Как изменить кадастровую стоимость

Изменить кадастровую стоимость могут после очередной государственной оценки, либо по итогам оспаривания ее результатов. Помимо этого, собственник может оспорить стоимость в кадастре из-за ее несоответствия рыночной цене объекта. Данная процедура осуществляется через суд, либо по линии региональных комиссий, бюджетных учреждений. Изменение кадастровой стоимости будет связано с ее приравниванием к показателю рыночной цены, указанной в отчете оценщика. Услуги по сопровождению оспаривания и оценке предлагает компания «Кадастровая Москва».

Читайте, как изменить кадастровую стоимость всеми доступными способами, как эффективно ее оспорить, какие документы будут нужны собственнику.

Когда меняется кадастровая стоимость в ЕГРН

Стоимость любого объекта недвижимости постоянно меняется в большую или меньшую сторону. Это связано с объективными рыночными процессами и действиями самого собственника, а во многих случаях и с корректировками законодательства. Кадастровая стоимость, как результат оценки со стороны государства, может измениться в следующих случаях:

• после утверждения результатов последующей оценки, выполненной бюджетным учреждением;
• после перерасчета из-за успешного оспаривания результата оценки;
• после предоставления в Росреестр решения суда, региональной комиссии или бюджетного учреждения после оспаривания и снижения кадастровой стоимости.

В каждой ситуации новое значение вносится в ЕГРН должностными лицами Росреестра. После этого кадастровую стоимость можно будет использовать для налогообложения, иных целей.

Если собственник планирует проходить процедуру оспаривания, ему потребуется отчет об оценке. Документ оформит оценщик компании «Кадастровая Москва». Чтобы узнать и проверить текущее значение кадастровой стоимости, предлагаем воспользоваться сервисом на нашем сайте.

Комментарий эксперта. Хотя Росреестр уполномочен на ведение ЕГРН, ведомство само не вправе менять значение кадастровой стоимости. Туда лишь поступают различные документы и сведения, на основании которых обновляется реестр. В частности, решение бюджетного учреждения или комиссии после оспаривания направят в Росреестр в течение 10 календарных дней.

Государственная оценка

Комплекс работ по оценке недвижимости проводится государством по следующим правилам:

• периодичность оценки определена законом, составляет 1 раз в 2 или 4 года (в 2023-2023 году проводилась внеочередная оценка, чтобы привести все регионы к единым срокам);
• оценку проводит бюджетное учреждение, которое получает задание от органа власти субъекта РФ;
• гос. оценка основана на массовом подходе, когда кадастровая стоимость определяется сразу для группы объектов с аналогичными параметрами;
• бюджетное учреждение обязано учесть данные об объекте и участке, собрать и проанализировать ценообразующие факторы с рынка;
• в ходе оценки правообладатели могут направлять декларации о характеристиках своих объектов, чтобы эти данные были учтены бюджетным учреждением;
• итог оценочных работ утверждается органов власти, после чего Росреестр обновляет информацию в ЕГРН.

Процедура государственной оценки достаточно длительная. Промежуточные и итоговые результаты размещаются в открытом доступе. После внесения в ЕГРН новых данных они будут использоваться для налогообложения. Изменение кадастровой стоимости в большую сторону повлечет и рост налогов за землю, недвижимое имущество.

Оспаривание ошибок, допущенных в ходе оценки

Если оценка сопровождалась нарушением законодательства и положений стандартов, то это может повлиять на точность и объективность показателя кадастровой стоимости. Поэтому собственники, государственные органы и иные заинтересованные лица могут оспорить результат оценочной деятельности. Особенности процедуры:

• для оспаривания подается заявление или иск (в судебном или внесудебном порядке);
• заявитель не просит приравнять кадастровую стоимость к рыночной цене, а лишь указывает на нарушения и ошибки;
• если заявление или иск удовлетворят, бюджетное учреждение обяжут устранить недостатки, сделать перерасчет с учетом замечаний и предписаний.

Данный вариант сложно назвать оптимальным для собственника. Во-первых, ошибки в оценочных работах сейчас возникают крайне редко, так как все процессы детализированы законодательством. Даже если нарушение подтвердится, то значение кадастровой стоимости вряд ли сильно измениться. Вполне возможно, что пересмотр будет сделан в большую сторону, и не завершиться снижением. По указанным причинам эта схема оспаривания встречается достаточно редко.

Оспаривание кадастровой стоимости из-за несоответствия рыночной цене

Этот вариант изменения кадастровой стоимости предусматривает приравнивание ее к рыночной цене. Собственнику нужно знать следующее:

• подавать документы на оспаривание нужно, если рыночная цена недвижимости ниже кадастровой (в противном случае перерасчет сделают в большую сторону, а это невыгодно владельцу объекта);
• подтвердить несоответствие кадастровой и рыночной стоимости можно только отчетом оценщика;
• для рассмотрения спора можно использовать внесудебный или судебный порядок, с учетом положений нормативных актов региона.

Росреестр напрямую не участвует в рассмотрении спора, так как лишь исполняет итоговое решение. Но в состав региональных комиссий входят представители ведомства. Для проведения заседаний в Росреестре запросят материалы и сведения о последней оценке.

Владелец объекта, чья кадастровая стоимость оспаривается, может действовать через представителя. Он поможет со сбором и оформлением документов, примет участие в разбирательствах по делу. Услуги по сопровождению оспаривания предлагает компания «Кадастровая Москва».

Изменив кадастровую стоимость, собственнику нужно периодически проверять этот показатель по ЕГРН. Следующая оценка, проведенная бюджетным учреждением, может вновь привести к завышению. В таком случае необходимо заново собрать документы, пройти процедуру пересмотра.

Перечень полезных документов

№ п/п	Ссылка на скачивание документов	Описание
1	Скачать	Техническое задание на рыночную оценку объекта
2	Скачать	Выписка ЕГРН
3	Скачать	Заявка в Комиссию Росреестра (бланк)
4	Скачать	Иск об уменьшении кадастровой стоимости (бланк)
5	Скачать	Заявка на получение выписки ЕГРН
6	Скачать	Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости
7	Скачать	Заявка о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности данных

Как собственнику изменить кадастровую стоимость своих объектов

Ниже расскажем о порядке действий при изменении кадастровой стоимости и приравнивании ее к рыночной цене. Как указывалось выше, собственник может выбрать для этого внесудебную и судебную процедуру. До подачи документов рекомендуем:

• уточнить актуальное значение кадастровой стоимости (через наш сервис, на сайте Росреестра, по выписке ЕГРН и т.д.);
• ознакомиться с общими правилами оспаривания (Закон № 237-ФЗ, приказы Росреестра и т.д.);
• заключить договор на сопровождение процедуры оспаривания с компанией «Кадастровая Москва».

Показатель кадастровой стоимости нужно сравнить с рыночной ценой недвижимости. Официальным документом для этого станет отчет по оценке. Но до ее проведения можно узнать примерную рыночную цену. Это помогут сделать наши эксперты.

Если у собственника несколько объектов или участков с завышенной стоимостью по кадастру, процедуру оспаривания необходимо проходить по каждому из них отдельно. Соответственно, нужно будет оформить разные отчеты об оценке. Чтобы максимально быстро получить документы, обращайтесь к оценщикам нашей компании.

Сбор и оформление документов

Сейчас Росреестр не выдает отдельных справок о значении кадастровой стоимости. Вместо этого по запросу правообладателя или его представителя оформляется выписка ЕГРН. Она не только содержит стоимостной показатель, но и подтверждает наличие права собственности. Также для любого варианта оспаривания нужно получить отчет о рыночной цене. Документ оформляется по следующим правилам:

• оценку проводит оценщик, состоящий в СРО;
• исходя из вида объекта, для оценочных работ выбираются соответствующие федеральные стандарты (ФСО);
• оценка включат изучение сведений на объект или участок, осмотр в натуре, анализ рынка сделок и предложений, ценообразующих факторов;
• для заполнения отчета оценщик руководствуется стандартом ФСО VI.

Отчет будет изготовлен в электронном виде, заверен УКЭП оценщика. Это обязательное требование Закона № 237-ФЗ. Срок действия заключения о рыночной цене в отчете составляет 6 месяцев.

Еще одним обязательным документом для оспаривания станет заявление в уполномоченный орган. Исходя из варианта, выбранного собственником, нужно заполнить и подать:

• административный иск в суд;
• заявление в комиссию по рассмотрению споров (уточнить, действует ли она в вашем регионе, можно на сайте Росреестра);
• заявление в бюджетное учреждение (если регион перешел на такой способ рассмотрения споров по кадастровой стоимости).

До 2026 года действует переходный период, когда орган власти субъекта РФ может сохранить комиссию по оспариванию, либо передать ее полномочия бюджетному учреждению. Но самый эффективный способ пересмотра кадастровой стоимости (обращение в суд) остался без изменений.

Варианты для изменения кадастровой стоимости

У каждого из трех вариантов оспаривания есть свои нюансы. Собственнику нужно знать следующее:

• так как бюджетное учреждение само проводило оценку, то рассмотрение документов на пересмотр кадастровой стоимости сложно назвать объективным;
• если в регионе сохранена комиссия, то в ее состав будут входить представители сообщества оценщиков, органа власти, Управления Росреестра;
• суд рассматривает спор по прямому обращению собственника, либо по жалобе на отказное решение при внесудебном порядке.

Комментарий эксперта. Внесудебное оспаривание длится около 1 месяца, после чего заявитель получит положительное или отказное решение. Суд рассматривает иск и приложенные документы в течение 1-2 месяцев, а собственнику необходимо платить госпошлину. При удовлетворении заявления Росреестр получит решение о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. После этого будут обновлены данные в ЕГРН.

Последствия для собственника

Если изменить кадастровую стоимость в меньшую сторону, то собственник может получить следующие преимущества:

• расчет налогов за недвижимость и землю будет осуществляться по новому значению, т.е. платежи в бюджет станут меньше;
• за прошлые налоговые периоды (но не более 3-х) можно подать заявление на пересчет платежей и возврат переплаты (если для этого есть основания по НК РФ);
• в некоторых случаях выгоду получит и арендатор муниципального или государственного имущества, если арендные платежи рассчитываются по кадастровой стоимости.

При проверке расчетов и декларации ИФНС использует кадастровые сведения. Поэтому сниженный показатель стоимости объекта или участка в отчетности будет признан обоснованным, если он соответствует информации в ЕГРН.

Какие сложности могут возникать при изменении кадастровой стоимости

Так как оспаривание кадастровой стоимости стал возможным более чем 10 лет назад, практика рассмотрения документов уже наработана. Необоснованных отказов стало меньше. Однако у собственника все равно могут возникнуть сложности:

• внесудебный порядок рассмотрения споров сложно назвать объективным, поэтому лучше сразу обращаться в суд;
• если оценщик не выполнит обязательные требования к оценочным работам и содержанию отчета, собственнику откажу в пересмотре (при обращении к оценщикам компании «Кадастровая Москва» таким проблем не возникнет);
• если после следующей оценке кадастровую стоимость вновь необоснованно завысили, придется заново собирать и подавать документы на оспаривание.

В целом, если вы проходите процедуру при поддержке наших экспертов, то шансы на положительное решение будут значительно выше. Примеры кейсов по оспариванию можно найти на сайте «Кадастровая Москва».

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Оспаривание кадастровой стоимости является сложной процедурой. Чтобы упростить процесс рассмотрения спора и получить положительное решение, воспользуйтесь услугами компании «Кадастровая Москва». Мы предлагаем:

• проведение оценки и изготовление отчета для любых видов недвижимости;
• помощь с получением, оформлением и подачей иных документов, которые нужны для оспаривания;
• представительство интересов в заседаниях уполномоченных органов, судебном процессе;
• дополнительные услуги в сфере кадастра, проектирования и оценки.

Подробнее о наших услугах можно узнать на консультации. Примерные цены на отдельные виды работ смотрите в таблице ниже.

Заключение

• Изменить кадастровую стоимость можно путем оспаривания. Закон позволяет подать заявление и приравнять кадастровую стоимость к рыночной, либо указать на нарушения при оценке. Также стоимость будет изменена после следующих оценочных работ по заданию государства.
• Чтобы изменить кадастровую стоимость в меньшую сторону, собственнику нужно получить выписку ЕГРН и отчет о рыночной цене, обратиться с заявлением в комиссию, бюджетное учреждение или суд.
• Если изменить кадастровую стоимость до значения рыночной цены, то собственник будет платить меньше налогов. В отдельных случаях закон допускает возврат переплаты за предыдущие налоговые периоды.

FAQ

Можно ли изменить кадастровую стоимость на объект, которые не поставлен на учет в Росреестре?

Для объектов, не поставленных на кадастровый учет, государственная оценка не проводится. Соответственно, в таких случаях оснований для оспаривания нет.

Как изменить кадастровую стоимость на здание?

Независимо от типа объекта, заявление на оспаривание можно подать в суд. Также такие споры рассматривает орган, действующий в регионе – комиссия или бюджетное учреждение.

Можно ли изменить кадастровую стоимость навсегда?

Увы, это невозможно. Показатель будет обновлен при следующей государственной оценке (скорее всего, в большую сторону).

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).