Кадастровая стоимость — расчет и оспаривание

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в рамках государственной оценки недвижимости. Эти работы выполняют бюджетные учреждения по заданию органа власти субъекта РФ. После расчета кадастровой стоимости ее утверждают, вносят в сведения ЕГРН. Это станет основанием для применения нового показателя при налогообложении. Собственник может оспорить расчет кадастровой стоимости, если она будет превышать рыночную цену. Услуги по сопровождению этой процедуры предлагает компания «Кадастровая Москва».

Читайте, что влияет на расчет кадастровой стоимости и как проводится оценка, где и когда можно пройти процедуру оспаривания, какие документы будут нужны собственнику.

Понятие кадастровой стоимости простыми словами

Кадастровая стоимость определяется по итогам государственной оценки. Порядок выполнения этих работ отличается от правил расчета рыночной, инвентаризационной и иной цены недвижимости. Основной целью кадастровой оценки для государства является утверждение показателя для налогообложения. Именно по сведениям ЕГРН:

• организации рассчитывают налоги за имущество и землю, оформляют отчетность в ФНС;
• физические лица платят налоги на основании уведомлений и требований со стороны ИФНС.

Кадастровая стоимость регулярно меняется. Новые значения вступают в силу после утверждения результатов очередной оценки.

Бюджетное учреждение ведет расчет кадастровой стоимости на основании документов и сведений, собранных в ходе оценки. Общие требования для выполнения таких работ указаны в Законе № 237-ФЗ, методических указаниях Росреестра. В отличие от независимой оценки, при расчете кадастровой стоимости не учитывается информация о фактическом состоянии объекта, его реальных характеристиках. Специалисты бюджетного учреждения не собирают такие данные в ходе осмотров и обследований. Это является одной из основных причин, по которой кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную цену.

Комментарий эксперта. Пока идет оценка, собственник практически никак не может повлиять на расчет кадастровой стоимости. Он вправе подать декларацию о характеристиках объекта или иные документы, однако бюджетное учреждение не обязано их учитывать. Поэтому реальным способом снижения кадастровой стоимости является ее оспаривание после завершения оценки, утверждения ее результатов.

Источники для сбора информации при определении кадастровой стоимости апартаментов

На какие объекты недвижимости ведется расчет кадастровой стоимости

Государственная оценка распространяется на все участки и объекты, поставленные на кадастровый учет. На основе этих сведений из ЕГРН орган власти готовит и утверждает перечень недвижимости для бюджетного учреждения. Соответственно, он может меняться за период между предыдущей и следующей оценкой. Объекты, не поставленные на учет или снятые с него, под кадастровую оценку не подпадают.

Также законодательством решен вопрос с расчетом кадастровой стоимости для объектов, поставленных на учет после завершения оценки:

• в течение 10 дней после внесения данных в ЕГРН в адрес бюджетного учреждения направляется уведомление;
• в отношении нового объекта оценка проводится на основании ранее собранных сведений, информации из реестра (в индивидуальном порядке);
• после расчета кадастровой стоимости ГБУ направляет материалы в Росреестр;
• когда значение кадастровой стоимости появится в ЕГРН, оно будет применяться для целей налогообложения.

Данная схема устраняет ситуации, когда новые объекты не подпадали бы под расчет налогов исходя их кадастровой стоимости. Уже в течение месяца после постановки на учет соответствующие данные появятся в ЕГРН, и их увидит налоговая служба.

Особенности определения и расчета кадастровой стоимости

Полномочия по проведению оценки и расчету кадастровой стоимости есть только у бюджетных учреждений. Также в указанной процедуре задействованы:

• органы власти субъекта РФ – принимают решение об оценке, готовят задание и перечень объектов, утверждают итоговые документы;
• Управления Росреестра – участвуют в рассмотрении и утверждении материалов по оценке, обновляют данные ЕГРН.

Во ряде регионов у бюджетных учреждений возникли полномочия и по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Но так как до 2026 года действует переходный период по Закону № 237-ФЗ, многие субъекты РФ сохранили прежнюю схему оспаривания – с задействованием специальных комиссий. Они не ведут расчет кадастровой стоимости, а проверяют ее соответствие рыночной цене.

Таким образом, до прохождения оспаривания нужно уточнить, какой орган уполномочен рассматривать документы. Судебная процедура доступна в любом случае. Она является эффективнее, чем обращение в ГБУ или региональную комиссию. Эксперты компании «Кадастровая Москва» помогут пройти оспаривание по любой схеме.

Общие правила кадастровой оценки

Алгоритм действий оценщиков бюджетного учреждения описан в Приказе Росреестра № П/0336. Основные этапы процедуры:

• утверждение решения и задания о проведении оценки, перечня участков и объектов;
• передача материалов в бюджетное учреждение;
• выбор подходов и методики расчета кадастровой стоимости, списка ценообразующих факторов
• сбор и анализ данных с публичного рынка о сделках и предложениях, кадастровых сведений;
• рассмотрение материалов, поступивших от собственников (декларации и т.д.);
• непосредственно расчет кадастровой стоимости на основе полученных данных;
• подготовка проектов и итоговых документов, передача их на проверку и утверждение.

Каждый из перечисленных этапов включает различные действия. К примеру, в процессе расчета стоимости нужно обосновать, какие факторы влияют на нее, обосновать допустимые пределы применения показателя. Нарушения в оде оценки тоже могут стать причиной оспаривания со стороны собственников (хотя это достаточно редкие ситуации).

Оценка может проводиться не чаще 1 раза в 4 года. Для городов федерального значения предусмотрены иные сроки – не чаще 1 раза в 2 года. В 2022 и 2023 годах во многих регионах проводилась внеочередная оценка, чтобы привести периодичность работ к единым правилам по всей стране. Материалы о завершенных оценочных работах Росреестр размещает в открытом Фонде данных. С ними может ознакомиться любое заинтересованное лицо.

Комментарий эксперта. В Москве оценкой и расчетом кадастровой стоимости занимается ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Эта же структура уполномочена на рассмотрение споров, тогда как комиссия фактически перестала действовать. На сайте mos.ru можно найти не только материалы о завершенных оценках, но и сервисы для подачи документов на оспаривание.

Основные принципы для выбора ценообразующих факторов при кадастровой оценке

Что влияет на расчет кадастровой стоимости

Для расчета применяются различные ценообразующие факторы, сведения о сделках и предложениях с рынка. Приведем пример рекомендуемых факторов для оценки объектов капитального строительства (приложение 3 Приказа № П/0336):

• общие сведения – назначение, вид использования, плотность застройки, площадь, этажность, материал несущих конструкций, год ввода в эксплуатацию и т.д.;
• информация о местоположении – относительно автодорог, водных объектов и рекреационных зон, инженерных коммуникаций;
• данные об инженерной инфраструктуре – категория, класс и мощность объекта, протяженность земельного участка и т.д.;
• дополнительная информация (на усмотрение ГБУ) – уровень цен потребительской корзины, наличие в населенном пункте магазина, школы или иного социального объекта, удаленность от локальных центров и т.д.

Также в нормативном акте указана группировка материалов ограждающих конструкций, доли стоимости для внешних сетей и уровня благоустройства, иные методические разъяснения.

Несмотря на значительный перечень ценообразующих факторов, расчет кадастровой стоимости далеко не всегда является объективным. Бюджетное учреждение может не знать об улучшениях объекта по инициативе собственника, об ухудшении реального состояния по различным причинам. Поэтому кадастровая стоимость может быть выше или ниже действительной цены недвижимости на рынке. При завышении собственник будет переплачивать в бюджет. Чтобы избежать этого, можно подать документы на оспаривание и пересмотр (снижение) кадастровой стоимости.

Как проверить показатель расчета кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость относится к публичным сведениям ЕГРН. Ее можно быстро проверить через онлайн-сервис на сайте «Кадастровая Москва». Данные по запросу будут подгружены напрямую из реестра. Также для проверки можно использовать информацию:

• из Публичной кадастровой карты;
• из Фонда данных и других сервисов на портале Росреестра;
• из выписки ЕГРН.

В состав обязательных документов для оспаривания входит выписка ЕГРН. Она подтвердит наличие у заявителя прав на объект, а также актуальное значение кадастровой стоимости. Помощь в получении выписки окажут эксперты компании «Кадастровая Москва».

Комментарий эксперта. При успешном результате оспаривания кадастровую стоимость приравняют к рыночной. Этот показатель вступит в силу с даты утверждения результатов оценки. Соответственно, в некоторых случаях у собственника появится право на перерасчет налоговых платежей за прошлое время (не более 3 отчетных периодов).

Перечень полезных документов

Что делать, если собственник не согласен с расчетом кадастровой стоимости

Само по себе, несогласие с расчетом кадастровой стоимости не влечет обязанность ее пересмотра. Чтобы снизить этот показатель по рыночной цены, владельцу объект необходимо:

• собрать документы для оспаривания с учетом норм Закона № 237-ФЗ;
• заказать отчет о рыночной цене (документ может оформить оценщик, состоящий в СРО);
• выбрать одну из схем оспаривания, подать документы;
• принять участие в заседании по спору (по мере необходимости).

Закон не запрещает вести дела через представителя. Он может оформить, подписать и направить документы на рассмотрение, принять участие в рассмотрении дела. Услуги по сопровождению указанных споров можно заказать в компании «Кадастровая Москва».

Массовый подход при оценке не учитывает индивидуальные особенности апартаментов

Оспаривание и пересмотр

Подтвердить, что реальная рыночная цена ниже кадастровой, можно отчетом оценщика. Этот документ будет основным доказательством при рассмотрении спора. С учетом положений регионального законодательства, оспаривание можно пройти:

• через суд с подачей административного иска и оплатой госпошлины;
• через специальную комиссию, если регион сохранил ее на переходный период;
• через бюджетное учреждение, если субъект РФ передал ему соответствующие полномочия.

При любой схеме оспаривания значение кадастровой стоимости будут сравнить с рыночной ценой из отчета. Поэтому оформлению этого документа оценщики «Кадастровая Москва» уделяют повышенной внимание.

Результатом оспаривания будет обновление информации в ЕГРН. Собственник сможет использовать новые данные для расчета налогов за землю и имущество, оформления и сдачи отчетности. Сниженная кадастровая стоимость будет действовать до следующей государственной оценки.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Обратившись в компанию «Кадастровая Москва», вы можете рассчитывать на помощь при оспаривании расчета кадастровой стоимости. В состав услуг входит:

• проведение независимой оценки с оформлением отчета (в среднем, документ будет готов в срок до 3 дней);
• подготовка и подача остальных документов для оспаривания (заявление, выписка ЕГРН, иск);
• представительство интересов в суде или при внесудебном разбирательства дела.

О качестве работы наших экспертов можно судить по примерам кейсов на сайте. Подробнее об условиях оказания услуг мы расскажем на консультации.

Отчет об оценке будет нужен для оспаривания кадастровой стоимости апартаментов

Заключение

• Расчет кадастровой стоимости ведется в рамках оценки недвижимости, проводимой в интересах государства. Данные работы выполняет бюджетное учреждение на основании решения и задания от органа власти субъекта РФ.
• Результат расчета кадастровой стоимости будет виден по сведениям ЕГРН. Проверить это значение можно через онлайн-сервис на сайте компании «Кадастровая Москва».
• Если по итогам расчета кадастровая стоимость оказалась выше рыночной цены, ее можно оспорить. Для этого владелец объекта заказывает отчет о независимой оценке, проходит судебную или внесудебную процедуру оспаривания.

FAQ

Кто осуществляет расчет кадастровой стоимости недвижимости?

Данные функции сейчас переданы бюджетным учреждениям (ГБУ). Они проводят оценку на основании решения и задания от органа власти региона, перечня объектов недвижимости.

Может ли собственник повлиять на расчет кадастровой стоимости?

Для этого закон допускает оспаривание кадастровой стоимости, если она превышает рыночную цену объекта. Основным документом для этого будет отчет независимого оценщика, входящего в состав СРО.

Что будет с расчетом кадастровой стоимости при ее оспаривании?

Если завышение кадастровой стоимости подтверждено отчетом оценщика, ее приравняют к рыночной цене. После этого новый показатель будет внесен в ЕГРН, а собственник сможет использовать его для целей налогообложения.

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).