Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно в судебном или внесудебном порядке. Алгоритм действий собственника описан в Законе № 237-ФЗ. Во всех случаях нужно представить обязательный документ – отчет об оценке объекта. Он подтвердит рыночную цену недвижимости, к которой приравняют кадастровую стоимость в случае завышения. По итогам оспаривания будет обновлена информация в ЕГРН, а собственник сможет использовать новое значение стоимости для расчета налогов. Помощь в оформлении отчета и прохождении процедуры предлагает компания «Кадастровая Москва».

Читайте, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости, где оформить документы для обращения, как рассматривается судебный или внесудебный спор.

Что значит оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется для каждого объекта, поставленной на учет. Эти данные будут отражены в ЕГРН после утверждения результатов очередной государственной оценки. Далеко не всегда кадастровая стоимость соответствует рыночной цене недвижимости. Это может являться основанием для оспаривания со стороны собственника. Прохождение этой процедуры актуально, если показатель стоимости по кадастру превышает рыночную цену.

Если вы ранее не сталкивались с оспариванием, рекомендуем учитывать следующее:

• до начала процедуры необходимо убедиться, что кадастровая стоимость действительно превышает рыночную (помимо прочего, проверить информацию можно через сервис на сайте «Кадастровая Москва»);
• для пересмотра кадастровой стоимости нужно руководствоваться нормами Закона № 237-ФЗ (там указаны общие правила для внесудебной и судебной процедуры);
• состав обязательных документов для обоих вариантов оспаривания совпадает (исключением является только оформление заявления или административного иска).

Если рыночная стоимость выше кадастровой, то оспаривание не имеет смысла, так как приведет к завышению налоговой базы, размера платежей в бюджет.

Комментарий эксперта. Оспариванием предусматривает наличие спора. Следовательно, гарантировать положительный результат процедура нельзя. Но при поддержке специалистов компании «Кадастровая Москва» шансы на удовлетворение заявления или иска будут намного выше. Прежде всего, это относится к оформлению отчета о рыночной цене в строгом соответствии с законодательством, стандартами ФСО.

Какие последствия наступают при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Проходить оспаривание нужно, если это влечет реальную экономическую выгоду. Такой может являться:

• снижение размера налоговых платежей за недвижимость, так как они рассчитываются исходя из кадастровой стоимости по ЕГРН;
• возможность пересчитать налоги за прошлые периоды (не более 3-х в совокупности), подать заявление о возврате переплаты и зачислении ее на единый счет.

Чем больше снизят кадастровую стоимости при оспаривании, тем выше будет разница в налогах. Учитывая особенности налогообложения юридических лиц, экономия может составлять десятки и сотни тысяч рублей. При наличии в собственности нескольких объектов, выгода будет еще больше. Но чтобы добиться такого итога, важно доказать значение рыночной цены. Эта задача возлагается на оценщика, который будет оформлять отчет.

Алгоритм действий для оспаривания во внесудебном порядке

Закон предлагает собственником 2 схемы оспаривания – через суд или во внесудебном порядке. Второй вариант напрямую зависит от положений региональных нормативных актов. До 2026 года действует переходный период, который позволяет субъектам РФ:

• сохранить ранее действовавший порядок рассмотрения споров через специальную комиссию;
• упразднить комиссию с передачей соответствующих полномочий бюджетному учреждению.

В Москве комиссия не упразднена, но рассмотрением споров уже занимается бюджетное учреждение. В Московской области, напротив, до сих пор сохранен комиссионный порядок оспаривания. Прежде чем подавать документы, рекомендуем уточнить, какой орган будет их рассматривать.

Отметим, что закон позволяет собственникам сразу обращаться в суд, без прохождения процедуры через бюджетное учреждение или комиссию. Такой вариант стоит признать более эффективным. Внесудебное оспаривание не столь объективно, и чаще завершается отказом. Но выбор варианта будет сделан экспертами компании «Кадастровая Москва» после предварительного изучения всех обстоятельств.

Документы от собственника

Перечень документов по Закону № 237-ФЗ примерно одинаков для судебной и внесудебной процедуры оспаривания. Для обращения в комиссию или бюджетное учреждение собственнику нужно подать:

• заявление (форма может быть утверждена нормативным актом субъекта РФ);
• выписка ЕГРН, которой заявитель подтвердит права на недвижимости, текущий показатель кадастровой стоимости;
• отчет о рыночной цене (документ оформляется оценщиком на основании Закона № 135-ФЗ, стандартов ФСО).

Если заявление подписывает представитель, ему нужно приложить копию доверенности.

Отчет о рыночной цене оформляется после изучения сведений и документов на недвижимость. Также проводится осмотр в натуре, чтобы определить реальной состояние объекта, его коммуникаций и конструкций. Анализируя ценообразующие факторы с публичного рынка, оценщик выбирает предложения по объектам с аналогичными параметрами, местом расположения.

Стоимость услуг по проведению оценки и подготовке отчета рассчитывается индивидуально (с учетом вида недвижимости, иных критериев). Продолжительность оценочных работ обычно не превышает 1-3 дней, но точнее наши оценщики скажут после предварительного изучения сведений и документов. Готовый отчет будет выдан в электронном виде, заверен УКЭП оценщика.

Комментарий эксперта. Комиссия или специалисты бюджетного учреждения не будут выезжать для осмотра объекта. Поэтому крайне важно, чтобы отчет оценщика соответствовал нормативным актам и стандартам. Обращаясь к нам, вы получите документ, который будет отвечать всем требованиям!

Процедура рассмотрения спора

После поступления документов проверяется их форма, содержание. Если все в порядке, то назначается заседаний по рассмотрению спора. Собственнику направят уведомление по электронной почте, либо в личный кабинет регионального портала госуслуг (сервиса). Заседания проводятся не позже 30 дней после получения документов. Личная явка не обязательна, однако собственник или его представитель могут воспользоваться таким правом.

По итогам процедуры внесудебного оспаривания собственник получит решение:

• об удовлетворении заявления, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной цены;
• об отказе в заявлении (данное решение можно оспорить в судебном порядке).

Информация о рассмотренных спорах и принятых решениях размещается на сайтах комиссий и ГБУ, в Фонде данных Росреестра. При положительном решении новой значение кадастровой стоимости будет внесено в ЕГРН.

Перечень полезных документов

№ п/п	Ссылка на скачивание документов	Описание
1	Скачать	Техническое задание на рыночную оценку объекта
2	Скачать	Выписка ЕГРН
3	Скачать	Заявка в Комиссию Росреестра (бланк)
4	Скачать	Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк)
5	Скачать	Заявка на получение выписки ЕГРН
6	Скачать	Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости
7	Скачать	Заявка о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности данных

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Обращение в суд намного эффективнее, чем в ГБУ или региональную комиссию. Собственник вправе:

• подать административный иск, потребовать приравнивания кадастровой стоимости к значению рыночной цены;
• обжаловать отказное решение по внесудебной процедуре.

Из минусов судебного разбирательства можно отметить необходимость оплаты пошлины. Для юридических лиц она составляет 6 000 рублей, а для граждан – 300 рублей. Также будет дольше общий срок рассмотрения дела. Без учета времени на обжалование он может составить до 1-2 месяцев.

Для рассмотрения иска суд запросит данные из кадастра, сведения о последней государственной оценки. Также будут изучены документы, представленные заявителем. Непосредственно в заседании истец или его представитель могут лично обосновать свою позицию.

Что нужно представить в суд

От внесудебной процедуры будет отличаться только вид документа, на основании которого суд рассмотрит спор. Собственнику нужно подать:

• административное исковое заявление;
• выписку из ЕГРН;
• отчет о рыночной цене (если документ подавался на внесудебную процедуру, его можно приложить и к иску);
• платежка о перечислении госпошлины;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• отказное решение комиссии или бюджетного учреждения (если собственник проходит внесудебную процедуру).

Данный список предусмотрен законом, поэтому суд не вправе требовать от заявителя дополнительных документов.

Обращение в суд можно направить по почте, либо через платформу «Электронное правосудие». Для второго варианта нужна усиленная электронная подпись. На размер госпошлины и порядок рассмотрения дела формат подачи документов не влияет.

Как проходит рассмотрение спора

Административные иски рассматриваются на основании норм ГПК РФ и КАС РФ. Общие правила заключаются в следующем:

• если документы истца соответствуют закону, выносится определение о возбуждении дела;
• собственника уведомляют о времени и месте каждого заседания (их может быть несколько);
• можно заявить о рассмотрении спора без личного присутствия, либо принять участие в заседаниях;
• при вынесении решения суд будет оценивать сведения из ЕГРН и отчета оценщика;
• положительное решение будет направлено в Управление Росреестра для обновления ЕГРН (если не поступит жалоба).

Как и во внесудебной процедуре, при рассмотрении иска ключевое значение имеет содержание отчета оценщика. Суд приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене. Это значение будет действовать с даты утверждения результатов последней оценки.

Отчет оценщика действует в течение 6 месяцев. Если этот срок истек на момент обращения в суд, комиссию или ГБУ, оценку нужно заказывать заново. Обращайте внимание на эти моменты, чтобы избежать отказа по формальным основаниям.

Новое значение кадастровой цены будет распространяться только один конкретный объект. После проведения следующей государственной оценки показатель может стать больше или меньше. Если собственник вновь увидит завышение кадастровой цены по сравнению с рыночным значением, необходимо пройти оспаривание по общим правилам.

Комментарий эксперта. Если у собственника несколько объектов с завышенной кадастровой стоимостью, нужно оформлять отдельные отчеты об оценке, подавать разные заявления и иски на оспаривание. Пересмотр кадастровой цены в отношении группы объектов законом не предусмотрен.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Сопровождение процедур оспаривания кадастровой стоимости недвижимости является одним из основных направлений работы компании «Кадастровая Москва». Помимо прочего, мы оказываем следующие услуги:

• проведение оценочных работ с оформлением отчета на любые виды объектов;
• помощь в сборе, оформлении и подаче документов на внесудебное или судебное оспаривание;
• ведение дел от имени собственника, представительство интересов в заседаниях;
• консультирование по вопросам, связанным с оценкой, оспариванием кадастровой стоимости.

Хотите узнать подробнее о наших предложениях? Обращайтесь по телефонам, указанным на сайте «Кадастровая Москва», по электронной почте или через онлайн-форму обратной связи.

Заключение

• Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она превышает значение рыночной цены. Доказать это несоответствие можно в судебном или внесудебном порядке.
• С учетом норм регионального законодательства, внесудебное рассмотрение спора может входить в полномочия бюджетного учреждения (ГБУ) или специальной комиссии. В суд можно обращаться напрямую, либо при обжаловании отказного внесудебного решения.
• Основным документом для оспаривания является отчет о рыночной цене. Он оформляется независимым оценщиком, состоящим в СРО. Заказать работы по оценке с составлением отчета можно в компании «Кадастровая Москва».
• При успешном оспаривании в ЕГРН будет изменен показатель кадастровой стоимости (его приравняют к рыночной цене). На этом основании собственник сможет платить налоги в меньшем размере, а в отдельных случаях вправе требовать перерасчета с возвратом переплаты.

FAQ

Когда можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Собственник вправе сделать это, если рыночная цена по отчету оценщика ниже кадастровой. Для этого необходимо проверить и сравнить сведениях из ЕГРН с ценой на рынке недвижимости.

Куда обращаться, чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Оптимальным вариантом является подача документов в суд. Также собственник может пройти внесудебную процедуру оспаривания через ГБУ (бюджетное учреждение) или региональную комиссию.

Какие документы нужны, чтобы оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Показатель рыночной цены необходимо подтвердить отчетом оценщика, состоящего в СРО. Также будут нужны следующие документы – административный иск или заявление, выписка из ЕГРН. При обращении в суд может потребоваться отказное решение по внесудебной процедуре, если она проводилась ранее.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).