Ввод объекта в эксплуатацию в 2024 году

Эксплуатация объекта может начаться только после разрешения компетентных органов. Ввод в эксплуатацию осуществляется после оценки соответствия выполненных работ требованиям проекта, нормам строительной безопасности. Проверки проводит комиссия Госстройнадзора. К обязательным документам, которые нужны для ввода в эксплуатацию, относится заключение о соответствии (ЗОС) и разрешение органов стройнадзора. Дополнительное разрешение через Ростехнадзор оформляется на опасные производственные объекты.

В статье расскажем, что нужно подтвердить для ввода объекта в эксплуатацию, по каким этапам проходит эта процедура, какие проблемы и сложности могут возникнуть у застройщика.

Правовое регулирование ввода объекта в эксплуатацию

Эксплуатация объекта может заключаться в ведении определенных видов деятельности, производстве, оказании услуг. Жилые здания эксплуатируются по прямому назначению, т.е. используются для проживания граждан. В МКД могут быть нежилые помещения, но сфера их использования строго ограничена законодательством.

Начинать эксплуатацию любого объекта можно только после подтверждения, что он отвечает всем нормам безопасности. Такое подтверждение осуществляется по следующим направлениям:

• по нормам строительной безопасности, описанным в ГрК РФ, Законе № 384-ФЗ, многочисленных СП и ГОСТ;
• по нормам пожарной безопасности, описанным в Законе № 123-ФЗ, СП, ГОСТ и НПБ;
• по показателям санитарной, эпидемиологической и гигиенической безопасности, описанных в СП, ГОСТ, СанПиН.

Могут быть и дополнительные требования безопасности для отдельных категорий объектов. Например, для многоквартирных домов обязательно подтверждается соответствие по инженерным решениям и основным системам жизнедеятельности. Для нежилых зданий эти требования могут быть существенно мягче, если они не используются для постоянного проживания или нахождения людей.

Ввод в эксплуатацию должен подтвердить, что здание прочно и устойчиво, а его конструкции способны выдерживать спроектированные нагрузки. Комплексные проверки по всем направлениям безопасности проводят комиссии Госстройнадзора. В этом ведомство застройщик или его представитель обращается после завершения работ, подписания актов с подрядчиком.

Комментарий эксперта. Эксплуатировать объект и вести на нем какую-либо деятельность до получения разрешения нельзя. Такие факты сразу станут известны надзорному органу, повлекут наложение штрафа. Если при незаконной эксплуатации будет причинен имущественный ущерб или вред людям, виновным лицам грозит уголовная или административная ответственность. Также придется возмещать весь причиненный ущерб.

№ п/п	Виды разрешений и документов при вводе в эксплуатацию	Описание
1	Акт приемки работ	Оформляется между заказчиком и подрядной организацией после завершения всех работ.
2	Заключение о соответствии	Оформляется через Госстройнадзор для подтверждения, что работы выполнены в полном объеме, а все замечания устранены подрядчиком
3	Разрешение на ввод в эксплуатацию	Оформляется Госстройнадзором для подтверждения, что объект готов к эксплуатации, соответствует всем требованиям безопасности.
4	Выписка ЕГРН	Выдается Росреестром после постановки нового объекта на кадастровый учет.

Особенности ввода в эксплуатацию частных домов

Частные дома (ИЖС) тоже вводятся в эксплуатацию по нормам ГрК РФ. Но вместо получения разрешений от Госстройнадзора при вводе дома в эксплуатацию действует уведомительный порядок:

• уведомления подаются в местный орган власти до начала и после завершения строительных работ;
• чиновники местной администрации сами проверяют соответствие нормам строительной, пожарной и иной безопасности;
• если на уведомление получен положительный ответ, дом ИЖС можно ставить на учет с регистрацией прав.

Уведомительный режим для ввода в эксплуатацию ИЖС не должен вводить в заблуждение. Это не означает, что можно пренебречь нормами безопасности, возвести дом с произвольными характеристиками. Просто последствия от некачественной застройки ИЖС будут намного меньше, чем для большого объекта капитального строительства. Кроме того, специалисты местных властей точно знают основные нормы безопасности, без соблюдения которых вы не получите положительный ответ на уведомление.

Для каких объектов не требуется ввод в эксплуатацию

Образование нового объекта недвижимости не всегда связано с полноценным строительством. В некоторых случаях для начала эксплуатации нового объекта не требуется специальное разрешение:

• при возведении строений, не относящихся к объектам капитального строительства (например, хозяйственные постройки без фундамента);
• при выделении или ином образовании помещений из объема здания (в этом случае ввод в эксплуатацию проводится для целого здания, но не для отдельных помещений);
• при выделе, разделе или объединении помещений (это можно сделать в границах существующего здания).

Не нужен ввод в эксплуатацию для объекта незавершенного строительства. Однако это не мешает поставить ОНС на учет и зарегистрировать права на него. Пользоваться таким объектом будет нельзя, но никаких запретов на продажу нет.

Комментарий эксперта. На период реконструкции здание или его часть обязательно выводится их эксплуатации. Из этого следует, что после завершения работ нужно обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение для последующего ввода в эксплуатацию. Комиссия проверит, отвечает ли реконструированное здание нормам безопасности, после чего разрешит его эксплуатацию.

Органы, выдающие разрешения

Официальное разрешение, по которому здание можно вводить в эксплуатацию, выдают органы стройнадзора. В столице это Госстройнадзор. В этом же ведомстве нужно получать заключение о соответствии. Если строился опасный производственный объект (ОПО), отдельное разрешение выдает Ростехнадзор. В состав комиссии могут привлекаться представители других ведомств. Например, должностные лица МЧС могут проверить соответствие по нормам пожарной безопасности.

Порядок ввода объекта в эксплуатацию

Обращаться за разрешениями, дающими право на эксплуатацию, может заказчик работ (собственник будущего объекта). Также эти полномочия могут быть у застройщика, подрядной организации. Нередко весь цикл согласований проходит генеральный подрядчик.

Перечень нормативных актов, которые будут нужны для получения разрешений:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление № 87 (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать);
• Приказ Минстроя № 591/пр (скачать).

Разрешение на ввод выдается, когда будет полностью завершено возведение объекта. При этом после получения документа можно выполнить отдельные виды отделочных и строительных работ. Например, косметические работы внутри помещений могут продолжаться еще несколько месяцев перед началом эксплуатации. На безопасность объекта и его конструкций такие работы не влияют, а значит не скажутся и на вводе в эксплуатации.

Перечень обязательных документов

Полный цикл согласований и разрешений после завершения строительства предусматривает не только обращение в Госстройнадзор. С разрешением надзорного органа нужно поставить здание на учет в Росреестре, зарегистрировать права. Для прохождения всех обязательных процедур заявителю потребуются следующие документы:

• акт приемки выполненных работ;
• исходное разрешение на строительство;
• заключение о соответствии;
• правоподтверждающие документы на землю;
• ситуационный и градостроительный план участка;
• проект планировки территорий (на линейные объекты);
• документы, подтверждающие соответствие техническим условиям на подключение к инженерным сетям;
• технический план объекта.

Для некоторых видов объектов потребуются и другие документы. Например, для многих видов объектов нужно подтверждать соответствие по показателям энергоэффективности и энергосбережения. На объекты культурного наследия необходимо получить дополнительные акты в государственных и муниципальных структурах. С полным перечнем дополнительных требований вы можете ознакомиться у наших экспертов.

Акт приемки с подрядчиком

Подрядные работы всегда ведутся на основании договора. После завершения всего цикла работ или отдельных этапов оформляются акты между заказчиком и подрядчиком. Итоговый акт должен подтвердить:

• что подрядчик выполнил все работы, запланированные проектом;
• что были соблюдены все требования экспертизы, разрешения на строительство;
• что на производство отдельных видов работ были получены и закрыты специальные допуски.

Акт нужен обеим сторонам. Заказчик представит его в органы стройнадзора при обращении за разрешением на ввод в эксплуатацию. Подрядчик подтвердит полное исполнение обязательств и сможет получить оплату по договору. На этапе подписания акта могут устраняться недостатки и замечания, выявленные двусторонней комиссией.

Заключение о соответствии

На протяжении строительства ведется постоянный надзор за безопасностью работ, соблюдением проекта. Поэтому после подписания итогового акта с подрядчиком нужно обратиться за заключением о соответствии. Документы выдает Госстройнадзор, подтверждая:

• что построенный объект полностью соответствует проекту;
• что все предписания Госстройнадзора, вынесенные в период строительства, были учтены и полностью устранены;
• что объект оснащен приборами учета (если это требуется по закону).

По сути, ЗОС является предварительным разрешением на ввод в эксплуатацию. Но при этом ЗОС выдается на основании документов застройщика и подрядчика, материалов строительного надзора. Основное разрешение на ввод в эксплуатацию выдается после комиссионного обследования здания, всех конструкций и узлов, инженерных сетей.

Комментарий эксперта. ЗОС не получить, если на момент обращения у подрядчика есть невыполненные предписания от Госстройнадзора. Также откажут в выдаче заключения, если подрядчик не подавал уведомления о начале и завершении отдельных этапов работ. При отсутствии таких уведомлений Госстройнадзор не может полноценно контролировать проведение работ.

Разрешение органов госстройнадзора

Официально разрешить эксплуатацию построенного или реконструированного объекта может только Госстройнадзор. Порядок выдачи разрешения определен ст. 55 ГрК РФ. Также нужно учитывать Приказ Минстроя РФ № 117/пр, которым утверждена форма разрешения. Точный порядок выдачи разрешений может дополняться региональными нормативными актами.

Разрешение выдается после обследования объекта. В ходе него комиссия проверяет следующие моменты:

• соответствие объекта и всех его систем проектной документации;
• соответствие по параметрам разрешенного строительства (проверяется по ГПЗУ, полученному до начала строительства);
• соответствие по показателям пожарной и иной безопасности, в том числе по пожарным рискам;
• работоспособность всех систем жизнедеятельности объекта.

В работе комиссии принимают участие представители застройщика, заказчика. подрядной организации.

Отметим, что по ГрК РФ допускается отклонение в данных о площади объекта, но не более чем на 5%. Эта разница будет проверяться по техническому плану и проектной документации, фактическим характеристикам объекта. Указанное отклонение до 5% позволяет получить разрешение на ввод, если подтверждено то количество этажей, помещений и машино-мест, которое было указано в проектной документации. Если отклонение превышает 5%, выносится отказ в выдаче разрешения.

Срок проведения осмотра здания и выдачи разрешения не может превышать 5 рабочих дней. В содержании документа по Приказу № 117/пр входит:

• данные о застройщике;
• дата выдачи разрешения;
• наименование органа, выдавшего документ;
• вид работ, по итогам которых выдается разрешение (например, строительство. реконструкция и т.д.);
• наименование объекта;
• информация об организации, выдавшей экспертное заключение по проекту;
• данные об участке, в том числе его кадастровый номер;
• информация о ГПЗУ;
• общие характеристики здания (площадь, объем, высота, количество этажей и т.д.);
• адрес объекта;
• срок действия разрешения;
• сведения о должностном лице, выдавшем разрешение.

Каждое разрешение вносится в федеральный реестр. Также Госстройнадзор обязан направить технический план и другие документы в Росреестр для кадастрового учета. Эта норма ГрК РФ применяется не всегда, т.е. застройщик может сам обратиться с документами в Росреестр.

Комментарий эксперта. Даже если вы построили или реконструировали объект строго по проекту, при получении разрешения могут возникнуть сложности. Комиссия Госстройнадзор строго проверяет соответствие по всем показателям, а каждое нарушение может стать основанием для отказа. Чтобы избежать сложностей при получении документа, закажите сопровождение ввода в эксплуатацию в ООО Смарт Вэй.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического задания на реконструкцию
2	Скачать	Образец заявления на выдачу разрешения на строительство
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец заявления о кадастровом учете
5	Скачать	Образец выписки ЕГРН
6	Скачать	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7	Скачать	Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8	Скачать	Проект перепланировки

 

 

 

Как поставить объект на учет после ввода в эксплуатацию

Росреестр обязан учесть все новые объекты. С этой целью проводится кадастровый учет. Основным документом для этой процедуры является технический план. Заказать техплан нужно до обращения в Госстройнадзор, так как по этому документу тоже подтверждается соответствие объекту. Оформлением техпланов занимаются кадастровые инженеры. Они проводят обмеры, обследования и координирование здания.

В техплане обязательно указываются точные координаты объекта, его местоположение на участке. Эти данные будут перенесены в ЕГРН. После завершения учета и регистрации прав заявитель получает выписку ЕГРН. Этот документ подтверждает, что все обязательные процедуры пройдены, а собственник может эксплуатировать объект.

В разрешении Госстройнадзор указывается срок действия документа. В этот срок нужно успеть пройти кадастровый учет. Если не сделать это, то придется получать новое разрешение. Но в большинстве случаев Госстройнадзор сам направит разрешение и техплан в Росреестр.

Наши услуги

Специалисты ООО Смарт Вэй окажут услуги по получения документов на ввод объекта в эксплуатацию. Также вы можете заказать:

• проектирование объектов любого типа, строительных работ;
• помощь в получении экспертного заключения на проект, разрешения на строительство;
• обследования, обмеры, инвентаризацию после строительства;
• технический план для кадастрового учета.

Подробнее обо всех услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Разработка проекта здания	от 60 000 руб.
2	Оформление документов на ввод объекта в эксплуатацию	от 20 000 руб.
3	Сопровождение процедур в Госстройнадзоре	от 25 000 руб.
4	Оформление технического плана на новое здание	от 30 000 руб.
5	Сопровождение кадастрового учета	от 20000 руб.

Заключение

• Ввод объекта в эксплуатацию осуществляться по разрешению Госстройнадзора. До получения этого документа нужно оформить заключение о соответствии (ЗОС).
• Для выдачи разрешения комиссия Госстройнадзор проводит осмотр объекта и всех его элементов, систем. Срок выдачи документа не может превышать 5 рабочих дней.
• На основании разрешения и технического плана нужно пройти учет в Росреестре, внести сведения о здании в ЕГРН.

Наши эксперты помогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию с первого раза. Звоните, мы проконсультируем вас по всем интересующим вопросам.

Наши кейсы

Кейс 1. В 2020 году эксперты ООО Смарт Вэй помогли получить разрешение на ввод в эксплуатацию для опасного производственного объекта. Проверки проводились по линии Ростехнадзора и Госстройнадзора.

Кейс 2. На данном примере здание новое школы, которое введено в эксплуатацию в 2020 года. Оформлением  документов на ввод занимались наши специалисты.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Закон № 384-ФЗ (скачать)
• Закон № 123-ФЗ (скачать)
• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Постановление № 87 (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Приказ Минстроя № 591/пр (скачать)