Кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости – это комплекс работ, проводимых бюджетными учреждениями для определения стоимости объектов, участков. Основанием для оценки является решение органа власти субъекта РФ. Руководящими нормативными актами для установления кадастровой стоимости являются Закон № 237-ФЗ, приказы Росреестра. Результаты оценки, после утверждения, размещаются в публичном доступе. Значение кадастровой стоимости вносится в ЕГРН, а собственник может оспорить его. Услуги по сопровождению оспаривания предлагает компания «Кадастровая Москва».

Читайте, как проводится кадастровая оценка недвижимости, какие этапы включают эти работы, когда и где собственник может оспорить кадастровую стоимость.

Что такое и зачем нужна кадастровая оценка недвижимости

Кадастровая оценка – это одно из направлений оценочной деятельности по Закону № 135-ФЗ. Ее заказывает государство в лице органов власти субъекта РФ. Правила назначения и проведения оценки детализированы в Законе № 237-ФЗ, ряде приказов Росреестра. На 2024 год они предусматривают следующее:

• оценка осуществляется государственными бюджетными учреждениями;
• оценочные работы включают анализ перечня объектов, определение ценообразующих факторов, сбор и проверку данных о характеристиках недвижимости;
• периодичность проведения оценки – не чаще 1 раза в 4 года (почти для всех регионов), либо не чаще 1 раза в 2 года (например, для Москвы и СПб);
• итогом оценочных работ является определение показателя кадастровой стоимости.

Государству оценка нужна, чтобы рассчитать кадастровую стоимость недвижимости. Она является одним из основных значений для налогообложения. Налоговая служба имеет доступ к реестру ЕГРН, чтобы рассчитывать налоги для граждан, либо проверять правильность исчисления по документам организаций.

Кадастровая оценка отличается от рыночной по методикам и подходам, перечню ценообразующих факторов, а также результатов. Стоимость объектов и участков, определенная бюджетным учреждением, может отличаться от рыночной цены (как правило, в большую сторону). На этот случай закон дает право оспорить итог оценки, чтобы уменьшить кадастровую стоимость. Услуги по сопровождению этой процедуры можно заказать в компании «Кадастровая Москва».

Комментарий эксперта. Оценка проводится только по объектам, поставленных на кадастровый учет. Их перечень готовит орган власти субъекта РФ на основании информации из Росреестра. Для новых объектов кадастровая стоимость будет определена в ходе последующей плановой оценки.

Кадастровую оценку проводят бюджетные учреждения (на фото — данные с сайта столичного ГБУ)

Как узнать результаты кадастровой оценки

Результат оценки важен не только для государства и налоговых органов. Так как собственники платят налоги исходя из показателя кадастровой стоимости, им тоже нужны эти данные. Для этого можно:

• запросить официальный документ – выписку ЕГРН (она будет нужна не только для целей налогообложения, но и для оспаривания кадастровой стоимости);
• посмотреть отрытые данные на Публичной кадастровой карте (это официальная платформа Росреестра);
• проверить кадастровую стоимость через сервис на сайте Росреестра;
• воспользоваться онлайн-сервисом на сайте «Кадастровая Москва».

Наш сервис подгружает данные напрямую из ЕГРН. Кроме проверки кадастровой стоимости, там можно сразу перейти к услугам по ее оспариванию.

На сайтах бюджетных учреждений также размещается информация о результате оценки (пример для Москвы). На региональных платформах есть сервисы для подачи деклараций, иных сведений и документов. Их могут учесть в ходе оценочных работ. Но на практике, собственнику эффективнее оспорить кадастровую стоимость, которую уже утвердили после завершения оценки.

Перечень полезных документов

Порядок проведения кадастровой оценки недвижимости в 2024 году

В каждом регионе действуют одинаковые правила проведения государственной оценки. Отличаться будет только учреждение, которое непосредственно выполняет оценочные работы. В Москве таковым является ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Ниже мы расскажем об основных этапах оценки на примере этого учреждения.

В 2022 и 2023 году во многих регионах оценка проводилась досрочно (внепланово). Это было вызвано разными сроками определения кадастровой стоимости, что усложняло действия при налогообложении. После завершения внеочередной оценки все регионы перешли на единые сроки.

В полномочия региональных властей входит определение порядка оспаривания кадастровой стоимости. До 2026 года (переходный период) они вправе оставить действующую схему, где споры рассматривает специальная комиссия. Также есть право перейти на новый формат оспаривания, при котором документы необходимо направлять в бюджетное учреждение. Судебный порядок одинаков для всех субъектов РФ.

Комментарий эксперта. Независимые оценщики не задействованы в определении кадастровой стоимости. Но у них собственник может получить отчет о рыночной цене, который является основным доказательством при оспаривании. Предлагаем заказать независимую оценку в компании «Кадастровая Москва». Для большинства объектов отчет будет оформлен за 1-3 дня.

Основные этапы проведения кадастровой оценки недвижимости в Москве

Нормативная база

Все этапы кадастровой оценки недвижимости регламентированы законодательством. Бюджетное учреждение будет работать на основании следующих нормативных актов:

• Закон № 237-ФЗ;
• Закон № 135-ФЗ;
• Приказ Росреестра № П/0336;
• Приказ Росреестра № П/0311.

Методические указания и разъяснения по вопросам оценки содержатся в Приказ № П/0336. В частности, там описаны методики и подходы для оценочных работ, правила формирования перечня объектов, иные важные нюансы. Если бюджетное учреждение допустит нарушения в ходе оценки, по данному основанию тоже можно оспорить кадастровую стоимость.

Основные этапы

На сайте ГБУ «Городской центр имущественных платежей» размещена блок-схема действий по проведению кадастровой оценки. Она включает 11 этапов:

• принятие уполномоченным органом решения о проведении оценочных работ (в столице такое решение принимает ДГИ – департамент городского имущества);
• публикация документов-оснований для проведения оценки;
• оценка, составление проекта отчета;
• размещение проекта в публичном доступе, направление на проверку в Росреестр;
• проверка документов после оценочных работ Управлением Росреестра
• размещение проекта в Фонде данных Росреестра (после этого заинтересованные лица могут подать замечания);
• завершение предоставления дополнений и замечаний;
• размещение новой версии проекта и справки о замечаниях в публичном доступе;
• составление итогового отчета;
• направление документов в итоговой версии в Росреестр;
• принятие и утверждение результатов оценки с оформлением акта, направление документов в ДГИ.

После завершения оценочных работ и принятия их результата новые значения кадастровой стоимости внесут в ЕГРН.

Указанная схема носит общий характер. В частности, этап непосредственной оценки включает множество дополнительных действий:

• получение и анализ перечня объектов и участков, подлежащих оценке;
• выбор и обоснование методики, подхода к проведению оценочных работ;
• определение ценообразующих факторов на основании приложений к Приказу № П/0336;
• сбор данных для определения кадастровой стоимости;
• прием и рассмотрение документов от собственников, органов местной власти, иных заинтересованных лиц;
• оценочное зонирование;
• действия по контролю за качеством оценки.

Общая продолжительность оценочных работ может составлять несколько месяцев. За основу берется массовый подход к оценке, при котором стоимость рассчитывается для группы схожих однотипных объектов. Это является ключевым минусом кадастровой оценки, так как она не учитывает реальные характеристики недвижимости. На основании поступивших документов и замечаний ГБУ может использовать и индивидуальный подход. Но так как учреждение не проводит осмотр и обследование объектов в натуре, оно не получит данных о фактическом состоянии. Соответственно, кадастровая стоимость может существенно отличаться от значения рыночной цены.

Промежуточные материалы о проведении кадастровой оценки размещаются на сайте ГБУ, на региональных порталах. Но они мало что скажут рядовым собственникам. Их интересует итоговое значение кадастровой стоимости. Оно станет известно после принятия результата оценочных работ, размещения в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Бюджетное учреждение является постоянно действующей структурой. Даже если регион не передал ему полномочия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, ГБУ все равно будет участвовать в этой процедуре. Комиссия направляет в учреждение отчет о рыночной цене для дачи заключения. Содержание этого документа будет учитываться при принятии решения по существу спора.

Утверждение результатов кадастровой оценки

Заказчику оценки (в Москве- ДГИ) принимает результат работ с утверждением акта. Далее осуществляются следующие действия:

• утвержденные материалы после оценки размещаются на официальных региональных порталах, сайте ГБУ и Росреестра;
• Управление Росреестра включает информацию и документы в Фонд данных (это открытый источник);
• в ЕГРН по каждому объекту вносится показатель новой кадастровой стоимости.

Чтобы избежать несоответствий, новые значения кадастровой стоимости вступаю в силу с 1 января календарного года. Далее они будут применяться для целей налогообложения до проведения следующей оценки. Пересмотр кадастровой стоимости до этого момента возможен только в рамках процедуры оспаривания.

Материалы о каждой кадастровой оценке размещаются в открытом доступе

Варианты изменения кадастровой стоимости после оценки

Если кадастровая стоимость после оценки примерно соответствует действительной рыночной цене, собственник не переплатит на налогах. Но если указанные показатели сильно отличаются, то имеет смысл пройти процедуру оспаривания. Сейчас она доступна в трех вариантах:

• судебный порядок (можно обращаться напрямую, без прохождения внесудебной процедуры) – собственник подает административный иск, выписку из ЕГРН и отчет оценщика;
• бюджетное учреждение – если в рамках переходного периода регион выбрал такой вариант рассмотрения споров по кадастровой стоимости;
• региональная комиссия – рассматривает споры, если соответствующие полномочия не переданы бюджетному учреждению.

Отчет о рыночной цене и выписка ЕГРН нужны для любой схемы оспаривания. Если иск или заявление удовлетворят, то кадастровую стоимость приравняют к рыночной. Эта информация появится в реестре. При этом кадастровая стоимость изменится только в отношении конкретного объекта.

Что это дает собственнику

Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной позволит использовать для расчета налогом меньшее значение. Следовательно, владелец объекта сможет:

• платить меньше налогов на имущество и землю (экономия может составлять сотни и десятки тысяч рублей, что окупит все расходы на оспаривание);
• подать документы на перерасчет налогов за предыдущие периоды, на которые распространяется новый показатель кадастровой стоимости.

Применять новое значение кадастровой цены можно только после внесения ее в ЕГРН.

Услуги компании «Кадастровая Москва»

Если вы видите, что кадастровая стоимость после оценки превышает рыночную, предлагаем воспользоваться услугами по сопровождению оспаривания. Эксперты компании «Кадастровая Москва»:

• проведут независимую оценку с оформлением отчета для любых видов недвижимости;
• окажут помощь с получением, заполнением и направлением всех документов, которые требуются для оспаривания;
• представят ваши интересы в заседаниях ГБУ или региональной комиссии, суда;
• предложат дополнительные услуги в сфере кадастра, регистрации недвижимости, оценки и проектирования.

Вы можете узнать подробнее о наших услугах на консультации. Ориентировочные цены на отдельные виды работ смотрите ниже.

Разъяснения о порядке оспаривания кадастровой стоимости в Москве

Заключение

• Кадастровая оценка недвижимости проводится для определения кадастровой стоимости. Это основной показатель для исчисления налогов на имущество и землю, принадлежащих гражданам, юридическим лицам.
• Оценка проводится бюджетным учреждением по заданию уполномоченного органа субъекта РФ. Правовая база содержится в Законе № 237-ФЗ, приказах Росреестра.
• Результат оценки утверждаются заказчиком, после чего кадастровая стоимость размещается в ЕГРН. У собственника есть право оспорить этот показатель, если он превышает рыночную цену.

FAQ

Когда проводится кадастровая оценка недвижимости в Москве?

Внеочередная оценка проводилась в 2022 и 2023 годах. Периодичность проведения оценочных работ в Москве, как городе федерального значения, составляет не чаще 1 раза в 2 года.

Где увидеть результат кадастровой оценки недвижимости?

Для этого можно воспользоваться сервисами Росреестра, либо заказать выписку из ЕГРН. Также значение кадастровой стоимости после оценки вы можете проверить через онлайн-сервис на сайте компании «Кадастровая Москва».

Как обжаловать итоги кадастровой оценки недвижимости?

Для этого собственник может обратиться в суд, либо пройти внесудебную процедуру через бюджетное учреждение или специальную комиссию. В Москве споры о кадастровой стоимости рассматривают судебные органы и ГБУ «Городской центр имущественных платежей».

Список источников

• Налоговый кодекс РФ (скачать);
• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» (скачать);
• ФЗ № 135 от 29.07.1998 (в последней редакции) «Об оценочной деятельности» (скачать);
• ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 «Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (скачать).