Проектирование и согласование антресоли

Проектирование сооружения антресоли включает подготовку документов с выбором, обоснованием и описанием решений, работ внутри объекта. Основываясь на положениях проекта, можно возвести антресоль в нежилом строении без обращения за разрешениями. К процессу согласования условно относится кадастровый учет в Управлении Росреестра. Зачастую ведомство трактует сооружение антресоли как реконструкцию, что влечет вынесение отказа. Такое решение можно обжаловать через судебные инстанции, так как по своей сути работы по устройству антресоли относятся к перепланировке.

Читайте, какие нюансы проектирования и согласования антресоли нужно учитывать владельцу объекта, какие законы регулируют указанный вид работ, как обойти отказ в проведении учета через Росреестр.

Правовое регулирование проектирования и согласования антресоли

Антресоль считается компонентом планировки (конфигурации) объекта. С точки зрения строительно-проектных правил, она представляет собой площадку в границах помещения, соответствующую ряду обязательных требований:

• допустимый размер – до 40% от площади исходного объекта;
• высота, достаточная для доступа под и на поверхности площадки;
• наличие конструкций для подъема (как вариант, лестница);
• соответствие по общим предписаниям безопасности.

Поверхность антресоли допускается использовать для различных целей, от ведения текущей деятельности до размещения там вновь образованных помещений. Соответственно, увеличится полезная площадь объекта, изменится его конфигурация. При этом антресоль не рассматривается как отдельный этаж, если ее размер укладывается в 40% от площади помещения. Это крайне важно для согласования, так как перечисленные изменения подпадают под трактовку перепланировки.

Правовое регулирование сооружения антресоли имеет свои особенности. В федеральных нормах законодательства такой вид работ не описан. Нормативно-правовая база Москвы трактует этот вопрос следующим образом:

• в Постановлении № 508-ПП антресоль допускается возводить при перепланировках, но этот документ применяется только при проведении работ только в МКД;
• в Постановлении № 432-ПП, которое описывает допустимые работы в нежилом строении, нет упоминания об антресолях.

Изложенное выше может сказаться на осуществлении учета в кадастре по линии Росреестра. Ведомство трактует сооружение антресоли как реконструкцию, для которой действует более сложный регламент согласования. О том, как решаются эти вопросы специалистами компании «Кадастровая Москва», расскажем ниже.

Комментарий эксперта. Любые работы по перепланировке можно выполнить только на основании проектной документации. Заказать ее можно в компании «Кадастровая Москва». Содержание проекта зависит от списка работ и решений, от типа и характеристик здания, помещения. Подробнее о правилах проектирования читайте в материале на нашем сайте.

Почему при согласовании могут возникнуть сложности

Проблемы возникают из-за отсутствия четких правил сооружения антресолей в нежилых строениях. Росреестр не усматривает в нормативно-правовой базе однозначного отнесения этих работ к перепланировке. На этом основании выносится отказ в учете, так как по мнению ведомства указанные работы относятся исключительно к реконструкции. В итоге, владельцу недвижимости приходится обращаться за защитой интересов в суд, оспаривать отказное решение.

По своей сути, работы с антресолями полностью соответствуют определению перепланировки. Возведение площадки не повлечет изменение базовых параметров и габаритов строения (общий объем, высотность и т.д.), появление нового этажа. Но для Росреестра важно именно отсутствие законодательного регулирования. Такое положение дел будет сохраняться до утверждения изменений в столичное законодательство.

Особенности проектирования перепланировки с антресолью

Проектная документация – это комплект материалов в тексте и графике для перепланировки. В частности, там содержится:

• описание исходной планировки объекта, состояние систем и конструкций;
• перечень строительных работ, которые будут выполнены подрядчиком;
• описание и обоснование всех решений (сооружение антресоли может сопровождаться переносом или демонтажом перегородок, иными изменениями);
• требования к безопасности работ;
• чертежи, планы и другие графические материалы;
• иные сведения и материалы, необходимые для выполнения работ.

В обычной ситуации проектировщики «Кадастровая Москва» оформляют документацию для перепланировки за 3-5 дней. Точнее можно будет сказать после анализа технического задания, по итогам предварительных обследований.

Наличие проекта является достаточным основанием для работ в помещениях здания нежилого фонда. В этом заключается важное отличие от перепланировки в МКД. Жилинспекция и иные уполномоченные органы Москвы не выдают разрешительных документов на обновление планировки в нежилых строениях. Ответственность за безопасность работ возлагается на проектировщиков, подрядную организацию.

Разъяснения проектировщика. В МКД тоже можно возвести антресоль, так как это прямо разрешено Постановлением № 508-ПП. Но ввиду технических параметров зданий жилфонда такая возможность возникает крайне редко. Прежде всего, это связано с недостаточной высотностью помещений МКД. Но если параметры помещения позволяют построить антресоль, то на такие работы потребуется разрешение от Мосжилинспекции.

Технические параметры и решения проекта

Чтобы спроектировать антресоль и другие изменения в планировке, необходимо:

• изучить техническое задание заказчика, уточнить перечень изменений в планировке объекта (кроме сооружения антресоли);
• провести предварительные обследования на объекте, его конструкциях и системах;
• выбрать правовую и техническую базу, соответствующую типу здания, списку запланированных работ;
• оформить проект с заполнением обязательных разделов, графических материалов.

Разработкой документации может заниматься только организация, входящая в профильное СРО. Этим требованиям отвечает компания «Кадастровая Москва».

Непосредственно для устройства антресоли могут использовать следующие проектные решения:

• возведение опор, на которых будет держаться площадка, креплений к несущим стенам и иным элементам;
• разборка перегородок (стен) на площади, где будет располагаться антресоль;
• установка лестницы для подъема и спуска, возведение ограждений;
• планирование площади на самой антресоли (например, с образованием помещений);
• работы по изменению проемов под окна и двери (по мере необходимости).

Чтобы обеспечить безопасность антресоли, проектировщики делают расчеты по нагрузкам (особенно актуально для опор, креплений, соединений с другими конструкциями).

В проект входит и описание будущей планировки помещения (с учетом антресоли). Дополнительные материалы, в том числе поэтажный план, входят в перечень приложений документации. Готовый документ выдает заказчику для заключения договора с подрядчиком. Получать разрешение до старта работ в нежилом строении не требуется.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

Нюансы согласования перепланировки с антресолью

Стоит еще раз отметить – передавать проект на согласование и проверки не нужно, если антресоль возводится в нежилом строении. Подразумевается, что проектировщики обеспечили безопасность работ в содержании документов. Но после окончания перепланировки необходимо:

• обратиться к аттестованному кадастровому инженеру, оформить договор на разработку техплана;
• передать документы на перепланировку, обеспечить доступ для осмотра недвижимости, проведения измерений;
• направить техплан с заявлением в Управление Росреестра, чтобы пройти кадастровый учет.

Данные действия можно условно отнести к согласованиям. Но при этом Росреестр не проверяет проектные решения на предмет безопасности, на соответствие нормам законодательства. Сложности, которые связаны с учетом перепланировки с антресолью, вызваны только пробелами в законодательстве.

Комментарий эксперта. Для инженеров компании «Кадастровая Москва» оформление техпланов после перепланировки с антресолью является обычной практикой. Данный вариант изменения планировки сейчас крайне востребован у владельцев разных категорий нежилых строений. Устройство антресоли повышает эффективность деятельности на объектах, увеличивает их полезную площадь.

Технический план и учет антресоли в Росреестре

Кадастровые работы осуществляются после окончания перепланировки. Их цель – описать текущую планировку недвижимости, собрать обновленные характеристики. В ходе выполнения работ на объекте инженер:

• изучит проект, по которому проводилась перепланировка;
• проведет измерения в помещении, на конструкциях и системах, проемах и других элементах;
• рассчитает площадь объекта после окончания работ;
• перенесет полученную информацию в содержание техплана (документ заполняется в соответствии с Приказом № П/0082);
• выдаст готовый техплан заказчику или отправит его в Росреестр в виде цифрового документа.

В целом, проведение работ с изготовлением техплана через инженера компании «Кадастровая Москва» занимает от 2 до 5 дней. Но точный срок и стоимость работы будет рассчитан при подписании договора и после анализа документов, информации от заказчика. Уточняйте эти моменты у наших специалистов.

Порядок обновления сведений в ЕГРН (в рамках кадастрового учета) описан в Законе № 218-ФЗ. При стандартных условиях процедура занимает от 3 дней. Но нужно учитывать изложенные выше нюансы – Росреестр вынесет отказное решение, если посчитает сооружение антресоли реконструкцией. Обойти отказ можно в судебном порядке.

Обжалование отказа Росреестра

При выявлении недочетов содержании техплана Росреестр может вынести решение о приостановке учета. Но в практике инженеров «Кадастровая Москва» такие ситуации встречаются крайне редко. Если же вынесен отказ по причине отнесения антресоли к реконструкции, то необходимо действовать по следующим правилам:

• для оспаривания неправомерного отказа подается иск в суд;
• при разбирательстве спора суд оценит представленные документы, подтверждающие отнесение устройства антресоли к перепланировке;
• после того, как судебный акт вступит в силу (в том числе после обжалования), Росреестр будет обязан провести учет и обновить ЕГРН;
• заключительным действием будет выдача заявителю выписки ЕГРН с актуальными данными о помещении.

Оспаривание отказа Росреестра через суд – достаточно сложная и длительная процедура. Все формальности в интересах владельца объекта выполнят юристы компании «Кадастровая Москва». По мере наработки судебной практики обжаловать отказные решения будет еще проще.

Комментарий эксперта. Стоит отметить, что при определенных условиях допускается узаконивание перепланировки с антресолью, выполненной без проекта. Для этого также требуется техплан от кадастрового инженера. Для положительного узаконивания необходимо подтвердить, что завершенные работы не противоречат законодательству, соответствуют требованиям законодательства. Итогом процедуры будет обновление данных в ЕГРН.

Кейсы компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Проектом, подготовленным проектировщиками компании «Кадастровая Москва», предусматривалось сооружение антресоли в строении производственного типа. Документы были изготовлены за 4 дня. На итоговой стадии заказчик получил техплан.

В интересах заявителя юристы компании «Кадастровая Москва» подали иск об обжаловании отказного решения Управления Росреестра. Дело завершилось удовлетворением исковых требований, после чего ведомство провело кадастровый учет.

Кейс 2. Проектная документация для антресоли разработана по заказу владельца торгового центра. На площадке было образовано 2 помещения под текущую деятельность. Их конфигурация была отражена в материалах техплана.

Антресоль и помещения на ней были предназначены для размещения службы контроля за качеством, работы с клиентами. Итог можно увидеть на фото.

Заключение

• Проектирование антресоли предусматривает оформление документации для выполнения перепланировки. В ней будут обоснованы решения по сооружению площадки, соответствие по техническим характеристикам и параметрам.
• Согласование антресоли не требуется, если она возводится в строении нежилого типа. Но после работ необходимо обязательно пройти учет через Управление Росреестра. Для этого изготавливается техплан по форме Приказа № П/0082.
• Если регистрирующий орган необоснованно отнесет сооружение антресоли к реконструкции, отказное решение можно обжаловать через суд. С этой целью направляется иск, прикладывается техплан, иные доказательства.

Примерные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировками, мы указали в таблице ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ
2	Сопровождение согласования перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

FAQ

Что включает проектирование антресоли?

Для сооружения антресоли требуется проект перепланировки. В его составе будут текстовые и графические материалы, описывающие работы и решения, первоначальную и будущую конфигурацию недвижимости.

Что входит в согласование антресоли?

Если эти работы предстоят в нежилом строении, разрешение не нужно. Но после окончания перепланировки обязательно проводится учет через Управление Росреестра. Для этого требуется оформление техплана.

Где заказать проектирование и согласование антресоли?

Подготовку проекта и техплана, а также сопровождение учета в Росреестре, можно заказать в компании «Кадастровая Москва». Также наши юристы помогут обжаловать отказ регистрирующего органа через судебные инстанции.

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Постановление № 432-ПП (скачать)
• Постановление № 508-ПП (скачать)
• Приказ № П/0082 (скачать)