Раздел нежилого здания на помещения в Москве в 2024 году

Владельцы коммерческой недвижимости время от времени встают перед необходимостью произвести раздел нежилого здания на помещения. Как он осуществляется, какие нужны документы, в каких случаях нужна регистрация — все эти вопросы освещены в статье.

Что называют разделом здания на помещения

На правовом языке термин «раздел» применим только для однородных объектов. Следовательно, юридически деление здания на помещения противоречит логике: эти объекты недвижимости имеют разный правовой статус. Отдельно стоящее здание теоретически можно разделить на новые строения, но на практике такого почти никогда не происходит.

Помещения в нежилом здании образуются путем выделения объектов недвижимости за счет внутреннего объема строения. Этот процесс сопровождается работами по ограничению выделенных площадей стенами и другими конструктивными элементами. Образованию новых помещений сопутствует также оформление документов.

Для чего нужен выдел помещений в здании?

Раздел коммерческой недвижимости проводится с разными целями:

• из большого пространства в границах здания сделать несколько небольших помещений, которые можно сдавать в аренду или продать их по отдельности;
• разграничить права между совладельцами, если каждый предпочитает быть собственником зримой доли;
• перепрофилировать здание (к примеру, большие торговые площади преобразовать в апартаменты, если это позволяет вид использования земельного участка).

Особенности образования помещений в здании

По закону № 218-ФЗ, образованный объект недвижимости должен быть обособленным (огражденным строительными конструкциями от остального объема строения) и изолированным (огражденным от остального пространства здания перегородками, с отдельным входом и без доступа в другое помещение).

Помещения, образованные в пределах здания, ставятся на кадастровый учет. С этой целью в техническом плане фиксируются характеристики не только здания, но и каждого новообразованного объекта. Причем здание уже должно быть поставлено на учет. Образование новых помещений происходит за счет уже существующего объекта.

Правила образования объектов:

1. Выделение помещения подразумевается только в натуральном виде (зримом и осязаемом), при котором появляется новый легитимный объект, характеристики первоначальной недвижимости при этом меняются, но здание как таковое остается на кадастровом учете.
2. Исходный объект после проведения раздела отправляется в архив в результате раскадастрирования. Вместо утраченного объекта на учет ставятся новые образования недвижимости.

Если в большом внутреннем пространстве здания нужно временно выделить площади под большое количество различных торговых точек, такой раздел объекта недвижимости не требует строительных работ и согласования, достаточно договора аренды и технического плана. Для образования части объекта недвижимости и регистрации долгосрочного договора аренды проводится кадастровый учет изменений.

Допускается выделение в здании частей объекта недвижимости, без ограждений, но такие части не будут иметь статус объекта недвижимости.

В разделе здания технический план имеет решающее значение, только при его наличии собственник может осуществить постановку на кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.

Порядок осуществления раздела здания в Москве

Работы по выделу из коммерческого здания нежилых помещений связаны с перепланировкой или реконструкцией объекта, в зависимости от планируемых строительно-монтажных работ. Реконструкция и перепланировка проходят согласование, но по-разному, у каждого свой порядок.

Перепланировка, то есть в данном случае раздел здания без реконструкции, не требует разрешения на строительство.

Порядок согласования перепланировки

1. Необходимо решение собственника о разделе нежилой недвижимости. Если собственников несколько, нужно заключить соглашение между совладельцами или оформить их согласие на раздел в письменном виде.

Решение собственников о разделе объектов недвижимости (образец)

1. Согласовать с фирмой, состоящей в СРО, стоимость проекта перепланировки коммерческой недвижимости, заключить договор.
2. Если здание приобретено в ипотеку, нужно чтобы банк дал согласие.
3. Подготовить техническое заключение, в котором предусмотренные работы оцениваются как допустимые и безопасные.
4. В отдельных случаях потребуется согласовать перепланировку с Москомархитектурой, ДГИ, Росимуществом.
5. Провести работы, не отклоняясь от проекта.
6. Заказать технический план раздела здания, в котором кадастровый инженер зафиксирует результаты проведенных кадастровых работ: описание характеристик недвижимости, поэтажный план с новыми объектами, схемы, чертежи. Как правило, на каждое образование помещения оформляется отдельный технический план, но в Москве все новообразованные объекты проходят через один технический план. Таким образом происходит раскадастрирование объекта недвижимости.
7. При наличии технического плана обратиться в Росреестр через Портал, подать в электронном формате заявление о внесении изменений в ЕГРН. На основании заявления собственника или договора аренды (обеих сторон) проходит постановка на кадастровый учет.
8. Получить выписку ЕГРН на каждый образованный в результате раздела здания объект недвижимости. Внесение изменений в ЕГРН дает легитимность проведенной перепланировке.

Отдельные случаи согласования перепланировки коммерческого объекта недвижимости в Москве:

• согласование с Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ), если недвижимость является собственностью Москвы;
• согласование с Росимуществом, если нежилое здание принадлежит РФ;
• согласование с Москомархитектурой, если изменения касаются фасада здания.

Перепланировка нежилого здания в Москве осуществляется на основе ГК РФ (ст. 51, ч. 17, п. 1) и Постановления Правительства Москвы 432-ПП.

Проект перепланировки при выделении объекта из свободного объема здания

При создании из свободного пространства здания одного и более помещений основное содержание проекта может быть следующим:

• детальное описание запланированных строительных работ по образованию помещений в нежилом объекте;
• техника безопасности, средства ее соблюдения, предпринимаемые меры;
• описание ограждений, указание их расположения;
• меры обеспечения изолированности и обособленности для новообразованного объекта;
• указание изменений общей системы инженерных коммуникаций в связи с появлением нового помещения;
• описание входной группы в помещение — параметры проемов окон и дверей;
• уточнение монтажных и демонтажных работ;
• опись стройматериалов;
• расчеты, по которым будет проводиться усиление строительных конструкций;
• фасадные работы;
• планировка новых помещений внутри объекта;
• меры соблюдения правил пожарной и санитарной безопасности.

Точное содержание проекта определяется конкретным техническим заданием, списком запланированных работ.

Порядок согласования реконструкции

Состоит из следующих этапов:

• Разработка документации — проектной и рабочей, экспертиза документации (в Москве можно в Мосгосэкспертизе).
• Подача документов в Госстройнадзор за разрешением на строительные работы.
• Уведомление Госстройнадзора о начале и завершении реконструкции.
• По завершении работ обратиться в Госстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию.

Прочие шаги согласования раздела здания через реконструкцию совпадают с порядком согласования перепланировки: согласие совладельцев недвижимости, заказ технического плана на каждое новое помещение, заявление в Росреестр, выдача выписки ЕГРН.

Комментарий эксперта. Выполнять работы по образованию новых помещений в границах площади нежилого здания без проекта и разрешения незаконно, поскольку безопасность здания ставится под угрозу. Возможность легализации самовольной перепланировки и реконструкции в этой ситуации близка к нулю.

Подобных проблем помогут избежать специалисты компании «Кадастровая Москва», которые квалифицированно окажут услуги по проектированию и согласованию.

Документы

При согласовании раздела здания необходимы следующая исходно-разрешительная документация:

• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, выписка ЕГРН и другие);
• согласие собственников в письменном виде;
• проект перепланировки или реконструкции, выполненный проектной организацией, состоящей в СРО;
• техническое заключение, в котором констатируется состояние несущих конструкций объекта для перепланировки при разделе здания, содержится вывод о возможности проведения работ;
• технический план.

Состав технического плана (ТП) раздела здания

ТП оформляется после осуществления видимого образования новых объектов. Для получения данного документа подается заявка на кадастровые услуги в организацию, состоящую в СРО.

Две главные составляющие технического плана — это текстовая и графическая части.

Обязательные разделы текстовой части:

• итоги проведения кадастровых работ;
• исходные данные;
• пункты геодезической сети и средства измерения (описание);
• местоположение здания (описание);
• местоположение машино-места (описание);
• сведения об образованных помещениях;
• заключение кадастрового инженера.

Разделы графической части:

• геодезические построения (схема);
• расположение здания (схема);
• контур здания (чертеж);
• планы здания и этажа.

Технический план оформляется и на каждый образованный объект.

Технический план на новое помещение

Содержание ТП:

• технические характеристики на новообразованные объекты недвижимости;
• обозначение границ и расположение конструкций на поэтажном плане;
• нюансы планировки помещения;
• обозначение мест расположения инженерных коммуникаций и оборудования.

Технический план заполняется инженером в электронной форме и в таком виде направляется в Росреестр.

Образцы необходимых документов

Представляем вам примеры документов, которые будут нужны для раздела помещений. Кроме того, мы добавили полезную функцию скачивания для вашего удобства:

1. Проект перепланировки (скачать).
2. Техническое заключение (скачать).
3. Технический план (скачать).
4. Заявление о постановке на кадастровый учет (скачать).
5. Выписка ЕГРН (скачать)

Возможные сложности при разделе зданий

Раздел зданий может быть сопряжен с рядом проблем:

• невозможность привести новый объект к изолированности и обособленности;
• проблема с соблюдением строительных нормативов из-за недостаточной площади исходного объекта;
• недостаточность несущей способности конструкций, что вынуждает провести дополнительные работы для ее усиления;
• изыскания на участке, где будет проводиться реконструкция;
• расход средств на дополнительный ремонт при значительном износе инженерных сетей и конструкций;
• обязательное обустройство отдельного выхода для каждого нового объекта.

С какой бы из перечисленных проблем вы не столкнулись, специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» помогут вам в самой трудной ситуации.

Некоторые особенности раздела здания на части для аренды

При сдаче в аренду части здания в Москве и МО, в отличие от других регионов, требуется изолированность и обособленность выделенной площади. Это временный раздел здания, имеющий свои особенности:

• при образовании частей объекта недвижимости (двух и более) в Москве и МО для них обязательны ограждающие конструкции (перегородки, стены);
• каждая временно выделенная часть здания имеет свои характеристики, которые определяет инженер при обследовании этих частей и составлении технического плана на каждую из них;
• каждая новообразованная часть объекта недвижимости проходит процедуру кадастрового учета изменений в связи с образованием части объекта недвижимости по общим правилам, причем права собственника сохраняются.

Данные кадастрового учета изменений вносятся в ЕГРН, синхронно проходит регистрация договора аренды недвижимого имущества. С 2017 года при регистрации договора аренды в Росреестре нужен технический план.

Повторная сдача в аренду подобных объектов осуществляется с новым оформлением технических планов.

Сроки и стоимость

Сроки работ и их стоимость специалисты определяют в процессе изучения исходных документов на объект недвижимости, технического заключения, обследования строения и помещений. Компания «Кадастровая Москва» предлагает услуги по доступным тарифам, выполняет подготовку и согласование документации в сжатые сроки. Подробную информацию можно узнать по телефону, данному на сайте организации.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Есть ли ограничения по количеству выделяемых в здании помещений?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Закон не ограничивает количество помещений. Ограничения заложены в площади и объеме здания, в особенностях его планировки. [/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли пристройку к зданию, которую мы делаем, оформить как образование нового помещения? И как это сделать?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Пристройка к зданию может пройти как реконструкция. Нужно подготовить проект реконструкции, в котором предусмотрено образование новых помещений, и получить разрешение на строительство. [/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Я хочу разделить здание на помещения, но мне везде отвечают отказом: это невозможно. Как мне быть?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]По юридическим понятиям, здание и помещение — объекты разнородные, а делить можно только однородные объекты. На языке закона невозможно разделить здание на помещения. Вам надо изменить формулировку технического задания, а именно: выделить помещения из объема здания.[/wpremark]

Кейсы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Технический план объекта недвижимости, выполненный кадастровым инженером компании «Кадастровая Москва». Зафиксирован раздел нежилого здания на помещения.

Кейс 2. План реконструкции нежилого здания, разработанный специалистами компании «Кадастровая Москва»

Заключение

Невозможно разделить здание на помещение ввиду разнородности этих объектов. Помещение можно выделить из объема данного строения.

Для перепланировки или реконструкции нежилого здания разрабатывается проект. При реконструкции объекта коммерческой недвижимости проект проходит согласование в Госстройнадзоре.

Решение о разделе здания на помещения (выделе помещений из объема здания) принимают его владельцы.

Новообразованные в границах здания объекты недвижимости ставятся на учет в Росреестре только при наличии технического плана. На каждое новое помещение собственник должен получить выписки ЕГРН.

Образование помещений за счет площади и объема здания, подготовку всех документов можно заказать в компании «Кадастровая Москва». Условия сотрудничества подробно обсудить можно по телефонам на сайте.

Список нормативных источников

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 №П/0082 (скачать);
• Федеральный закон 218-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).