Легализация самовольной постройки: пошаговая инструкция

Незаконное строительство объектов недвижимости — распространенное явление среди россиян, желающих сэкономить и склонных к авантюризму. Однако рано и поздно нарушители сталкиваются с необходимостью выбора: сносить или узаконивать, поэтому легализация самовольной постройки в России своей популярности не теряет.

В статье рассмотрены способы узаконивания самовольного строительства, изложена пошаговая инструкция, как легализовать самострой, перечислены необходимые документы для узаконивания самовольной постройки, приведены в пример кейсы компании «Кадастровая Москва» по данному направлению работ.

Что называется самовольной постройкой?

Самовольная постройка, или самострой, — это ОКС (объект капитального строительства), сооружение, иное строение, созданное на участке земли не в законном порядке или на участке, вид разрешенного использования (ВРИ) которого исключает возможность появления данного объекта.

Самовольными считаются также постройка или сооружение, созданные без законных разрешений, согласований или с отклонениями от установленных норм и правил в строительстве, действующими на дату обнаружения самовольной постройки.

В статье 222 Гражданского кодекса РФ отмечено, что объект, возведенный с нарушением ВРИ земельного участка, не является незаконным строением, если владелец этого объекта не был и не мог быть в курсе ограничений по собственному участку земли.

Как легализовать самострой

Узаконение самовольной постройки возможно при двух условиях:

• подтверждение права владения на земельный участок и использование его в соответствии с ВРИ;
• подтверждение соответствия объекта требованиям безопасности.

Если одного из условий нет, легализовать незаконный самострой не получится.

Роль земельного участка в процессе легализации самостроя

Чтобы узаконить самовольную постройку, надо определиться с положением застроенного земельного участка по отношению к земельному праву.

С этой целью возможно выполнение таких мероприятий:

• заключить договор аренды с органом местного самоуправления или другим собственником;
• вступить в права обладания бесхозным участком земли, оформив документы;
• изменить ВРИ земельного участка;
• снять ограничения, наложенные на участок.

Для подтверждения прав аренды или собственности, возможно, потребуется заключение договора, купчая на участок, межевание, постановка на кадастровый учет в Росреестре и выписка ЕГРН.

С изменением ВРИ будут затруднения, так как вид разрешения использования закреплен в документах по землепользования и застройке. Участку могут быть предписаны различные ограничения, в том числе сервитуты (пользование чужой землей с ограничениями), рента, ипотека, аренда и т. д.

Комментарий эксперта. Если участок не был лимитирован на время начала строительных работ или ВРИ допускал строительство, закон № 339-ФЗ запрещает сносить самострой. Однако пользоваться постройкой до узаконивания нельзя под угрозой штрафа.

Юристы компании «Кадастровая Москва» окажут квалифицированную помощь в согласовании земельного участка в ходе легализации самовольного строительства. Консультацию о подробностях сотрудничества можно узнать по телефону +7 499 490-45-04

Безопасность самовольной постройки и её соответствие СНиП

Строительство каждого объекта должно проводиться с соблюдением СНиП (санитарных норм и правил) и требований безопасности по Градостроительному кодексу РФ.

При законном строительстве все нормативы учитываются проектировщиком ООО «Кадастровая Москва», в процессе согласования они проходят проверку.

В ходе легализации самовольной постройки для проверки может потребоваться следующее:

• подготовка проектных документов проектировщиками компании «Кадастровая Москва», экспертного заключения, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и прочих документов, получение разрешения на строительство;
• заказ технического плана кадастровому инженеру компании «Кадастровая Москва»;
• заключение СЭС, заключение Органа государственного пожарного надзора (ОГПН) и других инстанций;
• решение спорных вопросов в арбитражном суде с владельцами соседних участков и строений.

Соблюдение СНиП констатируют проектировщики. Отдельным видам объектов недвижимости потребуется экспертиза. Учитываются все ограничения, указанные в ГПЗУ. Насколько незаконная постройка соответствует требованиям безопасности, установит администрация или суд.

Комментарий специалиста. Проектировщики инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» окажут помощь в подготовке проектной документации и экспертного заключения, оформят проект на любой вид объекта с соблюдением всех норм и правил в кратчайшие сроки.

Виды самовольных построек

Распространенный вид самостроя — незаконная реконструкция, которая проявляется в пристройках, надстройках дополнительных этажей, антресолей, перестройке чердачных помещений. Все эти мероприятия приводят к новым параметрам здания.

Другой вид часто встречающихся самовольных построек — здания, возведенные на пустом месте, с самого начала, без разрешения компетентных органов, или новые объекты недвижимости, воздвигнутые на месте ликвидации старых, уже с иными параметрами.

Какими способами можно узаконить самострой?

С 2018 года по закону № 339-ФЗ процедура узаконивания самовольной постройки на земельном участке упростилась, но осталась достаточно хлопотной.

Есть три способа легализации незаконного строения:

• получение официального разрешения на строительство;
• в административном порядке: по решению органов местного самоуправления;
• в судебном порядке: установление права собственности в соответствии со статьей 222 ГК РФ и при условии отказа в администрации.

Документы для узаконивания

Обращение за оформлением легализации самостроя в администрацию и в суд  должно быть подтверждено документально.

Узаконение самовольной постройки на своем земельном участке связано с такими документами:

• правоустанавливающие — на землю (договор аренды, свидетельство о приватизации);
• по соблюдению строительных и пожарных норм;
• доказывающие законность других строений на участке, их план;
• на объекты, построенные после 2010 года, — техпаспорт;
• декларация на объект недвижимости — юридический документ, в котором отмечен факт возведения объекта на участке без получения разрешения.

Представленные документы дают основание для всестороннего рассмотрения самовольной постройки и вынесения решения об узаконивании или о сносе.

Официальный путь — получение разрешения на строительство

По правилам разрешение на строительство выдают при запланированных строительных работах. В ходе узаконивания самовольной постройки разрешение на строительство объекта постфактум возможно, если административная инстанция или суд принимает решение о сохранении самостроя.

Разрешение на строительство или реконструкцию выдают компетентные органы муниципалитета, в Москве — Комитет государственного строительного надзора.

Порядок действий для получения разрешения:

• подать запрос через МФЦ (Москомархитектуру — в Москве) на предоставление градостроительного плана земельного участка, в ресурсоснабжающей организации запросить план технических условий для подключения инженерных коммуникаций;
• заказать в проектной организации, члене СРО, («Кадастровая Москва») обследование самостроя для подготовки проекта и технического заключения;
• проектировщикам «Кадастровой Москвы» — разработать проектную документацию строительства;
• экспертам компании «Кадастровая Москва» — провести экспертизу проекта, оформить экспертное заключение;
• подать проект и экспертное заключение в Госстройнадзор, выдающий разрешение на строительство;
• согласовать архитектурно-градостроительные решения с Москомархитектуры, если строительные работы затрагивают фасад;
• получить разрешение на строительство в Госстройнадзоре, если самовольная постройка заявителя не противоречит нормам безопасности и СНиП, а земельный надел используется по закону.

Так как объект уже существует, с полученным разрешением и всей документацией можно сразу обращаться в стройнадзор за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое будет дано после процедуры обследования объекта.

Перед тем как зарегистрировать самострой, надо заказать технический план кадастровому инженеру компании «Кадастровая Москва» (разрешение на ввод дает основание).

А с техпланом можно подать заявление в Росреестр на постановку объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Оформление в собственность в административном порядке

В Москве легализация самостроя в административном порядке осуществляется через Градостроительную земельную комиссию.  Узаконение через ГЗК проходит быстрее, чем в суде, и не надо тратиться на судебные издержки, но успешным завершение дела бывает редко.

Легализация самостроя через ГЗК проходит в таком порядке:

• собственник подает заявление в ДГП (Департамент градостроительной политики Москвы) с просьбой сохранить незаконную постройку;
• ГИН (Государственная инспекция по недвижимости) обследует объект и надел земли, на котором строение возведено;
• собственник направляет запросы в Департамент городского имущества Москвы, Мосгоргеотрест, Москомархитектуру и другие инстанции для подготовки обращения в ГЗК.

Рассмотрев обращение, Градостроительная земельная комиссия выносит положительное или отрицательное решение:

• при положительном — сохранить самовольную постройку, что обязывает собственника уплатить штраф и узаконить объект;
• при отрицательном — снести незаконный объект или вернуть его в первоначальное состояние на основании выявленных нарушений, оштрафовать нарушителя, если он ничего не предпринимает для легализации постройки, передать дело в судебную инстанцию.

В случае решения о сохранении самостроя, в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) вносят изменения, обновляется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) иными параметрами строительства, готовится пакет проектных документов на объект, который подают на согласование. После этого заявитель получает разрешение на строительные работы и на ввод объекта в эксплуатацию.

Синхронно земельные отношения с городом оформляются по-новому: в договоре аренды ЗУ изменяются параметры объекта недвижимости и вида разрешенного использования (ВРИ) ЗУ, если в этом есть необходимость.

Легализация через суд

По статье 222 ГК РФ, узаконение самовольной постройки через суд для собственника не составит затруднений, если земельный участок является его собственностью, при этом его разрешенное использование допускает строительство, ОКС выполнен по всем правилам, соответствует нормам и требованиям Градостроительного кодекса на день обращения в суд, а права и интересы третьей стороны (соседей) не затронуты.

Также признание права собственности на самострой в судебном порядке возможно после неудачных попыток легализовать постройку административным способом, когда ГЗК не дает разрешения или Росреестр не ставит постройку на учет.

В связи с этим застройщик до обращения в суд должен принять ряд мер:

• попытаться получить разрешение на строительство в органе строительного надзора;
• позаботиться о проведении строительно-технической экспертизы экспертами инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» с положительным заключением: объект соответствует СНиП и не угрожает жизни и здоровью граждан;
• собрать документы (правоустанавливающие и другие).

После этого можно подавать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости.

Обязательные документы для суда

Узаконить самовольную постройку через суд нельзя без подтверждения прав на земельный участок, поэтому нужно предоставить в суд договор аренды или выписку ЕГРН. До суда застройщик должен позаботиться о получении ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), который подтвердит ВРИ земельного надела без ограничений на строительство. Срок ГПЗУ не должен превышать три года с даты выдачи.

Обследование самовольной постройки на соответствие СНиП

До подачи иска в суд, нужно провести обследование, подготовить проектную документацию и провести экспертизу самовольного строительства. Для этого собственнику следует подать заявку в проектную организацию СРО. Документы должны стать подтверждением соблюдения обязательных норм и правил при строительстве объекта.

Компания «Кадастровая Москва» окажет квалифицированную помощь в обследовании, проектировании и проведении экспертизы.

Если в Госстройнадзоре получен отказ

Для обжалования через суд решения Госстройнадзора нужно сначала подать заявление для оформления разрешения на строительство в административном порядке. Если чиновники Стройнадзора дадут безосновательный отказ, можно подавать исковое заявление в суд. Отказ органа строительного надзора должен быть подкреплен ссылками на статьи закона.

Обращение в суд

Иск подается в суд, ближайший к месту расположения незаконно построенного объекта. Цель искового заявления зависит от обстоятельств: признание права собственности; обжалование нелегитимного решения органа строительного надзора и признание права собственности.

Кроме пакета документов, собранного в процессе легализации самостроя через орган местного самоуправления, целесообразно привлечь к участию в судебном разбирательстве проектировщиков, юристов экспертной организации СРО.

Компания «Кадастровая Москва» поможет вам пройти все стадии судебного разбирательства с участием опытных юристов и других профессионалов.

Судебное решение о признании права собственности предъявляют в Росреестре или МФЦ. Внесение записи в ЕГРН утверждает самовольную постройку в статусе законного объекта, который можно эксплуатировать или выставить на продажу.

Ответственность за незаконное строительство

Нарушитель может получить предписание о сносе незаконной постройки за свой счет. Кроме этого, по статье 9.5 КоАП (Кодекс административных правонарушений), собственника незаконного объекта недвижимости обяжут уплатить штраф. Его величина определяется категорией нарушителя:

• физическое лицо — до 2500 руб.;
• ИП — до 50 000 руб.;
• юридическое лицо — до 1 млн руб.

Такие же штрафы предусмотрены, если незаконно возведенный объект недвижимости используется без разрешения на ввод в эксплуатацию. Альтернативное наказание для предпринимателей и организаций — приостановление коммерческой или промышленной деятельности на срок до трех месяцев.

Кейсы компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции

Заказ от юридического лица — получить ввод в эксплуатацию нежилого здания после проведенной реконструкции.

Специалисты компании «Кадастровая Москва» изучили проектно-сметную документацию, выехали на объект, обследовали здание, провели инженерно-изыскательские работы.

В первую очередь специалисты ознакомились с проектно-сметной документацией, затем осуществили выезд на объект, полностью обследовали здание и провели ряд инженерно-изыскательных работ. Эксперты компании подсчитали площадь помещений и здания в целом, в ходе анализа выявили несоответствие в пределах допуска параметров здания.

Тщательная проверка позволила обнаружить проблему, которая стала бы причиной отказа выдачи разрешения на ввод.

В результате услуг компании «Кадастровая Москва» заказчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Кейс 2. Легализация антресольного этажа и другой реконструкции в ТЦ

Задача от заказчика — выиграть судебную тяжбу по исковому заявлению от Департамента городского имущества Москвы с требованием к заказчику признать реконструкцию в Торговом центре самостроем и демонтировать результат строительных работ.

Итоги работы «Кадастровой Москвы»: суд отклонил иск ДГИ г. Москвы, реконструкция объекта сохранена, а с ней — увеличение полезной площади и улучшенные эксплуатационные характеристики — лифт и эскалатор.

Выводы

Самовольная постройка — это возведенное без необходимых разрешений и согласование строение или сооружение. Самостроем также является объект, созданный на земле, где строительство ограничено/запрещено или ущемляет права других собственников.

Самовольная постройка может получить статус законной, если она возведена без нарушений СНиП, а ВРИ земельного надела допускает строительство. Узаконить самострой можно получением официального разрешения на строительство, через местную администрацию и через суд.

Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» предоставляет все услуги по легализации самостроя: от оформления документов до участия в судебном разбирательстве. Бесплатную консультацию по всем вопросам можно получить по телефонам, данным на сайте.

Список использованных источников

1. Федеральный закон № 339-ФЗ.
2. Кодекс об административных нарушениях Российской Федерации Статья 9.5.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 222. Самовольная постройка.