Проект перепланировки в 2024 году

Проект перепланировки – это комплект документов, описывающих перечень строительных работ и мер по их безопасности, описание результата, который хочет получить заказчик. Производство перепланировки без согласованного проекта запрещено. За такие нарушения собственнику грозит штраф, проблемы при узаконивании выполненных работ. Заказать проект на перепланировку любых видов объектов можно в Кадастровой Москве.

В материале расскажем, как оформляется проект перепланировки, где можно заказать документ, что входит в его содержание, каким образом проходит согласование.

Перепланировка по проекту: обязательно или нет?

В интернете до сих пор можно встретить материалы, которые допускают производство перепланировки без проекта. Авторы этих сомнительных материалов утверждают, что работы в квартире или нежилом помещении можно сделать по эскизам или рисункам, причем оформить их вправе сам собственник объекта. Это ложное утверждение, которое может дорого обойтись владельцу квартиры.

Еще лет 10 назад, когда контроль за производством перепланировки был достаточно мягким, действительно допускались работы по эскизам и чертежам. Это было связано с отсутствием нормативных актов и регламентов, описывающих требования к согласованию, документам на перепланировку. Сейчас ситуация изменилась. Запрещено выполнять без проекта любые работы, влекущие изменение планировки помещений, независимо от их места расположения. Проект разрабатывается со следующими целями:

• чтобы описать результат работ, т.е. новую планировку квартиры или нежилого помещения, которую хочет видеть собственник;
• чтобы описать работы, которые будут проводиться в помещении, в том числе с учетом запретов и ограничений по нормативным актам;
• чтобы описать меры безопасности, которые нужно обеспечить при производстве работ;
• чтобы оценить последствия выполненных работ для конструкций и элементов объекта, инженерных коммуникаций;
• чтобы описать требования к строительным и отделочным материалам, которые будут использованы в производстве работ.

По своей сути проект — это комплект документов, схем, чертежей. Подразумевается, что подрядчик или сам собственник будет выполнять работы строго по проекту, не отступая от них даже в мелочах. По этой причине важно правильно сформулировать свои пожелания и требования, чтобы проектировщик точно выполнил поставленную задачу.

Комментарий эксперта. В нормах федерального законодательства нет специальных норм по содержанию проекта перепланировки. Но такие требования разрабатываются региональными властями, поскольку это требуется для согласований. В Москве такие предписания можно найти в Постановлении № 508-ПП. Точное содержание проекта зависит от типа и характеристик объекта, вида и перечня работ, запретов и ограничений в региональном законодательстве.

№ п/п	Перечень ситуаций, когда при перепланировках нужен проект и технический план	Описание
1	Для внесения новых сведений в ЕГРН	Каждая перепланировка влечет изменение характеристик помещения. Поэтому на основании технического плана их нужно отразить в ЕГРН. Все работы в помещениях выполняются строго по проекту.
2	При переводе жилого помещения и нежилое и обратно	В данном случае меняется не только конфигурация помещения, но и его статус, целевое назначение. Соответствующие сведения вносятся в ЕГРН на основании технического плана
3	При объединении, разделе или выделы помещений	В данном случае по техническому плану помещения будут ставить на кадастровый учет или снимать с учета. В техплане будут описаны характеристики каждого объекта.
4	При узаконивании выполненных перепланировочных работ	В данном случае технический план описывает реальную конфигурацию помещения, где сделана перепланировка.

Когда можно обойтись без оформления проекта

Проект не нужен для работ, которые не подпадают под определение перепланировки. Это может быть текущий (косметический) или капитальный ремонт, когда первичная планировка помещений не меняется. Если же собственник, несмотря на предписания закона, все же сделал работы без проекта, у него есть шанс узаконить перепланировку. Сделать это достаточно сложно, так как за любые нарушения норм безопасности может быть вынесен отказ.

При узаконивании работ проект не требуется, так как это никак не повлияет на уже сделанную перепланировку. Вместо этого владельцу помещения нужно подтвердить полную безопасность по всем работам и изменениях характеристик. С этой целью оформляется не проект, а техническое заключение. Документ подтвердит, что сделанные работы безопасны для инженерных систем и конструкций объекта. Естественно, при наличии нарушений будет вынесено отрицательное заключение, отказ в узаконивании.

Комментарий эксперта. Есть такое понятие как типовые проекты перепланировки. Их можно получить в Мосжилинспекции на самые распространенные серии домов. В типовом проекте сразу указаны только те работы, которые разрешены для производства по 508-ПП, с соответствующими требованиями по безопасности. Поэтому при использовании типового проекта согласование осуществляется формально и с максимально быстрой проверкой.

Кто должен заказать проект на перепланировку

Нельзя делать перепланировку в чужом помещении, если на это нет согласия правообладателя. Например, снимая квартиру, вы не можете сносить или передвигать стены, менять характеристики дверных и оконных проемов. Только собственник вправе сам заниматься перепланировкой и ее согласованиями, либо может получить это представителю. Полномочия представителя подтверждаются нотариальной доверенностью. В частности, там может быть полномочие на заказ проекта, на прохождения обязательных процедур в МЖИ, Росреестре.

Кто может разработать проект

Типовой проект, взятый в МЖИ, можно сразу использовать для производства работ. Для заказа индивидуального проекта нужно обращаться в компанию, состоящую в СРО проектировщиков. Этот момент будет проверен в МЖИ на этапе согласования документов.

Найти проектную организацию можно по рекламным предложениям в СМИ, в интернете. Наша компания занимается проектированием всех видов строительных работ в Москве и Московской области. Мы можете заказать проект и получить готовые документы уже через считанные дни. Также мы может взять на себя все обязательные согласования, оформление технических заключений и планов, помощь на этапе кадастрового учета перепланировки.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

 

 

 

 

 

Как получить проект перепланировки

До обращения за проектом нужно выполнить несколько формальностей. Прежде всего, при наличии у помещения нескольких собственников, необходимо получить согласие на перепланировку от каждого из них. Если кто-то возражает, что производство работ будет недопустимо. При наличии нескольких правообладателей можно оформить на одного их них доверенности на представительство интересов. Это удобнее, чем ходить группой лиц по всем инстанциям.

Проект разрабатывается на конкретное помещение, так как учитывает особенности его текущей планировки. Отметим, что требования к производству работ в помещениях нежилого здания существенно мягче, чем для МКД. Проект на такие работы тоже нужен, но вот получать разрешения в МЖИ не требуется. Согласования для нежилых зданий предстоят, если работы будут менять архитектурный облик или колористические решения фасадов. Они должны соответствовать единой градостроительной концепции города, района или квартала.

ТЗ и договор

Несколько слов о начальном этапе проектирования. Еще раз подчеркнем важность правильного оформления технического задания. В ТЗ заказчик укажет, что он намерен изменить в планировке квартиры или нежилого помещения, указать другие свои требования и пожелания. Но тут есть важные нюансы:

• многие виды работ и изменений в планировке помещений вообще запрещены по 508-ПП (скачать), по другим нормативным актам;
• некоторые виды работ можно делать при определенных условиях (например, с разработкой компенсирующих мер безопасности, по усилениям конструкций);
• многие виды работ нельзя спроектировать исходя из реального состояния конструкций, инженерных сетей.

Таким образом, проектная организация далеко не всегда может подготовить документы только по пожеланиям и требованиям заказчика. Поэтому при оформлении ТЗ указанные выше моменты будут сразу разъяснены заказчику, что скажется на содержании документа. Помощь с правильным заполнением ТЗ окажут наши эксперты, а его образец можно найти в списке полезных документов этой статьи.

В договоре будут указаны сроки и стоимость проектирования. Эти условия зависят от содержания ТЗ, объема работ и изменений планировки, которые нужно описать в проектной документации. Предварительные цены на услуги нашей компании можно уточнить по телефонам, указанным на сайте.

Обследование помещений

Не зная особенности текущей планировки помещений и реальное состояние конструкций, инженерных систем и других элементов, невозможно сделать проект. Многие исходные данные можно получить из документов, представленных заказчиком или запрошенных проектировщиками, в том числе:

• технический паспорт БТИ (в нем есть не только технические параметры помещений, но и поэтажные планы);
• выписка ЕГРН (там есть текущие сведения по объекту, которые будут меняться после перепланировки).

Реальную обстановку в помещении можно узнать путем обследований. Наши специалисты сделают их в течение дня. Также для проекта делаются замеры, фотофиксация основных элементов помещения. Обязательно изучается реальное состояние инженерных коммуникаций, так как на них проводятся работы по переустройству.

Реальное состояние конструкций, выявленное в ходе обследований, повлияет на перечень и виды предстоящих работ, требования к их безопасности. Одновременно можно спроектировать работы по восстановлению состояния стен, перекрытий и других элементов, даже если они не влияет на изменение планировки помещений. Все эти моменты обязательно учтут наши проектировщики.

Содержание проекта на перепланировку

Есть несколько обязательных разделов, которые содержатся в каждом проекте перепланировки:

• сведения о заказчике;
• информация о проектной организации;
• основные технические, кадастровые сведения на квартиру или нежилое помещение;
• результаты обследований помещения, т.е. описание особенностей текущей планировки, реального состояния объекта, его конструкций и инженерных сетей;
• перечень работ, которые будут выполнены в ходе перепланировки, требования к их безопасному производству;
• особенности проведения отдельных видов работ;
• меры пожарной безопасности, которые нужно соблюсти при производстве работ;
• состояние помещений после завершения работ;
• основные требования к материалам, инструментам, способам ведения работ;
• схемы и чертежи, по которым будет работать подрядчик или сам собственник.

Специальный раздел в проект заполняется на фасадные работы, если это предусмотрено перепланировкой. Например, обустройстве нового выхода из нежилого помещения будут описаны требования к размещению входной группы на прилегающем участке, мероприятия по благоустройству территории.

Специальные разделы проекта могут заполняться и по следующим направлениям:

• по работам, связанным с воздействием на общедомовое имущество (например, при изменении мест подключения внутренних коммуникаций к трубам дома);
• по усилению несущих конструкций, мест их крепления и соединения (это требуется, если расчеты показывают превышение допустимых нагрузок);
• по способам и времени ведения опасных работ (например, перепланировка нередко включает огневые работы, использование газового оборудования).

На материалы, которые будет закупать и использовать подрядчик, делаются сметы, расчеты, спецификации. Это тоже важно, так как материалы подбираются с учетом требований по пожарной безопасности, под обновленный дизайн помещения.

Техническое заключение на проект

Техзаключение оформляется после подготовки проекта. Цель этого документа – подтвердить безопасность проектных решений для инженерных систем и конструкций. Заключение оформляется через авторов проекта МКД или через экспертную организацию. Отметим, что при узаконивании уже сделанных работ документ вправе оформить проектная организация, так как сам проект в этом случае не нужен. Техзаключение вместе с проектом передается на согласование, будет рассматриваться в МЖИ.

Комментарий эксперта. После полного окончания работ комиссия МЖИ проверит, выполнены ли все проектные требования и решения. Только в этом случае оформляется приемочный акт, окончательно подтверждающий успешное согласование работ. На основании акта можно заказывать техплан и проходить кадастровый учет в Росреестре.

Нужно ли согласование проекта

Даже самый гениальный проект нельзя реализовать без согласований. Точнее, это правило действует на помещения МКД, где документы рассматривает и согласовывает жилинспекция. Общий срок рассмотрения документов – до 45 дней. Если же предстоит производство работ в помещениях нежилых зданий, проект на согласования не направляется. Такие работы можно начинать, как только документы утвердит сам заказчик.

Срок действия проектной документации

Как таковой, срок действия проекта нормативными актами не предусмотрен. Подразумевается, что после получения проекта заказчик сразу пройдет согласования и начнет производство работ. Но если сделать проект и не начать работы в течение нескольких лет, может измениться реальное состояние объекта, его инженерных систем и конструкций. В этом случае придется заказывать всю документацию заново, проходить новые согласования.

Наши услуги

Проекты перепланировки от нашей компании успешно проходят все согласования! Ежегодно к нам обращаются сотни заказчиков для оформления проекта на квартиры, нежилые помещения разного типа. Что важно, мы не только готовим документы, но и оказываем помощь в их согласованиях. Также в нашей компании вы можете заказать другие услуги:

• помощь в получении технических заключений;
• изготовление техпланов после производства перепланировки;
• сопровождение учета и регистрации прав в Росреестре;
• помощь в заключении сделок с недвижимостью.

Подробнее о наших предложениях можно узнать по телефонам, указанным на сайте. Цены на некоторые виды услуг смотрите ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб.
2	Сопровождение согласования перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

Заключение

• Проект перепланировки включает комплект документов и графических материалов, описывающих строительные работы и меры по их безопасности, описание итога изменения планировки.
• Производство перепланировки без проекта запрещено. Согласование работ для помещений МКД осуществляется через жилинспекцию.
• Содержание проекта должно соответствовать Постановлению № 508-ПП.

Заказать проект на перепланировку любых видов объектов можно в ООО Смарт Вэй. Наши эксперты ответят на все возникшие вопросы!

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере квартира в Москве, для перепланировки которой проект делали эксперты ООО Смарт Вэй. Проект без замечаний прошел согласования в МЖИ.

Кейс 2. На данном примере нежилое помещение на первом этаже МКД. Проект перепланировки на работы оформляли специалисты ООО Смарт Вэй.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)