Договор аренды в 2024 году

Передача недвижимых объектов в аренду подразумевает возникновение у права пользования объектом на возмездной временной основе. Чтобы соблюсти все правила оформления договора, нужно учитывать нормы ГК РФ, в том числе обязательное требование о регистрации. В каких ситуациях аренда должна регистрироваться через Росреестр, и как проходит эта процедура – расскажем в этом обзоре.

Долгосрочный договор аренды

При согласовании контрагентами положений договора, срок не относится к существенным условиям, однако данный пункт существенно влияет на вступление его в силу. В частности, в ст. 609 ГК РФ зафиксированы следующие правила, связанные со сроком действия арендного соглашения:

• если срок не превышает одного года, для узаконивания арендных отношений достаточно составить договор в письменной форме (аренда на срок, не превышающий одного года, может определяться устным соглашением, если обе стороны являются физическими лицами);
• срок аренды более одного года автоматически порождает дополнительное требование о регистрации договора в Росреестре – на весь срок будет установлено ограничение права собственности, а сведения об аренде будут внесены в ЕГРН;
• несоблюдение правила о регистрации влечет недействительность договора для третьих лиц (например, арендатор не сможет получить лицензию или допуск СРО, если договор на арендуемое помещение не прошел регистрацию).

Регистрационные действия проводятся в заявительном порядке, т.е. контрагенты должны подать заявление непосредственно в службу Росреестре или МФЦ. Допускается и вариант подачи заявления на регистрацию в электронной форме через портал госуслуг, либо через официальный портал взаимодействия с регистрационным органом.

Хотя в ГК РФ содержится требование о регистрации долгосрочных договор аренды здания или сооружения, для передачи во временное пользование нежилых помещений нужно учитывать Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Этот нормативный документ указывает, что помещения неразрывно связаны со зданием или сооружением, а. следовательно, для их аренды на срок более года также применяются правила о прохождении регистрационной процедуры.

Комментарий специалиста. Если в договоре отсутствует пункт об установлении точного срока аренды, считается, что он заключен на неопределенный срок. В этом случае требование о прохождении регистрационной процедуры не является обязательным. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Образец долгосрочного договора аренды

Краткосрочный договор аренды

Если объект передается арендатору на срок, не превышающий одного года, краткосрочный договор не подлежит обязательной регистрации. Он вступает в силу с момента согласования всех условий сделки и подписания договора обоими участниками. Сложности возникают в случае, если краткосрочный договор продолжит свое действие после истечения 1 месяцев – такое возможно, если арендатор продолжит пользоваться имуществом при отсутствии возражение собственника. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 следующим образом отвечает на этот вопрос – такой возобновленный договор также не подлежит обязательной регистрации.

Регистрация договора аренды в ЕГРН (Росреестре)

Если договор аренды заключен на срок более одного года, но не прошел регистрацию, он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Регистрационные действия в Росреестре проводятся по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 218-ФЗ, и предусматривает следующие условия:

• если в аренду сдается объект, чьи сведения уже внесены в ЕГРН, проводится только регистрация;
• если объект ранее не проходит кадастровый учет, либо его характеристики изменяются для передачи арендатору, учетные действия будут проводиться одновременно с регистрацией;
• если для передачи в аренду временно выделяется часть здания или помещения, без установки капитальных ограждающих конструкций, допускается проведение временного кадастрового учета на весь срок действий договора.

Ниже рассмотрим обязательные требования, которые зафиксированы в законе для прохождения регистрационной процедуры.

Выписка из ЕГРН с обременением в виде аренды

Необходимые документы для регистрации

В ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы основания для регистрационной процедуры или проведения кадастрового учета. По правилам этой статьи, для регистрации договора аренды потребуются следующие бланки и формы:

• заявление о проведении регистрации и/или кадастрового учета;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимость (с июля 2016 года таким документом может являться только выписка ЕГРН);
• технический план на здание, помещений или на часть объекта недвижимости;
• межевой план на землю, если для аренды здания передается и земельный участок;
• документы, подтверждающие полномочия сторон:
• паспорт;
• доверенность;
• документы на юридических лиц – выписка ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН/КПП и т.д.;
• платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины за регистрацию.

Учтите, что неполный комплект документов или недостоверные сведения будут являться основанием для приостановки или возможного отказа в регистрационных действиях. Например, отсутствие полномочий на подписание договора или доверенности на представительство интересов повлечет вынесение решения регистратора о приостановке.

Комментарий специалиста. Хотя перечень необходимых документов достаточно подробно зафиксирован в законе, отдельное внимание нужно уделить и их содержанию. Например, ошибки при описании предмета договора и характеристик объекта недвижимости также повлекут приостановку регистрационных действий. Чтобы избежать этих проблем, воспользуйтесь услугами специалистов нашей компании — мы гарантирует правильное оформление всех документов в сжатые сроки. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Госпошлина в 2024 году

За совершение регистрационных действий в отношении долгосрочной аренды должна уплачиваться госпошлина. Ее размер в 2024 году составляет 2000 руб. (для физических лиц) и 22 000 руб. (для предприятий). Если на регистрацию обращается два или более заявителя, указанная сумма пошлины делиться в равных долях по количеству лиц. Если одновременно с регистрацией будет проводиться кадастровый учет, размер пошлины не увеличивается – учетная процедура проводится безвозмездно.

[su_document url=»https://xn—-8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/wp-content/uploads/2018/03/PPObrazets-gosposhlina_06_02_17.xlsx»]

Технический план для регистрации части помещения

До принятия Федерального закона № 218-ФЗ существовала правовая неопределенность при регистрации аренды на часть помещения. С января 2017 года эта проблема устранена – можно определить временные границы части помещения, отразить их на техническом плане и представить на временный кадастровый учет. При этом нужно учитывать следующие правила оформления технического плана на такие временные объекты:

• часть помещения для сдачи в аренду может огораживаться временными конструкциями (перегородками, торговым оборудованием и т.д.), либо границы будут носить условный характер;
• для оформления технического плана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист может провести обследование и перенести характеристики временного объекта в текстовой и графический блок техплана;
• в договоре должно быть указано описание предмета аренды – размеры части помещения, местоположение временного объекта в общем помещении, и т.д.

В Росреестре часть помещения будет поставлена на временный кадастровый учет на основании технического плана. После завершения договора аренды временный кадастровый номер аннулируется, а сведения о нем будут исключены из ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если после завершения договора указанная часть помещения будет передаваться другому арендатору, потребуется оформить и представить в Росреестр новый технический план. Это связано с требованием закона о предоставлении объективной и актуальной информации о каждом объекте недвижимости, а также о возникающих правах и обременениях. Специалисты нашей компании помогут быстро оформить технический план для аренды части помещения. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Одновременная регистрация технического плана и договора аренды

Одним из нововведений Федерального закона № 218-ФЗ стало объединение процедуры кадастрового учета и регистрации договоров на недвижимость. Для этого подается единое заявление по общим правилам, а итогом объединенной процедуры будет выдача выписки ЕГРН. Одновременное проведение учета и регистрации необходимо в случаях:

• когда параметры объекта недвижимости были изменены для сдачи в аренду;
• если здание или помещение ранее не проходили учет в Росреестре;
• если в аренду сдается часть помещения.

О правилах оплаты госпошлины при объединенной процедуре было указано выше – платеж осуществляется только за регистрационные действия.

Регистрация договора по доверенности. Сроки и стоимости регистрации

Закон допускает совершение любых сделок с недвижимостью через представителя. Это правило распространяется и на стадию регистрации договора аренды – в Росреестр или МФЦ могут обращаться представители сторон, чьи полномочия зафиксированы в доверенности. Доверенность на сделки с недвижимостью должна быть удостоверена в нотариальной конторе.

Учтите, что в Росреестре будут проверять полномочия сторон, в том числе изучать содержание доверенности и все требования к ее удостоверению. При выявлении ошибок или нарушений регистрация будет приостановлена для устранения претензий.

Продолжительность регистрационной процедуры определена в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ:

• при обращении с документами в Росреестр — 7 рабочих дней;
• при обращении через МФЦ – 9 рабочих дней;
• при одновременном прохождении кадастрового учета и регистрации – 10 дней (через Росреестр) и 12 дней (через МФЦ).

Помимо оплаты госпошлины за регистрацию, у сторон могут возникнуть дополнительные расходы. Например, изготовление технического плана является платной услугой – для этого заключается подрядный договор с кадастровым инженером. Также на платной основе могут оказываться услуги представительства, а за удостоверение доверенности оплата происходит по тарифам нотариальной конторы.

Перепланировка при регистрации договора аренды

В зависимости от вида профессиональной деятельности арендатора, он может предъявлять особые требования  к характеристикам объекта недвижимости – размещение дверных и оконных проемов, установка дополнительных перегородок или перераспределение площади между отдельными помещениями. Эти работы входят в состав перепланировки, которая требует дополнительного согласования в муниципальных инстанциях.

После согласования проекта и выполнения работ, все изменения объекта недвижимости должны быть отражены на техническом плане. Для этого кадастровый инженер использует исходные сведения ЕГРН и акт приемки выполненных работ, а также проведет фактическое обследование объекта. Если перепланировка была не согласована, а характеристики здания или помещения не совпадают со сведениями ЕГРН, при проведении кадастрового учета и регистрации будет вынесено решение о приостановке, а затем и об отказе.

Комментарий специалиста. Для согласования перепланировки необходимо оформить проект через экспертную организацию. От правильности составления этого документа будет зависеть возможность узаконить изменение объекта недвижимости для последующей передачи в аренду. Чтобы устранить любые риски затягивания срок оформления арендного договора и его регистрации в Росреестре, воспользуйтесь услугами компании Кадастровая Москва. Подробнее по телефону +7 499 490-45-04 или электронной почте info@технический-план.москва.

Образец договора аренды в 2024 году

На законодательском уровне не утвержден единый бланк договора аренды – стороны должны самостоятельно согласовать условия временного пользования объектом недвижимости и изложить их в письменной форме. На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды, а для его заполнения воспользуйтесь помощью специалистов компании «Смарт Вэй».

Помимо договора аренды, сторонам нужно оформить передаточный акт. В этом документе не только фиксируется момент передачи объекта арендатору, но и определяются его качественные характеристики, фактическое состояние, пригодность для использования. Передаточный акт потребуется при возврате объекта после завершения договора аренды – стороны должны убедиться, что по вине арендатора зданию или помещению не причинен ущерб.

[su_document url=»https://xn—-8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-arendy-i-peredatochny-j-akt.doc»]

Что изменилось при регистрации в 2023 году

С принятием Федерального закона № 218-ФЗ существенно поменялись требования к регистрации сделок с недвижимостью. Прежде всего, еще с 2017 года были объединены процедуры регистрации и кадастрового учета, что существенно упростило порядок действия и сократило сроки проверки документов в Росреестре. Кроме того, был окончательно завершен переход на единый правоустанавливающий документ – выписку ЕГРН. С января 2017 года утратили силу и кадастровые паспорта, а свидетельство о праве перестало выдаваться еще на полгода раньше.

Изменения в части правоустанавливающих документов существенно упростили процедуру получения кадастровых сведений. Получить информацию из ЕГРН может любое заинтересованное лицо – для этого достаточно оформить запрос через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг.

С 2018 года законодатель предусмотрел еще одно важное правило – теперь запрещены любые виды сделок с недвижимостью, если объект не поставлен на кадастровый учет, а его сведения не содержатся в ЕГРН. Таким образом, чтобы сдать в аренду помещение или здание, которое раньше не проходило учет в Росреестре, нужно обратиться к кадастровому инженеру и оформить технический план.

Регистрация договоров аренды большими партиями

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920, на регистрацию и/или кадастровый учет одного объекта недвижимости подается одно заявление. Следовательно, для представления в Росреестр сразу нескольких договоров требуется заполнить соответствующее количество заявлений.

Однако в Приказе № 920 содержится и важное исключение – по одному заявлению можно осуществить кадастровый учет и регистрацию всех образованных объектов недвижимости. Следовательно, при сдаче в аренду целой группы помещений или частей торгового зала, достаточно подать в Росреестр одно заявление с приложением всех договоров.  Учтите, что выписка ЕГРН будет выдана в отношении каждого объекта.