нашем случае вместо трех машиномест появилось одно, с увеличенными размерами.

При обращении в Росреестр (электронно) мы подали заявление об учетно-регистрационных действиях, приложили техплан и проектную документацию. Это стандартный порядок. Но регистратор сначала вынес решение о приостановке. Причина – по мнению ведомства на объекте сделана реконструкция, для чего требуется разрешение от надзорного органа. Путем переписки нам не удалось решить проблемы. Из-за этого Росреестр вынес отказ и вернул документы.

Отказные решения нередко выносят по законным основаниям, а обжаловать их не имеет смысла. Но здесь все было иначе. Юрист подготовил иск. Отмечу, что в интересах собственников отказ может обжаловать проектная или кадастровая компания, которая оформляла проект, технический план. Арбитражный суд встало на нашу сторону по следующим причинам:

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

• в Росреестр были предоставлены все документы, которые требует закон;
• исходя из содержания проекта и техплана, изменения основных параметров здания не произошло, т.е. это именно перепланировка, а не реконструкция;
• приостановка и отказ вынесены незаконно, нарушают права заявителя.

Несмотря на подачу жалоб, решение устояло в апелляционной и кассационной инстанции. Объединение машиномест через перепланировки было признано законным. Росреестр обязали провести учетно-регистрационные действия на основании представленных материалов.

Главный минус такой процедур – достаточно большие сроки на судебные тяжбы. Но когда не остается других вариантов, это останется единственным выходом. Соглашаясь с причинами отказа, мы, по сути, обязаны вернуть все в исходное состояние. А это влечет для клиента (собственника) прямые убытки, с чем мало кто захочет мириться. Поэтому судебная защита интересов наших заказчиков – весьма эффективный способ. И это касается не только перепланировки машиномест, но и многих других ситуаций.

В дополнение добавлю, что объединение машиномест возможно и без возведения конструкций. Как и ранее, границы нового машиноместа вполне можно показать разметкой, лентой или иными разрешенными способами. Но технический план нужно оформлять даже при указанных обстоятельствах. Без этого документ регистратор не имеет права внести новые данные в ЕГРН.

Что делать, если перепланировка невозможна ввиду ненадлежащего состояния конструкций?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Кадастровая Москва». Такие моменты мы всегда уточняем при обследованиях перед проектированием. Если речь идет об обычной перепланировке (помещение), то зачастую можно выбрать альтернативные решения или спроектировать усиления конструкций, проемов. При изменении планировки паркинга таких проблем обычно не возникает, так как пространство для них есть в зданиях более-менее «молодой» застройки. Но, как и всегда, даже тут возможны исключения, и мы будем смотреть все по факту.

Почему могут возникнуть сложности с кадастровым учетом машиноместа

Описанный выше пример с удачным исходом является очень характерным. Да, в Законе № 218-ФЗ и ГрК РФ есть точное определение машиноместа, его характеристик. Да и процесс регистрации прав на такие специфичные объекты тоже более-менее регламентирован. Поэтому основные проблемы как раз заключаются в кадастровом учете:

• самого машиноместа (с перепланировкой или без таковой);
• с местами общего пользования на паркинге, куда относят проходы и проезды (без них пользоваться машиноместом нельзя).

Законодательство содержит ответы далеко не на все вопросы, связанные с учетом машиномест. Положительная судебная практика играет на руку, вот только Росреестр не принимает ее так же, как нормативные акты. Поэтому, по нашим прогнозам, сложности с учетно-регистрационными действиями будут возникать и дальше. Изменит ситуацию только блок поправок в законодательство или издание ведомством единых разъяснений. Но пока об этом говорить рано.

Специалисты компании «Кадастровая Москва» постараются найти выход даже в самой сложной ситуации. Предлагаем вам проконсультироваться, чтобы мы оценили перспективы дела и шансы на успех. Звоните по телефону +7 (499)-490-45-04 или оставьте заявку на электронную почту info@технический-план.москва.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Как решают проблему специалисты компании «Кадастровая Москва»

Итак, ключевая проблема с машиноместами – постановка их на учет как помещение (это старые правила) или как самостоятельный объект недвижимости (относительно новый порядок). От этого и будем отталкиваться при работе с клиентом. Кстати, всегда советуем внимательно относиться к выбору проектной или кадастровой компании. Обещать невыполнимое может любой, а когда приходится разгребать ошибки горе-специалистов, исправить их не всегда возможно.

Важное, хотя и не единственное преимущество компании «Кадастровая Москва» — наличие СРО проектировщиков, аттестованных кадастровых инженеров. Это позволяет выполнить работы в комплексе. После заключения договора обязательно выходим на место и делаем обмеры. Для подготовки технического плана этого будет достаточно. Если же предстоит или уже завершена перепланировка, проводятся углубленные обследования, расчеты.

Дальше, когда готов техплан (а если необходимо, то и проектная документация), обращаемся в Росреестр. Кстати, новое правило с марта 2025 года – юридические лица подают все документы для учетно-регистрационных действий только онлайн. Но для нас в этом ничего нового, там как мы используем электронные сервисы очень давно.

Будет здорово, если учет машиноместа пройдет без отказа. Замечания, которые возникают почти при каждом обращении в Росреестр, можно снять разными способами (дополнительные документы, переписка, личное взаимодействие и т.д.). Увы, для объединения машиномест через перепланировки об этом приходится только мечтать. Но, как я уже сказал выше, теперь есть хорошие шансы на обжалование отказа в судебном порядке.

Дополнительные услуги компании «Кадастровая Москва»

На нашем сайте вы видите основные направления работы компании «Кадастровая Москва». Все они, прямо или косвенно, связаны со сферой кадастра, проектирования и недвижимости. У нас вы можете заказать документы:

• для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав;
• для перепланировки, реконструкции, текущего или капитального ремонта;
• для изменения фасадных и/или колористических решений;
• для выполнения работ на объектах культурного наследия.

Если нужны документы по пожарной безопасности, либо аудит и оценка рисков в данной сфере, вы тоже обратились по адресу. Все подробности мы расскажем на консультации.

Примерная стоимость работ по перепланировке и кадастровому учет указана в таблице.

№ п/п	Услуг, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2	Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре	от 12000 руб.
5	Проектирование реконструкции	от 35000 руб.

Подведем итоги

• Учет машиномест относится к полномочиям Росреестра. Сложности могут возникнуть, если обращаемся в ведомство после перепланировки, в том числе с объединением машиномест.
• Основным документом для учетно-регистрационных действий станет технический план. При перепланировке машиноместа обязательно прикладываем проектную документацию.
• Ввиду недостаточно четкого регулирования вопросов об учете машиномест, приостановки и отказы Росреестра приходится обжаловать через суд.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Мы сделаем все возможное, чтобы решить ваши проблемы с выделом, разделом, объединением машиномест, постановкой их на кадастровый учет. Контакты компании «Кадастровая Москва»: +7 (499)-490-45-04, адрес электронной почты info@kadinzhй-план.москва.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (скачать);
• Постановлением Правительства РФ от 27.05.2022 № 963 (скачать);
• ПП Москвы от 16.06.2011 г. № 272-ПП (скачать);
• ПП Москвы от 27.08.2012 г. № 508-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082 (скачать);
• Приказ Минэкономразвития от 20.11.2015 г. № 861 (скачать).