Главная / Заключение кадастрового инженера / Согласование проема в несущей стене в нежилом помещении нежилого здания в 2024 году

Согласование проема в несущей стене в нежилом помещении нежилого здания в 2024 году

Проведение строительно-ремонтных работ на нежилом объекте недвижимости — сравнительно простая задача с точки зрения осуществления процедуры согласования. Обустройство проема в несущей стене такого объекта, вместе с тем, характеризуется рядом нюансов, которые необходимо учесть собственнику здания или помещения, где проводятся работы.

Оглавление статьи

Обустройство проема в несущей стене: требуется ли разрешение

Положениями п. 3 — 3.45 Перечня случаев, при которых не нужно разрешение на строительство, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП, регламентированы работы, при которых соответствующее разрешение не требуется при ведении работ по изменению нежилых объектов капстроительства (или их частей). В число таких работ входят в том числе (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня):

устройство проемов — в перегородках, несущих и ненесущих стенах, а также в перекрытиях;
заделка проемов — там же (но за исключением производства работ в рамках создания подвала в техническом подполье или же мансарды в чердаке);
при условии, что не происходит ослабление несущих элементов — устройство, демонтаж, изменение формы проемов для окон и дверей во внешних ограждающих стенах (крышах, цоколях и иных конструкциях) — за исключением работ при создании мансарды.

Отметим, что положениями п. 4 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса установлена общая норма, по которой изменения объектов капстроительства (их частей) не требуют получения разрешения на строительство, если данные изменения не затрагивают конструктивные и прочие характеристики надежности и безопасности таких объектов, а также не превышают предельные значения разрешенного строительства и реконструкции, что определены градостроительным регламентом.

Под соответствующий общий критерий вполне может подходить устройство проема в стене нежилого помещения.

Пример усиления проема в стене

Таким образом, согласовывать установку (заделку) проема в несущей (как и ненесущей) стене в нежилом помещении нежилого здания, расположенного в Москве, в общем случае не требуется. Однако, необходимо будет составить ряд документов, обеспечивающих соответствие проведенных строительных работ требованиям законодательства.

Установка проема: какие нужны документы?

Прежде всего, следует иметь в виду, что производство работ не потребует согласования, только если имеется положительное заключение о техническом состоянии конструкций здания, а также о возможности производства работ — оформленное проектной организацией, у которой есть свидетельство от саморегулируемой организации о допуске к соответствующим работам (п. 2.2 постановления № 432-ПП). Иначе согласовать проем все же придется — преференции не будут применимы.

Комментарий эксперта: инжиниринговая компания “Кадастровая Москва” имеет все необходимые компетенции для формирования технических заключений в целях проведения работ, не требующих получения разрешения.

Если в помещении обустроен (заделан) проем в несущей стене помещения, то сведения о том, что такая процедура проведена, необходимо отразить в ЕГРН посредством специального документа — технического плана (п. 7.3 ст. 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 76 Требований к подготовке техплана по приложению № 2 к приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

В данном документе будет отражен чертеж проема в стене и иные сведения, позволяющие актуализировать записи в Реестре. Сведения о помещении при этом базируются на проектной документации, на основании которой обустроен (заделан) проем в помещении (п. 21.20 Требований).

Таким образом, для узаконивания создания (заделки) проема необходимы документы:

техническое заключение — на основании которого процедура получения разрешения на строительство не производится;
проект, на основании которого проводятся работы по созданию (заделке) проема;
технический план — составляемый на основании проекта, для отражения сведений о результатах проведения соответствующих работ в ЕГРН.

Пример технического плана помещения

Указанные документы направляются в Росреестр на регистрацию сведений об устройстве проемов в несущих стенах в ЕГРН.

Комментарий эксперта: на практике также будут применяться различные виды исходной документации, на основании которой создаются приведенные выше документы, которые требуются по закону.

Обращение к опытным и квалифицированным специалистам инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» гарантирует формирование проектной документации на каждом этапе согласования работ.

Важно, чтобы проектная документация не содержала ошибок. Есть установленные законом требования к ее структуре.

Проектная документация: состав

Постановление Правительства России от 16.02.2008 № 87 устанавливает требования к проектной документации, которая подлежит экспертизе в соответствии с положениями ст. 49 ГрК РФ. Если строительные работы не подлежат согласованию — как в случае с обустройством проемов (на основании постановления № 432-ПП), то экспертиза проектной документации не нужна (ч. 3 ст. 49 ГрК РФ). Поэтому, положения постановления № 87 в общем случае будут рекомендательными применительно к установке проема для двери в несущей стене в помещении.

Комментарий эксперта: вместе с тем, в постановлении № 87 отражена в достаточной мере проработанная структура проектной документации, на которую имеет смысл ориентироваться в любых сценариях проведения строительных работ. Фактическое следование официальным требованиям облегчит процедуру узаконивания результатов проведения строительных работ.

Квалифицированные специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», основывая свою работу на положениях действующих нормативов, обеспечат составление проектной и рабочей документации на исключительно высоком уровне качества.

В проектной документации на устройство проема в стене могут быть отражены:

В текстовой части документации:

описание технических решений (включая параметры и иные проектные характеристики объекта недвижимости, обеспечивающие выполнение действующих требований);
ссылки на нормативные требования либо технические документы;
расчеты, которые обосновывают принятые решения.

Необходимо корректно отразить в документации то, сколько проемов в несущей стене будет обустроено (заделано), как изменятся характеристики существующих.

В графической части документации — чертежи разрезов зданий с изображением несущих конструкций, отражением высотных отметок уровней таких конструкций.

Сам проект может предусматривать разные виды работ, связанные с обустройством проемов. В том числе такие как:

усиление проема в несущей стене;
перемещение проема с одного места на другое (заделка имеющегося, обустройство нового);
расширение дверного проема в несущей стене.

Можно произвести при необходимости увеличение высоты дверного проема в несущей стене. Как и осуществить те или иные строительные работы в целях обустройства, корректировки, укрепления проема в несущей стене или его заделки.

Что нужно учесть?

Следует иметь в виду, что:

Проводимые работы по обустройству проема в несущей стене (предусмотренные проектом) все же потребуют согласования (получения разрешения на строительство), если фактическое содержание работ попадает под определение реконструкции объекта — которое, в свою очередь, требует оформления разрешения (ст. 51 ГрК РФ).

Проектная документация (как и рабочая — на основании которой строительные работы производятся на месте) должна учитывать положения действующих СНиП, ГОСТ и иных нормативов.

В их числе, например — СНиП 2.08.02-89 (применяется при проектировании работ в общественных зданиях и сооружениях), ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения (который, в частности, содержит определение понятия «проем» для корректного отражения сведений о подобных частях помещения в различных составляющих проектной документации).

Нельзя проводить работы, которые в принципе не предусмотрены проектом.

Рассмотрим теперь общий порядок обеспечения законного обустройства проема в несущей стене (согласования изменений с записями в ЕГРН) нежилого объекта недвижимости.

Согласование проема в нежилом помещении: пошаговая инструкция

Для решения соответствующей задачи на практике необходимо:

Сформировать исходную документацию (о которой было сказано выше — на ее основании формируются обязательные по закону документы).

Прежде всего, это текущие кадастровые сведения, отраженные в ЕГРН. Для их получения заказывается выписка из соответствующего реестра — основной компонент исходной документации.

Комментарий эксперта: правомочия на получение выписки можно делегировать в том числе представителю проектирующей организации. Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» имеет все необходимые компетенции для реализации таких правомочий.

К числу прочих ключевых составляющих исходной документации относятся схемы и чертежи, сформированные в результате обмеров и обследований на объектах, где нужно сделать проем в несущей стене.

Разработать проект, по которому будут проводиться работы — с учетом положений постановления № 87.

В разделе КР указывают расчеты нагрузки, а в заключении делаются выводы о возможности устройства проёма на основании произведённых расчётов и состоянии конструкции.

Отражение запланированного изменения проема в проектной документации

Подготовить техническое заключение, которое нужно для освобождения от необходимости оформления разрешения на строительство по постановлению № 432-ПП.

Заключение должно включать положения о допустимости проведения работ с точки зрения текущих характеристик несущих стен. В документе также прописываются предельные показатели нагрузки на строительные конструкции, которые необходимо учесть при проведении работ.

Подготовить технический план — с учетом положений как исходной, так и проектной документации.

Направить документы в Росреестр для отражения сведений об обустройстве проема в несущей стене (для двери или в иных целях) в ЕГРН.

Основной источник данных для Росреестра — отмеченный выше технический план. Он содержит в том числе графический блок, где будут отражены результаты работы с проемами в несущих (ненесущих) стенах.

Как получить разрешение на обустройство проема?

Возможен, безусловно, также сценарий, при котором работы, связанные с обустройством проемов в несущих стенах, все же не попадут под описание тех, что не требуют получения разрешения на строительство (по критериям, определенным ГрК РФ и постановлением № 432-ПП). Тогда разрешение оформлять все же придется.

Рассмотрим, как на практике согласовать проем в несущей стене в случае, если нет оснований для пользования преференциями по неосуществлению получения разрешения на строительство.

В случае с нежилым объектом недвижимости оформляется разрешение на реконструкцию. Перепланировка или переустройство в отношении таких объектов не производятся (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 № Д23и-1578). Установка или перенос дверного проема — это перепланировка или переустройство на жилом объекте (или нежилом, находящемся в составе МКД).

Для получения разрешения на реконструкцию необходимо направить в компетентный муниципальный орган власти (в Москве — в Комитет государственного строительного надзора, Мосгосстройнадзор) заявление по установленной форме, а также документы, указанные в п. 1-10 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. В числе таких документов — та же проектная документация (соответствующая положениям постановления № 87).

В случае, если у объекта недвижимости несколько владельцев, то каждый должен предоставить согласие на реконструкцию (что следует из положений п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). То есть, согласовать дверной проем может потребоваться не только с регулирующим органом, но также и с иными собственниками нежилого здания (помещения).

В течение 5 рабочих дней Комитет выдаст разрешение — если с документами все в порядке (п. 2.18 Регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП).

Образец разрешения на строительство (реконструкцию) от Мосгосстройнадзора

Комментарий эксперта: взаимодействие с Комитетом производится посредством электронного документооборота. Требуется наличие Личного кабинета на Госуслугах. Эксперты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» осуществят необходимое содействие в организации электронного обмена информацией с регулирующим органом в целях получения согласия на реконструкцию.

В частности, потребуется подготовить электронные сканы документов для получения разрешения (п. 2.15 Регламента). Они должны быть хорошо читаемы, соответствовать установленным форматам.

В выдаче разрешения регулятор может отказать — обнаружив те или иные несоответствия положениям закона, противоречия между разными документами (полный перечень оснований приведен в п. 2.25 Регламента).

Следует иметь в виду, что разрешение на реконструкцию — не единственный документ, оформляемый для узаконивания результатов проведения строительных работ. Необходимо также получить по их завершении разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В этих целях регулятору предоставляются, в частности (п. 2.5.1.1.1 Регламента):

акт приемки — если работы выполнены подрядчиком по договору;
технический план;
разрешение на реконструкцию.

Образец разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Комментарий эксперта: даже при выданном до того разрешении на реконструкцию власти могут отказать в оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Например — если проведены работы, не предусмотренные проектной документацией (п. 2.10.1.6 Регламента).

После проведения реконструкции в соответствии с разрешением документация также направляется в Росреестр на согласование изменений по проемам в ЕГРН. В ее составе, опять же, будет присутствовать технический план, в котором отражены такие изменения.

Кейсы

Кейс 1.

Собственник ТРЦ решил обеспечить доступ посетителей из одного торгового помещения в другое, которые разделены несущей стеной. В этих целях специалистами инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» была составлена исходная документация по факту обследования обоих помещений, сформирован проект обустройства проема в стене — через который посетители получили возможность перемещаться из одного помещения в другое.

На основании проекта сформирован техпаспорт, оформлено техническое заключение о допустимости проведения работ. Результат обустройства проемов в установленном порядке отражен в ЕГРН при содействии компетентных работников нашей компании.

С помощью проема можно обеспечить доступ из одного помещения в другое

Кейс 2.

Собственник офисного центра решил обустроить проем в наружной стене в целях обеспечения дополнительного пути эвакуации персонала при нештатных ситуациях.

Эксперты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» обследовали здание, определили возможность обустройства проема и отразили данный факт в техническом заключении. Был составлен технический план после проведения работ. Сведения об изменениях в объекте недвижимости отражены в ЕГРН.

Новый проем может использоваться в качестве эвакуационного выхода

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Требуется ли согласование устройства проемов в несущих стенах нежилых помещений в нежилом здании?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]В общем случае нет — если работы, связанные с обустройством проемов, попадают под перечень тех, что не требуют получения разрешения на строительство по постановлению № 432-ПП. Но если не попадают, то нужно оформить соответствующее разрешение на реконструкцию (с учетом положений ст. 51 ГрК РФ, постановления № 145-ПП).[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Какие документы нужны для обеспечения законности обустройства проема?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»k1uj»]Если разрешение на реконструкцию не требуется, то в их число войдут:
— проектная документация;
— техническое заключение;
— технический план.
Сведения о проведенных работах передаются в Росреестр для отражения изменений в ЕГРН.
Если нужно разрешение на реконструкцию, то оформляется оно также на основании проектной документации. Обязательно последующее получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (с передачей в регулирующий орган технического плана). Условие получения разрешения на ввод — проведение работ в полном соответствии с проектной документацией.[/wpremark]

Цены

Ознакомимся с типичными для рынка Москвы ценами на услуги, предоставляемые собственникам нежилых помещений в целях законного оформления обустройства проемов в несущих (ненесущих) стенах.

№ п/п	Услуга	Стоимость (руб.)
1	Разработка проекта обустройства проема	От 14 000 (конкретная цифра определяется сложностью проекта, количеством проемов)
2	Правовое сопровождение процедуры передачи сведений в ЕГРН	От 4 000
3	Правовое сопровождение процедуры согласования обустройства проема (при необходимости)	От 12 000
4	Разработка технического плана	От 10 000
5	Составление технического заключения на допустимость работ	От 10 000

Документация

Ниже — образцы документов, которые могут использоваться в целях оформления результатов обустройства проемов в нежилых помещениях. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» окажут содействие в разработке любой требуемой документации соответствующего назначения, дополняющей примеры перечисленных ниже документов.

№ п/п	Ссылки	Описание документа
1	Скачать	Образец технического плана на аренду помещения
2	Скачать	Образец заявления на получение разрешения на строительство
3	Скачать	Образец заявления на получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Использованные источники

Использованные в статье нормативные документы:

Градостроительный Кодекс (скачать);
Постановление № 432-ПП (скачать);
Постановление № 145-ПП (скачать).

Наш адрес

Варшавское шоссе, 1с1-2, БЦ W-Plaza