Раздел нежилого помещения в МКД в 2024 году

Необходимость разделить помещение на два и более может возникнуть по разным причинам. Из данной статьи вы узнаете как осуществляется раздел, какие документы предоставить для этого и сколько будут стоить эти работы.

Что такое раздел нежилого объекта в МКД и для чего его проводят

Многоквартирный дом включает в себя два типа помещений: жилые и нежилые. Первые предназначены для постоянного проживания граждан, вторые предполагают коммерческое или техническое использование. Но не все так просто.

Нежилые объекты собственности имеют свою классификацию, которая зависит от предъявляемым к ним требованиям: встроенные, пристроенные, смешанные, общедомовые помещения и паркинги.

Общее имущество принадлежит всем владельцам дома пропорционально доли каждого в праве собственности. К этой недвижимости относится и земельный участок. Паркинг предназначен для стоянки большого количества автомобилей. Пристроенные помещения могут быть таковыми при сдаче дома в эксплуатацию, так и возведенными после.

Самый распространенный вариант — недвижимость встроенного типа, расположенная на первом и цокольном этажах.

Определение нежилого помещения содержится в статье 141.4 ФЗ от 21.12.2021 г. № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Это обособленная часть здания для целей не связанных с проживанием граждан, но подходящая для использования в соответствующих целях. Пункт 5 ст. 141.1 ГК РФ указывает, что такой объект образуется, помимо прочего, путем разделения недвижимой вещи.

Раздел помещения на два зачастую связан с изменением его целевого коммерческого назначения, например, большое нежилое помещение преобразуют в магазин и кафе.

Несколько совместных владельцев могут принять решение о разделе недвижимости с определением доли каждого из них в образованных помещениях.

Одним из оснований преобразования недвижимости является судебный акт, когда раздел помещений и регистрация проводятся в принудительном порядке.

Все вновь образованные помещения подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения о них вносятся в ЕГРН, запись о первоначальном объекте погашается.

Какой бы не была причина раздела, данную процедуру необходимо проводить при соблюдении законов и подзаконных актов.

Правовое обоснование раздела нежилой недвижимости

Основополагающими документами являются федеральные законы.

Градостроительный кодекс РФ был принят в 2004 г., а последние изменения вступили в силу 11 января 2023 г. Применительно к разделу недвижимости, он содержит требования эксплуатации, проектирования, реконструкции зданий. Но несомненно сфера его действия гораздо больше.

ЖК РФ применяется в части установления прав и обязанностей собственников в отношении общедомового имущества. Глава 4 ЖК РФ посвящена переустройству и перепланировке помещения в МКД.

В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплены основные принципы хранения информации в Едином государственном реестре недвижимости.

Сфера применения Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» охватывает деятельность по оформлению проектов, осуществлению монтажных и эксплуатационных работ.

К нормативным актам по разделу нежилого помещения также можно отнести:

• постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Постановлением Правительства РФ от 27.05.2022 № 963 внесены изменения, но они не применяются, если задание на проектирование утверждено до 01.09.2022 г.;
• приказ Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (зарегистрирован в Минюсте России 04.04.2022 г. № 68051);
• постановление Правительства Москвы от 16.06.2011 г. № 272-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы»;
• постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 г. № 508-ПП.

Это далеко не весь перечень нормативных документов, которые применяются в процессе раздела помещений. Однако заказчику, столкнувшемуся с данными работами, требования НПА могут показаться невыполнимыми. Поэтому компания «Кадастровая Москва» готова выполнить все проектные работы, избавив собственника от необходимости изучения большого количества документов.

Порядок раздела нежилого объекта в МКД

Первоначальное помещение может быть разделено на несколько в результате перепланировки, переустройства или реконструкции. Каждый из видов работ имеет свои особенности и порядок действий.

Перепланировка

В процессе перепланировки изменяются внутренние характеристики помещения: демонтируются или устанавливаются перегородки, переносятся дверные проемы, изменяются вспомогательные помещения, тамбуры и т.д. Поскольку меняется конфигурация объекта, необходимо согласовать проект работ в отделе архитектуры, для Москвы – в Мосжилинспекции.

Полный перечень работ, входящих в перепланировку, определен п.2.2 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД, утв. № 508-ПП Москвы от 25.10.2011 г.

Для узаконивания изменений получать разрешение на строительство не нужно, поскольку не затрагиваются несущие конструкции. На это указывает п. 1.1 № 432-ПП Москвы от 27.08.2012 г. в отношении работ, проводимых на объектах недвижимости в г. Москвы.

В 2018 году в ЖК РФ внесли изменения. С тех пор согласование перепланировки в жилых и нежилых помещениях, расположенных в МКД, уравнено.

Для его получения в МЖИ необходимо представить:

• заявление о внесении изменений;
• документы, подтверждающие право собственности;
• проект перепланировки с разделом;
• технический паспорт БТИ;
• техническое заключение о допустимости и безопасности.

Комментарий эксперта. Те изменения, на которые не получено разрешение МЖИ, будут самовольными. Это повлечет ответственность по ЖК РФ и КоАП РФ, а сам объект недвижимости нужно будет привести в первоначальное состояние.

Таким образом, посредством перепланировки можно сделать несколько новых отдельных объектов, сведения о которых будут внесены в ЕГРН.

Разделы проекта перепланировки нежилого помещения оформляет только специализированная организация, состоящей в СРО. Это своего рода гарантия выполнения работ надлежащего качества. Этот документ состоит из технического задания, рабочей документации (графические данные).

Более подробно о проекте перепланировки узнаете из видео:

Если работы затронут несущие конструкции, необходимо получить техническое заключение. Оно содержит описание характеристик, конструкций, оборудования объекта недвижимости  и согласовывается в МЖИ перед началом работ. Это требование закреплено Постановлении № 508-ПП.

Не стоит забывать, что если владельцами являются несколько лиц (физических, юридических), соглашение о разделе нежилого помещения должны подписать все. А если вносимые изменения затрагивают общедомовое имущество, для их проведения понадобится еще и протокол общего собрания собственников дома.

В Москве согласование проекта проходит в Мосжилинспекции, только после получения положительного решения можно выполнять ремонтные работы.

Когда перепланировка завершена, Инспекция проверит соответствие выполненных работ ранее представленной документации и выдаст комиссионный акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке с разделом помещения.

Эти данные подлежат внесению в технический план и ЕГРН.

Изучить подробнее процесс подготовки документов или узнать о последствиях их отсутствия можно здесь.

Комментарий эксперта. Подготовительный и заключительный этапы имеют большое значение. А от своевременности и правильности оформления и подачи документов, зависят вопросы получения разрешений, и как следствие — распоряжения помещениями. Специалисты компании «Кадастровая Москва» могут предоставить качественные услуги по согласованию документации «под ключ».

Переустройство

Данный термин, несмотря на схожесть с работами по перепланировке, имеет с ним различия. Так, в п. 2.1 Требований, утв. № 508-ПП Москвы от 25.10.2011 г. переустройство имеет место, когда:

• производится установка нового санитарно-технического, электрического, инженерного оборудования,
• осуществляется замена, перенос уже существующих сетей с дополнительной прокладкой коммуникаций,
• выполняются работы в доме — памятнике культурного наследия.

Аналогичное определение содержится в ч. 1 ст. 25 ЖК РФ.

Для переустройства и (или) перепланировки, затрагивающего общее имущество дома, необходимо получить согласие всех его собственников. Это происходит путем созыва внеочередного общего собрания, которое большинством голосов разрешает внести изменения.

Эта процедура не является уведомительной. Проводятся объемные работы по определению даты, извещению участников, сбору необходимых документов, привлечению управляющей организации, проведению собрания и составлению итоговых протоколов и решений.

Переустройство помещения, принадлежащего нескольким собственникам, проводится при наличии согласия каждого из владельцев. Разрешение выдает Мосжилинспекция, которой необходимо представить:

• заявление о переустройстве;
• документы — основания о праве собственности;
• проект выполнения работ;
• поэтажный план и экспликацию к нему;
• согласие иных собственников (при их наличии);
• техническое заключение;
• заключение органов по охране памятников культуры (при наличии этого статуса у дома). Проектные работы выполняет организация, имеющая лицензию на работы на памятниках культуры. Проект согласовывает КГИОП.

В подготовительном процессе важное значение имеют проектная и техническая документация, которая станет основанием для последующего раздела и постановки на кадастровый учет, внесения сведений в ЕГРН.

Проект переустройства является основным документом для получения согласования. Он состоит из следующих частей:

• пояснительная записка — фиксирует текущее состояние нежилого помещения, включая оборудование и коммуникации;
• предстоящие планировочные решения (конкретные работы) с расчетом нагрузок конструкций, способы их укрепления;
• меры безопасности в процессе переустройства;
• обязательные требования ко всем видам проводимых работ;
• графические изображения — планы, схемы, чертежи проектных решений;

Итогом обращения в Инспекцию является получение решения о разделе нежилого помещения  либо отказа с указанием его причин. Положительное заключение — основание для начала выполнения работ.

Комментарий эксперта. При проведении переустройства зачастую производится и переустройство, и перепланировка. В этом случае в проектную документацию включается несколько разделов. Согласование в МЖИ проходит каждый вид работ.

После получения положительного заключения о выполненном переустройстве, разделении помещения на два объекта кадастрового учета, завершающим этапом является внесение сведений в ЕГРН.

При разделе объекта недвижимости на два помещения с помощью устройства или демонтажа перегородок можно говорить о перепланировке. Если происходит раздел здания — это реконструкция.

В этом случае при соблюдении всех требований к реконструкции первичная запись будет погашена, а в ЕРГН будут внесены сведения и характеристики новых объектов. К этому следует отнестись внимательно, ведь если первоначальное помещение не будет исключено из ЕГРН возникнут «наложения» объектов — в границах прежнего окажется несколько новых.

Реконструкция

Определение этого вида работ содержит Градостроительный кодекс РФ. Поскольку они затрагивают конструктивные элементы помещения, к ним предъявляются повышенные требования.

Реконструкция включает в себя (ст. 14 ГрК РФ):

• изменение параметров всей недвижимости или ее частей;
• расширение помещения, его надстройку и перестройку;
• восстановление прежних или монтаж новых несущих конструкций;
• демонтажные работы стен, перегородок, частей помещения.

Если на исходный объект установлена общая долевая собственность, все владельцы должны согласиться с предстоящей реконструкцией. Если затрагивается общедомовое имущество, одобрение необходимо получить на общем собрании. В первом случае достаточно письменно выраженного документа.

О процедуре созыва и проведения общего собрания в МКД можно узнать здесь.

Реконструкционные работы начинаются только после получения разрешения на строительство  Комитете государственного строительного надзора г. Москвы.

Для этого предоставляют:

• документы на земельный участок и градостроительный план (не «старше» трех лет дню обращения);
• проектно-рабочая документация на реконструкцию;
• положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе;
• положительное заключение государственной экспертизы в случае, если проектная документация подлежит государственной экспертизе (в случае отсутствия указанных сведений в ИАИС ОГД или в ЕГРЗ).
• решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в МКД, принятое в соответствии с жилищным законодательством при реконструкции дома; если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общедомового имущества — согласие всех собственников помещений и машино-мест в МКД;
• соглашение о проведении реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного объекту при осуществлении реконструкции (в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества).

Проектные материалы должны соответствовать требованиям, закрепленным в № 87-ПП от 16.02.2008 г.

Разделы документации состоят из графической и текстовой частей с обязательным описанием архитектурных, планировочных, конструктивных, инженерных решений.

Затем материалы передаются в независимую экспертную организацию для получения положительного заключения. Информацию о таких учреждениях можно получить из официальных реестров СРО.

На стадии экспертного рассмотрения проверяется соответствие технического задания, требований безопасности и регламентов, результатов инженерных мероприятий выполненным проектным документам.

Комментарий эксперта. Общий срок проведения экспертизы — не более 60 дней. Если получен отрицательный результат, необходимо устранить недостатки и снова подать документы. Количество отказов не регламентировано, т.е. за заключением можно обращаться вновь и вновь, устраняя недоработки. Именно поэтому на данных стадиях лучше обратиться к специалистам, что позволит получить положительное заключение с наименьшими затратами времени.

После оформления всех необходимых документов, они передаются в Госстройнадзор.

Разрешение на строительство и реконструкцию является документом, разрешающим приступать к работам, но они должны соответствовать проектной документации.

После завершения всех строительно-технических мероприятий выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, оформляется технический план с указанием координат и границ образованных в результате реконструкции помещений с привязкой к местности и МКД. Заключительным этапом является внесение сведений в ЕГРН.

Любые строительно-технические работы по существенному изменению конфигурации, параметров нежилого помещения требуют согласования. Непростым вопросом может стать и оформление полного пакета документов для получения разрешений.

Избежать лишней траты времени на переделку проектов, переписку с организациями можно обратившись в специализированную компанию «Кадастровая Москва». Высокий профессионализм позволяет изначально подготавливать надлежащий пакет документ. А поскольку в организации работают специалисты разных направленностей, нет необходимости обращаться в несколько компаний.

Стоимость работ

Примерная стоимость работ по перепланировке и разделу помещений указана в таблице.

№ п/п	Услуг, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2	Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре	от 12000 руб.
5	Проектирование реконструкции	от 35000 руб.

Полезные документы

№ п/п	Наименование документа	Ссылка для скачивания
1	Образец технического заключения	Скачать
2	Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец проекта перепланировки	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец технического паспорта	Скачать
7	Образец технического задания	Скачать

Примеры работ и стоимость

Кейс 1. Заключение кадастрового инженера за 5 рабочих дней о возможности раздела нежилого помещения на первом этаже МКД.

Кейс 2. Раздел здания на помещения в целях регистрации права на новые объекты за несколькими субъектами.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли у жильцов МКД собрать подписи о согласии на переоборудование магазина в цоколе.» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Переоборудование, которое затрагивает общедомовое имущество, необходимо согласовать с собственниками МКД, но делается это на общем собрании.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»При осмотре недвижимости перед покупкой выяснилось, что демонтирована одна из перегородок. Владелец не оформил новый тех паспорт, поскольку не задеты несущие конструкции. Будут ли в дальнейшем трудности у покупателя?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Перепланировку необходимо оформить, в т.ч. внести изменение в тех паспорт. Можно купить помещение и в таком состоянии, но все же лучше привести все документы в порядок.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Помещение в залоге у банка. Можно ли провести в нем раздел или реконструкцию?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Прежде всего необходимо изучить кредитный договор, соглашение о залоге. Если в документах нет прямого запрета, перед началом работ необходимо получить согласие банка.[/wpremark]

Выводы

Перепланировка — это внутреннее изменение характеристик недвижимости, переустройство определяется переносом, установкой оборудования и коммуникаций, а реконструкция влечет изменение параметров самого помещения.

Работы проводятся как самостоятельно, так и в связке друг с другом. Все они подлежат согласованию. Раздел нежилой собственности на несколько объектов возможен любым из способов, и все они подлежат регистрации.

Отсутствие необходимых разрешений влечет за собой наложение административного штрафа и применение иных мер ответственности.

Именно поэтому так важно правильно и своевременно оформлять документы, согласовывать разрешения и заключения. И в этом вам поможет компания «Кадастровая Москва».

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (скачать);
• Постановлением Правительства РФ от 27.05.2022 № 963 (скачать);
• ПП Москвы от 16.06.2011 г. № 272-ПП (скачать);
• ПП Москвы от 27.08.2012 г. № 508-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082 (скачать);
• Приказ Минэкономразвития от 20.11.2015 г. № 861 (скачать).