Согласование перепланировки в культурном наследии

Сложно найти более проблематичную процедуру согласования, чем работы на объектах культурного наследия. Результат непредсказуем, даже если строго следовать нормативным актам в указанной сфере. Многое зависит от выводов экспертов и мнения чиновников уполномоченных органов, особенности если работы, в той или иной степени, могут повлиять на охраняемые объекты. В этой статье мы постараемся рассказать простыми словами, в чем заключается сложность согласования и можно ли вообще это сделать в нынешних условиях. Разбираться будем на примере Москвы.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Если вы намерены изменить планировку помещения, которое находится в культурном наследии, сначала свяжитесь с экспертами компании «Кадастровая Москва». Мы расскажем, как все правильно сделать и можно ли рассчитывать на успех в согласованиях. Контакты для связи: +7 (499)-490-45-04, адрес электронной почты info@технический-план.москва.

Перепланировка в культурном наследии – сложно или невозможно?

Многое объекты культурного наследия принадлежат государства. Помещения в них могут сдавать в аренду. Но обычно коммерческая деятельность в них связана с основным профилем (например, продажа сувениров в музее, кафе для посетителей и т.д.). При сдаче в аренду или уже после заключения договора уполномоченный орган может обязать провести какие-либо работы, в том числе перепланировку. Но в данном случае арендодатель сам берет на себя согласования, оформляет задание и контролирует все действия, принимает результат по акту.

Есть объекты, которые относятся к культурному наследию, но приспособлены к использованию в современных условиях. Там могут работать магазины и офисы, вестись какая-либо иная деятельность. Собственник (граждане ли организации) могут изменить планировку помещений, расположенных в таких объектах:

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

• с соблюдением общим правил, норм безопасности (они зависят от того, какой статус у здания и помещений – жилое или нежилое);
• с выполнением специальных требований, заданных для охраняемых объектов;
• с получением общих и специальных разрешений, чей перечень, во многом, зависит от степени влияния на характеристики охраняемого объекта.

При подготовке статьи я изучил несколько популярных форумов, где обсуждались вопросы с перепланировками, текущим ремонтом в культурном наследии. Чего там только нет, от совершенно справедливых утверждений о сложности согласования до категоричных выводов о коррупции, получении отказов без законных оснований. Правда, как и бывает обычно, где-то посередине.

Многие собственники пишут, что в последние годы проектные компании и профильные специалисты просто отказываются брать в работу заказы, связанные с изменением и согласованием культурного наследия. Это вполне понятно, так как все будет намного сложнее, чем та же перепланировка в обычном нежилом здании или МКД. Тем не менее, нельзя говорить. Что в каждом случае согласование завершится отказом. У нас, да и у многих других компаний, если положительная практика.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Как обстоит дело на практике

Согласование перепланировки в культурном наследии сложно, но возможно. В этом плане собственнику нужно понимать следующее:

• многие виды работ, которые даже косвенно могут повлиять на состояние и внешний вид объекта (снаружи и внутри), согласовать не получится;
• процедура согласования будет дольше и сложнее, так как в ней участвует уполномоченный орган (в столице это Департамент культурного наследия – ДКН, Мосгорнаследие);
• расходы собственника будут выше (например, из-за сложностей при разработке проекта) или вообще в разы больше, чем обычно (в частности, из-за оплаты историко-культурной экспертизы).

Вы можете сами посмотреть, сколько будет стоить та же экспертиза (в сложных кейсах стоимость может исчисляться сотнями тысяч рублей). А ведь без нее зачастую согласовать перепланировку не получится. Относительно проще проходит процедура, если работы в проекте не повлияют на охраняемые объекты. Но даже это нужно тщательно обосновать, подтвердить результатами обследований и расчетами, фотоматериалами.

Если согласование возможно, пусть и с описанным и выше сложностями, стоит ли вообще начинать его? Для бизнеса это будет актуально, если деятельность в помещении после перепланировки позволит окупить все расходы. Как минимум, для этого нужен грамотно разработанный бизнес-план. При перепланировках в жилых помещения на первый план выходит уровень комфорта для жильцов, возможность сдачи отремонтированной квартиры в аренду и т.д. Все это необходимо продумать до того, как вкладывать деньги в разработку проекта, оплату услуг представителя и заказ экспертизы.

Всегда ли нужно проходить историко-культурную экспертизу для согласования перепланировки в культурном наследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Кадастровая Москва». По данному вопросу тоже зачастую есть недопонимания. Во многих случаях перепланировку можно сделать вообще без затрагивания охраняемых элементов. Тогда экспертиза не нужна, а заключение в ДКН будет выдано после анализа проектных решений, проведения натурного осмотра с обследованием. Естественно, если обоснования в проекте будут недостаточно полно изложены или вообще противоречить реальности, то ведомство попросту вынесет отказ. Кстати, во многих объектах под охраной находится только фасад (внешнее архитектурное решение), тогда как внутри все будет как и в обычном здании.

Закон о согласовании перепланировки в объектах культурного наследия

Есть как минимум два нормативных акта федерального уровня, которые будут важны для согласования перепланировки. Во-первых, сюда относится Закон № 73-ФЗ. Там есть определения, связанные с охраной соответствующих объектов, общие требования к производству работ. По Постановлению № 430 проходит историко-культурная экспертиза. При этом порядок работы экспертов (комиссии) и их стоимость будет определена договором.

Региональные правила согласования вы найдете в нормативных актах, утвержденных Правительством Москвы. Среди них:

• Постановления № 508-ПП и № 432-ПП – содержат не только общие требования к перепланировкам в МКД и нежилом фонде, но и у3цполминания о специфике согласования в культурном наследии;
• Постановление № 723-ПП – содержит регламент оказания услуги по согласованию разделов проектной документации;
• Приказ Департамента № 394 – описан порядок проведения экспертизы, оформления заключений и актов по ее итогам.

Несмотря на наличие нормативных актов под каждую ситуацию, отказы бывают очень часто. Нередко это вызвано субъективными факторами. Как вариант, сохраняется возможность обжалования через суды. Этим часто пользуются юристы компании «Кадастровая Москва», если отказ заведомо незаконный или в его содержании нет подтверждающих выводов.

Документы: образцы и формы (бланки)

№	Наименование	Ссылка
1.	Техническое заключение (образец)	Скачать
2.	Технический план (форма)	Скачать
3.	Заявление о перепланировке нежилого помещения (образец)	Скачать
4.	Заявление о проведении кадастрового учета (форма)	Скачать
5.	Технический паспорт (форма)	Скачать

Чем поможет компания «Кадастровая Москва»

Разработка документов и помощь при согласованиях перепланировки в культурном наследии (ОКН) входит в направления работы нашей компании. Мы можем предложить:

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

• комплекс обследований, обмеров и изысканий, в том числе с подготовкой акта о влияние предстоящих работ на характеристики ОКН;
• оформление проектов на перепланировку, в том числе с разделом работ по обеспечению сохранности ОКН;
• сопровождение процедур согласования и экспертизы, приемки завершенных работ и судебного обжалования;
• оформление технических планов, без которых Росреестр не обновит данные в ЕГРН после окончания перепланировки.

Залог успеха в работе наших специалистов – не только доскональное знание нормативной базы, но и умение ее применять на практике. Взаимодействия с чиновниками не избежать, и мы имеем представление, как снять те или иные замечания, обосновать выводы в проектной и иной документации. Доверьте согласование компании «Кадастровая Москва»! Звоните +7 (499)-490-45-04 или пишите на электронку info@технический-план.москва.

Этапы согласования для перепланировки в домах, отнесенных к культурному наследию

О том, как можно изменить планировку, сказано в Постановлениях № 508-ПП и № 432-ПП. Чаще всего это бывает демонтаж, возведение или перенос перегородок, изменение формы, увеличение или уменьшение каких-либо проемов. Посерьезнее будут работы, связанные с образованием или разделом помещений, созданием новых проемов под вход и окна. Даже если предстоящие изменения соответствуют закону, важно рассчитать возможное увеличение нагрузок, соблюсти иные требования к безопасности.

Все то же самое нужно учитывать и при перепланировке в культурном наследии (квартира, нежилое помещение или здание в целом). Но дополнительные сложности точно появятся:

• предметом охраны может быть что угодно, от фасада объекта до лепнины на потолке;
• даже если работы проводятся внутри помещения, где нет ничего охраняемого, они могут повлиять на внешний вид фасада (проемы, малые архитектурные формы), на уникальное инженерное оборудование и многое другое;
• отделочные работы, которыми может сопровождаться перепланировка, тоже могут запретить, а если и разрешат, то с дополнительными обязательствами.

Еще весьма актуальной проблемой может стать нагрузка на несущие конструкции. Если здание построено давно, то стены, перекрытия, кровля и фундамент могут быть в не очень хорошем состоянии (и это еще мягко сказано). Поэтому даже возведение перегородки из относительно тяжелых материалов вполне может привести к превышению допустимой нагрузки. Все это покажут предварительные обследования и расчеты, инструментальная диагностика. Одна из обязанностей собственника при перепланировке в культурном наследии – оформление акта о степени влияния работ на характеристики объекта.

Где заказывать проект перепланировки для помещения в культурном наследии — в частной проектной организации или в Мосгорнаследии?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Кадастровая Москва». У ДКН нет полномочий по разработке проектной документации. Ведомство только проверяет и рассматривает материалы, предоставленные собственником. При этом важным требованием является наличие у проектной компании лицензии. Этот документ выдает министерство культуры РФ. К производству работ тоже нужно привлекать только лицензированную подрядную организацию.

Что можно и нельзя сделать при перепланировке

Ответить на этот вопрос невозможно без анализа ситуации собственника. Одни и те же работы по перепланировке могут успешно пройти согласования или завершиться отказом. Два примера из нашей практики:

• возведение перегородки в помещении здания с деревянными перекрытиями оказалось невозможным, хотя были выбраны максимально легкие материалы
• устройство перегородки в здании с более крепкими перекрытиями прошло относительно легко, однако собственнику выдали обязательство по сохранению внешнего вида потолков.

Часто бывает так, что если работы могут затронуть охраняемые элементы и повлиять на них, то при вынесении положительного решения выдвигают дополнительные условия. Например, собственнику запретят использовать отдельные строительные или отделочные материалы. Проверят этот факт при осмотре на этапе приемки работ.

В любим случае, согласно Постановлению № 508-ПП, для согласований будет нужен проект, техзаключение. В проектной документации мы обосновываем, что работы по сохранению ОКН не требуются. Если же это нужно, то проектировщики компании «Кадастровая Москва» подготовят раздел с соответствующими решениями. Он будет проверен в оде экспертизы и согласований.

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Порядок получения разрешений

Если смотреть нормы Постановления № 508-ПП, то там описан порядок действий для перепланировки, где не требуются работы по сохранности объекта. Собственник:

• по мере необходимости, проходит предварительные процедуры (например, получает протокол общего собрания собственников);
• заказывает проект и техническое заключение;
• получает санитарно-эпидемиологическое заключение через ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»;
• подает все документы в Мосжилинспекцию (через электронный сервис).

Вы спросите, и где же в этом перечне профильное согласование в ДКН? Про это тоже написано в Постановлении № 508-ПП. Ведомство получает из МЖИ запрос с проектом, другими документами. Далее, после рассмотрения материалов, оформляется заключение о возможности перепланировки без работ по обеспечению сохранности.

При указанных вводных данных экспертиза не проводится. Но она будет нужна, если в разделе проекта описаны работы, которые повлияют на состояние и характеристики объекта, каких-либо охраняемых элементов (даже косвенно). Экспертизу проведет один эксперт или комиссия, что определяется по Постановлению № 530. И уже после получения положительного акта или заключения итоговое разрешение выдаст ДКН, а затем и Мосжилинспекция.

Согласование перепланировки для нежилых зданий

В принципе, для перепланировки в нежилых зданиях будут действовать те же правила, но только в части специальных мер по охране ОКН. Важные нюансы:

• так как МЖИ не участвует в согласованиях, то собственник сам обращается за заключением в ДКН, заказывает и проходит экспертизу;
• при согласованиях руководствуемся не только Постановлением № 432-ПП, но и правилом – можно сделать все, что не запретит Мосгорнаследие;
• для согласования обязательно нужен проект и техзаключение, а еще акт о степени влияния работ на параметры объекта.

По размеру расходов данные процедуры будут ничуть не дешевле, чем для помещений в МКД. Но сами услуги от МЖИ и ДКН являются бесплатными для заявителей.

Заключение

Мы рассказали только про общие вопросы и сложности при согласовании перепланировок в культурном наследии (нежилые здания, дома-памятники и т.д.). Подробнее можно будет сказать только после анализа вашей ситуации. Подытожим:

• согласование работ по изменению планировки всегда проходит через ДКН (названия органа в других регионах, естественно, отличается);
• историко-культурная экспертиза (это самое «дорогое» мероприятия при согласованиях) проводится, если заявлены работы по сохранению объекта, его внешнего вида и характеристик;
• согласования общего характера будут такими же, что и для обычных объектов (например, Мосжилинспекция для помещений в МКД).

Уважаемые КЛИЕНТЫ! Статья написана обобщенно, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер: 8 (499) 490-45-04 — Москва. Все консультации бесплатны.

Звоните, мы посмотрим и разъясним, чем можно помочь в вашей ситуации, предложим эффективный вариант согласования перепланировки: +7 (499)-490-45-04.