Главная / Перепланировка в МКД / Что нужно учесть при заказе проекта перепланировки для нежилого помещения

Что нужно учесть при заказе проекта перепланировки для нежилого помещения

На что обратить внимание, запрашивая проект перепланировки нежилого помещения? Разработка и утверждение проектов нежилых помещений, что нужно знать, какие требования и процедуры предусмотрены, а также чем перепланировка отличается от переустройства и реконструкции – вы узнаете из нашей публикации.

Оглавление статьи

Концепция проекта перепланировки нежилого помещения

Перепланировка — это изменения внутри нежилого помещения, которые вносятся в технический паспорт. Они не предусматривают изменение внешнего вида здания и не выходят за пределы помещений, указанных в документах.

Законы не уточняют, что такое перепланировка нежилых зданий. Эти работы обычно относят к реконструкции, но если здание не перестраивается полностью, то, скорее всего, речь идет о капитальной перепланировке или капитальном ремонте. Для реконструкции здания требуется специальное разрешение на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проект перепланировки помещений

Вы можете получить расчет стоимости услуги с помощью нашего калькулятора цен перейдя по ссылке.

Как характеристики объекта влияют на процедуру

Собственнику может потребоваться перепланировка нежилого помещения, если:

проводится реорганизация старого помещения или здания в целом;
был получен (куплен) новый объект из нежилого фонда;
получено помещение из жилого фонда и его нужно переделать.

Перед началом перепланировки, пожалуйста, ознакомьтесь с требованиями Жилищного кодекса и местных законов. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме или в другом жилом помещении — нужно соблюдать их требования закона «О строительстве». В Москве для изменения планировки нежилых помещений используют Постановления Правительства Москвы №432-ПП, № 508-ПП и Административный регламент.

Вместе с тем нужно обратиться к государственным органам для:

согласования и утверждения проекта перепланировки или реконструкции;
получения разрешения на проведение работ по перепланировке или реконструкции нежилого помещения.

Мнение эксперта. Перепланировка — это изменения внутреннего макета помещения после строительных работ. Все более серьезные преобразования относятся к реконструкции.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилого помещения

В Жилищном кодексе РФ перепланировкой называют следующие работы: перенос стен (ненесущих), создание проемов или другие не глобальные изменения конфигурации помещений.

Проект перепланировки нежилого помещения должен соответствовать требованиям законодательства и включать технический анализ возможности изменений.

В проектной документации должны быть:

планы помещений до изменений;
схемы расположения инженерного оборудования и устройства технических сетей;
решения по организации фасада (например, если планируется оборудовать отдельный вход);
расположение систем водоснабжения и канализации.

Экспертное заключение

Перед проведением перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме нужно получить заключение от Центра гигиены и эпидемиологии. Сложность его получения и требования к помещениям зависят напрямую от их назначения. Проще всего получить разрешение для офиса. Если у вас магазин или ресторан — это потребует соблюдения специальных норм.

Есть еще одно понятие, обозначающее ремонтно-строительные работы — это реструктуризация. От перепланировки она отличается тем, что подразумевает перенос санузлов и других коммуникаций на другие помещения (например, в нежилые). Реорганизация включает в себя:

прокладку или перекладку электрических и тепловых сетей;
перенос санитарных узлов и систем водоснабжения;
перенос освещения и прочих коммуникационных линий.

Многие воспринимают реорганизацию и перепланировку как синонимы, но это не так. В основном такие ремонтные работы являются глобальными — или проводят для решения определенных задач.

Понятия реконструкции и перепланировки очень схожи, но все-таки есть некоторые отличия. Что же такое реконструкция?

Реконструкция — это комплекс работ, включающий восстановление и усиление несущих элементов здания и (или) увеличение его площади. Такие работы в проводятся только с разрешения госорганов. Кроме того, реконструкция является более сложным и дорогостоящим процессом из-за процедуры ее согласования — нужно не только разработать и согласовать проектную документацию, но и получить разрешение на строительство.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения

Существуют следующие особенности согласования перепланировки в нежилом помещении:

решение о проведении работ принимается всеми собственниками (если их несколько), разрешение готовится в письменной форме;
необходимо заказать проект перепланировки, где будут описаны виды работ и планировочные решения;
после согласования проекта готовится техническое заключение о безопасности работ;
далее заключается договор с кадастровым инженером для подготовки технического плана, который фиксирует все произведенные изменения;
на завершающем этапе технический план направляется на регистрацию в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН;
получение новой выписки ЕГРН.

Если изменению подвергается и фасад здания, то вместе с проектом перепланировки готовится также проект изменения фасада. Данный проект согласовывается в уполномоченном органе (в Москве — это Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — КГА).

Самовольная перепланировка нежилых помещений — не лучшая идея, так как ее часто выявляют госорганы при проведении проверок, либо получении жалоб от собственников квартир (в МКД) или владельцев соседних помещений и других заинтересованных лиц.

Чтобы не иметь проблем с перепланировкой нежилых помещений, закажите подготовке проектной документации и согласование перепланировки в нашей инжиниринговой компании “Кадастровая Москва”.

Несомненное преимущество нашей деятельности перед конкурентами — это богатый опыт (более 8 лет), квалификация кадастровых инженеров и проектировщиков, допуск СРО на проектные и кадастровые работы, скорость и качество выполняемой работы, а также отсутствие отказов в МЖИ (для МКД) и Росреестре.

Особенности согласования

Процесс подготовки документации и проведения согласования перепланировки нежилого помещения напрямую зависит от места расположения помещения — в нежилом здании или многоквартирном жилом доме.

Рассмотрим особенности согласования перепланировки в МКД и нежилом здании подробнее.

Согласование перепланировки нежилого помещения

При проведении перепланировки в многоквартирном доме, необходимо совершить следующие действия:

получить согласие всех собственников других помещения (если планируемые работы будут проводиться в помещении, которым владеет несколько человек);
подготовить проект перепланировки;
получить заключения от СЭС и Роспотребнадзора;
согласовать проект перепланировки в жилищной инспекции (в Москве — МЖИ);
провести строительные работы;
подготовить техническое заключение о безопасности работ;
после завершения работ обратиться к БТИ, для внесения корректировок в техпаспорт;
подготовить технический план для согласования работ в Росреестре;
получить новую выписку ЕГРН.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует получения разрешения от Жилищной инспекции. Владелец объекта недвижимости может выбрать один из двух способов подготовки документации и получения разрешения: самостоятельно или нанять подрядчика.

Но помните, что если вы выполняете работы без проекта перепланировки или с нарушением других положений закона, то вам грозит штраф, а также предписание о устранении нарушении (иными словами, вас обяжут вернуть помещение в первоначальный вид).

Если же перепланировка проводится в нежилом здании, то никаких специальных разрешений не требуется (от Жилищной инспекции, СЭС, Роспотребнадзора). Это значительно упрощает процедуру проведения и согласования работ.

Как узаконить перепланировку

Конечно, лучше всего производить согласование поэтапно, чем узаконивать уже произведенные изменения, так как кроме перепланировки и переустройства нежилых помещений существует и реконструкция, которая затрагивает более крупные изменения перепланировки или же фасадов здания (помещения). Поэтому перед тем, как перестраивать помещение, нужно заказать проект у проектировщика.

Чтобы сделать произведенные изменения законными, нужно получить разрешение у уполномоченного органа или судебным путем. Причем первый способ более эффективен в случае, если работы еще не начались.

Через уполномоченные органы

После завершения проектных работ можно приступать к согласованию. Уполномоченным органом, который может законодательно разрешить изменения в проекте обычно являются органы местного управления.

Разрешение на перепланировку выдается после подачи заявления, документов о праве собственности, технического паспорта объекта, выписки из ЕГРН, согласия всех собственников на изменения и подготовленной проектной документации.

Если помещение уже было перестроено, но разрешения на это нет – можно оформить его по факту выполненных работ. Если помещение находится в многоквартирном доме, то проведенные нужно согласовать с жилищной инспекцией. При отказе узаконить перепланировку собственник может лишиться права на владение недвижимостью. И тогда единственным выходом из сложившейся ситуации будет обращение в суд с иском.

В судебном порядке

Если уполномоченный орган отказывает в легализации перепланировки, собственник должен либо восстановить помещение в первоначальный вид, либо обратиться в суд. Судебный процесс может затянутся на несколько месяцев, но в результате суд скорее всего примет сторону собственника, если проведенная перепланировка безопасна и не представляет угрозы здоровью людей.

Чтобы легализовать выполненные работы через суд, нужно подготовить документы, оплатить пошлину и направить исковое заявление. После того, как суд вынесет решение, необходимо выполнить все указанные в нем требования.

Согласование перепланировки в Москве

Особенности согласования в Москве

Для легализации перепланировки нежилого помещения в Москве, нужно учитывать правовые нормы Жилищного и Гражданского кодексов РФ и знать постановления №508-ПП и 432-ПП.

В согласовании перепланировки участвуют следующие организации:

Мосжилинспекция рассматривает документы и выдает комиссионный акт для работ в многоквартирных домах;
Москомархитектура участвует в согласовании работ на внешних фасадах;
ГБУ «МосгорБТИ» изменяет техпаспорт после окончания работ.

Завершающий этап согласования — подача документов в Росреестр и МФЦ. Альтернатива – подача документов через сайт mos.ru.

Можно ли узаконить перепланировку нежилого помещения после проведения работ

Чтобы легализовать уже готовую перепланировку, нужно получить документ о том что она безопасна. Если это необходимо, то эти документы может предоставить автор проекта дома или специальная проектная организация. Далее готовится технический план. По нему Росреестр и перерегистрирует перепланировку.

Если государственные органы отказывают в легализации работ, то можно обратиться с заявлением в суд и получить разрешение на узаконивание. После решения суда Росреестр обновит данные.

Стоимость согласования перепланировки в компании — Кадастровая Москва

Примерная стоимость работ:

Подготовка проекта перепланировки и технического заключения для нежилых зданий и для МКД. Срок выполнения — от 3 дней. Стоимость — от 20 000 рублей.
Согласование перепланировки. Регистрация изменений в Росреестре, а также сопровождение под ключ и с гарантией в СЭС, БТИ и МЖИ. Срок выполнения от 20 дней. Стоимость — от 50 000 рублей.

Кроме того, к каждому клиенту применяется индивидуальный подход — стоимость и сроки работ сугубо индивидуальны и являются ориентировочными. При необходимости возможно ускорение работы.

Список полезных документов (образцы)

№	Наименование	Ссылка
1.	Техническое заключение (образец)	Скачать
2.	Технический план (форма)	Скачать
3.	Заявление о перепланировке нежилого помещения (образец)	Скачать
4.	Заявление о проведении кадастрового учета (форма)	Скачать
5.	Технический паспорт (форма)	Скачать

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Чем отличается перепланировка от переустройства?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Перепланировка — это изменение конфигурации. Переустройство — это установка, замена либо перенос технологических и инженерных коммуникаций. [/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Во всех ли случаях необходимо согласование перепланировки нежилого помещения в СЭС?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Нет. В МКД согласование необходимо, а в нежилом фонде согласование не требуется.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Где происходит согласование перепланировки нежилого помещения в МКД?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]В Москве — в МосЖилИнспекции, а в Санкт-Петербурге — в МВК. Для других регионов России — согласования проекта перепланировки осуществляются в жилищных инспекциях и в городской архитектуре — при работах на фасадах здания.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку нежилых помещений?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Согласно п.2 ст.7.21 КоАП РФ, если осуществлена перепланировка нежилого помещения в МКД без соответствующих разрешающих документов и согласований, то нарушителю грозит штраф: физ.лицу от 2 000 до 5 000 руб., на должностных лиц от 4 000 до 5 000 руб, и на юр.лиц от 40 000 до 50 000 руб.
За перепланировку нежилого помещения без согласования в нежилом фонде ответственность не предусмотрена.[/wpremark]

Кейсы компании Кадастровая Москва

Кейс 1. Согласование перепланировки нежилого помещения для последующей сдачи в аренду

Заказчик — собственник ТЦ, решил сделать перепланировку помещений, т. к. необходимо было перезаключить договоры аренды и привлечь новых арендаторов, а также привести в соответствие сведения в ЕГРН. Для этого он обратился к специалистом «Кадастровой Москвы». Были проведены все обследования и подготовлен технический план.

При регистрации сначала Росреестр вынес решение о приостановке, но для разрешения этой проблемы не пришлось обращаться в суд, т. к. вопрос был решен быстро и в досудебном порядке.

В результате заказчик получил в намеченный срок выписку ЕГРН с узаконенной перепланировкой.

Здание, в котором проводились работы по перепланировке

Кейс 2. Согласование перепланировки и раздела нежилых помещений в МКД

Собственник на первом этаже в МКД владеет нежилым помещением, в состав которого входит три нежилых помещения с отдельными входами, т. е. с признаками обособленности и изолированности.

Росреестр рассматривает помещение как одно целое, т. к. в ЕГРН они обозначены под одним кадастровым номером.

В результате кадастровый инженер нашей компании оформил заключение, в котором подтверждены основные признаки изолированности и обособленности и сделан вывод о необходимости согласования работ на три новых помещения.

Заказчик решил продолжить с нами работу с целью согласования раздела и проведения перепланировки вышеуказанных нежилых помещений. Для этого наши проектировщики и кадастровый инженер провели необходимые обмеры и обследования и подготовили проект перепланировки. После проведения всех необходимых согласований работа была выполнена.

Для регистрации в ЕГРН кадастровый инженер подготовил технический план, который был успешно зарегистрирован в течение 9 дней и собственник получил выписку с новыми помещениями.

Нежилые помещения в МКД

Заключение

Для согласования перепланировок нежилых помещений в многоквартирных домах необходимо обратиться к МЖИ, представив необходимые документы. По завершении работ комиссия проверяет проектные документы, а если есть отказ — можно повторно подать их.

Для гостиниц и ресторанов необходимо представить проекты в БТИ или Росреестре. В таких случаях лучше всего получить заключение члена СРО о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Перепланировка нежилых помещений — это изменение их характеристик и конфигурации. Для начала работ необходимо оформить проект и после ремонта изготовить техплан, который нужно зарегистрировать в Росреестре. Если перепланировка проводится в многоквартирном доме, согласование проходит у МЖИ. Для нежилых зданий это не требуется.

Для обновления информации в ЕГРН необходимо заказать технический план у кадастрового инженера. Лучше всего обратиться к профессионалам с хорошей репутацией для минимизации юридических рисков при заказе проекта перестройки.

Наша инжиниринговая компания — Кадастровая Москва, работает более 8 лет и предоставляет гарантию качества до 12 месяцев.

Список источников

Постановление Правительства Москвы 432-ПП (скачать).
Постановление Правительства РФ № 87 (скачать).
СП 118.13330.2022 (скачать).
Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать).

Наш адрес

Варшавское шоссе, 1с1-2, БЦ W-Plaza