Постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства, что нужно знать в 2024 году?

Какие условия достаточны для включения объекта незавершенного строительства (ОНС) на государственный учет в Управлении Росреестра, какой пакет документов собрать и зачем это необходимо — рассказывает данная статья.

Следует ли вносить неоконченный объект на государственный учет?

Обычно в отношении уже достроенной недвижимости производят учетные действия, поскольку они имеют подтвержденный статус изолированности и готовы к полной эксплуатации. Однако относительно объекта, строительные работы по которому еще не завершились, также возможны учетные действия при определенных обстоятельствах.

Например, объект должен соответствовать общим требованиям к недвижимости, таким как неотделимая взаимосвязь с землей, а также иметь разрешение на проведение строительных работ, выдаваемое при прохождении экспертизы. Объект должен иметь также уровень своей готовности.

ОНС вносят на государственный учет по нескольким причинам, включая:

1. Привлечение инвесторов для окончания проектных работ — ОНС может быть поставлен на государственный учет с целью привлечения дополнительных средств для исхода стройки.
2. Продажа ОНС новым застройщикам, которые продолжат работу — если собственник ОНС не может или не хочет завершить строительство, он может продать объект новому застройщику.
3. Признание права собственности на недостроенный объект при разрешении споров по договорам — ОНС вносят в реестр для признания права собственности на объект при спорах по договорам.
4. Выставление недостроенного объекта на торги в исполнительном производстве при возникновении банкротства — ОНС возможно продать на торгах в ситуации банкротства собственника для приобретения средств на погашение задолженности.
5. Залог недвижимости — ОНС вносят на государственный учет при получении кредита под залог недостроенной недвижимости.

Внесение ОНС на государственный учет позволяет установить право собственности, а также проводить юридические операции с ним.

Что стоит представить при осуществлении учетных действий?

1. При регистрационных действиях ОНС в кадастровом реестре требуется представить документ, подтверждающий право лица на землю, где располагается такой объект.
2. По окончании проведения экспертизы проекта необходимо получить согласие на строительные работы;
3. Технический план объекта незавершенного строительства.

При отсутствии ранее зарегистрированных прав на землю, допускается одновременно осуществлять регистрационные действия с землей.

Полученная выписка реестра подтверждает право собственности лица на ОНС и совершение в отношении его регистрационных действий.

Ознакомиться с информационным онлайн сервисом данных о недвижимости можно на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.

Таким образом, представление указанных документов и проведение регистрационной деятельности Управления Росреестра позволят завершить учетную деятельность по ОНС.

Комментарий специалиста. При внесении ОНС в кадастр недвижимости (реестр), следует взять выписку на землю. Сделать это можно посредством запроса в Управление Росреестра, МФЦ или оформить электронное заявление через госуслуги.

Согласие на проведение строительных работ и документы-основания на землю лицо, владеющее этим участком, оформляет самостоятельно, а вот за подготовкой технического плана следует сделать запрос кадастровому

Технический план должен предусматривать данные земли, геодезические сведения и характеристики расположения объекта. Наряду с этим в техническом плане описывают параметры ОНС, связанные с величиной его площади, количеством этажей и прочее. Далее в техплане возможно внесение корректировок в связи с осуществлением работ по окончанию стройки, например, перемена технических параметров самого объекта или добавление новых элементов.

Компания “Кадастровая Москва” осуществляет обследование ОНС, формирует технические планы и оказывает помощь в регистрации в оговоренные сроки. Все подробности по номеру телефона: +74994904504 или по адресу эл. почты info@технический-план.москва.

Процедура внесения ОНС в Единый государственный кадастр недвижимости (госучет)

Во-первых, убедитесь в существовании свидетельства на землю (выписки из кадастра недвижимости (Реестра), прежде чем заключать договор с кадастровым инженером на оформление технического плана и понести ненужные расходы на подготовку техплана.

Во-вторых, важно проверить документацию на ОНС и на землю, чтобы убедиться, что все документы соответствуют законодательству и отсутствуют недочеты.

В целом алгоритм действий выглядит так:

• сбор документов-оснований на землю и согласие на строительную деятельность;
• подготовка технического плана;
• исследование объекта, включающее расчеты и измерения;
• отражение параметров ОНС в техническом плане;
• предоставление технического плана в Управление Росреестра;
• выдача выписки, содержащей кадастровый номер ОНС.

В целом алгоритм действий выглядит так:

• сбор документов-оснований на землю и согласие на строительную деятельность;
• исследование объекта, включающее расчеты и измерения;
• отражение параметров ОНС в техническом плане;
• предоставление технического плана в Управление Росреестра;
• выдача выписки, содержащей кадастровый номер ОНС.

Обратитесь к опытным специалистам, которые разберутся с ОНС и смогут оказать содействие в формировании документации, прохождении алгоритма регистрации.

Компания “Кадастровая Москва” составит технический план на ОНС. Эксперты соблюдают все установленные предписания, обращают внимание на обстоятельства конструкции. Все подробности по номеру телефона: +74994904504 или по адресу эл. почты info@технический-план.москва.

Комментарий от специалиста. Документальное подтверждение факта учета, регистрации права- выписка из ЕГРН (реестра). С 2016 года свидетельство о праве собственности перестали выдавать и заменили на выписки из кадастра недвижимости (ранее выдаваемое свидетельство о праве собственности лишено правовой силы).

Отличие недостроенного объекта заключается в отсутствие возможности использовать его по назначенным ему целям. Его владелец может им распоряжаться, например, продать, рассматривать его как способ привлечения инвестиций для его завершения. Недостроенный объект возможно добавить в баланс фирмы и в роли основного средства, что увеличивает ее активы.

Договор с кадастровым инженером

Законодательство РФ установило возможность осуществлять деятельность инженеров в качестве ИП или штатного сотрудника организации. Обязательные условия: состоять в СРО, быть гражданином РФ, освоить соответствующее высшее образование и иметь 2-летний опыт работы.

Со специалистом заключается договор, он объявит точный список документов.

Компания “Кадастровая Москва” предлагает свои услуги по подготовке техпланов и поддержке при регистрации. Надежный опыт инженеров обеспечивает высококачественное совершение заказов. Дополнительную информацию можно получить по телефону +74994904504 и эл. почте info@технический-план.москва.

После произведенных проверок инженер готовит технический план ОНС, указывая данные об участке земли, объекте, правообладателе и налагаемых ограничениях.

Далее инженер передает его лицу, заказавшему его оформление для Управления Росреестра. Затем происходит регистрация, выдача выписки-документальное подтверждение.

№ п/п	Термин	Содержание
1	Разрешение на строительство	Значимый для начала проектных работ и получения (приобретения) согласования на ввод в эксплуатацию; обычно указываются обстоятельства строительной площадки, проекта, время для исполнения работ, критерии качества.
2	Технический план	В его содержание входит информация об объекте: особенности, место его расположения, параметры и условия использования, а также о земле, на которой он располагается: граница участка земли, размещение сооружения, градостроительные условия и ограничения.
3	Кадастровый инженер	Эксперт, занимающийся проведением технических изысканий, обследований, оценкой объектов недвижимости, а также подготовкой документации для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4	Регистрация прав	Процесс оформления юридической документации, устанавливающей право собственности
5	Кадастровый учет при изменениях у объекта	Занесенных новых условий в государственном кадастре, что позволяет установить актуальные обстоятельства

Степень готовности ОНС

Существует два способа для расчета:

• соотношение произведенных затрат на проектные работы к общей стоимости сметы и проекта;
• сопоставление с удельным весом готовности отдельно взятых элементов и конструкций.

Для более точного расчета часто используются оба способа в комбинации друг с другом. Также важно учитывать факторы, такие как временной период, в течение которого были произведены затраты, и наличие различных задержек в строительстве.

В Росреестре принято использовать систему категорий готовности объектов, которая позволяет учитывать особенности различных типов недвижимости и стадии их готовности. Уровень готовности ОНС выражают в процентах.

Степень готовности ОНС также может оказать влияние на возможность получения кредитования, продажу объекта, а также на его стоимость при оценке. Поэтому точный расчет и учет подготовленности является важным аспектом для всех заинтересованных сторон.

Справка об уровне готовности

Обычно содержит следующую информацию:

• название и адрес здания;
• сведения о застройщике и исполнителе работ;
• описание текущей стадии строительства, установленные конструкции, наличие необходимой инфраструктуры и технического оснащения;
• оценка уровня готовности здания и ожидаемые сроки завершения строительства.

Справка об уровне готовности здания может быть необходима в различных случаях, например, для оформления документов на ипотеку, для заключения договоров аренды и т.д.

Технический план на ОНС

Кадастровый инженер после всех замеров начинает составлять технический план.

Обязательными составляющими технического плана являются:

• данные заказчика, инженера и/или организации;
• указание на координаты и технические параметры ОНС;
• заключение о готовности, упоминание признаков недвижимого имущества;
• обозначение ОНС в пределах участка, с обозначениями и пояснениями инженера.

Технические планы могут содержать иные обстоятельства, например, величину площади, количество этажей и другие данные.

Технический план составляют, учитывая специфику ОНС. Если у здания уже закончены все этажи их характеристики следует отразить в документах и на схемах. После составления технический план выдается заказчику.

Подметим, что представление технического плана — необходимость для осуществления учетных действий сотрудниками Управления Росреестра.

Уточнить стоимость услуг инженера нашей компании можно по телефону или заполнив форму обратной связи на нашем сайте. Мы с радостью предоставим всю информацию и ответим на вопросы.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Подготовка проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Составление заключения инженера	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Разработка акта обследования	от 15 000 руб.

Перечень необходимых документов

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Пример заявления о согласии на перепланировку	Скачать
2	Пример заявления для выдачи разрешения на строительство	Скачать
3	Образец заявления об экспертизе и обследований ОНС	Скачать
4	Рекомендации о подготавливаемых документах на экспертизу ОНС	Скачать
5	Форма акта освидетельствования скрытых работ	Скачать
6	Техническое задание на разработку проекта	Скачать
7	Пример технического плана	Скачать

Кадастровый учет

Государственный кадастровый учет ОНС производится бесплатно. Оплата пошлины — лишь при одновременной постановке на учет и регистрации права, поскольку процедура регистрации всегда облагается государственной пошлиной. Через онлайн-сервисы можно проверить факт внесения ОНС на государственный учет.

Комментарий от эксперта. Для оперативного прохождения процедуры государственного учета свяжитесь с компанией “Кадастровая Москва”, предоставляющей свои услуги в сферах, связанных с недвижимостью, кадастром и проектированием. Запланированные действия выполняются в оговоренные временные рамки и согласно закону.

Окончание проектных работ по ОНС

После установки факта прохождения государственного кадастрового учета ОНС имеется возможность продолжить стройку, учитывая все законодательные и нормативные требования, а также обеспечивая безопасность строительства.

Окончание проектных работ по данному объекту возможно, если есть соответствующие разрешения на строительство и проектирование, а также финансирование для продолжения строительства.

Учитывая все вышесказанное, лицо:

• обращается после стройки в Госстройнадзор для получения акта
• пакет документов передают в Росреестр, его сотрудники проведут учетные действия и внесут сведения о достроенном объекте.

Процедура внесения на государственный учет построенного объекта не сильно различается от ОНС. Для формирования технического плана инженер выезжает на место, проводит обследование, осуществляет замеры, заполняет документы. По итогам государственного учета заявитель получает выписку из реестра.

После установки факта прохождения госучета ОНС имеется возможность продолжить стройку. При изменении планировки, кадастровой стоимости и т.д., необходимо внести информацию об преобразованиях в Реестр.

Это могут быть как изменения после завершения строительства, так и изменения на этапе строительных работ, например, если были сделаны недочеты при описи объекта или правки в документации. В обоих случаях следует своевременно осуществлять кадастровые работы и вносить обновленные условия в Реестр, чтобы избежать возможных проблем с регистрацией.

Учитывая все вышесказанное, лицо:

• обращается после стройки в Госстройнадзор для получения на ввод в эксплуатацию согласования;
• на построенное здание оформляется технический план;
• пакет документов передают в Росреестр, его сотрудники проведут учетные действия;
• старую информацию об ОНС аннулируют, так как там появятся сведения о достроенном объекте.

Процедура внесения на государственный учет построенного объекта не сильно различается от ОНС. Для формирования технического плана инженер выезжает на место, проводит обследование, осуществляет замеры, заполняет документы. По итогам государственного учета заявитель получает выписку из Реестра.

Кейсы нашей компании

Кейс 1

В 2020 году наша команда экспертов разработала технический план для внесения незавершенного многоквартирного дома на кадастровый учет. Для продолжения строительных работ на основании документов из Росреестра объект был продан новому застройщику.

Кейс 2

В 2021 году эксперты нашей компании провели обследование недостроенного гаражного бокса и разработали технический план. Поскольку степень готовности конструкций соответствовала требованиям объекта недвижимости, Росреестр внес ОНС на кадастровый учет.

Выводы

Объект считается незавершенным до получения согласия на эксплуатацию и при невозможности использовать его по назначению, при этом он может иметь различный уровень готовности.

Относительно здания, строительные работы по которому еще не завершились, возможны учетные действия при конкретных обстоятельствах.

При планировании процедуры государственного учета ОНС, первоначально следует подготовить документы и разработать технический план, содержащий координаты и характеристики (обстоятельства) объекта, уровень его подготовленности. Технические планы формирует кадастровый инженер.

Для получения комплекса услуг, связанных с прохождением процедуры государственного учета, разработки технического плана, свяжитесь с компанией “Кадастровая Москва”. Для получения более точной информации звоните по номеру телефона +74994904504 или обращайтесь по эл. почте info@технический-план.москва.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);