Главная / Кадастровый учет и Кад ошибка / Возможно ли сделать проем в несущей стене и потом его узаконить?

Возможно ли сделать проем в несущей стене и потом его узаконить?

Правила обустройства проемов в стенах жилых и нежилых зданий отличаются. По-разному осуществляется в том числе узаконивание проемов по факту проведения работ. Рассмотрим требования законодательства к соответствующему обустройству в различных случаях.

Оглавление статьи

Как узаконить проем в нежилом здании?

Устройство проемов в стенах нежилых зданий не требует оформления разрешения на строительство или реконструкцию (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП). Данная норма применяется одинаково и при работах с несущими стенами, и в случае обустройства проема в ненесущей стене.

В отношении проема при этом могут быть произведены также:

усиление;
расширение;
заделка.

Следует также учитывать норму, по которой соответствующее разрешение не потребуется во всех случаях, когда проводимые работы (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ):

не затрагивают конструктивные и прочие параметры надежности и безопасности здания;
не превышают предельных значений по параметрам разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Обустройство проема в стене нежилого здания в общем случае не требует согласования

Таким образом, можно сделать проем в несущей стене (либо ненесущей) в нежилом здании без согласования — и это будет законно при соблюдении приведенных выше критериев.

Вместе с тем, существует установленная процедура обеспечения соблюдения таких критериев. Условно ее можно назвать процедурой «узаконивания» устройства проемов в несущих стенах (или ненесущих).

Она предусматривает:

Разработку документации, на основании которой будут проводиться работы, которые соответствуют критериям по ГрК РФ, постановлению № 432-ПП и иным нормативным актам.

В ее состав войдут:

проект обустройства проема (соответствующий требованиям по постановлению Правительства России от 16.02.2008 № 87);
техническое заключение о состоянии конструкций объекта недвижимости и возможности обустройства проема (п. 2.2 постановления № 432-ПП).

В проектной документации отражается содержание работ по существу — например, они могут быть направлены на усиление проема

Проведение работ в полном соответствии с документацией.

Кадастровый учет результатов проведения работ.

Комментарий эксперта: отражение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о том, что в несущей или ненесущей стене здания обустроен проем будет, фактически, завершающей стадией узаконивания процедуры его обустройства. Запись в ЕГРН в данном случае подтверждает, что проем «узаконен».

Для того, чтобы отразить в ЕГРН устройство, усиление, расширение проема в несущей стене (либо ненесущей) здания, по факту проведения выполненных работ составляется технический план, а затем направляется в Росреестр. При отсутствии со стороны ведомства нареканий к данному документу (и прочей документации) сведения о проеме отражаются в ЕГРН по объекту недвижимости.

Качество документации, формируемой в целях проведения работ по обустройству проема, а также кадастрового учета, должно быть исключительно высоким. Росреестр откажет в отражении результатов работ в ЕГРН при наличии ошибок и несоответствий в документах.

Доверив их подготовку квалифицированным специалистам инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», вы обеспечите полное соответствие процедуры обустройства проема в нежилом здании требованиям законодательства.

В случае с МКД может потребоваться, в свою очередь, согласовать проем с органом местного самоуправления.

Как узаконить проем в МКД?

Применительно к жилому фонду имеет значение, в какой стене обустраивается проем — несущей или ненесущей. Если стена несущая, то может быть осуществлено:

Обустройство проема с согласованием работ до их проведения.

Проем в несущей стене обустраивается в рамках перепланировки помещения в МКД (п. 2.2 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Для согласования проема в несущей стене в рамках перепланировки необходимо подготовить следующие документы:

удостоверяющие право собственности на помещение, где обустраивается проем;
доверенность от владельца данного помещения (если согласованием занимается не он, а его доверенное лицо);
техпаспорт соответствующего помещения;
проект перепланировки (соответствующий требованиям по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП);
техническое заключение о состоянии конструкций МКД и возможности обустройства проема (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

При обустройстве проема в несущей стене затрагивается конфигурация общедомового имущества — происходит его уменьшение.

Поэтому, наряду с вышеперечисленными документами также потребуется решение общего собрания собственников, а также протокол о согласии собственников на присоединение общедомового имущества к перепланируемому помещению (п. 2.5.1.1.1.6, 2.5.1.1.1.8 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).

Важно! Заключение должно быть составлено именно той организацией, которая является автором проекта МКД. Если обращение к ней невозможно, то составителя документа определяет Мосжилинспекция.

Указанные документы передаются в Мосжилинспекцию. Причем — в электронном виде (их нужно отсканировать).

Комментарий эксперта: важно при этом использовать подходящую электронно-цифровую подписью, передать файлы в подходящих форматах.

Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» предоставят подробные консультации на предмет обмена электронными документами с Мосжилинспекцией в соответствии с установленными требованиями.

Если с документами все будет в порядке, ведомство издает решение о согласовании проема в стене (перепланировки, предусматривающей обустройство проема). На основании данного документа — и с в полном соответствии с проектом, осуществляется обустройство проема.

По завершении работ необходимо обеспечить подписание Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки. В этих целях в ведомство дополнительно передаются:

журнал производства работ (с учетом Требований по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП);
акт освидетельствования скрытых работ — в случае, если в рамках обустройства проема осуществлено его усиление (п. 4 Перечня по приложению № 7 к постановлению № 508-ПП).

Отметим, что в составе приемочной комиссии, которая оформляет акт, должен находиться представитель организации, которая составила проект перепланировки — в силу того, что работы производятся в отношении несущей конструкции (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

После подписания акта необходимо в установленном порядке внести корректировки в техпаспорт (п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Для этого нужно обратиться в БТИ.

Результаты перепланировки также отражаются в техническом плане, который направляется в Росреестр в целях внесения ведомством изменений в ЕГРН в отношении перепланированного помещения.

Технический план помещения — универсальный документ для отражения изменений в ЕГРН по факту проведения работ, может включать разные типы данных (например, план этажа с отображением несущих и ненесущих стен, в которых обустроены проемы)

Узаконивание обустройства проема по факту проведения работ.

Постановление № 508-ПП позволяет сделать проем в несущей стене МКД вне процедуры согласования перепланировки — но при условии последующего узаконивания проведенных работ в рамках механизма, предусмотренного данным нормативным актом.

Ключевое действие в соответствии с указанным механизмом — составление технического заключения о безопасности и допустимости работ по обустройству проема (также соответствующего Требованиям по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП). Данный документ, опять же, должна составить организация, являющаяся автором проекта МКД (либо выбранная Мосжилинспекцией).

Техническое заключение направляется в Мосжилинспекцию для последующего оформления акта о завершении перепланировки. Заключение при этом дополняется:

документами, удостоверяющими право собственности, доверенностью (если она нужна);
техпаспортом.

После получения акта, аналогично, вносятся изменения в техпаспорт. Затем составляется техплан и направляется в Росреестр.

В свою очередь, если стена ненесущая, то возможно проведение работ без согласования процедуры перепланировки (но при выполнении ряда действий, обеспечивающих законность обустройства проема). Данная преференция возможна, поскольку установка проемов в ненесущих стенах не указана в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП — соответственно, не требует согласования в общем порядке.

О каких необходимых действиях идет речь? После проведения работ без согласования нужно (п. 19 Требований по приложению № 1):

подготовить эскиз — схематичное изображение работ, в виде поэтажного плана (и экспликации);
направить в Мосжилинспекцию его, техпаспорт и правоустанавливающие документы — для подписания акта.

При этом, в приемочной комиссии могут присутствовать только сам заявитель и представитель Мосжилинспекции.

После подписания акта вносятся изменения в техпаспорт. Подготавливается техплан, направляется в Росреестр.

Комментарий эксперта: если у владельца помещения есть сомнения в том, что запланированные работы по обустройству проема все же могут иметь соответствия перечисленным в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП, то имеет смысл в любом случае инициировать предварительное согласование работ. Производится данная процедура в том же порядке, что установлен в отношении несущей стены.

Проем не узаконен: последствия

Игнорирование рассмотренных выше алгоритмов согласования (узаконивания) обустройства проемов может привести к неприятным правовым последствиям для собственника помещения (здания), в котором проводятся работы.

Если здание нежилое, то в случае обустройства проема без учета требований ГрК РФ и постановления № 432-ПП соответствующие работы могут быть признаны проверяющими органами (или в судебном порядке) незаконной реконструкцией. В этом случае:

Владельца объекта недвижимости обяжут привести его в первоначальный вид, а если это будет невозможно — произвести снос (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Будет выписан штраф за незаконную реконструкцию (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ):

2-5 тыс. рублей — на гражданина;
20-50 тыс. рублей — на должностное лицо;
20-50 тыс. рублей — на ИП (либо приостановление бизнеса на срок до 90 дней);
500 тыс. — 1 млн. рублей — на юрлицо (или приостановление деятельности на срок до 90 дней).

Если здание жилое, то владельца незаконно перепланированного объекта недвижимости могут обязать:

Вернуть помещение в первоначальный вид (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Уплатить штраф (ст. 9.12 КоАП г. Москва):

2-2,5 тыс. рублей (на гражданина);
5-50 тыс. рублей (на должностное лицо);
300-350 тыс. рублей (на юрлицо).

Важный нюанс: штраф за незаконную перепланировку выписывается в том числе, если произведено ее узаконивание (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Поэтому, всегда выгоднее заранее согласовать проведение работ.

Сколько стоит узаконить проем?

Предлагаем вам ознакомить с основными составляющими стоимости проема в несущей стене (с усилением, расширением, или же проема в ненесущей стене) — в части оказания проектной организацией услуг по согласованию (узакониванию) работ.

Услуга проектной организации	Стоимость (руб.)
Разработка технического плана для кадастрового учета проема	12 000
Разработка технического заключения о допустимости работ	10 000
Разработка проекта, предусматривающего обустройство проема	20 000
Юридическое сопровождение обмена документами с Мосжилинспекцией, Росреестром, БТИ	50 000

Итоговая цена проема в несущей стене (или ненесущей) зависит от сложности работ, длительности их проведения, специфики согласования или узаконивания в конкретном случае.

Полезные документы

Ниже — образцы документов, составляемых в рамках согласования (узаконивания) проема.

№ п/п	Ссылки	Описание документа
1	Скачать	Образец технического плана
2	Скачать	Образец проекта перепланировки
3	Скачать	Образец технического заключения

Кейсы

Кейс 1

Собственник кафе, расположенного на первом этаже МКД, решил обустроить дополнительный оконный проем в несущей стене — чтобы увеличить ширину обзора ассортимента с улицы и тем самым стимулировать покупательскую активность. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», получив запрос от предпринимателя, согласовали обустройство нового окна с Мосжилинспекцией, а также обеспечили проведение работ в полном соответствии с проектом. Далее — был подписан акт, после чего результаты перепланировки были отражены в ЕГРН.

Дополнительное окно в точке общепита поможет привлечь больше посетителей — но нужно обустроить его на законных основаниях

Кейс 2

Собственник универмага, расположенного в отдельно стоящем здании, решил обустроить дополнительный проем во внешней стене для оптимизации погрузочно-разгрузочных работ на складском участке.

Несмотря на отсутствие рисков появления возражений в обустройстве проема со стороны иных лиц (здание находится в единоличном владении предпринимателя), собственник принял решение провести работы в полном соответствии с законодательными требованиями — так, чтобы они не попали под определение незаконной реконструкции.

Обратившись в инжиниринговую компанию «Кадастровая Москва», предприниматель получил квалифицированную юридическую и техническую поддержку своей инициативы. Наши специалисты разработали качественную документацию на проведение работ и обеспечили их кадастровый учет.

Частая практика — обустройство проема для проведения погрузочно-разгрузочных работ

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли узаконить проем по факту проведения работ?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Если здание нежилое — можно, если работы проведены в соответствии с требованиями по ст. 51 ГрК РФ и постановлению № 432-ПП. Прежде всего — при наличии надлежащим образом подготовленных документов перед выполнением работ (технического заключения, проекта), по их завершении (технический план).
Если здание жилое:
● при обустройстве проема в несущей стене — можно, если есть техническое заключение о безопасности проведения работ;
● при обустройстве проема в ненесущей стене — можно при наличии того же заключения (в общем случае) либо эскиза (при проведении работ, не требующих согласования).[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Что будет, если провести работы и не узаконить проем?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»izt7″]Если здание нежилое, то работы могут признать незаконной реконструкцией. Последствия — выписывание штрафа, обязательство вернуть здание в первоначальный вид. Если жилое — аналогичные санкции за незаконную перепланировку.[/wpremark]

Вывод

Для устройства проемов в стенах в жилых и нежилых зданиях существуют разные правила и в части узаконивания и в части проведения работ.

Устройство проемов в стенах нежилых зданий не требует оформления разрешения на строительство или реконструкцию причем и в работе с несущими, и в работе с ненесущими стенами. Следует также учитывать норму, по которой соответствующее разрешение не потребуется во всех случаях, когда проводимые работы.

В МКД при согласовании имеет значение то, в какой стене обустраивают проем. В случае с МКД может потребоваться, в свою очередь, согласовать проем с органом местного самоуправления.

Источники

Использованные в статье нормативные акты:

Градостроительный Кодекс Российской Федерации (скачать);
Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).

Наш адрес

Варшавское шоссе, 1с1-2, БЦ W-Plaza