Как оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость может владелец объекта или участка. Основания для этого указаны в Законе № 237-ФЗ. Сюда входят нарушения при проведении оценочных работ, либо завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной ценой. Оспаривание допускается через суд, либо по внесудебной процедуре. Для обоснования доводов в заявлении или иске необходимо ссылаться на отчет о рыночной цене. Заказать этот документ, а также услуги по сопровождению оспаривания, можно в компании «Кадастровая Москва».

Читайте, как оспорить кадастровую стоимости, где рассматривает спор, какие документы обязан представить заявитель, какие преимущества получит собственник.

Что значит оспорить кадастровую стоимость

Оспаривание, как процедура, предусмотрено для многих сфер деятельности и правоотношений. Оно подразумевает наличие какого-либо спора, несогласие с документами, решениями, действиями и т.д. Оспорить можно и кадастровую стоимость. В данном случае спор может возникнуть:

• из-за нарушений при проведении оценки, расчете и установлении кадастровой стоимости;
• из-за необоснованного завышения стоимости по сравнению с рыночной ценой.

В обоих случаях собственник может подать заявление или иск на оспаривание. При успешном рассмотрении спора кадастровую стоимость перечитают заново (по первому основанию из указанного выше перечня), либо приравняют к значению рыночной цены.

На практике, собственники проходят оспаривание, если стоимость объекта (участка) по кадастру превышает объективную рыночную цену. Такие ситуации возникают постоянно, несмотря на совершенствование законодательства, методик и правил государственной оценки. При положительном исходе спора кадастровая стоимость станет ниже, так как ее приравняют к рыночной цене. Это будет подтверждено новыми данными в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Чтобы подать документы на оспаривание, нужно сначала убедиться в наличии соответствующих оснований. Собственник может сам проверить текущее значение кадастровой стоимости (как вариант, через сервис на сайте «Кадастровая Москва»), изучить информацию с рынка недвижимости. Но лучше воспользоваться услугами экспертов в данной сфере. Расходы на оплату работы оценщика и юристов окупятся за счет снижения налогов после пересмотра кадастровой стоимости.

Общие требования к независимой оценке установлены Законом № 135-ФЗ

По каким причинам кадастровая стоимость может превышать рыночную

Рыночная цена недвижимости зависит от многих факторов. Стороны сделки определяют ее на свое усмотрение, с учетом экономической ситуации, состояния объекта, динамики спроса и предложений на открытом рынке. Кадастровая оценка использует иные подходы и методики:

• бюджетное учреждение работает только с документами и сведениями, но не проводит обследование каждого объекта (участка) из перечня;
• массовый подход заключается в определении стоимости для группы объектов с аналогичными параметрами (при этом их реальное состояние может значительно отличаться);
• для работы берутся только ценообразующие факторы из приложения к Приказу Росреестра № П/0311, хотя на открытом рынке их может быть существенно больше;
• хотя собственник может представить для оценки документы о реальных характеристиках своего объекта, бюджетное учреждение не обязано учитывать их при расчете стоимости.

Указанных недостатков лишена независимая оценка, по итогам которой определяется рыночная цена. В большинстве случаев, этот показатель будет ниже кадастровой стоимости (хотя возможна и обратная ситуация). Несоответствие значений рыночной и кадастровой цены является ключевым основанием для оспаривания.

Перечень полезных документов

Как оспорить кадастровую стоимость из-за несоответствия рыночной цене

Чтобы оспорить кадастровую стоимость и добиться ее снижения, владельцу объекта нужно:

• убедиться, что рыночная цена действительно ниже кадастровой;
• заказать оценку объекта и получить отчет с показателем рыночной цены;
• собрать, оформить и подать иные документы, предусмотренные Законом № 237-ФЗ;
• выбрать вариант оспаривания, с учетом нормативных актов субъекта РФ;
• пройти судебную или внесудебную процедуру (включает участие в заседания и т.д.).

Собственник не обязан вести все дела лично. Допускается представительство интересов на всех этапах оспаривания. В полномочия представителя может входить сбор, подписание и подача документов, иные действия. При сопровождении оспаривания специалистами компании «Кадастровая Москва» шансы на положительный результат будут выше, а процедура пройдет быстрее.

Комментарий эксперта. Если рыночная цена выше кадастровой, оспаривание не имеет смысла. В лучшем случае, для собственника ничего не изменится. Если же стоимость по кадастру увеличится, то и налоги на имущество или землю станут больше. Сложно представить, что владелец объекта будет действовать в ущерб своим интересам.

Отчет оценщика можно использовать как доказательство при оспаривании кадастровой стоимости

Где проверить текущую кадастровую стоимость объекта

Предлагаем воспользоваться онлайн-сервисом на сайте «Кадастровая Москва». Там можно выбрать нужную услугу, в том числе проверку данных о кадастровой стоимости. Информация подгружается непосредственно из ЕГРН, актуальна и достоверна на момент запроса. Также можно сразу запросить выписку из реестра, так как этот документ является обязательным для любого варианта оспаривания.

Вот еще несколько способов проверки информации о текущей кадастровой стоимости:

• сервисы на сайте Росреестра (в фонде данных можно найти и другие варианты о кадастровой оценке);
• Публичная кадастровая карта (это платформа Росреестра, где размещаются открытые данные о недвижимости).

Эксперты нашей компании проведут предварительное сравнение данных о рыночной и кадастровой стоимости. После этого собственнику разъяснят перспективы оспаривания, особенности прохождения судебной или внесудебной процедуры. Оценщики компании «Кадастровая Москва» подготовят отчет о рыночной цене объекта.

Какие документы будут нужны собственнику и как они оформляются

Доказывать, что кадастровая стоимость выше рыночной, нужно документами. Собственнику потребуется:

• административный иск или заявление;
• выписка из ЕГРН;
• отчет по оценке;
• доверенности на представителя (по мере необходимости).

Административный иск заполняется по правилам КАС РФ и ГПК РФ. Там необходимо указать причину оспаривания, доводы заявителя, просьбу о пересмотре кадастровой стоимости. Заявление для внесудебной процедуры может заполнять в произвольном виде, либо по форме, утвержденной нормативными актами региона.

Выпиской из ЕГРН заявитель подтверждает не только текущее значение кадастровой стоимости, но и свои права на недвижимость. Документ может запросить через портал «Госуслуг» или сервисы Росреестра, при обращении в МФЦ. Помощь с получением выписки окажут эксперты компании «Кадастровая Москва».

Решающее значение при рассмотрении спора будет иметь отчет о рыночной цене. Общие правила оформления:

• собственник заключает договор с оценщиком, входящим в состав профильного СРО (данные услуги оказывают оценщики компании «Кадастровая Москва»);
• проводится оценка, которая включает работу с документами, осмотр объекта в натуре, анализ ценообразующих факторов с рынка, расчет среднерыночного значения и т.д.;
• по результатам оценочных работ заполняется отчет, который должен соответствовать по форме и содержанию Закону № 135-ФЗ, стандартам ФСО;
• отчет в электронной форме выдается заказчику, прикладывается к остальным документам для оспаривания.

В документе оценщик опишет все действия, методики и подходы для сбора данных, расчета рыночной цены. Сведения из документа будут сверены со значением кадастровой стоимости в процессе оспаривания.

Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Кадастровая Москва» оценочные работы займут до 3 дней. Заказчик получит отчет, отвечающий всем требованиям законодательства. Это исключает возникновение претензий при рассмотрении спора в суде, региональной комиссии или бюджетном учреждении.

Куда обращаться для рассмотрения спора

Вплоть до 2026 года по Закону № 237-ФЗ действует переходный период, который распространяется и на правила оспаривания. Без изменений сохранилось право на обращение с иском в суд. При этом такой вариант можно выбрать сразу, без прохождения процедуры во внесудебном порядке. Решение суда о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной станет основанием для обновления ЕГРН.

Кроме подачи административного иска в суд, владелец объекта может оспорить кадастровую стоимость:

• через комиссию, созданную в регионе (если она не упразднена из-за передачи полномочий бюджетному учреждению);
• через бюджетное учреждение (если орган власти субъекта РФ использовал право, предоставленное переходным периодом).

Учитывая изложенное, определить уполномоченный орган для внесудебного оспаривания нужно с учетом нормативной базы региона. К примеру, в Москве данные полномочия уже переданы ГБЦ «Городской центр имущественных платежей», а комиссия фактически не действует.

Итогом внесудебной процедуры является вынесение положительного или отрицательного решения. Если получен отказ, его можно оспорить через суд. Таким образом, эффективнее будет сразу подать административный иск, чтобы не терять время на обращение в комиссию или бюджетное учреждение. Отметим, что суды выносят решения более объективно.

Требования к содержанию отчета оценщика по Закону № 135-ФЗ

Особенности судебной и внесудебной процедуры оспаривания

Кадастровую стоимость будут проверять на соответствие рыночной цене. При рассмотрении спора:

• обязательно запрашивают данные о результатах последней оценки, иные сведения из ЕГРН;
• изучается содержание отчета оценщика, обоснованность его выводов, соответствие законодательству и стандартам;
• запрашивает заключение бюджетного учреждения на отчет оценщика (при внесудебной процедуре);
• выносится итоговое решение по сути спора.

Заявитель вправе принимать участие в заседаниях по спору. Но лучше передать такие полномочия представителю, который имеет опыт в процедурах оспаривания, знает нюансы законодательства. У специалистов «Кадастровая Москва» есть опыт ведения подобных дел. С примерами положительных кейсов можно ознакомиться на сайте.

Какие преимущества получит собственник, если оспорит кадастровую стоимость

Оспаривание имеет смысл, если владелец объекта получит от этого выгоду. Снижение кадастровой стоимости и установление ее в размере рыночной цены позволяет:

• рассчитывать налоги за землю и имущество в меньшем размере, т.е. будет реальная экономия на платежах в бюджет;
• обратиться в ИФНС за пересчетом налоговых платежей за прошлые периоды (в определенных случаях, прямо предусмотренных НК РФ).

На сайте ФНС есть онлайн-калькулятор для расчета налогов за землю и имущество. Там можно проверить, сколько необходимо будет платить в бюджет до и после оспаривания (естественно, с учетом льгот, повышающих и понижающих коэффициентов). На практике, уже при сдаче отчетности в первый же год после оспаривания экономия составит десятки и сотни тысяч рублей (для организаций), позволит компенсировать все расходы.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости включает действия по разным направлениям. Услуги будут оказывать оценщики и юристы компании «Кадастровая Москва». Мы обеспечим:

• представительство интересов на всех стадиях рассмотрения споров;
• быстро оформление и направление документов на оспаривание;
• проведение оценки с изготовлением отчета в строгом соответствии с законодательством.

Также мы предлагаем и иные услуги в области оценки, недвижимости и кадастра. Подробности можно узнать на консультации по телефону, через форму обратной связи.

Методические указания к оформлению отчета по стандарту ФСО

Заключение

• Владелец объекта может оспорить его кадастровую стоимость, если она превышает рыночную. Проверить это можно путем сравнения данных с рынка или информации из отчета оценщика со сведениями ЕГРН.
• Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость, необходимо запросить выписку из ЕГРН, заказать отчет о рыночной цене. Основанием для рассмотрения спора станет административный иск или заявление на внесудебную процедуру.
• Закон позволяет пройти оспаривание в судебном порядке. Также у владельца недвижимости есть право подать документы в бюджетное учреждение или специальную комиссию (уполномоченный орган определяется субъектом РФ).

FAQ

В каком случае можно оспорить кадастровую стоимость?

В большинстве случаев таким основанием станет превышение стоимости над рыночной ценой недвижимости. Подтвердить этот факт можно отчетом, который оформит оценщик.

Насколько быстро можно оспорить кадастровую стоимость объекта?

Внесудебная процедура длится до 30 дней (срок отсчитывается с момента поступления документов). Продолжительность рассмотрения спора в суде может составлять 1-2 месяца. Еще 10 дней дается на обновление данных в ЕГРН.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость?

Рассмотрение споров во внесудебном порядке осуществляется бесплатно. За обращение в суд необходимо оплатить пошлину (6 000 рублей для предприятий). Стоимость услуг по сопровождению и независимой оценке рассчитывается индивидуально.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).