Разделение нежилого помещения на два объекта кадастрового учета: Как сделать все законно

Владельцы недвижимости часто предпринимают разделение помещения на два объекта кадастрового учета ради продажи, сдачи в аренду и других коммерческих операций, ведущих к прибыли. Раздел на самостоятельные объекты недвижимости осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

 Что такое раздел помещения

Образование нескольких отдельных объектов недвижимости из одного называется разделом помещения. Ведущая роль в этом процессе отводится кадастровому инженеру. 

При разделе общее помещение, из которого созданы новые объекты недвижимости, прекращает свое существование в кадастре недвижимости, а новые помещения проходят постановку на кадастровый учет. Так происходит раскадастрирование недвижимости — присвоение объектам собственности двух или более номеров вместо одного.

Требования к помещению

По определению, данному в Федеральном законе 384-ФЗ (ст. 2, п. 2, пп. 14), помещение — это «часть объема здания или сооружения» с определенным назначением и ограничением строительными конструкциями. Значит, главные приметы помещения таковы: 

• нахождение в здании; 
• назначение (склад, офис); 
• ограждающие строительные конструкции.

Постановка помещения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости возможна при двух условиях — его изолированности и обособленности.

Пример изолированности, обособленности и отсутствия таковых

• Обособленность помещения — отграничение строительными конструкциями (стенами) от прочего объема здания или сооружения.
• Изолированность помещения — отграничение стенами от остального объема строения, наличие отдельного входа и отсутствие доступа в иное помещение.  

Кроме этого, объект должен соответствовать требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам. 

На каких основаниях происходит разделение

Раздел нежилого помещения производится на двух основаниях — по добровольной инициативе владельца (владельцев) или по решению суда. 

На каких основаниях происходит разделение

Раздел нежилого помещения производится на двух основаниях — по добровольной инициативе владельца (владельцев) или по решению суда.

Если собственников несколько, каждый из них подтверждает свое согласие в письменном виде.

Раздел по суду проходит в том случае, когда собственник должен провести процедуру раздела сам, но отказывается. Например, владелец недвижимости должен передать часть своего имущества, отделяемого при разделе, в уплату долга

Разделение объекта недвижимости на два отдельных помещения: порядок действий

Раздел общего помещения ради образования двух новых объектов происходит посредством перепланировки, которая может сопровождаться переустройством. Работы по перепланировке и переустройству не требуют разрешения на строительство.  

Перепланировка — работы, связанные с демонтажем, установкой, переносом стен, изменением их параметров, а также изменением размеров оконных и дверных проемов.

Переустройство помещения — установка, замена, перенос инженерных сетей, сантехники, электрического и прочего оборудования, что отражается как изменение в техническом паспорте помещения.

Последовательность в процедуре раздела объекта: 

• подготовить проект раздела помещения; 
• изготовить техническое заключение;
• оформить заявление о перепланировке и/или переустройстве под руководством специалиста или самостоятельно; 
• подать документы и заявление на разрешение (согласование) работ в уполномоченный орган, если нежилое помещение находится в МКД; 
• провести перепланировку; 
• получить акт приемки;
• оформить технического плана на новые объекты недвижимости; 
• зарегистрировать новообразованные помещения в ЕГРН. 

Теоретически владелец сам может подготовить проект, но по факту, если владелец не проектировщик, без специалистов в этом деле не обойтись.  

Предпроектные работы

Перед тем как начать разработку проекта, надо собрать исходно-разрешительную документацию:

Заказать в БТИ технический паспорт (копию) помещения, в паспорте содержится информация об элементах строительных конструкций здания;  заказать выписку из ЕГРН, чтобы получить актуальные сведения, заказать проект на основании собранных сведений.

Образец технического паспорта на нежилое помещение

Компания «Кадастровая Москва» предлагает услуги по запросу и получению различных форм выписок ЕГРН в кратчайшие сроки. 

Что включает проект перепланировки

Состав проекта: 

• текстовая часть, включающая архитектурно-планировочное решение и сведения о коммунально-энергетических сетях; 
• графическая часть (чертежи, схемы); 
• приложения.

Техническое заключение содержит сведения о состоянии строительных конструкций здания/сооружения, о возможности проведения работ, уровне их безопасности, заключительные выводы и указания.

Подготовкой этих важных документов должна заниматься профильная организация, состоящая в СРО.

Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» выполнят проект любой сложности качественно и в самые сжатые сроки. 

Комментарий эксперта. Проект перепланировки нежилого помещения в МКД (многоквартирном доме) перед началом работ обязательно должен пройти согласование в административной инстанции. В Москве такой инстанцией является жилищная инспекция (МЖИ).

Если разделение нежилого помещения проходит в нежилом здании, предварительное согласование не требуется. Работы можно начинать на основании подготовленного проекта и технического заключения.

Технический план раздела помещения

После проведенных по разделу недвижимости работ нужно заказать техплан, при наличии которого которого уже можно обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет в Росреестр, внесение изменений в ЕГРН станет свидетельством прекращения существования исходного помещения и образования двух новых самостоятельных объектов. 

Технический план (ТП) — документ, который оформляет кадастровый инженер, руководствуясь положениями Федерального закона № 218-ФЗ (13.07.2015). По ФЗ-218 (ст. 24), техплан содержит данные, внесенные в реестр ранее, и новую информацию, на основании которой должно состояться внесение изменений в сведения ЕГРН.

Документ включает текстовую и графическую части, оформляется на электронном носителе, возможен бумажный вариант как дублирование.

Технический план подготавливается на основании проектных документов, акта приемки, информации о собственности и обследования строения, проведенного кадастровым инженером. В документ вносятся все характеристики новых объектов недвижимости.

Подробные требования к подготовке технического плана содержатся в Приказе Росреестра № П/0082 (15.03.2022).

Кадастровые инженеры компании «Кадастровая Москва» имеют богатый опыт в подготовке технических планов разных видов, включая вариант раздела объекта недвижимости. Если вам необходимо оформление техплана, специалисты компании помогут в подготовке данного документа после проведения перепланировки.

Внесение изменений в сведения ЕГРН

Информация о выполненных преобразованиях недвижимости обязательно вносится в Единый государственный реестр недвижимости. По ФЗ-218 (ст.41), при образовании нескольких объектов недвижимости по итогу разделения одного кадастровый учет и государственная регистрация прав собственности совершается  синхронно в отношении всех созданных объектов недвижимого имущества.

Когда произведен раздел и постановка на кадастровый учет образованных объектов завершает процесс разделения, каждое новое помещение получает кадастровый номер, а недвижимость, из которой они были образованы, утрачивает номер и архивируется. 

Заявление о внесении изменений в ЕГРН: порядок подачи

Для обращения в Росреестр за внесением изменений в сведения ЕГРН нужно подготовить пакет документов: 

• заявление на каждый новый объект недвижимости, которое подается владельцем или его доверенным лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность; 
• правоустанавливающий документ заявителя или доверенность на представителя; 
• технический план в электронном формате; 
• соглашение собственников о разделе нежилого помещения, если владельцев недвижимости больше одного; 
• квитанция об оплате госпошлины.

Государственную пошлину полагается оплачивать за каждую регистрацию права собственности, то есть два объекта — два права и две госпошлины.

Размер пошлины определяется статусом заявителя: 

• для физлица — 2000 рублей; 
• для юрлица — 22 000 рублей.

Полный перечень необходимых документов представлен на официальном сайте Росреестра.

Порядок подачи заявления подробно освещен в ФЗ-218 (ст. 18). Документация подается либо через личный кабинет на портале Росреестра в электронном виде, либо через МФЦ, куда надо прийти лично. 

Образцы и формы (бланки) заполнения документов 

№ п/п	Наименование документа	Ссылка для скачивания
1	Образец технического заключения	Скачать
2	Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец проекта перепланировки	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец технического паспорта	Скачать
7	Образец технического задания	Скачать

 

Итоги регистрации внесения изменений в ЕГРН

На рассмотрение заявления уходит 5–7 дней. В результате регистрирующий орган выносит такие решения: 

• приостановить регистрацию права собственности на недвижимость и кадастровый учет до устранения причин приостановки; 
• возвратить заявление; 
• отказать в регистрации; 
• зарегистрировать право собственности на недвижимость и провести кадастровый учет (выдать выписку ЕГРН на каждый новообразованный объект недвижимости).

Комментарий эксперта. Нередки случаи, когда при безупречно подготовленной документации в Росреестре могут выдать вердикт о приостановлении регистрации. Причина кроется в неведомых заявителю «подводных камнях». В такой ситуации важно оперативно устранить причины, связавшись с кадастровым инженером, который занимался подготовкой документов.

В случае успешной регистрации владелец получает выписку ЕГРН на два новых помещения. Документ содержит перечень основных характеристики образованных объектов. На каждое из них выдается кадастровый паспорт и права собственности.

Если собственников несколько, каждый получает копию выписки из ЕГРН, а кадастровый паспорт в единственном экземпляре выдается одному из собственников на хранение. 

Возможные причины отказов

Заявитель сталкивается с приостановлением регистрации, а то и с полным отказом в ней по следующим причинам:

• данные ЕГРН не соответствуют действительности; 
• заявитель не имеет права на проведение регистрации; 
• ошибки в документации; 
• недостача в пакете документов; 
• арест, наложенный на объект недвижимости.

Все эти ситуации разрешимы. Проблема с несоответствием данных ЕГРН встречается чаще всего. Если какое-то действие с недвижимостью не было своевременно отражено в ЕГРН, впоследствии это вызывает осложнения — приостановку регистрации.

Второй вопрос — отсутствием права подавать заявление — связан с отсутствием права собственности, часто из-за элементарных ошибок. Особенно такое положение актуально для юридических лиц. Проблема решается в судебном порядке, здесь необходимо участие опытного специалиста.

Ошибки в документации — обычный результат работы заявителя с Росреестром без привлечения профессионалов. Исключительно правильное предоставление всех документов для неспециалиста едва ли возможно.

Неполный комплект документов, поданный на регистрацию, чаще всего связан с отсутствием какого-то разрешения на перепланировку или с участием юридического лица в сделке.

Что касается наложенного на недвижимость ареста, то его можно снять. Но процедуру снятия начинают не с Росреестра, а с того исполнительного производства, в рамках которого был наложен арест (уточнить можно из сведений ЕГРН). Придется выполнить требования судебных приставов, обычно оно сводится к оплате долгов. После этого подать заявление о прекращении исполнительного производства, что станет основанием отмены ареста. 

Специалисты компании «Кадастровая Москва» предлагают услугу сопровождения государственной регистрации недвижимости «под ключ». В ситуации уже полученного отказа наши консультанты оперативно проверят все документы, сделают анализ причин отказа и устранят их. 

Кейсы компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Разделение нежилого помещения: применение стеклянных перегородок в образовании новых объектов. По проекту специалистов «Кадастровой Москвы»

Кейс 2. Специалистами «Кадастровой Москвы» оформлен проект перепланировки по разделению нежилого помещения банка. План помещения после перепланировки

Заключение

Собственник в случае необходимости может провести разделение нежилого помещения на два самостоятельных объекта в качестве перепланировки, переустройства. После проведения работ требуется внести изменения в ЕГРН.

Преобразование недвижимости из одной в две сводится к архивированию первоначального объекта и присвоению кадастровых номеров двум новым помещениям.

Заявление о внесении изменений в Росреестр через личный кабинет портала. По рассмотрении заявления и документации выносится решение. Если оно положительное, выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости на каждый образованный объект.

Что называют разделом помещения?

Это преобразование одного объекта недвижимости в два или более отдельных объектов.

При каких условиях в помещении можно провести раздел?

Помещение должно отвечать двум требованиям — обособленности и изолированности:

1. Обособленность — ограничение строительными конструкциями от прочего объема здания, плюс наличие отдельного выхода к местам общего пользования.
2. Изолированность  — ограничение стенами от остального пространства здания, наличие отдельного входа и отсутствие доступа в другое помещение.  

Обязательно ли кадастровый инженер при выполнении технического плана должен иметь допуск СРО?

Да, это гарантия правильного оформления документов и успешной их подачи.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2	Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре	от 12000 руб.
5	Проектирование реконструкции	от 35000 руб.

Список полезных документов:

1. Градостроительный кодекс РФ (скачать);
2. Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
3. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (скачать)
4. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП (скачать)