Антресоль в нежилом помещении: согласовать или узаконить?

Антресоль популярна у собственников нежилой недвижимости различного назначения (склад, офис, ресторан и т. д.), так как она помогает увеличить площадь помещения, тем самым повышая функциональность и прибыльность данного объекта.

Статья содержит информацию о понятии и особенностях антресолей в нежилых помещениях, условия ее установки, критерии согласования и узаконивания данной конструкции в нежилом помещении.

Что такое антресоль?

По определению, данному в Своде правил по общественным зданиям и сооружениям (СП 118.13330.2022, пункт 3.1.2), антресоль — это общедоступная, открытая площадка в пространстве помещения высотой в два этажа, со вторым светом или устроенная в пределах этажа с большой высотой, занимающая менее 40 % площади основного помещения. Антресоль представляет собой только площадку — не этаж, и может служить помещением.

Согласно СП 54.13330.2022, пункту 3.1.1 (по многоквартирным домам) антресоль — площадка, обеспеченная доступом для людей на нее и под нее. Размер площадки, по правилам, ограничен 40% от основной площади помещения. Статус отдельного этажа для антресоли также отрицается.

На бытовом уровне существует выражение «антресольный этаж», которое имеет такое же значение — «антресоль». С правовой точки зрения оно неверно, но так как широко распространено, мы допускаем его использование в статье.

Необходимые условия для возведения антресоли

При проектировании антресоли должны быть соблюдены следующие условия:

• высота помещения в нежилом здании общественного назначения — от 4,7 м, высота антресольного этажа и помещения под ним — от 2,2 м;
• высота помещения в многоквартирном доме — от 4,5 м, высота антресоли и помещения под ней — от 2,1 м (30 см — на толщину антресольной конструкции);
• обустройство площадки допускается только в границах одного помещения, то есть без выхода на общее имущество жильцов и за пределы фасада ОКС.

Проектирование антресоли выполняется с учетом данных норм.

До начала монтажных работ собственник должен заказать проект антресоли в организации СРО (например, компании «Кадастровая Москва»). Если на объект недвижимости приходится несколько собственников, потребуется согласие на проведение строительных работ на объекте от каждого из них.

В МКД установка антресоли изменяет конфигурацию помещения и является перепланировкой, в связи с чем проект необходимо согласовать. По завершении работ собственнику предстоит процедура кадастрового учета и внесение изменений недвижимого имущества в ЕГРН.

Монтаж антресоли в многоквартирном доме без проекта и согласования в органах местного самоуправления — несогласованная перепланировка, за которую налагается административный штраф и, того хуже, предписание о восстановлении исходного состояния помещения.

Комментарий эксперта. Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» предоставляет комплекс услуг, в который входит проектирование и согласование антресоли, а также узаконивание данной конструкции в случае несогласованной перепланировки. Подробнее обо всем можно узнать по телефонам, указанным на сайте компании.

Документы для согласования антресоли

Перечень документов, необходимых для согласования антресоли в качестве перепланировки (если антресоль планируется установить в нежилом помещении МКД):

• письменное согласие всех владельцев недвижимого имущества; правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, долевого участия, свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН и другие);
• проект антресоли и проектные документы, включающие описание работ и требования к их безопасности;
• техническое заключение с анализом состояния несущих конструкций, вывод о возможности проведения работ, расчеты;
• заключение СЭС и Роспотребнадзора;
• заявление в Мосжилинспекцию на согласование проекта;
• акт приемочной комиссии от Мосжилинспекции после завершения перепланировки;
• технический план, оформленный кадастровым инженером компании «Кадастровая Москва» на основании обследования объекта недвижимости;
• выписка ЕГРН.

Как согласовать антресоль в МКД?

Антресольный этаж в нежилом помещении многоквартирного дома согласуется по нормам Жилищного кодекса РФ.

В Москве проектная документация на перепланировку проходит процедуру согласования в Мосжилинспекции по одним правилам для жилых и нежилых помещений МКД.

Порядок согласования, если работы еще не выполнялись:

• заключение договора с проектной организацией, имеющей допуск СРО;
• заказ проекта антресольной конструкции в экспертной организации СРО («Кадастровая Москва»);
• подготовка инженерами-проектировщиками технического заключения о состоянии несущих конструкций в МКД; получение заключения от СЭС о допустимости работ;
• подача заявления на согласование перепланировки в МКД через Портал государственных и муниципальных услуг города Москвы, загрузка проекта антресоли с другими документами;
• получение решения Мосжилинспекции о согласовании;
• выполнение работ точно по согласованному проекту;
• по окончании работ подача заявления через Портал на оформление акта о завершенной перепланировке в МКД, загрузка документов по проведенным работам;
• обеспечение доступа приемочной комиссии Мосжилинспекции для приемки выполненной перепланировки;
• получение акта о завершенных работах по перепланировке;
• заказ техплана после перепланировки кадастровому инженеру;
• получение выписки из ЕГРН с обновленными данными на помещение.

Если антресольная конструкция возведена без согласования, то это самовольная перепланировка, которую следует легализовать.

Порядок согласования в данном случае — узаконивание антресоли:

• оформление технического заключения инженером компании «Кадастровая Москва» о допустимости проведенных работ и их безопасности;
• подача заявления застройщиком через Портал на оформление акта о завершенной перепланировке помещения в МКД на выполненные без согласования работы, загрузка заявителем технического заключения о правомерности и безопасности проведенных работ;
• обеспечение доступа приемочной комиссии от Мосжилинспекции для приема самовольной перепланировки;
• уплата штрафа за незаконную антресоль;
• получение акта о выполненной перепланировке помещения.

После получения акта необходимо заказать у кадастрового инженера компании «Кадастровая Москва» технический план с новыми параметрами помещения. Вместе с техническим планом подается заявление в Росреестр на прохождение кадастрового учета. Финал согласования — получение собственником выписки ЕГРН с новыми данными о недвижимости.

«Кадастровая Москва» предлагает полный комплект услуг по проектированию и согласованию перепланировок, в том числе — антресолей.  Проектные документы инженеры-проектировщики оформят в короткий срок, юристы компании окажут содействие в узаконении самовольно установленной антресоли. Заказать услугу и обсудить условия сотрудничества можно по телефонам, данным на сайте.

Как согласовать антресоль в отдельно стоящем нежилом здании?

Если собственник намерен обустроить в помещении нежилого здания антресольный этаж, согласование будет сложнее и дороже, чем в многоквартирном доме. Это связано с тем, что возведение антресоли в отдельно стоящем нежилом здании регламентируется как реконструкция.

Порядок согласования антресоли в нежилом здании:

• получить документы на земельный участок — ГПЗУ;
• инженерам «Кадастровой Москвы» провести изыскания на объекте;
• проектировщикам компании «Кадастровая Москва» подготовить проект антресоли;
• получить разрешение на строительные работы и на ввод в эксплуатацию.

В практике компании «Кадастровая Москва» были случаи, когда установку антресоли в нежилом здании проводили по суду в качестве перепланировки. Это удавалось сделать на том основании, что площадь антресоли не превышала 40% от площади основного помещения. При таких параметрах антресоль не является дополнительным этажом.

Комментарий эксперта. Проектировщики и юристы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» имеют большой опыт в проектировании и согласовании антресолей. За время деятельности компании согласовано больше сотни проектов антресолей. Бесплатную консультацию можно получить по телефону: +7 499 490-45-04.

Выбор материала для изготовления антресоли

До начала монтажных работ собственнику надо выбрать материал для своей антресоли. Спроектировать конструкцию можно из дерева, металла, древесины (массива) и железобетона.

Чаще всего владельцы недвижимости предпочитают антресольный этаж из металлоконструкций. Масса антресоли из металла сравнительно невелика, конструкция собирается быстро, служит долго и подходит для установки в любом помещении.

К металлической конструкции нужны отделочные материалы. Из них наиболее популярны такие, как древесно-стружечная плита (ДСП), древесноволокнистая плита (МДФ), массив дерева, гипсокартон.

Деревянная антресоль, как правило, возводится в старых зданиях нежилого типа, где перекрытия смешанные, или в индивидуальных жилых домах из дерева. Железобетонная антресоль — это тяжелое монолитное перекрытие, которое требует скрупулезных расчетов и не всегда допускается.

Комментарий эксперта. Владельцу надо учитывать допустимость нагрузок на перекрытие. Инженер-проектировщик компании «Кадастровая Москва» произведет расчеты и известит собственника недвижимого имущества, какой материал более подходит для антресольного устройства в его случае.

Как узаконить самовольно возведенную антресоль?

Согласование уже построенной антресоли осуществляется редко. Это связано с двумя обстоятельствами:

• площадь самовольной антресоли почти всегда выходит за положенное ей ограничение в МКД — 40% от площади основного помещения;
• антресоль возводят с нарушениями или ошибками, не позволяющими муниципальному ведомству дать согласие на перепланировку или разрешение на реконструкцию.

Бывают случаи, когда незаконная антресоль обустроена без отклонений от правил и норм, и такое положение дает все основания для узаконивания конструкции. В Москве, предоставив в МЖИ техническое заключение от автора проекта дома или от проектной организации, подобранной Мосжилинспекцией, собственник может получить акт о приемке.

Обычно незаконно возведенный антресольный этаж признается угрозой жизни и здоровью людей, а на собственника накладывается обязанность его демонтировать в кратчайшие сроки, то есть привести помещение в исходное состояние.

Нарушителю также полагается заплатить штраф:

• для физического лица — до 2500 руб.;
• для ИП — до 5000 руб.;
• для юридического лица — до 50 000 руб.

На согласование перепланировки и реконструкции собственник затрачивает не только время, но и значительные средства. Однако это законный путь увеличить полезную площадь коммерческого или производственного помещения, при котором можно не бояться разоблачения в самострое и последствий.

Попытка узаконить самовольно возведенную антресоль с большой долей вероятности потерпит фиаско, а экономия обернется напрасными трудами и впустую потраченными на строительные работы средствами.

Что определяет сроки и стоимость согласования антресоли

Сколько времени займет изготовление проекта антресольной конструкции и технического заключения, зависит от условий договора с и опыта экспертной организации. Стоимость формируется объемом и сложностью проектных работ, особенностями помещения и проектируемой антресоли.

В муниципальном ведомстве на рассмотрение документов, по закону отводится до 30 дней, на кадастровый учет в Росреестре — пять дней.

Антресольный этаж в Москве: примерные цены и сроки согласования

Согласование антресоли как перепланировки в МКД:

• подготовка проекта — от 40 000 рублей, 5 дней;
• подготовка технического заключения о законченной перепланировке — от 40 000 рублей, 5 дней;
• оформление технического плана — от 25 000 рублей, 1 день;
• внесение изменений в ЕГРН — от 30 000 рублей, 10 дней;
• заключение СЭС — от 20 000 рублей, 5 дней;
• согласование в Мосжилинспекции — от 40 000 рублей, 30 дней;
• регистрация изменений объекта в Росреестре — от 30 000 рублей, 1 день;
• внесение изменений в БТИ — от 10 000 рублей, 1 день.

Согласование антресоли как реконструкции в нежилом здании:

• реконструкция в целом, включая проектирование и согласование — от 1 млн рублей, срок — от полугода.

Узаконивание реконструкции в нежилом здании:

• техническое заключение о правомерности и безопасности произведенных работ — от 150 тыс. рублей;
• заключение от госпожнадзора — от 150 тыс. рублей;
• сопровождение самовольной реконструкции в суде — от 250 тыс. рублей;
• технический план и внесение изменений в ЕГРН и БТИ — от 90 000 рублей.

Эксперты «Кадастровой Москвы» дадут вам бесплатную консультацию о стоимости согласования антресольной конструкции в каждом частном случае, вы получите предложение о сотрудничестве на самых выгодных для вас условиях.

Нужные документы: образцы и формы

№	Наименование	Ссылка
1.	Образец технического заключения	Скачать
2.	Образец выписки из ЕГРН	Скачать
3.	Образец технического плана	Скачать
4.	Образец проекта перепланировки	Скачать
5.	Форма заявления о согласовании перепланировки	Скачать
6.	Форма заявления о постановке на кадастровый учет	Скачать

Кейсы инжиниринговой компании «Кадастровая Москва»

Кейс 1. Легализация антресоли в здании торгового центра

Заказчик поручил компании «Кадастровая Москва» выиграть тяжбу в суде с Департаментом городского имущества Москвы, который подал иск о признании реконструкции в ТЦ самостроем и потребовал демонтировать возведенную антресоль.

В результате работы инженеров и юристов «Кадастровой Москвы» суд отклонил исковое заявление ДГИ, антресольный этаж в ТЦ сохранен, полезная площадь коммерческого здания увеличена.

Кейс 2. Изготовление технического плана после перепланировки офиса в МКД за 5 дней

Заказчик поручил компании «Кадастровая Москва» изготовить технический план на офисное помещение после выполненной, но несогласованной перепланировки.

Во избежание штрафа и других взысканий собственнику было необходимо сначала узаконить выполненную перепланировку. Для этого нужен технический план, по которому Росреестр регистрирует новые характеристики помещения в ЕГРН.

В результате работы кадастровых инженеров компании «Кадастровая Москва», оформивших документацию в кратчайшие сроки, заказчик избежал штрафов, приостановки деятельности и судебного взыскания.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»В какой инстанции можно согласовать антресоль?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Ответ эксперта. После изготовления проекта, оформления технического заключения антресоль проходит согласование в Мосжилинспекции в Москве, в межведомственной комиссии (МВК) в Петербурге и в отделе архитектуры и градостроительства администрации в регионах.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»По каким причинам могут отказать в согласовании проекта антресоли?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Отказ возможен по следующим причинам: размер площади антресоли не соответствует установленным требованиям; непрочность креплений; ошибки в расчетах нагрузки на конструкции, обеспечивающие прочность постройки; не подведены инженерные системы, в которых нуждается антресоль.
В случае отказа необходимо переделать проектные документы и вновь подать их на согласование.[/wpremark]

Заключение

Согласование антресоли полагается по закону. И лучше это сделать, поскольку, действуя в правовых рамках, собственник не получит проблем, связанных с самовольной перепланировкой или реконструкцией: штраф, приостановка работы, судебное предписание о ликвидации незаконной конструкции.

Узаконить самовольно возведенную антресоль редко кому удается, у подавляющего большинства «самовольщиков» все заканчивается демонтажом и штрафом. Поэтому в выборе между согласованием работ и самовольным строительством предпочтение стоит отдать первому.

Компания «Кадастровая Москва» предоставляет полный комплекс услуг по проектированию и согласованию антресоли. В случае самовольного возведения конструкции инженеры и юристы проходят с клиентом все стадии узаконивания до сопровождения в суде (если нужно). 

Список использованных источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать).
3. Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).
4. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).
5. Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать).
6. СП 118.13330.2022 (скачать).
7. СП 54.13330.2022 (скачать).