Выполнение предписаний ГосКомиссии по недвижимости при самостроях: разработка АГР, паспорт безопасности, заключение о безопасности и заключение кадастрового инженера в 2024 году

Госкомиссия по недвижимости действует в Москве, контролирует использование муниципальной земли и нежилых зданий. Полномочия Госкомиссии позволяют ей проводить плановые или внеочередные проверочные мероприятия, фиксировать различные нарушения, в том числе незаконно возведенные постройки (самострой). По факту проверок и выявленным замечаниям выносится предписание, а его несвоевременное устранение может повлечь вынесения постановления о сносе.

Читайте в статье, когда могут вынести предписание о самострое, какие документы нужно подготовить для устранения нарушений, можно ли снять замечания Госкомиссии по недвижимости.

Что такое предписание Госкомиссии о самострое

Госкомиссия по недвижимости является контролирующим органом, поэтому может проводить официальные проверки объектов недвижимости и участков, расположенных на территории столицы. Плановые проверки проводятся в соответствие с реестром не чаще 1 раза в 3 года. Внеплановые проверки могут проводиться по собственной инициативе, по обращениям других государственных служб, иных заинтересованных лиц.

В ходе контрольных мероприятий могут выявляться случаи самостроя:

• если здание было возведено на участке, не оформленном в собственность или аренду;
• если строительство или реконструкция осуществлялись без разработки проекта, его согласования в уполномоченных службах;
• если при обследовании самостроя выявлены нарушения норм, влекущие угрозу безопасности зданию и людям;
• если работы нарушают градостроительную документацию Москвы.

Если в ходе проверки выявлены претензии и замечания, издается предписание. Это не обязательно означает, что самовольная или незаконная постройка будет снесена. У владельца объекта есть возможность снять претензии Госкомиссии и устранить нарушения, привести документы и состояние здания в соответствие со строительными нормативами.

Перечень нормативных актов

Хотя Госкомиссия является региональным контролирующим органом, в своей деятельности она применяет и нормативную базу федерального уровня. Например, предписания о самострое могут касаться нарушения норм ГрК РФ, Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ № 87, других руководящих документов. Применяется и столичное законодательство, регулирующее порядок застройки и принятию мер к владельцам самостроя:

• Положение о государственной инспекции (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 829-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 234-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 614-ПП (скачать).

Постановление № 614-ПП распространяется на строения, не отнесенные к объектам капстроительства (сезонные кафе и рестораны, павильоны, киоски). Эти объекты также могут признаваться незаконным самостроем с вынесением предписаний.

Простым языком

Выявить нарушения Госкомиссия может практически при каждой проверки. Большинство нарушений носит несущественный характер, которые можно исправить путем корректировки и представления документации, выполнением дополнительных работ. Сложнее всего обстоят дела, если объект изначально построен без проектной документации и разрешений, либо при строительстве допущены грубые нарушения. В предписании могут указать на следующие замечания:

• истечение срока действия аренды до начала или завершения строительства;
• несоответствие вида разрешенного землепользования и целевого назначения построенного объекта;
• отсутствие проектной документации, прошедшей экспертизу и согласования;
• отступления от проекта, допущенные застройщиком и подрядчиком;
• нарушение параметров допустимого строительства (например, превышение этажности зданий, установленное для данного района или квартала);
• грубые нарушения правил и норм строительства, что влечет угрозу устойчивости и безопасности строения.

Предписание по итогам контрольных мероприятий вручается правообладателю, фиксируется во внутренних журналах и реестрах Госкомиссии. Также в документе будет указан период времени, в течение которого нужно устранить нарушение, уведомить об этом Госкомиссию. После устранения предписания будет проводиться повторное обследование, изучение документов.

Комментарий эксперта. Если предписание Госкомиссии вынесено заведомо незаконно, его можно обжаловать в административном порядке или через суд. На практике, оснований для обжалования обычно нет, так как выявленные нарушения очевидны. Затягивать сроки устранения предписания не имеет смысла, так как эти вопросы находятся на контроле. Если вам вынесено предписание, сразу обращайтесь в компанию Кадастровая Москва. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!

Предписание на самострой вручается владельцу объекта, содержит срок устранения нарушений

Чем грозит предписание Госкомиссии о самострое

Госкомиссия по недвижимости не может сама принимать решение о принудительном сносе незаконных строений. Однако по итогам проверок вся информация о выявленном самострое передается в Правительство Москвы. Если предписание и замечаниями не устранено, Правительство Москвы внесет объект в специальный реестр на снос.

Добиться исключения из этого реестра намного сложнее, чем устранить первичное предписание. Включение в реестр может в любой момент повлечь начало процедуры сноса, причем это сделают в течение 10 дней. Также за неисполнение предписаний Госкомиссии могут взыскать крупный штраф по КоАП РФ.

При неисполнении предписания объект будет принудительно снесен

Перечень документов для устранения предписания Госкомиссии

Список документации, которая потребуется для устранения предписания Госкомиссии, зависит от характера замечаний. В стандартный список могут входить заключения и отчеты, проект, рабочая документация. Если и специальные документы, которые Госкомиссия требует оформить на самовольное строение. Об особенностях оформления этих документов расскажем ниже.

Разработка АГР

Все здания в столице должны соответствовать единому архитектурно-художественному облику. Поэтому для устранения претензий Госкомиссии необходимо подготовить АГР (Архитектурно-градостроительное решение), представить его в виде буклета. В буклет включаются схемы внешнего вида и фасадов объекта, в том числе:

• схема планировочной и транспортной организации участка, с отражением его границ;
• схема ситуационного плана территории;
• разверстки фасадов, фотофиксация их фактического состояния;
• визуализацию объекта в 3d-перспективе, фотомонтажами проектных решений;
• схемы фасадов с отражением навесного оборудования, всех конструктивных элементов и отделочных материалов, описанием цветовых решений;
• планы первого и всех неповторяющихся этажей, подземных уровней (на планах нужно выделить части здания, признанные самовольной постройкой);
• разрезы здания с отметками высот;
• пояснительная записка к АГР с таблицей ТЭП, расчетами площади до и после завершения строительных работ.

Решение по представленному АГР будет приниматься Главным архитектором столицы. Оформить буклет с АГР помогут специалисты компании Кадастровая Москва.

Свидетельство об утверждении АГР

Разработка паспорта безопасности

Согласно Постановлению Правительства РФ № 272, на все здания с численность персонала и посетителей от 50 человек нужно разрабатывать паспорт антитеррористической защиты. Для этого создается комиссия с участием представителей органа власти, МЧС, МВД, других ведомств. В паспорте указываются следующие данные:

• расчетные данные о численности персонала, предполагаемом количестве посетителей;
• перечень угроз и опасностей, рассчитанных по средним показателям по субъекту РФ;
• меры антитеррористической защиты, введенные в отношении объекта и участка (места размещения пунктов контроля доступа, средств видеоконтроля, физической охраны и т.д.).

Паспорт безопасности утверждается Мэром Москвы, а его оригиналы хранятся во всех ведомствах, участвовавших в комиссии. Для подготовки паспорта могут потребоваться дополнительные работы в здании и на участке, корректировка внутренних документов.

Разработка заключения о безопасности

Чтобы снять замечания Госкомиссии, нужно подтвердить соответствие строения градостроительным нормам, отсутствие угрозы безопасности для жизни и здоровья людей. Для этого нужно оформить заключение о соответствии (безопасности). В документе отражаются следующие моменты:

• общие характеристики, технико-экономические показатели строения;
• сведения о пройденном кадастровом учете;
• фотоматериалы на здание;
• информация о ведении или завершении работ, либо о фактической эксплуатации строения;
• подтверждение, что при строительстве или реконструкции соблюдены технические регламенты, нормы пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности;
• подтверждение, что техническое состояние объекта не влечет угрозы жизни и здоровья людям.

Для подготовки заключения объект нужно проверить по нормам безопасности Законом № 384-ФЗ и № 123-ФЗ, СП, ГОСТ, по другим руководящим документам. Составить заключение может организация, состоящая в СРО и имеющая соответствующие допуски (в том числе на оценку пожарных рисков). Компания Кадастровая Москва имеет в своем штате специалистов, имеющих право выдавать указанные заключения.

В комплект документов входят фотомонтажи внешнего вида здания

Подготовка заключения кадастрового инженера

Для устранения предписания нужно представить в госкомиссию документ с фактическими характеристиками самовольной постройки. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, получить заключение о фактических характеристиках. Заключение выдается после обследования и обмеров всех помещений и здания, в том числе самовольно возведенной части. Оформление заключения сопровождается описанием всех характеристик, составлением поэтажных планов, схем. Оформить заключение о фактических характеристиках помогут инженеры компании Кадастровая Москва.

Комментарий эксперта. Даже при надлежащем устранении всех нарушений, указанных в предписании, могут возникать основания для применения штрафных санкций. Однако лучше заплатить штраф, чем сносить объекта или разбирать его часть. Специалисты компании Кадастровая Москва помогут выбрать оптимальные варианты для устранения предписания, добьются снятия замечаний.

Как снять замечания Госкомиссии по недвижимости

После устранения замечаний и подготовки документов, нужно направить их вместе с уведомлением в Госкомиссию. Проверка устранения будет заключаться в изучении документов, получении положительного заключения от Главного архитектора Москвы, повторного обследования объекта. Если все недостатки и замечания устранены, предписание считается выполненным.

Чтобы окончательно урегулировать спорный вопрос, нужно заказать техплан на здание через кадастрового инженера, обратиться в Росреестр. После проведения кадастрового учета в ЕГРН будут внесены данные о фактических характеристиках объекта. Выдача выписки ЕГРН подтвердит, что самострой был узаконен.

На ситуационном плане участка отражается место нахождение объекта

Сроки и стоимость разработки документов для устранения предписания

Перечень мероприятий для устранения предписания зависит от количества и характера нарушений. Если замечания носили формальный характер, будет достаточно представить документы, дождаться проверки. Точный срок и стоимость оформления документов по устранению предписания зависит от вида объекта, степени серьезности замечаний. Эти моменты будут определены при обращении в компанию Кадастровая Москва. Мы всегда предложим доступные расценки, быстро подготовим необходимые документы.

Проблемы и сложности при устранении предписания о самострое

Уже сам факт выявления замечаний и вынесения предписаний является серьезной проблемой. При устранении претензий могут возникать следующие сложности:

• несоответствие облика и цветовых решений здания архитектурно-художественным требованиям города (придется делать фасадные работы, менять оформление и внешние конструкции);
• грубые нарушения норм и строительных правил, что можно устранить только в ходе дополнительных работ;
• отсутствие проекта и согласований на строительство и реконструкцию (это придется сделать, даже если оформлены все остальные документы по предписанию Госкомиссии);
• отсутствие прав на участок, на котором выявлен самострой (придется оформлять договор аренды или выкупать землю, иначе права на объект не узаконить).

Проблемы могут возникнуть при отказе в снятии замечаний. В этом случае может потребоваться обращение в суд. Помощь в прохождении всех процедур и подготовке документов окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

Преимущества обращения в нашу компанию

Важное значение для устранения предписаний Госкомиссии имеет опыт работы специалистов в данной сфере. Компания Кадастровая Москва неоднократно добивалась положительного результата по узакониванию самостроя, снятия замечаний государственных органов. Мы выполним все необходимые работы в максимально сжатые сроки, чтобы устранить причины для сноса объекта. При заключении договора вы можете убедиться в профессионализме наших специалистов, посмотреть примеры предыдущих работ.

Выводы

Госкомиссия по недвижимости действует в столице, может проводить плановые или внеочередные проверки, выявлять нарушения, в том числе самовольные постройки (самострой). По нарушениям выносится предписание, а его несвоевременное устранение может повлечь вынесения постановления о сносе. Для устранения предписаний может потребоваться выполнение и согласование работ, подготовка АГР, паспорта безопасности, заключений о соответствии. Снятие замечаний позволит избежать принудительного сноса объекта.

Компания Кадастровая Москва поможет оформить все документы для снятия замечаний Госкомиссии по недвижимости. Обращайтесь, мы разъясним все условия сотрудничества!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• Положение о государственной инспекции (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 829-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 234-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 614-ПП (скачать).