Отчет оценщика

Отчет оценщика оформляется для расчета или обоснования стоимости имущества. Чаще всего речь идет о рыночной цене, которая определяется на основании анализа сделок и предложений, других ценообразующих факторов. Требования к проведению оценки, форме и содержанию отчета закреплены в Законе № 135-ФЗ, федеральными стандартами. Одним из вариантов использования документа является пересмотр кадастровой стоимости. Заказать отчет и услуги по сопровождению оспаривания можно в компании «Кадастровая Москва».

Читайте, как оформляется отчет оценщика, в чем заключаются особенности определения рыночной цены недвижимости, как проходит процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Что это за документ

Оценка, которая проводится в рамках Закона № 135-ФЗ, всегда завершается оформлением определенных документов. В большинстве случаев им будет отчет оценщика. Помимо прочего, в нем будет указан показатель стоимости имущества, обоснование расчета. Общие правила оформления отчета:

• документ оформляет оценщик, отвечающий требованиям закона;
• показатель стоимости, который рассчитывает оценщик, определяется на основании задания заказчика (это может быть рыночная цена, инвентаризационная стоимость и т.д.);
• отчет должен соответствовать форме и содержанию, регламентированных федеральными стандартами (ФСО);
• значение стоимости, указанное в отчете, будет действовать 6 месяцев (в отдельных случаях этот срок может быть меньше или больше).

Если оформляется отчет о рыночной цене, то эксперту будут нужны данные о фактическом состоянии объекта или участка. Для этого обязательно проводится осмотр в натуре, обследование, анализ характеристик недвижимости. Описание всех выполненных работ оценщик также укажет в отчете.

Оценщики компании «Кадастровая Москва» оформляют документ для оспаривания кадастровой стоимости, для иных целей. Все работы будут выполнены в течение 1-3 дней (точный срок может зависеть от удаленности, вида и характеристик объекта). Также у нас на сайте вы можете проверить актуальное значение кадастровой стоимости.

Комментарий эксперта. Отчет оценщика можно получить на любой объект недвижимости – здание, помещение, машиноместо, ОНС и т.д. В каждом случае за основу берется индивидуальный подход. Он подразумевает проведение оценки в отношении конкретного объекта. Это будет важно для целей оспаривания кадастровой стоимости. Она пересматривается не в отношении группы недвижимости, а для объекта, заявленного собственником.

Правовые основы для составления отчета указаны в Законе № 135-ФЗ

Где применяется отчет оценщика

Так как отчет оценщика является официальным документом, его можно использовать:

• для согласования условий сделки, заключения договоров;
• для определения начальной цены при проведении торгов (в форме аукционов, публичных предложений);
• для подготовки инвестиционных проектов;
• для страхования, получения кредитов, в том числе под залог имущества;
• для рассмотрения судебных споров, в том числе по возмещению убытков, ущерба или упущенной выгоды;
• при оспаривании кадастровой стоимости во внесудебном (административном) или судебном порядке.

Цель проведения оценки и вид стоимости указывается в договоре, задании заказчика. Это важно, поскольку оценщику предстоит обосновать выбор методик и подходов, определить перечень ценообразующих факторов. Общие правила оформления задания на оценку описаны в ФСО IV (Приказ Минэкономразвития РФ № 200).

Как следует из федерального стандарта, отчет содержит профессиональное суждение эксперта относительно стоимости объекта. Оно должно быть основано на анализе собранной информации, быть объективным. Если оценщик умышленно укажет в документе недостоверные данные, то его могут привлечь к ответственности. Одним из вариантов возмещения ущерба (если он причинен) является страховая выплата.

Перечень полезных документов

Особенности оформления отчета оценщика

Работы, связанные с оценкой, предусматривают изучение документов, представленных заказчиком, либо собранных экспертом. Еще одним направлением для сбора информации является изучение рынка недвижимости. Для расчета рыночной цены для отчета будут важны следующие данные:

• вид, целевое назначение и разрешенное использование объекта;
• характеристики объекта, подтвержденные документами, обследованием в натуре;
• дата возведения, год ввода в эксплуатацию;
• материалы стен и иных конструкций;
• месторасположение объекта, в том числе относительно инженерной и дорожной инфраструктуры;
• ограничения и обременения, действующие в отношении объекта, участка под ним;
• фактическое состояние объекта, его частей;
• иные характеристики и факторы.

За время существования объекта его состояние может ухудшаться и улучшаться как по объективным причинам (износ и т.д.), так и в результате действий собственника (реконструкция, капитальный ремонт и т.д.). Это будет учтено в ходе осмотра и обследования.

При проведении оценки используется система стендартов ФСО

При сборе ценообразующих факторов оценщик изучает рынок недвижимости по месту расположения объекта. Помимо прочего, будут важны данные:

• о цене завершенных сделок с аналогичными объектами;
• о стоимостных предложениях на рынке;
• о средней стоимости площади вновь возведенных объектов.

Для сравнения подбираются объекты со схожими параметрами. Чем точнее проведен их отбор, тем объективнее будет расчет рыночной цены. Данный вариант подпадает под понятие сравнительного метода оценки. Если на рынке нет объектов со схожими параметрами, расчет может вести путем применения доходного, затратного и иного метода.

Комментарий эксперта. Профессиональный опыт оценщика позволяет избегать типовых ошибок, споров по результатам оценочной деятельности. Тем не менее, участники судебных процессов и других процедур могут предъявлять претензии к показателю стоимости в отчете, исходным данным и методикам расчета. В таких случаях оценщика могут привлекать для дачи пояснений по существу оценки. Это нормальная практика.

Какую стоимость может определить оценщик

На основании федеральных стандартов проводится оценка для установления следующих видов стоимости:

• рыночная;
• равновесная;
• инвестиционная.

Помимо этого, оценщику могут дать задание определить и иные виды стоимости. Отдельно стоит выделить процедуру государственной оценки недвижимости. Она проводится только уполномоченными структурами – бюджетными учреждениями. В их штате также есть специалисты, отвечающие требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности. Работа бюджетного учреждения связана с расчетом кадастровой стоимости.

Рыночной ценой является стоимость, которая является наиболее вероятной для сделок на открытом рынке и в условиях конкуренции. Она определяется на момент проведения оценки. Нужно учитывать, что в ближайшем или отдаленном будущем рыночная цена может увеличиться или уменьшиться. Это не означает, что отчет нужно постоянно переоформлять с уточнением информации. Суждение оценщика о значении рыночной цены будет действовать 6 месяцев.

Как проводится оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Для этих целей определяется рыночная цена, которая будет сравнена со значением кадастровой стоимости. При выполнении работ оценщик компании «Кадастровая Москва»:

• запрашивает и анализирует кадастровые сведения из ЕГРН;
• проверяет публичные данные и материалы по итогам федеральной оценки (они размещены на порталах Управлений Росреестра);
• анализирует документы, представленные заказчиком;
• проводит осмотр объекта, подлежащего оценке;
• осуществляет сбор данных с открытого рынка недвижимости;
• проводит расчеты, с учетом выбранной методики и подхода оценки.
• оформляет итоговый отчет, обосновывает показатель рыночной цены.

В большинстве случаев оценочные работы будут выполнены за 1-3 дня. Но могут быть и исключения, которые оговариваются при оформлении задания и подписания договора.

Даже если рыночная цена значительно превышает кадастровую стоимость, этого недостаточно для обновления сведений в ЕГРН. Сначала собственнику предстоит пройти процедуру оспаривания в судебном или внесудебном порядке. Помимо прочего, там будет проверяться соответствие требованиям к форме и содержанию отчета, самой оценке.

Форма и содержание отчета оценщика

Эти требования содержатся в ФСО VI. Отчет может оформляться в письменном (бумажном) или электронном виде. В первом случае документ прошивается и нумеруется постранично, подписывается лично оценщиком, заверяется его печатью. В электронном виде отчет будет подписан УКЭП. Именно такой формат документа предусмотрен для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Помимо общих данных, в содержании отчета о рыночной цене будут указаны следующие сведения:

• информация из задания, поданного заказчиком (собственником);
• данные обо всех лицах, привлеченных к оценке;
• описание объекта (указываются все количественные и качественные показатели, имущественные права, иные данные);
• ограничения и допущения по показателю рыночной цены (если требуется);
• описание сведений, полученных в ходе анализа рынка недвижимости, всех ценообразующих факторов;
• описание и обоснование подходов к оценке, выполненных работ и процессов, последовательности действий;
• итоговое значение рыночной цены, рассчитанное оценщиком.

Все материалы, собранные и использованные при оценке, будут входить в состав приложений к отчету. Допускается указание ссылок на сайты в интернете, если они не закрыты для публичного доступа.

Готовый отчет передается заказчику после завершения оценочных работ. Если определялась рыночная цена нескольких объектов, то оформляются отдельные документы. У каждого отчета есть порядковый номер.

Схема кадастровой оценки отличается от определения рыночной цены

Использование отчета для снижения кадастровой стоимости

После изготовления отчета можно подавать документы на пересмотр кадастровой стоимости:

• сразу в суд, вместе с административным иском;
• в региональную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости;
• в бюджетное учреждение (если регион воспользовался своим правом и упразднил комиссию).

Так как большинство владельцев недвижимости не знают всех нюансов оспаривания, лучше воспользоваться услугами представителей. Сопровождение внесудебных и судебных процедур по пересмотру кадастровой стоимости предлагает компания «Кадастровая Москва». С кейсами по данным спорам можно ознакомиться у нас на сайте. Также вы можете воспользоваться сервисом для проверки кадастровой стоимости.

Как правильно выбрать оценщика для оформления отчета

Выбирая оценщика для оформления отчета нужно убедиться, что он состоит членом в СРО. Для этого специалист представляет выписку из реестра саморегулируемой организации, указывает эти данные в договора. Подразумевается, что СРО сама отслеживает соответствие оценщика всем обязательным требованиям закона. Если специалист исключен из организации, то он не может заниматься оценочными работами.

Оценщики компании «Кадастровая Москва» отвечают всем требованиям законодательства. Это гарантирует, что при предъявлении отчета не возникнет необоснованных претензий и споров. Содержание каждого документа, оформляемого оценщиком, тщательно проверяется. По мере необходимости, специалист может давать пояснения по содержанию отчета в судебном заседании.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Так как оспаривание кадастровой стоимости является достаточно сложной процедурой, лучше проходить ее при поддержке профильных экспертов. Компания «Кадастровая Москва» предлагает следующие услуги:

• проведение оценки и изготовление отчета для любых видов недвижимости;
• помощь с получением, оформлением и подачей иных документов, которые нужны для оспаривания;
• представительство интересов в заседаниях уполномоченных органов, судебном процессе;
• дополнительные услуги в сфере кадастра, проектирования и оценки.

Подробнее о наших услугах можно узнать на консультации.

На фото — процесс работы по составлению отчета оценщика

Заключение

• Отчет оценщика – это итоговый документ после оценки. Он содержит данные о показателе стоимости объекта, выполненных работах и действиях оценщика, собранной информации, методиках и подходах.
• Для подготовки отчета необходимо руководствоваться Законом № 135-ФЗ, федеральными стандартами. Требования к содержанию и формату документа описаны в ФСО VI.
• Для целей оспаривания кадастровой стоимости оформляется отчет с показателем рыночной цены. Документ нужно подавать при рассмотрении спора в суде, либо в бюджетном учреждении, региональной комиссии.

FAQ

Зачем нужен отчет оценщика?

Это зависит от целей заказчика, вида стоимости, определенной в ходе оценки. Документ может применяться для оспаривания кадастровой стоимости, подготовки инвестиционных проектов, совершения сделок, иных юридически значимых действий.

На какие объекты оформляется отчет оценщика?

Согласно закону, оценку можно провести в отношении любых видов имущества. Учитывая особенности оспаривания кадастровой стоимости, отчет оформляется на здания, помещения и участки, поставленные на учет в кадастре (ЕГРН).

Как быстро оформляется отчет оценщика?

Срок выполнения оценочных работ определяется после анализа задания заказчика, при подписании договора. Оценщики компании «Кадастровая Москва» обычно оформляют отчет о рыночной цене в течение 1-3 дней.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).