Кадастровый учет зданий и помещений в 2024 году

Кадастровый учет – это систематизации сведений о недвижимости. В рамках учета представители Росреестра вносят сведения в ЕГРН об образовании нового объекта, о каждом изменении его характеристик. Если объект перестанет существовать, его снимут с учета по заявлению собственника или другого уполномоченного лица. Кадастровый учет зданий и помещений осуществляется по основаниям, регламентированным Законом № 218-ФЗ. Основным документом для этого является технический план.

В статье расскажем, всегда ли нужен кадастровый учет зданий и помещений, где и как получить документы для этой процедуры, когда нужно вносить изменения в ЕГРН.

Кадастровый учет недвижимости: обязательно или добровольно

Вся недвижимость на территории России должна быть учтена. Это нужно со следующими целями:

• чтобы создать единую систематизированную базу данных на все объекты;
• чтобы избежать споров о характеристиках недвижимости, точно идентифицировать каждый объект;
• чтобы государство могло автоматически рассчитывать имущественный и земельный налог, без ежегодного запроса документов от собственников;
• чтобы вести градостроительное планирование территорий, с учетом объектов существующей застройки.

Чтобы добиться указанных целей, государство передало полномочия по ведению учета и заполнению сведений ЕГРН должностным лицам Росреестра. Ни одно другое ведомство не может осуществлять учет и регистрировать права, обновлять сведения госреестра ЕГРН.

Кадастровый учет нужно разграничивать с регистрацией прав на недвижимость. Во время учета происходит только идентификация объекта, определение его параметров и характеристик, местоположения и координат. Регистрация прав и обременений – это отдельная процедура, после которой сведения тоже будут внесены в ЕГРН. Сейчас можно одновременно пройти регистрацию и учет, что особенно актуально для вновь образованных объектов.

В законах напрямую не указана обязанность собственника пройти учет в отношении своей недвижимости. Но косвенно такая обязанность подтверждается запретом на любые сделки с недвижимостью, пока сведения о ней не будут внесены в ЕГРН. Поэтому после образования или возведения объекта нужно сразу пройти учет, иначе недвижимость нельзя продать, подарить, обменять, сдать в аренду.

Комментарий эксперта. Для вновь образованных объектов осуществляется первичный учет. Впоследствии характеристики строений, помещений и других объектов могут неоднократно меняться. После каждого изменения нужно вновь пройти учет, чтобы представители Росреестра обновили ЕГРН, указали там реальные характеристики недвижимости.

№ п/п	Основные понятия, которые нужно знать для постановки недвижимости на кадастровый учет	Описание
1	Ввод здания в эксплуатацию	Процедура, подтверждающая завершение строительных работ по проекту, готовность объекта к эксплуатации. Для МКД и нежилых зданий при вводе в эксплуатацию оформляется разрешение Госстройнадзора. Для частных домовладений оформляется уведомление через местную администрацию. При кадастровом учете здания можно сразу пройти такую процедуру и для изолированных, обособленных помещений.
2	Технический план на помещение или здание	Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания, помещений.
3	Кадастровый инженер	Профессиональный специалист, который имеет право оформить технический план на помещения или здание. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра.
4	Регистрация прав	Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него.
5	Кадастровый учет при изменениях объекта.	Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр.

 

Какие объекты проходят учет

Учет с внесением сведений в кадастр проводится только в отношении недвижимости. Это могут быть следующие объекты:

• здания, сооружения, имущественные комплексы;
• помещения, если у них подтверждены признаки обособленности, изолированности;
• части объектов, в том числе неизолированные и необособленные (в данном случае осуществляется временный учет для целей аренды);
• участки;
• линейные объекты;
• машино-места.

Образование зданий осуществляется путем строительства. Когда новое строение получит разрешение на ввод в эксплуатацию, его ставят на учет в кадастре. Образование помещений может происходить сразу при возведении здания, либо уже после начала эксплуатации. Типичными примерами являются разделы, выделы, объединение помещений, их выделение из объема здания.

У каждого объекта, учтенного Росреестром, есть определенный набор характеристик и координат. Если они меняются в ходе пользования недвижимостью, соответствующие корректировки нужно отразить и в ЕГРН. Изменения всегда связаны с проведением каких-либо строительных работ (перепланировка, реконструкция, переустройство).

Комментарий эксперта. Строение снимут с учета, если оно перестанет физически существовать. Для здания это может быть снос или демонтаж, разрушение. Помещения могут перестать существовать после раздела, объединения. В каждом из этих случаев нужно обратиться с документами в Росреестр, подать заявление о снятии с учета. Пока это не будет сделано, собственнику начисляют имущественный налог. При этом совершение каких-либо сделок будет невозможно, ведь недвижимость фактически не существует.

Основания для учета

Нельзя просто прийти в Росреестр и попросить поставить свой объект на учет, либо внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно представить определенные документы, которые являются основанием для кадастрового учета. Например, на землю таким документом будет межевой план с указанием координат, характеристик участка. Об аналогичных документах для зданий и помещений читайте ниже.

В перечень нормативных актов, которые применяются для учета зданий и помещений, входит:

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 221-ФЗ (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать);
• Приказ МЭР № 921 (скачать).

Перечисленные документы применяются и при последующем учете изменений в характеристиках помещений, зданий.

Зданий

Здание образуется в результате строительства. Теоретически, возможен раздел существующего здания на два новых строения, однако на практике это не реализовать. Для учета зданий в кадастре могут применяться следующие документы:

• технический план – оформляется на вновь возведенное строение, на все изменения после реконструкции перепланировки;
• заявление от правообладателя или его представителя – может подаваться сразу на регистрацию и учет;
• правоподтверждающие документы на землю под строением – это могут быть выписки ЕГРН, свидетельства и постановления, которыми устанавливаются права на участок под зданием;
• судебное решение – по нему может осуществляться учет самовольно построенного здания.

При внесении в ЕГРН информации о вновь возведенном строении можно одновременно ставить на учет помещения. Это будет единая процедура, но на все отдельные помещения могут потребоваться отдельные техпланы. В данном случае помещения будут числится по кадастру как самостоятельные объекты недвижимости. Подробнее о нюансах одновременного учета зданий и помещений вы можете узнать у наших экспертов.

Помещений

Учет помещений также проводится на основании техпланов. Это документ можно изготовить:

• на помещение, образованное в новом здании;
• при выделении помещений из объема строения;
• при образовании помещения после раздела, выдела или объединения.

В отношении существующего помещения нужно пройти учет в кадастре после каждого изменения характеристик. Типичным примером является перепланировка, когда в ходе строительных работ меняется первоначальная конфигурация. Когда перепланировка будет завершена, правообладателю нужно заказать техплан на новую конфигурацию помещения, обратиться с ним в Росреестр.

Комментарий эксперта. По каждым основаниям для учета зданий и помещений вы можете заказать документацию в ООО Смарт Вэй. Прежде всего это касается технических планов, без которых Росреестр не получит сведения о характеристиках недвижимости. В большинстве случаев оформление техплана займет от 1 до 5 дней. Также мы окажем сопровождение при прохождении учета и регистрации в Росреестре.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического задания на строительство, реконструкцию
2	Скачать	Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3	Скачать	Образец технического плана для постановки здания на учет
4	Скачать	Образец заявления о кадастровом учете
5	Скачать	Образец выписки ЕГРН
6	Скачать	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7	Скачать	Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8	Скачать	Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

 

 

Оформление технического плана

Технические планы, которые обязательно нужны для постановки на учет помещений и зданий, оформляют кадастровые инженеры. Сведения обо всех специалистах можно найти на портале Росреестра. Специалист начнет работу на основании договора. В зависимости от оснований прохождения учета, инженеру могут передаваться:

• разрешение на ввод построенного или реконструированного здания в эксплуатацию;
• акт приемочной комиссии после перепланировочных работ;
• правоподтверждающие документы на объект и землю.

До проведения работ на объекте инженер запрашивает информацию из ЕГРН. Это нужно, чтобы получить актуальные данные о существующих объектах, чьи характеристики и координаты уже есть в реестре. Нередко выявляется несоответствие со сведениями по кадастру. Специалист может их устранить непосредственно в ходе работ или описать в техплане.

Содержание и форма техплана на помещения и здания регламентированы Приказом № 953. Для заполнения нужны сведения о реальных параметрах недвижимости. Чтобы их получить, инженер выезжает на место, проводит следующие работы:

• определяет местоположение строения на участке, координаты с привязкой к геодезической сети;
• определяет и описывает местоположение всех помещений на этаже;
• обследует объект, делает замеры по основным геометрическим параметрам.

Использование высокоточного оборудования с минимальной погрешностью гарантирует, что в техплане будут указаны полные и объективные данные на помещение и/или строение.

По итогам обследований специалист приступит к заполнению технического плана. В его содержании указываются следующие данные:

• информация о заказчике;
• информация о кадастровом инженере, данные его аттестата;
• основания для проведения работ;
• перечень оборудования, применявшегося при обследованиях и замерах;
• описание типа и характеристик объекта, в том числе по площади, этажности и высоте, других данных;
• описание координат объекта;
• схемы геодезических построений;
• поэтажный план с отображением всех помещений;
• заключение инженера (если это требуется).

Готовый техплан изготавливается в цифровом формате, выдается заказчику или направляется в Росреестр. В письменном (бумажном) формате документ изготавливается, если заказчик сразу указал на это в договоре.

Комментарий эксперта. Нельзя самостоятельно заполнить техплан или получить документ без выезда инженера на объект. Только данные, полученные в ходе обследований и замеров, можно использовать для оформления технического плана и кадастрового учета. По этой же причине нельзя найти в интернете готовый заполненный техплан, так как у всех помещений и зданий есть уникальный набор характеристик.

Постановка на первичный кадастровый учет

Документы на учет в Росреестр может подать сам собственник или кадастровый инженер. На вновь образованные или построенные объекты обычно сразу проводится регистрация и учет. Срок этой процедуры составит 12 дней (при сдаче документов в МФЦ) или 10 дней (через Росреестр).

Представители Росреестра не выезжают на объект для перепроверки данных кадастрового инженера. Сведения переносятся в ЕГРН только на основании разделов техплана. В редких случаях могут выявляться реестровые и технические ошибки, несоответствия со сведениями ЕГРН. В таких ситуациях могут проводиться дополнительные или повторные кадастровые работы.

Кадастровый учет после изменений в характеристиках объекта

Строительные работы могут существенно менять исходные характеристик объекта. При реконструкции здания может измениться его местоположение на участке, координаты. Поэтому после перепланировок и реконструкции собственник должен пройти кадастровый учет. актуализировать сведения ЕГРН на свою недвижимость. Общий алгоритм действий:

• оформляются документы, подтверждающие завершение работ (разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, акт приемочной комиссии);
• заказывается технический план с обследованиями, замерами, координированием;
• документы на учет подаются в Росреестр, после чего будут обновлены сведения ЕГРН.

Строительные работы с изменением характеристик могут проводится неоднократно. В каждом случае нужно заново получать техплан и проходить учет.

Временный кадастровый учет

Специальной процедурой является временный кадастровый учет. Он проводится в отношении частей объектов (помещений, зданий). Части объектов выделяются для целей аренды, описываются в договоре и на его схемах, в техническом плане. Отметим, что на временную часть не нужны капитальные ограждающие конструкции. Достаточно указать границы части в договоре и техническом плане, чтобы Росреестр внес эти данные в ЕГРН.

На часть объекта после учета присваивается временный кадастровый номер. Он будет действовать на период действия аренды. Когда договор прекращается или досрочно расторгается, временный номер будет аннулирован. Автоматически из ЕГРН исключат данные о части объекта.

Документ после постановки на учет

Завершается кадастровый учет выдачей официального документа – выписки ЕГРН. В нем будут указаны все данные, позволяющие идентифицировать объект. Это будет кадастровый номер, наименование и адрес объекта, основные технические параметры. Также в выписке ЕГРН есть план, где отражено местоположение здания на участке или помещения на этаже. Сведения о правах и обременениях заполняются на основании заявления о регистрации.

Наши услуги

Чтобы поставить ваш объект на кадастровые учет или внести изменения в ЕГРН, наши специалисты оформят:

• проектную документацию на любые виды строительных работ;
• технические планы на новое здание. помещение;
• технические планы после перепланировки или реконструкции;
• договоры на аренду части помещения.

Также вы можете заказать другие услуги и работы в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Подробнее об этом можно уточнить по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование строительства нового объекта	от 30000 руб. (зависит от площади и особенностей здания)
2	Сопровождение процедур согласования	от 25000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Представительство в суде для получения решения и постановки на кадастровый учет	от 30000 руб.

Наши кейсы

Кейс 1. Это здание медицинской клиники было спроектировано и поставлено на кадастровый учет специалистами ООО Смарт Вэй. Объект фактически введен в эксплуатацию в 2020 году.

Кейс 2. Это здание торгового центра было реконструировано по проекту ООО Смарт Вэй. Сейчас оформлены и поданы документы на кадастровый учет после реконструкции.

Заключение

• Кадастровый учет представляет собой внесение в ЕГРН информации о недвижимости. Учет можно пройти в отношении здания, помещения, участка, других видов недвижимости.
• Кадастровый учет зданий и помещений осуществляется по основаниям, предусмотренным Законом № 218-ФЗ.
• Основным документом для учета является технический план. В нем описываются характеристики и координаты объекта, его местоположение.

Закажите в ООО Смарт Вэй документы и услуги для кадастрового учета помещения или здания. Звоните, мы подробно расскажем об условиях сотрудничества.

Список использованной литературы

• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 221-ФЗ (скачать)
• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Приказ МЭР № 921 (скачать)