Техническое заключение на перепланировку в 2024 году

Хотите провести перепланировку в квартире или нежилом помещении? Это можно сделать только на основании проекта, после прохождения согласований. Проверять безопасность проектных решений будет жилинспекция, если работы проводятся в помещениях МКД. Кроме проекта, обязательных документом для согласования является техническое заключение. В зависимости от условий перепланировки, этот документ можно получить в компании, которая является автором проекта дома, либо в экспертных и проектных организациях.

В обзоре расскажем, зачем нужно техническое заключение на перепланировку, как оформляется документ и что входит в содержание, нужно ли получать его при узаконивании выполненных работ.

Техническое заключение на перепланировку: зачем нужен документ

Контроль за безопасностью перепланировки в помещениях МКД возлагается на жилищные инспекции. Они проверяют документы собственников, могут инспектировать процесс выполнения работ, проводят обследования после завершения перепланировки. Подтверждение безопасности работ осуществляется по проекту. Не менее важно заранее проанализировать состояние конструкций и инженерных систем здания и помещений, оценить возможность проведения перепланировки. Выводы по этим вопросам будет содержать техническое заключение.

Необходимость оформления такого документа, как техзаключение, связана со следующими обстоятельствами:

• нужно оценить реальное состояние конструкций и инженерных систем, в том числе степень износа, наличие или отсутствие повреждений, дефектов;
• эксперты должны оценить, как повлияют проектные решения по перепланировки на состояние конструкций и их несущую способность;
• необходимо подготовки обязательные предписания и рекомендации по безопасному ведению работ, чтобы они не повлекли ухудшение несущей способности конструкций, их разрушение и повреждение.

Проектная организации тоже должна оценить безопасность предстоящих работ, описать их в документах, на схемах и чертежах. Но некоторые выводы могут сделать только эксперты или авторы проекта дома.

Техзаключение фактически является заменой проектной документации, если речь идет об узаконивании выполненной перепланировки. Если перепланировка в помещении проведена без предварительных согласований, заказывать проект не имеет смысла. В этом случае нужно доказать, сделанные работы соответствуют требованиям безопасности. С этой целью заказывается техзаключение, а не проект. Отметим, что при узаконивании заключение может оформить проектная организация (п. 2.5.1.1.3.7 Постановления № 508-ПП).

Комментарий эксперта. Не нужно техзаключение на перепланировку, когда работы будут выполняться на помещениях в нежилом здании. В этом случае достаточно оформить проект. Но для оценки состояния инженерных систем и конструкций можно получить экспертной заключение в добровольном порядке. Такие услуги вы можете заказать в ООО Смарт Вэй.

№ п/п	Документы, которые используются при согласовании перепланировки	Описание
1	Правоустанавливающий документ	Провести перепланировку может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2	Согласие собственников	На проведение перепланировки требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3	Проект перепланировки	Проект содержит описание всех работ при перепланировке, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4	Техническое заключение	Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5	Акт приемочной комиссии	Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6	Технический план.	Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Обязательно или добровольно?

Во многих случаях владелец здания или помещения может сам заказать оценку состояния конструкций и обследований с оформлением заключений, актов, отчетов. Но при перепланировке о добровольности речи не идет. Региональное законодательство, в дополнение к Жилищному кодексу РФ, определяет точные правила проведения и согласования перепланировочных работ. Именно этим полномочием воспользовались власти столицы, установив требование о получении техзаключения на перепланировку в МКД.

В Москве порядок получения и форма технического заключения регламентированы Постановлением № 508-ПП. Документ обязательно нужно получить:

• до начала работ в квартире;
• до начала работ в нежилом помещении МКД;
• после выполнения перепланировки, на которую отсутствовало согласование.

Очевидно, для любых строительных работ в жилых зданиях требования безопасности всегда будут максимально строгими. Поэтому в техзаключении эксперты должны однозначно подтвердить, что проектные решения и работы не повлекут угрозу повреждения и разрушения, ухудшение прочности и устойчивости. Также вывод экспертов могут носить условный характер. Например, перепланировка будет допустима, если выполнить определенные требования и предписания (усиления конструкций, использование определенного типа материалов и т.д.).

Комментарий эксперта. Из указанного выше следует, что в нежилых зданиях экспертное заключение не нужно. Требований по безопасности работ на таких объектах существенно меньше. Поэтому все необходимые меры безопасности может отразить в документах проектная организация. Экспертов можно привлечь к обследованиям в добровольном порядке.

На каком этапе перепланировки нужно получать техническое заключение

Все согласования нужно пройти до начала перепланировочных работ. Сначала собственник заказывает проект, а затем обращается за экспертным заключением. Эксперты будут оценивать состояние конструкций и инженерных систем здания с точки зрения проектных решений. Отметим, что по 508-ПП многие работы вообще запрещены или разрешены при определенных условиях. Это тоже изучат эксперты, с учетом результатом обследований, осмотра, расчетов.

Для несогласованной перепланировки ситуация иная. Решение о безопасности работ здесь будет приниматься уже после их завершения. Так как на момент начала работ проекта и технического заключения у собственника не было, ему придется обращаться за документами при узаконивании. Как указывалось выше, техзаключение оформляется без проекта, так как описывать уже сделанные работы и решения не имеет смысла.

Для узаконивания работ эксперты должны подтвердить их безопасность. Поэтому в заключении будет описано реальное состояние конструкций, систем и элементов объекта на момент после производства работ. Если эксперты увидят грубые нарушения, они не только оформят отрицательное заключение. Собственника могут заставить переделать работы или вернуть все в исходное состояние. В такой ситуации нарушителя наверняка оштрафуют за несогласованную перепланировку.

Кто оформляет

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Постановление 508-ПП указывает, что за экспертным заключением можно обращаться к организации, разработавшей проект МКД. Если автор неизвестен или не ведет деятельность, документы вправе выдать экспертная организация, уполномоченная на это МЖИ. Если же документ нужен для узаконивания работ, его вправе оформить проектная организация.

ООО Смарт Вэй оказывает полный комплекс услуг для согласования и производства перепланировок. Вы можете заказать услуги под ключ, которые будут включать оформление проекта и техзаключения, прохождение всех этапов согласований. Узнать о наших предложениях можно по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Автор проекта дома

У проекта на каждое здание есть автор. Обычно это организация или научно-проектные институты, строительные компании. Если автор здания известен, его специалисты оформят техническое заключение на перепланировку. Если брать многоквартирные дома столицы, то подавляющее большинство проектов на них были разработаны АО МНИИТЭП, АО Моспроект, АО ЦНИИЭР жилища.

Узнать автора проекта можно по его шифру, серии и типу МКД, по другим данных. Для этого можно обратиться к специалистам в сфере проектирования, использовать различные онлайн-сервисы в интернете. Данные по автору проектной документации могут быть указаны в техпаспорте БТИ.

Экспертная организация

В некоторых случаях автора проектной документации на МКД невозможно установить, либо он уже прекратил деятельность. Это не означает, что собственник освобождается от обязанности получить техзаключение и представить его на согласование. Специально для таких случаев МЖИ уполномочило ГБУ Экспертный центр проводить обследования. Делать расчеты и оформлять заключение на перепланировку. Наши специалисты могут получить документ в ваших интересах, если вы закажите услуги по проектированию и согласованиям.

Проектная организация

В проектной организации тоже работают специалисты, имеющие квалификацию и опыт для оценки безопасности работ, конструкций, инженерных систем. Поэтому 508-ПП (скачать) позволяет обойтись без обращения в ГБУ Экспертный центр или к авторам проекта на дом, если речь идет о узаконивании произведенных работ. В техзаключении, которое оформит проектная организации, будут описаны все виды выполненных работ, подтверждена безопасность перепланировки для конструкций, узлов и систем здания.

Комментарий эксперта. У техзаключения нет срока действия. Документ выдается строго под проект, используется для согласования в МЖИ. Если собственник передумает обращаться в жилинспекцию, документ останется у него вместе с проектом. Когда МДИ выдаст согласование после проверки документов, там будет указан срок для выполнения работ. Если в назначенный срок вы не уложились, придется обращаться в МЖИ за его продлением.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

 

 

 

 

 

Порядок оформления технического заключения для перепланировки

Оформление технического заключения на перепланировку подразумевает выполнение проверок, обследований, расчетов. Эти услуги платные, а расценки определяются по договору с компанией-автором проекта МКД, экспертной или проектной организацией. Срок оформления документа также определяется индивидуально.

Заключение договора

При заключении договора на изготовление техзаключения нужно передать проектную документацию, для других документов. Например, для согласования в МЖИ у собственника должен быть на руках техпаспорт из БТИ. Этот документ нужен и экспертам, которые изучат все нюансы безопасности конструкций и инженерных систем. Точные условия, сроки и стоимость оформления техзаключения через ГБУ Экспертный центр можно найти на сайте этой организации. Если вы заказываете документ в ООО Смарт Вэй, обо всех условиях расскажут наши эксперты.

Обследования, расчеты

Обследование конструкций, инженерных систем и других элементов здания нужно, чтобы оценить их реальное состояние, убедиться в безопасности перепланировки. Изначально эксперты смотрят проектную и техническую документацию на объект, так как по ней видны особенности крепления всех узлов и конструкций, места размещения сетей и коммуникаций. Обследования должны подтвердить:

• что реальный износ конструкций позволяет выполнить весь объем работ, запланированных проектом;
• что проектные решения допустимы и безопасны, с учетом реального состояния конструкций;
• что несущая нагрузка по итогам выполнения работ не будет превышать допустимых значений, либо заказчик обеспечит выполнение компенсирующих мер;
• что изменения в характеристиках помещения после перепланировки не скажется на прочности, надежности и устойчивости здания.

Многие виды работ при перепланировке вообще никак не скажутся на несущей способности здания. Например, незначительное увеличение (расширение) дверного проема в ненесущей стене между комнатами не повлечет увеличение нагрузок. Но есть работы, которые напрямую задействуют несущие элементы здания. Примером может быть прорубание нового проема под двери внутри помещений. по внешней стене для обустройства отдельного выхода.

Расчеты делаются по показателям износа, допустимых нагрузок. Для этого изучаются решения, указанные в проекте. По мере необходимости эксперты проводят углубленную диагностику, чтобы убедиться в отсутствии повреждений, трещин, дефектов конструкций. Но это характерно для многоквартирных домов старых серий, которые эксплуатируются уже десятки лет. Для домов новой застройки такие углубленные обследования обычно не нужны, так как конструкции имеют минимальный износ.

Содержание и форма документа

Техническое заключение заполняется в соответствие с приложениями к Постановлению № 508-ПП. Там раскрыто содержание основных разделов документа, в том числе:

• общее описание здания, а также помещений, в которых будет делаться перепланировка;
• сведения о заказчике работ;
• данные о проектной организации;
• сведения о типе и серии дома, проектной и технической документации;
• перечень обследований, выполненных на объекте;
• расчеты по состоянию конструкций и инженерных систем, по нагрузкам до и после строительных работ;
• перечень условий и рекомендаций, при выполнении которых можно делать перепланировку;
• схемы и чертежи конструкций, мест их соединения, инженерных коммуникаций;
• заключение о допустимости или невозможности перепланировки по представленному проекту.

Заключение содержит приложения и графические материалы, раскрывающие описание выводов и результатов обследований.

Комментарий эксперта. Если эксперты указали в заключении на невозможность перепланировки по представленному проекту, оспорить их выводы нельзя. В некоторых случаях можно изменить проект, убрать ряд решений и видов работ, включить в документы компенсирующие меры. При таких условиях эксперты могут дать положительное заключение.

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере нежилое помещение МКД, для которого техническое заключение помогли получить эксперты ООО Смарт Вэй. Документы успешно прошли согласование в МЖИ.

Кейс 2. На данном примере квартира в Москве после перепланировки. Проект и техническое заключение для согласований оформляли специалисты ООО Смарт Вэй.

Наши услуги

ООО Смарт Вэй окажет услуги по подготовке проекта и получению техзаключения на перепланировку. Ежегодно мы выполняем десятки таких заказов, поэтому знаем все нюансы и подводные камни процедур. Также вы можете заказать:

• узаконивание выполненных работ;
• изготовление технического плана, который потребуется после завершения перепланировки;
• сопровождение процедур в Росреестре, где будут внесены изменения в ЕГРН.

Узнать подробнее о наших предложениях можно по телефонам, через форму обратной связи, через мессенджеры. Все номера для связи есть на нашем сайте.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб.
2	Сопровождение согласования перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

Выводы

• Техническое заключение на перепланировку оформляется, чтобы оценить безопасность работ по проекту для конструкций. инженерных систем и других элементов дома.
• Заключение нужно получить для согласования в МЖИ. При узаконивании выполненных работ техзаключение оформляется вместо проекта.
• Заказать документ можно в компании, проектировавшей дом, либо через экспертную организацию. При узаконивании сделанных работ заключение вправе оформить проектная организация.

Обратившись к нам, вы быстро получите проект и техническое заключение, сможете обратиться в МЖИ на согласование. Подробнее о наших услугах можно узнать на бесплатной консультации.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)