Кадастровая стоимость здания

Кадастровая стоимость здания рассчитывается на основании данных, собранных в ходе государственной оценки. Основной перечень факторов, влияющих на цену указанного объекта, утвержден Приказом Росреестра № П/0336. Так как их список ограничен, а бюджетное учреждение не проводит осмотр здания, кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную. Это дает собственнику право подать документы на оспаривание. Услуги по сопровождению данной процедуры и проведению независимой оценки предлагает компании «Кадастровая Москва».

Читайте, как и когда определяется кадастровая стоимость зданий, почему она может превышать рыночную цену, куда обращаться для ее оспаривания.

Что нужно знать о кадастровой стоимости здания

Здание – это один из основных видов объектов капитального строительства. Данная категория недвижимого имущества подлежит обязательной кадастровой оценке. Работы выполняет бюджетное учреждение, действующее на основании задания от органа власти региона. Итогом оценки станет определение кадастровой стоимости, перенос этих сведений в ЕГРН.

Правовые основы проведения государственной оценки содержатся в Законе № 237-ФЗ, Приказе Росреестра № П/0336. Ключевые моменты, связанные с расчетом кадастровой стоимости зданий:

• под оценку подпадают здания, поставленные на кадастровый учет (эти сведения уточняются по ЕГРН);
• объекты, стоящие на учете, включаются в перечень недвижимого имущества для оценки (документ утверждает орган власти субъекта РФ);
• оценка проводится в отношении здания в целом, и для все помещений, стоящих на кадастровом учете (список ценообразующих факторов у них будет отличаться);
• кадастровая стоимость каждого здания будет отличаться, однако оценка может проводиться в отношении группы объектов с аналогичными параметрами.

Здание ставят на кадастровый учет после ввода в эксплуатацию. После того, как сведения об объекте были включены в ЕГРН, Росреестр направит бюджетному учреждению уведомление о необходимости проведения оценочных работ. Они будут носить индивидуальный характер, поскольку здание было возведено в промежуток времени между предыдущей и последующей оценки. Данные правила важны для расчета налогов по вновь возведенным объектам.

Комментарий эксперта. Даже если здания возводились по типовому проекту, их фактические характеристики могут значительно отличаться. Примером можно назвать изменение конфигурации после перепланировки, месторасположение объекта в пределах городской черты, улучшения при косметическом ремонте и т.д. Но при этом кадастровая оценка учитывает не все факторы, которые могут сказаться на рыночной цене.

Кадастровую стоимость определяют не только для зданий, но и для объектов незавершенного строительства

Особенности определения кадастровой стоимости помещений в здании

При кадастровой или независимой оценке зданий обязательно учитывается наличие или отсутствие помещений. Кадастровая стоимость может определяться по следующим вариантам:

• только в отношении здания, если в нем вообще не образованы помещения;
• только в отношении здания, если внутренние помещения не поставлены на кадастровый учет;
• в отношении здания и помещений, которые выделены как самостоятельный объект недвижимости и поставлены на кадастровый учет.

Учитывая изложенное, при проведении оценки обязательно проверяются сведения из ЕГРН. Там будет информация о самом здании, а также обо всех учтенных и зарегистрированных помещений. Примером можно назвать многоквартирный дом. При проведении оценки данного объекта определяется кадастровая стоимость квартир, нежилых помещений.

Как проверить актуальную кадастровую стоимость здания

Владельцу здания или другого объекта недвижимости нужно знать и использовать показатель кадастровой стоимости:

• для расчета налогов, оформления и подачи отчетности в ИФНС;
• для проверки размера платежей, начисленных налоговой службы;
• для сравнения с рыночной ценой и принятия решения о прохождении оспаривания.

Суды применяют кадастровую стоимость еще и при назначении наказания по некоторым административным составам.

Чтобы узнать актуальное значение кадастровой стоимости здания, собственник может:

• воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте компании «Кадастровая Москва»;
• посмотреть информацию через сервисы Росреестра (публичная кадастровая карта, Фонд данных оценки и т.д.);
• запросить сведения из ЕГРН в виде выписки (этот документ обязательно нужен для оспаривания кадастровой стоимости).

Уточнить актуальную кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с рыночной ценой. Помощь в данном вопросе окажут эксперты компании «Кадастровая Москва». Также наш оценщик быстро оформить отчет о рыночной цене, которым можно доказать завышение кадастровой стоимости.

Перечень полезных документов

Формулы для расчета кадастровой стоимости указаны в Приказе Росреестра № П/0336

Правила расчета кадастровой стоимости зданий и сооружений

Оценка проводится с периодичностью 1 раз в 2 или 4 года. Работы выполняет бюджетное учреждение, а перечень объектов утверждает заказчик (орган власти субъекта РФ). Общие правила кадастровой оценки:

• бюджетное учреждение собирает данные о зданиях и других объектов из перечня – из ЕГРН, из публичных источников, из документов от собственников и муниципальных образований;
• для выполнения работ определяется перечень ценообразующих факторов – их примерный список включен в приложения к Приказу № П/0336;
• при проведении оценки за основу берется массовый подход – он заключается в определении стоимости для группы однородных и однотипных объектов;
• для расчета кадастровой стоимости проводится оценочное зонирование – на данном этапе собираются и учитываются сведения о кадастровом, административно-территориальном делении;
• на основании собранных данных осуществляется расчет кадастровой стоимости – формулы, коэффициенты по разным показателям указаны в Приказе № П/0336;
• по итогам работ оформляются проекты и окончательные документы – их проверяет Росреестр, после чего решение об утверждении принимает орган власти региона.

После завершения оценки в ЕГРН появятся данные о новой кадастровой стоимости для всех объектов, включенных в перечень. Общая продолжительность оценочных работ может составлять несколько недель или месяцев.

Пока идет государственная оценка, собственникам предлагается подать документы о характеристиках зданий, иных объектов. Для этого можно использовать сервисы на региональных порталах госуслуг, на сайте Росреестра или бюджетного учреждения. На практике, владельцы недвижимости редко пользуются указанной возможностью. Но даже если подать декларацию, то ГБУ не обязательно учтет представленные сведения при оценке.

Комментарий эксперта. Уже несколько лет оценку недвижимости в Москве проводит ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Это же учреждение уполномочено на рассмотрение споров о кадастровой стоимости. Во многих других регионах данные полномочия до сих пор сохраняются за специальными комиссиями. В их состав включаются представители ГБУ, Росреестра, органа власти субъекта РФ, сообщества оценщиков.

Какие факторы влияют на оценку

В Приказе № П/0336 указан примерный перечень ценообразующих факторов для разных видов объектов. К общим факторам для зданий относится:

• наименование и назначение;
• вид использования;
• площадь, объем/высота;
• плотность застройки на участке;
• количество подземных и надземных этажей;
• этажность;
• материал основных несущих конструкций (соответствующие показатели для разных материалов также есть в приложениях к приказу);
• год ввода в эксплуатацию;
• дата проведения капремонта, осмотра (если такие данные есть в распоряжении ГБУ);
• капитальность (по одной из 5 групп);
• наличие обременений (учитываются данные из ЕГРН).

Если проводится оценка помещения в здании, дополнительно указывается этаж расположения, один из 4 видов планировки.

В дополнение к основным сведениям, для проведения оценки учитываются следующие факторы:

• расположение участка и самого здания – относительно дорог, локального центра (населенного пункта), линейных и иных объектов;
• данные об инженерной инфраструктуре – мощность и класс линейного объекта, расположение относительно магистральных газопроводов, описание коммуникаций и их удаленность;
• дополнительные факторы – наличие в населенном пункте социальных и общественно значимых объектов, наличие рекреационных зон, иные показатели.

Перечень всех факторов, которые ГБУ использовало для оценки, будет отражен в документах.

В идеале, рекомендованный список ценообразующих факторов должен обеспечить установление объективной кадастровой стоимости. На практике, это зачастую недостаточно, поскольку на рыночную цену могут влиять и множество дополнительных критериев. Это приводит к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости, а у собственника возникнут основания для оспаривания.

Комментарий эксперта. Еще несколько лет назад периодичность государственной оценки в разных регионах не совпадала. Чтобы перейти на единые сроки определения кадастровой стоимости, в 2022-2023 году во многих субъектах РФ проводились внеочередные оценочные работы (в том числе в Москве, Санкт-Петербурге). С 2024 года сроки будут одинаковы во всех регионах страны.

Список ценообразующих факторов для расчета кадастровой стоимости здания

Что делать, если кадастровая стоимость здания превышает рыночную

Данные ситуации возникают регулярно, а их последствием является завышение размера налогов. Базовым показателям для их расчета является кадастровая стоимость. Если она выше рыночной, то собственник здания вправе пройти оспаривание. Для этого будут нужны следующие документы:

• заявление в бюджетное учреждение или специальную комиссию (форма документа обычно утверждается нормативным актом региона);
• административное исковое заявление (если собственник обращается сразу в суд, либо обжалует отказ комиссии или ГБУ);
• отчет о рыночной цене (оформляется оценщиком компании «Кадастровая Москва»);
• выписка из ЕГРН (подтверждает действующее значение кадастровой стоимости, права на здание).

Дополнительным документом будет доверенность, если сопровождением оспаривания занимается представитель. Такие услуги также можно заказать в компании «Кадастровая Москва».

Что лучше выбрать – судебный или внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости здания? Учитывая сложившуюся практику, мы рекомендуем сразу обращаться в суд (закон позволяет сделать это). Внесудебная процедура проводится через органы, участвующие в оценке. Поэтому данный вариант не столь эффективен, а обжалование отказа займет дополнительное время.

Особенности рассмотрения споров о кадастровой стоимости

Завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной ценой будет проверяться в ходе заседаний суда, бюджетного учреждения или региональной комиссии. Основным доказательством является отчет об оценке. Если он отвечает всем требованиям закона и содержит обоснование расчета рыночной цены, то к ней приравняют кадастровую стоимость. Далее решение суда, комиссии или ГБУ поступит в Росреестр для обновления ЕГРН.

Новый показатель кадастровой стоимости здания вступит в силу с даты утверждения результатов последней оценки. Но нужно учитывать, что это не повлияет на кадастровую стоимость помещений в строении. Процедура оспаривания проводится в отношении конкретных объектов, а не их группы.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Обратившись к нам, вы сможете успешно пройти оспаривание кадастровой стоимости здания через суд, либо по внесудебной процедуре. Услуги экспертов компании «Кадастровая Москва»:

• независимая оценка зданий и других объектов, оформление отчета о рыночной цене;
• подготовка и направление документов в суд, комиссию или бюджетное учреждение;
• представительство интересов в заседаниях при рассмотрении спора.

Чтобы определиться с необходимостью оспаривания кадастровой стоимости здания и выбрать самый эффективный вариант процедуры, рекомендуем проконсультироваться у наших экспертов.

Ранги приемлимости подходов к кадастровой оценке зданий

Заключение

• Кадастровая стоимость здания будет определена по итогам оценки, выполненной бюджетным учреждением. Периодичность оценочных работ – не чаще 1 раза в 4 или 2 года (зависит от региона).
• Ввиду специфики государственной оценки, стоимость здания по кадастру может значительно превышать рыночную. При таких обстоятельствах собственник объекта вправе подать документы на оспаривание.
• Рассмотрение спора о кадастровой стоимости здания возможно в суде, либо во внесудебной процедуре. Услуги по сопровождению оспаривания окажут эксперты компании «Кадастровая Москва».

FAQ

От чего зависит кадастровая стоимость здания?

Для ее расчета проводится государственная оценка. Примерный перечень ценообразующих факторов определен Приказом Росреестра № П/0336. После завершения оценки сведения в ЕГРН будут обновлены по каждому объекту недвижимости.

Влияет ли кадастровая стоимость здания на оценку помещений в нем?

Если помещения в здании являются самостоятельными объектами и поставлены на учет в ЕГРН, их кадастровая стоимость рассчитывается отдельно. Для помещений, которые не поставлены на кадастровый учет, оценка не проводится.

Когда могут снизить кадастровую стоимость здания?

Такое решение могут вынести при успешном прохождении оспаривания. Для этого нужно представить отчет о независимой оценке, подтвердить завышение кадастровой стоимости по сравнению с рыночной ценой.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).