План перепланировки нежилого помещения

Проведение перепланировки в соответствии с законодательством предусматривает использование ряда специальных документов. Ознакомимся с особенностями их составления и применения.

План перепланировки: что это?

«План перепланировки» — неофициальный термин, довольно часто используемый для обозначения следующих документов:

1. Проекта перепланировки.

Он составляется в целях согласования перепланировки:

• жилых помещений;
• нежилых помещений в многоквартирном доме.

Необходимо, чтобы проект соответствовал требованиям законодательства, иначе в согласовании перепланировки будет отказано (п. 2.10.1.1.4 Требований по приложению № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП)

Комментарий эксперта: перепланировка нежилых помещений, расположенных, в свою очередь в нежилых зданиях, законом не предусмотрена (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). В отношении таких помещений возможна реконструкция, требующая согласования в порядке, регламентированном Градостроительным Кодексом. В целях получения такого согласования используется не проект, а проектная и рабочая документация (ст. 52 ГрК РФ). Их крайне редко называют «планами». 

2. Технического плана.

Он представляет собой документ, на основании которого параметры того или иного объекта недвижимости (их может быть очень много — например, площадь, высота несущих конструкций, сведения об инженерных коммуникациях) отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. Если в отношении объекта проведены работы, которые привели к изменению его параметров, то такие изменения отражаются в техническом плане. В установленном порядке техплан передается в Росреестр, и ведомство отражает обновленные данные об объекте недвижимости в ЕГРН.

Практические механизмы, в рамках которых осуществляются изменения в параметрах объекта недвижимости, отражаемые в техническом плане, могут быть разными. Перепланировка — в числе таких механизмов.

Если техплан формируется в целях отражения в ЕГРН именно результатов перепланировки, то он должен ссылаться на проект перепланировки, о котором сказано выше (п. 21.20 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

Технический план или технический паспорт?

Важно также разделять понятия «технический план» и «технический паспорт». В течение довольно продолжительного времени — фактически, еще с советских времен, и до 2013 года, техпаспорт выполнял, в целом, ту же функцию, что и техплан сегодня: на основании паспорта осуществлялся кадастровый учет объекта недвижимости.

Сейчас техпаспорт в большинстве случаев используется как источник данных о здании или помещении как инвентарном объекте, и не применяется в целях отражения в ЕГРН итогов перепланировки. Техпаспорт и техплан довольно заметно различаются по структуре, составу информации (например, в техническом плане экспликация обычно не предусмотрена, однако, является обязательной составляющей техпаспорта).

Но при этом техпаспорт наряду с проектом — обязательная составляющая документации на согласование перепланировки (п. 2 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.2.5.2 Требований по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

Кроме того, после проведения перепланировки необходимо внести изменения в техпаспорт помещения в силу прямого требования закона (ст. 25 ЖК РФ, п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях осуществляется обращение в БТИ.

Комментарий эксперта: изменения в техпаспорт вносятся на основании акта о завершении перепланировки, поэтому, как таковой план перепланировки для БТИ не нужен. Однако, не забываем, что соответствующий акт Мосжилинспекция не выдаст без качественно проработанного проекта. Составлять его должны квалифицированные специалисты с достаточным опытом.

Таким образом, термины «план перепланировки», «проект перепланировки», «технический план», «технический паспорт», следует принципиально разграничивать, это не синонимы. Техплан может составляться в разных сценариях проведения кадастрового учета, необязательно после перепланировки. Однако, в случае проведения перепланировки составляется всегда, и в этом случае будет основан на проекте перепланировки. Следовательно, эти два разных документа на практике тесно связаны между собой.

Рассмотрим далее, как именно создаются на практике и применяются план (проект) перепланировки и технический план — ключевые документы, необходимые для ее согласования (или узаконивания). Условимся, что речь пойдет о плане перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном на территории Москвы.

План (проект) перепланировки: составление и использование

Перепланировка помещения в МКД требует согласования в порядке, регламентированном Жилищным Кодексом, а также региональными и местными нормативами применительно к объектам, которые располагаются на территориях определенных субъектов РФ и муниципалитетов. В Москве перепланировка регулируется знакомым нам постановлением № 508-ПП. В соответствии с общей нормой по ст. 26 ЖК РФ, перепланировка требует согласования с компетентным органом власти. В Москве это Мосжилинспекция.

Кроме того, необходимо не только получить согласование на перепланировку, но также обеспечить подписание приемочной комиссией при инспекции акта о завершении перепланировки (п. 1.2 постановления № 508-ПП).

В целях согласования перепланировки в регулирующее ведомство направляются документы, в числе которых — рассматриваемый проект (п. 2.5.1.1.1.7 Требований по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

При согласовании перепланировки необходимо предоставить в инспекцию еще один важный документ — заключение о допустимости проведения работ по перепланировке (2.5.1.1.3.7 Требований). В постановлении № 508-ПП прописаны отдельные требования к техническому заключению по перепланировке по аналогии с требованиями к проекту. В частности, оно должно быть разработано проектной организацией, входящей в саморегулируемую организацию.

Также в Москве действует специальный правовой механизм — позволяющий провести перепланировку без согласования. Это возможно, если (п. 16 Требований):

• имеется техническое заключение — отмеченное выше, о допустимости и безопасности работ по перепланировке;
• Мосжилинспекция готова оформить акт о завершенной перепланировке — на основании сведений по соответствующему техническому заключению на перепланировку.

Комментарий эксперта: специальный механизм по постановлению № 508-ПП, при котором задействуется техническое заключение по факту выполненной перепланировки, не требует предоставления проекта. Поэтому, крайне важно обратиться к компетентным и опытным инженерам для разработки соответствующего заключения как основного документа для узаконивания перепланировки — чтобы не получить отказа в оформлении акта о завершении данной процедуры.

В целях обеспечения получения согласования (в общем порядке — до начала проведения работ) на перепланировку в Москве, необходимо, чтобы:

1. Проект перепланировки был разработан организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (п. 2.5.1.1.1.7 Требований по Приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

2. Проект соответствовал Требованиям к его составу (в соответствии с приложением № 3 к постановлению № 508-ПП), а также учитывал состав отмеченного выше технического заключения о допустимости проведения работ по перепланировке.

3. Строительные работы в рамках перепланировки проводились в строгом соответствии с проектом, что подтверждается записями в Журнале сведений о производстве работ (п. 4.1, 4.2, 4.2.1 Требований по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП).

Комментарий эксперта: если проект не будет соответствовать требованиям законодательства, то Мосжилинспекция откажет в согласовании перепланировки. Необходимо доверить оформление согласительной документации опытным специалистам с профильным опытом, чтобы избежать разногласий с регулятором.

Технический план при перепланировке: как применяется

Технический план не нужен для согласования перепланировки. Однако, для отражения ее результатов в ЕГРН необходимо его составить и предоставить в Росреестр. При формировании данного документа нужно учитывать, что:

1. В техплане отражаются сведения не только по проекту перепланировки, но также по приемочному акту, о котором сказано выше.

2. Отражаемые в техплане границы помещений должны соответствовать положениям проекта перепланировки (п. 37 Требований по приказу № П/0082).

3. Графическая часть техплана оформляется в том числе на основании проекта перепланировки (п. 73 Требований).

Технический план может составить только квалифицированный кадастровый инженер. Он при этом должен состоять в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ст. 29 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Поэтому, сделать технический план самому собственнику помещения — не имеющему соответствующих компетенций, невозможно.

Практические действия инженеров по составлению техплана требуют их личного присутствия на объекте. Широко практикуется оставление заявки на технический план онлайн, однако, чтобы сформировать данный документ, необходимо произвести различные измерительные процедуры на месте.

Комментарий эксперта: некачественно подготовленный техплан Росреестр не примет — придется переделывать. Можно получить от собственника помещения часть информации для составления технического плана помещения онлайн, но далее необходимо произвести обязательные обмеры.

План перепланировки: стоимость

Предлагаем вам ознакомиться с типичным перечнем услуг, которые могут быть востребованы в рамках процедуры применения плана перепланировки (при согласовании данной процедуры).

Услуга	Стоимость (руб.)
Составление технического плана	12 000
Составление технического заключения о допустимости работ	10 000
Разработка проекта перепланировки	20 000
Юридическое сопровождение согласования перепланировки	50 000

Список документов

Ниже — образцы рассмотренных выше документов, которые вы можете скачать для ознакомления.

Документ	Ссылка
Технический план	Скачать
Проект перепланировки	Скачать
Техническое заключение	Скачать

Кейсы

Кейс 1.

Собственник помещения обувного магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил образовать посредством перепланировки дополнительное помещение для оказания услуг по ремонту обуви. Благодаря обращению к инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», владелец объекта недвижимости оперативно согласовал перепланировку и смог в оптимальные сроки запустить новый бизнес.

Кейс 2.

Владелец столовой на первом этаже МКД решил ее на два самостоятельных учреждения общепита — кафетерий и ресторан с раздельными помещениями, и в этих целях произвел перепланировку, рассчитывая согласовать ее по факту. Несмотря на то, что Мосжилинспекция выдала акт о завершении перепланировки (в рамках того самого специального механизма по постановлению № 508-ПП), Росреестр отказал в осуществлении кадастрового учета изменений, посчитав, что проведена реконструкция.

Юристы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», выступив уполномоченной организацией на подготовку техплана в целях постановки соответствующих изменений на учет, в судебном порядке обеспечили проведение Росреестром необходимых процедур.

Комментарий эксперта: достаточно регулярно происходит необоснованный отказ в изменении данных по ЕГРН — даже при наличии хорошо подготовленного технического плана. Правомерность перепланировки в таком случае приходится доказывать в судебном порядке. Обратившись к экспертам инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», вы сможете рассчитывать на надежную правовую поддержку в решении любых спорных ситуаций, связанных с согласованием перепланировки.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Что такое план перепланировки?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]«Планом перепланировки» неофициально могут назваться различные документы, используемые в целях согласования перепланировки. Например — проект перепланировки, который необходим для ее согласования в порядке, регламентированном ЖК РФ. В проекте расписывается, какие работы будут проведены, к каким изменениям приведут.
Иногда «планом перепланировки» именуют техплан. Там, в свою очередь, отражаются фактические изменения по объекту недвижимости, результаты перепланировки.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как связан технический план с перепланировкой?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Соответствующие результаты должны соответствовать проекту. Они будут отражены в техническом плане помещения, и на основании него Росреестр внесет изменения о характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как оформить план перепланировки и техплан?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]План (проект) перепланировки в Москве должна составлять организация, входящая в саморегулируемую организацию. Технический план составляет кадастровый инженер, входящий в СРО кадастровых инженеров. На практике также потребуется составить техническое заключение о допустимости проведения работ, что связаны с перепланировкой.[/wpremark]

Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» предложит своим клиентам весь необходимый спектр компетенций для составления технических планов и иной обязательной документации на согласование перепланировки. Наш главный критерий эффективности — достижение положительного, подтвержденного документальными фактами, результата для заказчика.

Выводы

При осуществлении перепланировки необходимо руководствоваться специальной нормативной документацией. Ими являются: план (проект) перепланировки, технический план и техническое заключение. Все эти документы имеют свои особенности и требования к оформлению.

Важно помнить, что с 2013 года именно технический план, а не технический паспорт является источником данных о здании или помещении и применяется для отображения всей информации об объекте недвижимости (и о всех изменениях) в ЕГРН. Для согласования перепланировки он не нужен.

Технический план составляется кадастровым инженером, который в обязательном порядке должен состоять в СРО. Сам собственник помещения технический план не составит. Если технический план будет неточным или некачественным — он просто не будет принят Росреестром.

Список использованных источников

Источник	Ссылка
Жилищный Кодекс России	Скачать
Постановление № 508-ПП	Скачать
Приказ № П/0082	Скачать