Процедура снижения кадастровой стоимости

Процедура снижения кадастровой стоимости осуществляется по обращению правообладателя недвижимости. По ее результату значение стоимости в кадастре будет приравнено к рыночной цене, указанной в отчете эксперта-оценщика. Споры по данному вопросу могут рассматривать судебные органы, региональные комиссии и бюджетные учреждения. В состав документов для собственника входит заявление или административный иск, отчет по оценке, выписка из ЕГРН. Услуги по сопровождению процедуры предлагает компания «Кадастровая Москва».

Читайте, как и когда доступна процедура снижения кадастровой стоимости, кто рассматривает споры, где получить документы для внесудебного или судебного оспаривания.

Что это за процедура

Правовые нормы о процедуре снижения кадастровой стоимости регламентированы Законом № 237-ФЗ. Там описаны разные варианты рассмотрения споров, которые могут привести к изменению значения цены по кадастру. Оспорить можно только кадастровую стоимость, которая утверждена и вступила в силу после завершения государственной оценки. Инициатором процедуры снижения является собственник. Его права на недвижимость подтверждаются при подаче заявления или административного иска.

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если она превышает значение рыночной цены. При этом недостаточно просто найти в открытых источниках ценовые предложения по аналогичному объекту. Рыночная цена рассчитывается экспертом-оценщиком, указывается в отчете. Это обязательный документ для любого варианта процедуры пересмотра.

Прежде чем инициировать процедуру снижения кадастровой стоимости, нужно сравнить ее значение с рыночной ценой. Актуальные данные из ЕГРН можно узнать при использовании онлайн-калькулятора на сайте «Кадастровая Москва». Для обращения на внесудебную или судебную процедуру будет нужен официальный документ – выписка из ЕГРН.

Комментарий эксперта. Сравнивая показатели рыночной и кадастровой цены, можно сразу просчитать экономическую выгоду при налогообложении. Ставки налогов за имущество и землю указаны в НК РФ, региональных нормативных актах. Сделав расчет по текущему и будущему значению кадастровой стоимости, собственник может увидеть ощутимую разницу. Если же экономии на налогах нет, то проходить процедуру оспаривания не имеет смысла.

Кто может пройти

В снижении кадастровой стоимости заинтересован собственник объекта или участка. Соответственно, подать документы может юридическое лицо или гражданин (в статусе ИП или как физическое лицо). От имени владельца недвижимости вести дела может представитель. Доверенность будет предусматривать полномочия:

• на сбор, подписание, подачу и подписание документов в уполномоченные ведомства;
• участие в заседаниях суда, региональной комиссии или бюджетного учреждения;
• обжалование отказного решения.

Компания «Кадастровая Москва» предлагает услуги по сопровождению процедуры снижения кадастровой стоимости. Наши эксперты регулярно ведут такие дела, а примеры кейсов можно посмотреть на сайте.

Перечень полезных документов

№ п/п	Ссылка на скачивание документов	Описание
1	Скачать	Техническое задание на рыночную оценку объекта
2	Скачать	Выписка ЕГРН
3	Скачать	Заявка в Комиссию Росреестра (бланк)
4	Скачать	Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк)
5	Скачать	Заявка на получение выписки ЕГРН
6	Скачать	Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости
7	Скачать	Заявка о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности данных

Особенности процедуры снижения кадастровой стоимости

Принять решение о прохождении процедуры снижения можно в любой момент. Но владельцу недвижимости необходимо учитывать следующие нюансы:

• федеральная оценка назначается и осуществляется с периодичностью 1 раз в 2 или 4 года (это зависит от субъекта РФ), т.е. кадастровая стоимость будет меняться;
• добившись снижения стоимости, можно использовать новое значение для исчисления налогов, а в определенных случаев для перерасчета платежей за предыдущие периоды (не более 3-х);
• так как госорганы не заинтересованы в снижении поступлений в бюджет, они могут подавать возражения и жалобы при рассмотрении спора.

Решающее значение имеет значение рыночной цены, указанное в отчете эксперта-оценщика. Оценочные работы проводятся по требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов. Оценщик учитывает множество ценообразующих факторов, а также фактическое состояние и параметры конкретного объекта. При федеральной оценке, напротив, основным является массовый подход, т.е. расчет кадастровой стоимости для группы объектов.

Комментарий эксперта. Сниженный показатель кадастровой стоимости не будет действовать вечно. После следующей оценки он вновь может измениться (и, скорее всего, в сторону увеличения). Поэтому собственнику может потребовать неоднократное прохождение процедуры снижения. В каждом случае необходимо заказывать новый отчет со значением рыночной цены.

Варианты обращения

Еще несколько лет назад собственники могли выбирать из двух вариантов оспаривания – через комиссию субъекта РФ и судебные органы. Но сейчас и до 2026 года действует переходный период, который допускает следующие схемы действий:

• через суды общей юрисдикции – в данном случае изменений в процедуре нет;
• через региональную комиссию – если субъект РФ сохранил ее на переходный период;
• через бюджетное учреждение, которое проводило оценку – если регион воспользовался своим правом и упразднил комиссию.

Собственник может сразу подавать документы в суд. Это самый эффективный вариант для снижения кадастровой стоимости, так как спор будет рассматривать независимый орган.

Процедура снижения через комиссию (если она не упразднена регионом) тоже является достаточно объективной. В состав комиссии входят представители:

• бюджетного учреждения, проводившего оценку;
• органа власти субъекта РФ;
• сообщества независимых оценщиков;
• Управления Росреестра по региону.

Несмотря на это, при рассмотрении спора комиссия направляет отчет оценщика в бюджетное учреждение для дачи заключения. На этой стадии можно столкнуться с субъективными выводами и отказом по формальным основаниям. Но закон позволяет оспорить отказное решение в судебном порядке.

Порядок действий собственника

Чтобы пройти процедуру снижения кадастровой стоимости, владельцу объекта или участка нужно:

• проверить текущий показатель кадастровой стоимости, запросить выписку из ЕГРН;
• заключить договор с оценщиком на оформление отчета со значением рыночной цены;
• заполнить заявление или административный иск;
• оплатить госпошлину (при обращении в суд);
• подать документы одним из доступных способов (например, через региональный портал госуслуг, по почте и т.д.);
• принять участие в заседаниях по спору (необязательно, но желательно, особенно в судебной процедуре);
• получить итоговое решение о снижении кадастровой стоимости;
• обжаловать отказное решение (по мере необходимости).

Дольше всего проводится судебная процедура (1-2 месяцев, без учета времени на обжалование). Но данный вариант все равно лучше для собственника. Если комиссия или бюджетное учреждение вынесут отказное решение, то для его оспаривания все равно придется обращаться в суд. Соответственно, общая длительность процедуры будет больше.

Комментарий эксперта. Хотя Росреестр привлекается к рассмотрению спора, ведомство не может само принять решение о снижении или увеличении кадастровой стоимости. Для этого нужно решение суда, бюджетного учреждения или региональной комиссии. Итоговый документ направляется в Управление Росреестра в течение 10 календарных дней.

Обязательные документы для процедуры снижения кадастровой стоимости

В законе № 237-ФЗ указан перечень обязательных документов для любой процедуры снижения кадастровой стоимости:

• выписка ЕГРН (подтверждает права заявителя, текущее значение кадастровой стоимости);
• отчет о рыночной цене (оформляет оценщик, входящий в состав профильной СРО);
• заявления для внесудебной процедуры (форма документа утверждается нормативным актом региона);
• административное исковое заявление в суд;
• доверенность на представителя (если требуется).

Материалы о проведении последней государственной оценки будут запрошены органом, рассматривающим спор. Дополнить доводы, указанные в заявлении, можно непосредственно в заседании.

Отчет по оценке заполняется в соответствии с ФСО VI. Для целей пересмотра кадастровой стоимости документ изготавливается в электронном виде. Оценщик заверит его электронной подписью (УКЭП), передаст в виде файла или на физическом носителе. Срок действия отчета составляет 6 месяцев.

Порядок рассмотрения спора

Если собственник подал документы в региональную комиссию, то процедура включает следующие этапы:

• регистрация документов, проверка их на соответствие требованиям закона;
• запрос сведений и материалов по последней государственной оценке;
• направление отчета о рыночной цене в бюджетное учреждение для подготовки заключения;
• назначение и проведения заседания комиссии (периодичность – обычно 1 раз в месяц);
• вынесение решения по существу спора (положительное или отрицательное), направление его заявителю;
• передача положительного решения в Управление Росреестра для обновления ЕГРН (в течение 10 дней).

Информация о спорах по кадастровой стоимости размещается на сайте регионального Управления Росреестра.

Если владелец объекта или участка обращается в суд, то процедура проходит по следующим этапам:

• принятие административного иска и приложенных документов;
• вынесение определения о дате и месте заседания, направления документа заявителю;
• проведение заседания, исследование доказательств, заслушивание доводов сторон;
• вынесение итогового решения по спору.

Независимо от вида процедуры, положительным итогом будет снижение кадастровой стоимости до показателя рыночной цены.

В процессе оспаривания собственнику придется нести расходы. Сюда может входить:

• пошлина за получение выписки ЕГРН;
• оплата за услуги оценщика, юриста;
• госпошлина за обращение в суд.

Учитывая достаточно высокую кадастровую стоимость, ее снижение позволит компенсировать все затраты.

Последствия снижения кадастровой стоимости

Если процедура снижения прошла успешно, то владелец участка или объекта сможет:

• платить налоги по сниженному показателю стоимости, указывать его в расчетах и декларациях;
• подать заявление на пересчет налогов за предыдущие периоды, возврат переплаты или ее зачисление на единый счет;
• добиться снижения арендной платы, если снижена кадастровая стоимость объекта, находящегося в муниципальной или государственной собственности.

Для организаций экономия на налоговых платежах может составлять десятки и сотни тысяч рублей. Поэтому прохождения процедуры снижения кадастровой стоимости будет полностью оправдано.

Как проверить кадастровую стоимость

Официальным документом с показателем кадастровой стоимости является выписка из ЕГРН. Но ее можно узнать и без получения выписки:

• через Публичную кадастровую карту;
• через онлайн-сервисы Росреестра и портала «Госуслуг»;
• через сервис на сайте «Кадастровая Москва».

Аналогичным образом можно будет убедиться, что кадастровая стоимость снижена по итогам процедуры оспаривания.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Если вы планируете пройти судебную или внесудебную процедуру снижения кадастровой стоимости, рекомендуем воспользоваться услугами компании «Кадастровая Москва». После заключения договора наши эксперты:

• проведут консультации по вопросам, связанным с прохождением процедуры снижения кадастровой стоимости;
• самостоятельно запросят выписку из ЕГРН, оформят отчет о рыночной цене;
• представят ваши интересы при рассмотрении дела в суде, комиссии или бюджетном учреждении;
• окажут иные услуги в рамках сопровождения процедуры.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефону.

Заключение

• Процедура снижения кадастровой стоимости позволит приравнять ее к реальной рыночной цене. Этот показатель будет определен оценщиком, указан в отчете.
• Закон предусматривает судебную и внесудебную процедуру снижения кадастровой стоимости. Кроме судебных органов, рассматривать спор может бюджетное учреждение или региональная комиссия.
• В состав документов для прохождения процедуры входит административный иск или заявление, выписка из ЕГРН, отчет по оценке. Если в интересах собственника выступает представитель, нужно оформить доверенность.
• Успешное прохождение процедуры позволит рассчитывать и платить налоги по сниженной кадастровой стоимости. В отдельных случаях есть возможность вернуть переплату по налогам за предыдущие периоды.

FAQ

Где проходит процедура снижения кадастровой стоимости?

Для этого собственник может обратиться сразу в суд, либо пройти процедуру во внесудебном порядке – через бюджетное учреждение или региональную комиссию. Итогом будет вынесение решение, где кадастровую стоимость приравняют к рыночной цене.

Сколько стоит процедура снижения кадастровой стоимости?

Комиссии и бюджетные учреждения рассматривают споры без взимания пошлины. При обращении в суд она составит 6 000 рублей (для предприятий). В перечень дополнительных расходов входит оплата работ по оценке, составлению отчета.

Как долго длится процедура снижения кадастровой стоимости?

Во внесудебном порядке спор рассматривается в течение 1 месяца. Судебная процедура длится 1-2 месяца, без учета времени на подачу жалоб.

Список использованной литературы

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).