Подготовка технического плана для перепланировки в 2024 году

Закончили перепланировки и получили все согласования? Тогда вам нужно пройти еще одну процедуру – кадастровый учет с внесением информации в ЕГРН. Это необходимо, чтобы в ЕГРН появились реальные сведения о вашей квартире или нежилом помещении. Изменения в ЕГРН вносят специалисты Росреестра. Но чтобы они получили точные и достоверные данные о характеристиках объекта после перепланировки, собственник обязан представить технический план. Без получения этого документа и прохождения учета в Росреестре перепланировка будет считаться незавершенной.

В материале объясним, зачем нужна подготовка технического плана для перепланировки, кто и как его оформляет, что входит в содержание документа.

Какое отношение имеет технический план для перепланировки

В нормативных актах на согласование перепланировки не указан такой документ, как технический план. Согласования и разрешения выдаются на основании проекта, технического заключения, ряда других документов. Они должны подтвердить законность выполнения работ, их соответствие требованиям безопасности. Назначение технического плана принципиально иное:

• документ используется не для подтверждения норм безопасности и описания строительных работ, а для отображения характеристик недвижимости, определения координат и местоположения объектов;
• в содержании техплана отображаются реальные характеристики объекта на момент обследований и замеров, поэтому такую информацию можно использовать для ведения ЕГРН;
• чтобы обеспечить точность и объективность информации в техплане, полномочия по его оформлению даны только кадастровым инженерам, но не проектировщикам, чиновникам МЖИ, специалистам Росреестра.

Что это значит? Вы сможете пройти все обязательные стадии согласования перепланировки, выполнить строительные работы, получить акт приемочной комиссии. Но пока вы не представите техплан в Росреестр, в ЕГРН не появятся данные об измененных характеристиках квартиры или нежилого помещения. Поэтому подготовка технического плана всегда является завершающим этапом перепланировки для всех видов объектов.

Комментарий эксперта. Для некоторых других видов строительных работ также требуется техплан. Например, при реконструкции тоже меняются характеристики объекта, поэтому их нужно отразить в ЕГРН. Но для таких видов работ как текущий или капитальный ремонт техплан не нужен. В данном случае не происходит изменения характеристик помещения или здания, поэтому и сведения ЕГРН не поменяются.

В каких случаях техплан нужен при перепланировках

При перепланировках техплан нужен всегда. При этом цели проведения перепланировочных работ могут быть разными:

• изменение характеристик квартиры или нежилого помещения для повышения уровня комфорта, эффективности использования площадей;
• перевод жилья в нежилое помещение и обратно;
• смена видов деятельности, которые можно вести в определенных видах помещений;
• раздел, выдел или объединение помещений;
• изменение характеристик при передаче помещения в аренду.

В каждом из перечисленных случаев будет отличаться состав строительных работ. Но на обязанность получить техплан и пройти кадастровый учет это не повлияет.

Еще одним видом работ, при которых нужен технический план, является переустройство. Такие работы проводятся на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании. Соответственно, все изменения на таких элементах инфраструктуры тоже нужно отразить в техплане, а затем и в ЕГРН. При этом переустройство часто совмещают с перепланировкой, так как выполнить эти работы можно по одному проекту.

№ п/п	Перечень ситуаций, когда при перепланировках нужен технический план	Описание
1	Для внесения новых сведений в ЕГРН	Каждая перепланировка влечет изменение характеристик помещения. Поэтому на основании технического плана их нужно отразить в ЕГРН.
2	При переводе жилого помещения и нежилое и обратно	В данном случае меняется не только конфигурация помещения, но и его статус, целевое назначение. Соответствующие сведения вносятся в ЕГРН на основании технического плана
3	При объединении, разделе или выделы помещений	В данном случае по техническому плану помещения будут ставить на кадастровый учет или снимать с учета. В техплане будут описаны характеристики каждого объекта.
4	При узаконивании выполненных перепланировочных работ	В данном случае технический план описывает реальную конфигурацию помещения, где сделана перепланировка.

Можно ли согласовать и узаконить перепланировку без технического плана

Согласование или узаконивание перепланировок осуществляется без представления техплана. Это документ нужен уже после получения акта приемки или решения об узаконивании работ. Если собственник не получит техплан и пройдет учет в Росреестре, никаких санкций за это не последует. Но могут возникнуть проблемы при распоряжении недвижимостью, в том числе при купле-продаже, дарении, аренде. Если на момент регистрации договора Росреестр увидит несоответствие по характеристикам и сведениям ЕГРН, по сделке вынесут отказ.

Комментарий эксперта. При узаконивании сделанной перепланировки могут вынести отказ. Отказное решение собственник вправе оспорить через суд. В этом случае для подачи административного иска будет нужен техплан. Дело в том, что при вынесении судом положительного решения по нему пройдет кадастровый учет. Поэтому на момент рассмотрения дела в суде у заявителя должен быть документ на новые характеристики объекта. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у наших экспертов.

Как и где оформить технический план

Вы можете легко найти в интернете форму технического плана. Она утверждена Приказом МЭР № 953, доступна для свободного скачивания и ознакомления. Вот только самостоятельное заполнение этого документа законодательством не допускается. О том, где заказать техплан после перепланировки, чтобы его принял Росреестр, расскажем ниже.

Сейчас несколько слов о законодательстве, которое применяется для согласования перепланировок и подготовки технических планов. В этот перечень входит:

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 221-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).

В 508-ПП нет упоминания о техническом плане, так как этот документ не нужно подавать в МЖИ вместе с проектом или после окончания перепланировочных работ. Но не пройдя согласования и не получив акт приемочной комиссии вы не сможете заказать техплан. Исключением является узаконивание несогласованных работ. В этом случае оформляется не акт приемочной комиссии, а решение об узаконивании (согласовании).

Можно ли оформить самостоятельно

Нет, и еще раз нет! Даже если у вас есть профильное образование и вы давно работаете в сфере строительства или недвижимости, самостоятельное заполнение технических планов недопустимо. Такие полномочия есть только у кадастровых инженеров. Эти специалисты не только подтверждают свою квалификацию и опыт работы, но и проходят аттестацию. Наличие квалификационного аттестата дает право выполнять все виды кадастровых работ, в том числе с выдачей техпланов.

Найти кадастрового инженера достаточно просто. Можно изучить рекламные предложения или выбрать специалиста через базу данных Росреестра. Заказать обследование помещений после перепланировки с оформлением техплана можно в ООО Смарт Вэй. Мы работаем на территории Москвы и Московской области, оформляем технические планы в течение 1-5 дней. Сроки кадастровых работ для больших и технически сложных объектов могут быть больше. Уточняйте эти моменты у наших специалистов.

Какие документы нужны

Сведения для заполнения технического плана берутся не только по результатам обследований и замеров, но и по документам на объект. В зависимости от вида помещения и особенностей перепланировки, для оформления техплана может потребоваться:

• акт приемочной комиссии МЖИ (оформляется после перепланировки помещений в МКД);
• правоподтверждающие документы на объект (свидетельство, выписка ЕГРН);
• договор аренды (если перепланировка проводилась при передаче объекта в аренду);
• техническая документация БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией, другие справки и формы).

Кадастровые сведения ЕГРН на объект инженер запросит самостоятельно. По ним будут видны характеристики помещений до начала работ, т.е. можно легко проследить изменения.

Для проведения кадастровых работ заключается договор. Его подписывает собственник помещения или его представитель по доверенности. В обязанности заказчика входит обеспечить доступ инженера ко всем помещениям для обследований, замеров. Дата и время выезда на объект будет согласована при заключении договора.

Комментарий эксперта. В техпаспорт после перепланировки нужно внести изменения. Для этого собственник обращается в БТИ после оформления приемочного акта. При этом техплан для БТИ не нужен, поскольку бюро инвентаризации не занимается кадастровым учетом.

Порядок оформления

Содержание техплана должно соответствовать реальной планировке и характеристикам помещения. Поэтому после предварительного изучения документов инженер выезжает на место, проводит комплекс обследований:

• делает замеры по всем помещениям, конструкциям, другим элементам объекта;
• определяет характеристики и местоположение инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования;
• определяет местоположение помещения на этаже здания, с учетом изменений в характеристиках.

Кадастровый учет построен на системе координат объектов. Это касается и помещений в МКД и нежилых зданий. Их местоположение указывается на поэтажных планах, описывается в текстовой части техплана. Отметим, что при работе на объекте инженер может выявить несоответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН. Например, это может быть связано с ранее проведенной и несогласованной перепланировкой. По всем несоответствиям инженер заполняет свое заключение в содержании техплана.

После получения данных на объекте, инженер приступит к заполнению техплана. Для этого используется программное обеспечение, куда последовательно вводятся все сведения. Порядок заполнения документа регламентирован Приказом № 953. Общие правила подготовки технических планов можно найти и в Законе № 218-ФЗ.

Комментарий эксперта. При подготовке документа кадастровый инженер может использовать архивные технические документы БТИ. Сложности могут возникнуть, если на ранее оформленных техпаспортах БТИ есть красные линии, т.е. несоответствие фактической планировки помещений и результатами инвентаризации. В техплане инженер опишет реальные характеристики объекта, что позволит убрать красные линии в техпаспорте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

 

 

 

 

 

Форма и содержание технического плана

По своему содержанию техплан отчасти напоминает ранее оформлявшиеся кадастровые паспорта (сейчас они не выдаются). При заполнении документа инженер обязан следовать нормам Приказа № 953. Только в этом случае обеспечивается точность и объективность информации о недвижимости. Отметим, что при замерах и обследованиях инженер обязан использовать только поверенное, сертифицированное и высокоточное оборудование. Данные по оборудованию и соответствии показателям погрешности обязательно указываются в техплане.

В форме технического плана для перепланировки заполняются следующие обязательные разделы:

• основания для проведения работ (договор);
• информация о заказчике, кадастровом инженере и/или его организации;
• ссылки на документы, подтверждающие права на помещение;
• общее описание помещения, его характеристик;
• ссылки на нормативные акты, применявшиеся при работе;
• перечень оборудования, которое использовал инженер;
• описание характеристик помещения. его планировки и систем жизнедеятельности;
• описание местоположения помещения на этаже;
• заключение (при необходимости).

Описание характеристик и местоположения помещения после перепланировки фиксируется на поэтажном плане. Он обязательно включается в содержание техплана в виде приложения. Впоследствии техплан будет отражен в сведениях ЕГРН.

Готовый документ заказчик получит в электронной форме. Это обычная практика, тем более что про электронный формат прямо сказано в Законе № 218-ФЗ и Приказе № 953. Инженер может направить документ напрямую в Росреестр. Если заказчику нужен письменный вариант техплана, необходимо указать этот пункт при подписании договора.

Комментарий эксперта. Когда должностные лица Росреестр перенесут данные техплана в ЕГРН, документ потеряет силу. Для совершения сделок или пользования объектом указанный документ не нужен. Если же собственник вновь захочет изменить планировку квартиры или нежилого помещения, после завершения работ придется заново обращаться за техпланом.

Куда подавать техплан

Кадастровый учет в России осуществляется Росреестр. Техплан с заявлением можно подать непосредственно в подразделение этого ведомства. Однако намного удобнее действовать через МФЦ, которые работают практически в каждом районе города. Также документы в Росреестр может направить инженер, у которого вы заказывали техплан. В этом случае документация заверяется ЭЦП специалиста.

Сроки и стоимость оформления

Это определяется индивидуально по договору с инженером. Например, если нужно сделать техплан на квартиру в центре города, срок подготовки документа будет минимальным. Но если специалисту нужно выезжать в пригород или обследования проводятся на большом и технически сложном объекте, сроки могут увеличится. По этим же критериям рассчитывается и стоимость работы. Предварительные расценки можно посмотреть ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб.
2	Сопровождение согласования перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

Наши услуги

Оформление технического плана для перепланировки является только одним из направлений работы наших специалистов. Также вы можете заказать:

• проектирование и согласование перепланировки под ключ;
• услуги по переводу помещений из жилых в нежилые и обратно;
• сопровождение учета и регистрации в Росреестре;
• помощь в оформлении документов на аренду, ее регистрацию.

Все услуги выполняют квалифицированные специалисты, чей опыт работы превышает 15 лет. Мы гарантирует, что техплан и другие документы будут точно соответствовать законодательству.

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере нежилое помещение после перепланировки в Москве. Инженер ООО Смарт Вэй оформил технический план на это помещение для изменение сведений ЕГРН.

Кейс 2. На данном примере квартира после перепланировки. На это помещение технический план оформляли кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй.

Заключение

• Подготовка технического плана для перепланировки нужна для прохождения учета в Росреестре. Он завершается внесением новых данных в ЕГРН.
• Изменения в ЕГРН могут вносить только специалисты Росреестра. Но чтобы они получили точные данные о характеристиках объекта после перепланировки, оформляется техплан.
• Для получения техплана после перепланировки нужно заключить договор с кадастровым инженером.

Заказать техплан и другие услуги в сфере кадастра можно в ООО Смарт Вэй. По всем интересующим вопросам вы получите консультацию наших экспертов.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)