Согласование перепланировки или узаконивание? В чем отличие

Согласование перепланировки и ее узаконивание часто считают одним и тем же процессом. На самом деле понятия «согласование» и «узаконивание» не синонимы, в значении этих терминов есть принципиальная разница. В чем отличие согласования от узаконивания, рассмотрим в статье на примере перепланировки нежилого помещения.

Понятия «перепланировка», «согласование» и «узаконивание»

Перепланировка — это проведение работ, которые, по ст. 25 ЖК РФ, меняют конфигурацию объекта недвижимости, при этом совершенные изменения помещения полагается внести в техпаспорт объекта. Это может быть монтаж или демонтаж стен (перегородок), их перенос, изменение параметров оконных и дверных проемов, а также встроенных шкафов.

Согласование перепланировки — это комплекс действий по подготовке документов о соответствии перепланировки строительным нормам и правилам до начала проведения работ. Закон о перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 26) требует обязательного согласования предстоящих изменений конфигурации недвижимой собственности с компетентным органом администрации.

Узаконивание перепланировки — комплекс действий по оформлению документов, доказывающих соответствие выполненной без согласования перепланировки строительным нормам и правилам.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Нежилые помещения бывают двух видов — в многоквартирном доме (МКД) и в обособленном нежилом здании. Порядок согласования их не совсем одинаков.

Особенности согласования изменений планировки в МКД

В жилом доме перепланировка нежилого помещения должна проходить с соблюдением прав и интересов жильцов. Работы могут начаться только после согласования проекта изменений конфигурации нежилого помещения в уполномоченном органе администрации (в Москве — в жилищной инспекции).

https://www.youtube.com/watch?v=MnyOvwe5teM

Чтобы пройти согласование благополучно, стоит заказать разработку проекта в организации, состоящей в СРО. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» имеют допуск СРО и большой опыт в подготовке проектной документации.

Что необходимо для перепланировки нежилого помещения в МКД? Требуется ряд последовательных действий в подготовке документов:

1. Организовать собрание жильцов и получить их согласие на проведение работ.
2. Согласовать предстоящие работы с управляющей компанией.
3. Получить выписку из техпаспорта, который обычно находится в БТИ, заказать его можно и через МФЦ.
4. Заказать план перепланировки нежилого помещения, т. е. проект, и техническое заключение в компании, имеющей допуск СРО.
5. Получить экспертное заключение СЭС.
6. Подать документы на согласование перепланировки (через МФЦ, лично передать в уполномоченный орган — отдел архитектуры и градостроительства; в Москве — в Мосжилинспекцию онлайн).
7. Выполнить запланированные работы точно по проекту.
8. Получить акт о завершенной перепланировке от межведомственной комиссии или устранить нарушения, если на то было предписание, и вновь пригласить приемную комиссию.
9. Внести изменения в технический паспорт БТИ.
10. Заказать технический план помещения в организации СРО.
11. Обратиться в Росреестр через личный кабинет на сайте для проведения кадастрового учета изменений, можно действовать через МФЦ; получить обновленную выписку из ЕГРН.

Если нежилое помещение было приобретено в ипотеку, понадобится согласие на перепланировку от банка, выдавшего кредит.

Компания «Кадастровая Москва» выполняет в комплексе все услуги по согласованию перепланировки нежилого помещения в кратчайшие сроки и по умеренным ценам. Подробности сотрудничества можно обсудить с консультантом по телефону, указанному на сайте.

Как понимать согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Действующее законодательство не предусматривает согласование работ, которые не требуют разрешения на строительство, в нежилом помещении, находящемся в здании нежилого типа. Полный перечень таких работ есть в Постановлении №432-ПП Москвы.

Если возникают сомнения, требуется или нет разрешение на строительство  по отношению к запланированным вами работам, эксперты компании «Кадастровая Москва» внесут ясность. Помощь наших специалистов в этом вопросе поможет избежать проблем на этапе регистрации изменений данных в ЕГРН.

Примеры ремонтно-строительных мероприятий, не требующих разрешения:

• разборка или монтаж перегородок, строительных конструкций ненесущего типа;
• изменение параметров оконных и дверных проемов, их ликвидация или создание;
• обустройство входной группы или тамбура в подвальном помещении, цокольном этаже или на первом этаже (общей площадью не больше 15 м²).

Вместе с тем законодательством предписано все изменения в планировке данного типа недвижимости вносить в сведения ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. А для этого надо оформить изрядный пакет документов, что и будет процессом согласования работ в обособленном нежилом здании коммерческого или иного назначения.

Согласование перепланировки в нежилом здании осуществляется в такой последовательности:

• определение с помощью организации СРО стоимости проекта перепланировки помещения, заключение договора;
• получение согласия от банка, выдавшего ипотечный кредит, если здание приобретено в ипотеку;
• заказ проектных документов и технического заключения с оценкой допустимости и безопасности работ у компании, состоящей в СРО;
• выполнение перепланировки в строгом соответствии с проектом;
• заказ технического плана на объект перепланировки кадастровому инженеру;
• подача всех документов и заявления в Росреестр через личный кабинет на сайте для внесения изменений в сведения кадастрового учета (можно через МФЦ);
• получение выписки из ЕГРН с новыми данными.

Указанный порядок согласования носит общий характер. В индивидуальных случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Самовольная перепланировка нежилого помещения

Если владелец нежилой недвижимости произвел ремонтные работы, приведшие к изменению конфигурации помещения, и предварительно не согласовал их с компетентными органами, он произвел незаконную перепланировку.

Самовольная перепланировка нежилого помещения в МКД считается административным нарушением, за которое налагается ответственность в виде штрафных санкций. В КоАП РФ (ст. 7,21) определены размеры штрафа:

• физлицо — до 2500 рублей;
• должностное лицо — до 5000 рублей;
• юрлицо — до 50 000 рублей.

Собственника, помимо этого, могут обязать вернуть помещению первоначальное состояние.

Узаконивание перепланировки в нежилом помещении

Есть возможность привести самовольную перепланировку в законное состояние, что называется, задним числом — уже после совершенных работ. Но такая возможность реализуется, если проведенные строительные мероприятия не противоречат закону.

Как сделать законной перепланировку в нежилом помещении МКД и отдельно стоящем здании нежилого типа?

Есть два пути легализации произведенных изменений в нежилом помещении:

• в административном порядке;
• в судебном порядке.

Легализация через уполномоченные органы

В регионах уполномоченным органом для узаконения перепланировки может быть отдел архитектуры и градостроительства или сельская администрация, куда надо подать ряд документов:

• заявление на перепланировку нежилого помещения;
• документ, подтверждающий право собственности;
• техпаспорт объекта недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• нотариально заверенное согласие всех владельцев недвижимой собственности на перепланировку или их личное присутствие;
• проектные документы на перепланировку.

Для легализации уже выполненной перепланировки собственнику нужно заказать в организации, состоящей в СРО техническое экспертное заключение, в котором будут зафиксированы все изменения в конфигурации объекта и даны сведения о безопасности проведенных изменений.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, техническое заключение согласуется с уполномоченным органом местной администрации. В случае отказа этим органом, что бывает чаще всего, узаконить перепланировку собственнику придется обращаться в суд.

Как узаконить перепланировку через суд

Если при попытке легализовать изменения помещения в административном порядке собственник потерпел фиаско, ему придется либо ликвидировать все плоды трудов по перепланировке, либо узаконить изменения конфигурации объекта (п. 4 ст. 29 ЖК РФ) по суду. Судебный процесс может растянуться на полгода, а решение не всегда выносится в пользу истца — инициатора самовольной перепланировки.

Решение о сохранении изменений помещения суд может вынести, если результат перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью людей, и экспертное заключение подтверждает безопасность проведенных преобразований объекта.

Для узаконения перепланировки через суд требуются следующие шаги:

• подготовка всех нужных документов;
• составление искового заявления;
• оплата госпошлины;
• подача пакета документов в суд;
• по завершении судебного процесса получить решение и выполнить требования по предписанию суда.

Документы, необходимые для подачи в суд:

• техническое заключение эксперта;
• техпаспорт из БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• согласие жильцов дома, если перепланировка в нежилом помещении касается общедомовой собственности;
• подтверждение оплаты госпошлины (квитанция).

Данный перечень включает основные документы, обязательные для всех. В индивидуальном порядке могут понадобиться дополнительные документы.

Содержание искового заявления:

• ФИО истца, контактные данные;
• информация об ответчике;
• сведения об объекте недвижимости: адрес, реквизиты документов на право собственности;
• указание, в чем состоит произведенная перепланировка объекта;
• просьба о сохранении помещения в измененном виде;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению;
• число, месяц, год, подпись истца.

Если суд вынесет положительное решение, на его основании вносятся сведения об изменении в ЕГРН. В случае отказа судом в сохранении изменений объекта истец должен будет ликвидировать результаты перепланировки, привести помещение в прежнее состояние.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве

Принципиальных отличий в легализации самовольной перепланировки в столице нет, но есть некоторые особенности.

В МКД

Для узаконения самовольного изменения нежилого объекта в многоквартирном доме Москвы, собственнику надо предоставить проектную документацию в жилищную инспекцию Москвы (МЖИ). Порядок узаконивания определен в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП.

Сначала надо составить перечень всех проведенных работ, и, если хотя бы одна из них нуждается в проекте, выполнить ряд таких действий:

• заказать экспертное техническое заключение, в котором будет отражено состояние нежилого объекта и строительных элементов здания после перепланировки;
• подать заявление на сайте госуслуг Москвы на оформление акта о несогласованных изменениях в планировке в нежилого помещения в МКД, заявление — в электронном виде;
• загрузить файл экспертного технического заключения на сайте одновременно с заполнением заявления;
• организовать доступ работника МЖИ к объекту незаконной перепланировки для приемки произведенных работ;
• уплатить штраф за административное нарушение — незаконную перепланировку;
• получить акт о совершенной перепланировке нежилого объекта в МКД; обратиться с данным актом в БТИ, чтобы внести отмеченные изменения в техпаспорт помещения;
• заказать оформление технического плана у кадастрового специалиста; зарегистрировать изменения нежилого помещения в Росреестре через сайт или МФЦ;
• получить выписку ЕГРН с актуальной информацией.

В нежилом здании

Документация, необходимая для узаконивания самовольной перепланировки в коммерческом здании, почти не отличается от той, что нужна для запланированной перепланировки. В первую очередь требуется техническое заключение эксперта для определения безопасности проведенных работ.

Часто непреодолимые трудности в согласовании совершенной перепланировки возникают из-за несоответствия некоторых работ строительным нормам и правилам (СНиП), санитарным правилам и нормам (СанПиН), ГОСТу. При таком положении собственнику ничего не остается как сделать восстановительный ремонт, который позволит узаконить перепланировку.

Отдельные выполненные работы относится к реконструкции, и на них нужно разрешение на строительство, а затем акт ввода в эксплуатацию. Получение разрешения и акта вода осуществляется через Мосжилинспекцию или через суд.

Эксперты компании «Кадастровая Москва» сделают заключение о необходимых восстановительных работах на объекте и проведут узаконение перепланировки нежилого здания квалифицированно, в сжатые сроки.

Особенности в согласовании и узаконивании нежилого здания в Москве

1. Если здание является собственностью Москвы, согласовывать изменения в планировке помещения придется через ДГИ.
2. Если объект нежилой недвижимости принадлежит РФ, преобразование планировки надо согласовать с Росимуществом.
3. Если перепланировка коснулась архитектурного облика здания, разрешение на работы придется брать в Москомархитектуре.

Документы: образцы и формы (бланки)

№	Наименование	Ссылка
1.	Техническое заключение (образец)	Скачать
2.	Технический план (форма)	Скачать
3.	Заявление о перепланировке нежилого помещения (образец)	Скачать
4.	Заявление о проведении кадастрового учета (форма)	Скачать
5.	Технический паспорт (форма)	Скачать

Кейсы компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1

Специалисты компании «Кадастровая Москва» выполнили согласование внутренней перепланировки в нежилом здании (по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, 29 к 1) и сопровождение регистрации в Росреестре.

Кейс 2

«Кадастровая Москва»: согласование перепланировки в нежилом помещении МКД для образования части торгового помещения (ул. Профсоюзная, 22/10, корп. 1).

Заключение

Согласование перепланировки — это подготовка документов, подтверждающих соответствие запланированной перепланировки всем строительным нормам, до начала проведения работ — по закону.

Узаконивание перепланировки — оформление документов в доказательство  соответствия уже выполненной перепланировки строительным нормам и правилам. Такая ситуация возникает, когда инициатор перепланировки не позаботился о согласовании предстоящих работ.

Незаконная перепланировка часто несет неприятные сюрпризы собственнику, так как самостоятельная несогласованная перепланировка редко проходит без нарушений. Узаконивание осуществляется обычно через суд, решение которого не всегда благоприятно для собственника.

Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» оказывает комплексные услуги по согласованию и узакониванию перепланировки нежилых помещений. Профессионалы компании квалифицированно, в кратчайшие сроки справятся с вашей проблемой. Подробные условия сотрудничества можно узнать по телефону, указанному на сайте.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Где узаконить и согласовать перепланировку нежилого помещения?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Что касается перепланировки нежилого помещения в отдельном нежилом здании, согласование и регистрация изменений в планировке осуществляются в Росреестре посредством внесения изменений в данные объекта в ЕГРН.
Порядок согласования для нежилых помещений МКД сложнее: сначала документация о предстоящих и выполненных работах согласуются с жилищной инспекцией, и только после этого документы подают в Росреестр.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Нужно ли согласовывать ремонтные работы в нежилом помещении в МКД?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Если при выполнении ремонта не меняется конфигурация помещения, не изменяются его технические характеристики, нет нужды в согласовании таких работ.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как узаконить перепланировку нежилого здания под офисы?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»5Xiq»]Узаконивание перепланировки здания под офисы требует проекта перепланировки объекта, технического заключения, проведения кадастровых работ, регистрации перепланировки в Росреестре. Обустройство офисных помещений в ходе перепланировки проблематично в связи с требованиями к рабочим местам нормативов СЭС.[/wpremark]

Перечень полезных документов

1. Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ (скачать).
2. Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).
3. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).
4. ЖК РФ (скачать).
5. Кодекс РФ об административных правонарушениях (скачать).