Техническая инвентаризация объектов недвижимости — особенности проведения

В отношении объектов недвижимости проводится техническая инвентаризация — на  регулярной либо внеплановой основе. Ознакомимся со спецификой ее практического осуществления с учетом положений нормативной базы.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости: определение

Техническая инвентаризация — это система сбора, обработки, размещения и предоставления сведений о наличии, составе, нахождении, состоянии, цене и праве собственности в отношении объектов недвижимости на базе периодических натурных обследований (п. 1.2 Рекомендаций по технической инвентаризации Росжилкоммунсоюза от 01.01.1991).

В процессе технической инвентаризации производятся установление либо изменение данных в техпаспорте объекта недвижимости, осуществляемые на базе результатов натурного обследования, что проведено с учетом правил государственного учета жилфонда (п. 1.3.2.2 Порядка технического учета по постановлению Правительства Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП).

Возможные объекты технической инвентаризации — здание (например, жилой дом), сооружение, помещение, или же незавершенный объект.

Отмеченное натурное обследование необходимо для определения соответствия права собственности, текущего использования, реального состояния объектов тем данным, что приведены в исполнительной, строительной либо проектной документации (п. 2.5 Порядка).

Инвентаризация может быть:

• первичной (после ввода объекта в эксплуатацию);
• плановой (по установленному тем или иным распорядительным документом графику);
• внеплановой (в соответствии с распоряжением тех или иных управомоченных лиц).

Инвентаризацию следует отличать от паспортизации — которая представляет собой формирование систематизированного описания расположения, состава, состояния и уровня благоустройства объекта недвижимости (п. 1.3.2.1 Порядка по постановлению № 106-ПП).

При этом, и инвентаризация и паспортизация являются способами технического учета (п. 1.3.2 Порядка). Результаты их проведения фиксируются в техническом паспорте объекта недвижимости (п. 2 ст. 20 Закона г. Москвы от 27.01.2010 № 2).

Техпаспорт — довольно объемный и сложный по составу документ. В нем отражаются, в частности (Инструкция, утвержденная приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37):

• наименование БТИ;
• инвентарный номер;
• кадастровый номер;
• номер в Реестре жилфонда;
• дата составления документа;
• адрес объекта недвижимости;
• поэтажный план объекта, экспликация к плану;
• принадлежность объекта, сведения о владельце (ФИО физлица, наименование юрлица).

Существуют техпаспорта зданий и помещений — составляемые по разным формам (Приложения № 1, 2 к Порядку по постановлению № 106-ПП).

Рассмотрим подробнее особенности практического использования техпаспортов в контексте предназначения и основных задач технической инвентаризации.

Для чего нужна инвентаризация?

Технической инвентаризации подлежат все жилые помещения (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ  ). Таким образом, осуществление данной процедуры — прямое предписание законодателя в случае, если речь идет о жилом фонде.

Органы власти и подотчетные им БТИ ведут государственный учет жилфонда в соответствии с требованиями постановления Правительства России от 13.10.1997 No 1301. Технический учет — главная составляющая государственного учета жилфонда.

Техническая инвентаризация жилфонда — работа БТИ, направленная на обеспечение государственного учета. Предусматривается, что инвентаризационные сведения (и прочие данные по техучету) обязательны для использования при установлении  состояния и износа жилых объектов.

Комментарий эксперта: применительно к нежилому фонду проведение технической инвентаризации законом не предусмотрено — техпаспорта на нежилые объекты не оформляются (письмо Росреестра от 22.02.2013 № Д23и-449).

На основании сведений, отраженных в технической документации объекта жилой недвижимости, формируются перечни данных, отражаемых в техническом плане соответствующего объекта — который с 2013 года выступает главным документом для ведения кадастрового учета недвижимости.

Комментарий эксперта: в случае, если первичный тех учёт объекта недвижимости после его ввода в эксплуатацию был произведен до 01.01.2013 года, то технический план такого объекта формируется на основании техпаспорта — выпущенного до 01.01.2013 года.

Если объект недвижимости был запущен в эксплуатацию после 01.01.2013 года, то для подготовки техплана по нему данные по техпаспорту не используются. В целях его формирования применяются только сведения по проектной документации.

Во многих правоотношениях техпаспорт, вместе с тем, продолжает применяться наряду с техническим планом. Типичный пример — перепланировка объекта недвижимости.

Техпаспорт предоставляется в регулирующий орган в целях согласования или узаконивания перепланировки (ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1.5 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

По завершении перепланировки необходимо внести, в свою очередь, изменения в техпаспорт — отражающие результаты проведения ремонтно-строительных работ (ст. 25 ЖК РФ, п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

На основании данных по технической инвентаризации основных фондов коммерческих предприятий — зданий, помещения, может быть проведена инвентаризация в целях бухгалтерского учета. В этом случае в акте о проведении инвентаризации, подписываемом комиссией, могут быть отражены выявленные в ходе технической инвентаризации параметры, необходимые для определения назначения объекта недвижимости, производственных характеристик, балансовой стоимости.

Рассмотрим подробнее, в каком порядке проводится техническая инвентаризация объектов недвижимости на практике. Условимся, что цель ее проведения — внесение изменений в техпаспорт после перепланировки помещения в МКД.

Проведение технической инвентаризации: основные этапы

Итак, для перепланировки потребуется техпаспорт — уже на стадии обращения к регулятору за согласованием. Выдачу техпаспортов в Москве осуществляет Московское городское бюро технической инвентаризации (п. 5 постановления № 106-ПП). На практике выдается копия техпаспорта, заверенная печатью БТИ (п. 4.3 Порядка по приложению № 1 к постановлению № 106-ПП).

Важно! Соответствующую копию БТИ выдаст, только если с момента предыдущего натурного обследования объекта недвижимости прошло не более 5 лет. Если больше — нужно заказывать новое обследование.

Какие документы нужны для инвентаризации в целях проведения перепланировки? Чтобы заказать обследование, собственнику перепланируемого помещения (его представителю), как правило, достаточно предоставить в БТИ паспорт (доверенность на представителя), а также правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Комментарий эксперта: вы можете оформить доверенность на сотрудника инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», и он произведет все необходимые действия по обмену документами с БТИ в целях проведения инвентаризации помещения.

Полученный техпаспорт предъявляется в установленном порядке в Мосжилинспекцию для обеспечения принятия ведомством решения о согласовании перепланировки.

После получения согласования проводятся работы, оформляется акт об их завершении. Далее — необходимо внести изменения в техпаспорт, отражающие результаты проведения работ.

В этих целях заказывается новое обследование в БТИ. При этом, дополнительно предоставляется разрешительная документация на перепланировку, а также технический план. По результатам обследования (и изучения предоставленных дополнительно документов) объекта после перепланировки БТИ вносит необходимые изменения в техпаспорт.

Комментарий эксперта: наличие техплана, отражающего результаты перепланировки — одно из условий корректного внесения изменений в техпаспорт. При этом, основное назначение техплана заключается в другом: он используется для постановки на кадастровый учет перепланированного объекта недвижимости.

В этих целях кадастровые инженеры проектной организации составляют технический план, который затем передается в Росреестр в целях отражения изменений по объекту недвижимости в ЕГРН.

В рамках стандартной процедуры согласования перепланировки используется техпаспорт помещения. Вместе с тем, постановлением № 508-ПП также предусмотрена упрощенная процедура оформления акта о завершении перепланировки — осуществляемая в случае, если проводятся работы, не поименованные в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП.

Для оформления акта в рамках указанного упрощенного механизма в Мосжилинспекцию направляется в том числе эскиз (то есть, схематичное изображение проведенных работ) в виде поэтажного плана, а также экспликации е такому плану, в котором отражены:

• адрес объекта недвижимости;
• план и экспликация (с указанием площади помещений) до и после производства работ.

Соответствующий поэтажный план является частью техпаспорта (п. 2 приложения № 7 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). В него также в установленном порядке вносятся изменения по завершении работ. Таким образом, даже при упрощенном оформлении акта на перепланировку потребуется заказать инвентаризацию в БТИ.

Основные документы технической инвентаризации — это техпаспорт, поэтажный план и экспликация к нему. В дополнение могут заказываться иные, что предусмотрены номенклатурой БТИ (например, различные справки и выписки).

Так, например, в номенклатуру МосгорБТИ входят:

1. Выписка из техпаспорта по форме 1а (оформляемая по капитальным объектам недвижимости).

2. Выписка из техпаспорта по форме 1б (оформляется на помещение при перепланировке).

3. Справки:

• о состоянии объекта (форма 5);
• об идентификации адреса;
• аналитические (об изменении площади объекта, состава и нумерации помещений).

В отношении каждого типа документа БТИ устанавливает стоимость и сроки оформления.  Стандартный срок проведения инвентаризации в рамках обследования Московским БТИ и составлением требуемой документации по итогам обследований объектов недвижимости — до 10 рабочих дней.

Инвентаризация зданий и сооружений: нюансы

Несмотря на то, что порядок проведения технической инвентаризации достаточно детально регламентирован законодателем, при его практическом осуществлении необходимо учитывать ряд нюансов. В частности:

1. Многие БТИ практикуют нанесение так называемых «красных линий» в технических паспортах зданий и помещений.

Следует иметь в виду, что законодательно применение таких линий никак не регламентировано. Критерии их применения каждое БТИ определяет самостоятельно. Но неофициально можно выделить главную причину появления «линий» — наличие у инженера БТИ, осуществляющего обследование объекта (как вариант, после проведения перепланировки) оснований полагать, что ремонтно-строительные работы проведены не в соответствии с проектной документацией.

Росреестр, принимая документы на кадастровый учет, может не обратить на «линии» никакого внимания. Но может и сделать акцент на изучении тех или иных источников данных дополнительно. В случае обнаружения сомнительных (с точки зрения ведомства) сведений — отказать в постановке результатов перепланировки на учет.

Лучший способ отреагировать на «красные линии» в техпаспорта — показать его квалифицированным инженерам проектной организации с проверенной репутацией — которые признают «линии» необоснованными (или, наоборот, подтвердят правомерность их присутствия в документе).

Эксперты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» предоставят конструктивные разъяснения по поводу реагирования на «красные линии» в имеющемся техпаспорте и помогут практическому осуществлению необходимых действий.

2. Многие БТИ (в том числе МосгорБТИ) организуют электронный документооборот с заказчиками (в том числе в целях приема заявок на изготовление техпаспорта).

Необходимо, чтобы у исполнителя услуг и их заказчика не возникло разночтений по поводу юридической значимости совершаемых действий при применении используемой системы документооборота. Оптимально, если он организован с использованием усиленной квалифицированной ЭЦП, которая выдана аккредитованным удостоверяющим центром.

Такая электронная подпись гарантирует защищенность переписки с БТИ, а также обеспечит постоянство качественной обратной связи от учреждения, занимающегося инвентаризацией (к переписке не допустят недостаточно квалифицированных специалистов, так как любая информация от БТИ, заверенная ЭЦП, будет иметь юридическое значение).

3. БТИ может предлагать оформление техпаспортов в едином контексте с предоставлением прочих услуг — например, по оформлению проектной документации на перепланировку.

Следует иметь в виду, что выдача техпаспорта по закону никак не связана с получением разрешения на перепланировку — и не должна быть поставлена в зависимость от такой процедуры. За оформлением проектной документации целесообразно обращаться в профильную организацию, имеющую необходимый опыт и компетенции в разработке документов соответствующего типа.

Стоимость инвентаризации

Предлагаем вам ознакомиться с основными составляющими стоимости инвентаризации — в части расходов на оформление документов в целях проведения данной процедуры.

Документ (услуга, необходимая для его оформления)	Стоимость оформления
Технический паспорт, поэтажный план, экспликация (организация запроса в БТИ)	10 000
Технический план (разработка проектной организацией)	15 000
Юридическое сопровождение взаимодействия с Мосжилинспекцией, Росреестром, БТИ в рамках согласования перепланировки и иных работ	15 000

Полезные документы

Ниже вы можете скачать образцы документов, оформляемых в рамках проведения технической инвентаризации (либо в целях ее проведения).

Документ	Ссылка
Технический паспорт	Скачать
Технический план	Скачать
Проект перепланировки	Скачать

Кейсы

Кейс 1. Техническая инвентаризация при обустройстве проема в несущей стене

Собственник торгового помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, построенного в 2021 году, решил обустроить дополнительный проем в несущей стене — для организации приемки грузов от поставщиков. Предприниматель обратился к специалистам инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» за содействием в обеспечении законности проведения ремонтно-строительных работ.

Специалисты компании получили из МосгорБТИ выписку из действующего техпаспорта, разработали проектную документацию (и иную необходимую для согласования перепланировки), обеспечила проведение работ, подписание акта о завершении перепланировки.

Затем на основании технического плана — обеспечила внесение корректировок в техпаспорт. Далее результаты работ были успешно поставлены на кадастровый учет в Росреестре.

Кейс 2. Техническая инвентаризация при изменении части ненесущей конструкции

Владелец офисного помещения в течение нескольких лет сдавал его в аренду. После расторжения договора с арендатором обнаружил, что на объекте появился новый дверной проем — обустроенный без ведома собственника (как и без необходимого согласования с Мосжилинспекцией).

Заказчик обратился в инжиниринговую компанию «Кадастровая Москва» с целью узаконивания результатов выявленных ремонтно-строительных работ. Наши специалисты выяснили, что проем был обустроен в ненесущей конструкции, и потому оформление акта о завершении перепланировки было возможно в упрощенном порядке — при условии предоставления регулятору должным образом подготовленного техпаспорта, поэтажного плана и экспликации.

В установленном порядке соответствующая документация была запрошена в МосгорБТИ, работы были успешно отражены в акте. По факту завершения перепланировки обеспечено внесение изменений в техпаспорт.

Использованные источники

Источник	Ссылка
Жилищный Кодекс Российской Федерации	Скачать
Закон Москвы от 27.01.2010 N 2 «Основы жилищной политики города Москвы»	Скачать
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП	Скачать
Постановление Правительства Москвы № 106-ПП	Скачать
Приказ Минземстроя № 37	Скачать