Реконструкция нежилого здания — согласование от экспертов “Кадастровая Москва”

Если вы решите самовольно осуществить реконструкцию объекта недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса этого объекта.

Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенной реконструкции.

Понятие реконструкции

Согласно градостроительному законодательству РФ, реконструкция представляет собой проведение определенных изменений в размерах объекта недвижимости.

Реконструкция происходит в виде:

• смена главной цели объекта;
• замена непригодных конструкций или их полное восстановление;
• изменение отдельных частей объекта (например, расширение площади, увеличение этажей, уменьшение высоты потолков).

Все изменения, затрагивающие непосредственно фасадную часть, согласовываются в МосКомАрхитектуре.

Произвести реконструкцию можно только по решению собственника, при этом если их несколько, тогда придется получить согласие каждого владельца.

Благодаря многолетнему опыту работы, можем утверждать, что узаконивание самовольной реконструкции является довольно часто заказываемой услугой, именно поэтому сотрудники компании «Кадастровая Москва» легко ориентируются в подобных вопросах.

Комментарий эксперта. Довольно часто проводят реконструкцию без согласования и получения соответствующих разрешений. За самовольную реконструкцию грозит вменение административной ответственности, если быть точнее — штраф, также объект в скором времени будет снесен.

Читайте также: Технический план помещения и здания в 2024 году

Ответственность за незаконную реконструкцию

Как уже выяснилось, если вы проводите определенные строительные работы без получения специального разрешения, то такая реконструкция здания будет считаться самовольной.

Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно вам может грозить наказание. Согласно КоАП РФ, санкции наступают в соответствии со статьей 9.5 — то есть штраф за незаконную реконструкцию в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.

Помимо этого при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается.

Прежде чем что-то возводить нужно получить разрешение на реконструкцию здания.

В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные постройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.

Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному будет непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.

Признаки, по которым объект недвижимости можно  отнести к самовольной реконструкции:

• нет проекта реконструкции;
• не получено разрешение на реконструкцию;
• строительные работы осуществлены с нарушениями действующего законодательства;
• не была пройдена стадия согласования;
• данные не поданы в ЕГРН для постановки на кадастровый учет.

В качестве юридических последствий помимо ответственности выступает невозможность в дальнейшем владельцу распоряжаться недвижимостью в сфере заключения гражданско-правовых договоров (аренда, дарение, продажа).

Читайте также: Услуги кадастровых инженеров в 2024 году

Список полезной документации

№	Описание документа	Скачать документ
1	Технический план	Ссылка для скачивания
2	Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания)	Ссылка для скачивания
3	Заявление о кадастровом учете	Ссылка для скачивания
4	Заявление на проведение экспертизы	Ссылка для скачивания
5	Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Ссылка для скачивания
6	Рекомендации по подготовки проектных документов	Ссылка для скачивания
7	Выписка из ЕГРН	Ссылка для скачивания
8	Техзадание на реконструкцию	Ссылка для скачивания

Узаконивание реконструкции нежилого здания

Легализация самостроя — это его узаконивание после непосредственного проведения строительных работ, по-другому — это незаконная реконструкция нежилого здания. Для этого поможет разрешительная документация на реконструкцию.

Конечно намного проще заранее позаботиться о том, что осуществить получение разрешение на реконструкцию объекта, чтобы избежать подобных проблем.

Практика выработала конкретные правила узаконивания. Для этого следует пройти минимум три основных этапа:

• заказ инженерных изысканий;
• заказ проекта;
• проведение экспертизы.

Вообще местные градостроительные органы скорее всего откажут в узаконивании, будьте готовы к тому, что придется пойти в суд. Рекомендуем сохранить копию заявления, чтобы приложить к документам при подаче в судебные органы.

В большинстве случаев суд тоже часто суд отказывает, однако, если вы обратитесь в опытную компанию, какой является наша, большая вероятность, что удастся узаконить самовольную реконструкцию.

В первую очередь нужно доказать суду, что при проведении строительных работ были соблюдены все СНиПы, ГОСТы, СП и иные нормы безопасности.

Потребуется заказать технический план, на основании чего внести обновленные сведения в ЕГРН посредством Росреестра или МФЦ.

Для вашего удобства добавим ссылку на официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  https://rosreestr.gov.ru.

Читайте также: Обмеры и инвентаризация зданий и помещений в 2024 году

Комментарий эксперта. Завершающей стадией является получение выписки из ЕГРН, что подтверждает успех в узаконивании возведенной реконструкции.

Причины отказа суда в узаконивании реконструкции

Причин, по которым суд может отказать великое множество, мы перечислим наиболее частые из них:

• не хватает соответствующих документов;
• документы имеются, но они заполнены с нарушениями;
• допущены нарушения действующего законодательства РФ в данной области;
• отсутствие проекта;
• не получено разрешение на строительство;
• не пройдено согласование реконструкции фасада, здания;
• проектировщик не состоит в СРО;
• не пройдено согласование проекта реконструкции здания;
• не проведена экспертиза, либо ее результаты отрицательны.

Для узаконивания с помощью суда, рекомендуем привлечь высококвалифицированного проектировщика, инженера и юриста, которые есть у нас в “Кадастровая Москва”.

В любом случае после одобрения и утверждения судом законности самовольной реконструкции необходимо внести данные в ЕГРН. Как уже говорилось, получение выписки является заключительной стадией.

Помните, что регистрация здания без разрешения на строительство невозможна.

Комментарий эксперта. Наши сотрудники помогут в решении подобных вопросов, а также будут представлять ваши интересы во время судебного процесса.

Предписание Госинспекции

В 1994 году появилась государственная инспекция по недвижимости и местные органы власти передали ей свои контролирующие полномочия.

Давайте разберемся, чем же занимаются работники инспекции:

• рассматривают заявления граждан и организаций;
• проводят проверки (планово и внепланово);
• выявляют самострои, самовольные перепланировки, реконструкций;
• определяют, что объект относится к категории — незаконная реконструкция;
• выносят представление о сносе объекта недвижимости;
• ведут административные дела в суде;
• согласуют и выдают разрешения.

Почему Госинспекция выносит предписание

Причин может быть множество. Вынесение предписания происходит в ходе проведения плановых и внеплановых проверок.

Наши заказчики много раз сталкивались с вынесением предписания, что обычно служило основанием для начала процедуры узаконивания самовольной реконструкции объекта.

Итак, разберемся с причинами:

• не заказали проект реконструкции нежилого здания;
• не получили разрешение на реконструкцию в Москве или СПБ;
• допустили любого рода ошибки в правоустанавливающих документах;
• нет заключения эксперта или оно не является положительным;
• нарушены правила безопасности, строительства и т.д.;
• допущены нарушения согласно налоговому законодательству РФ.

Комментарий эксперта. Решение госинспекции по поводу сноса объекта можно оспорить в суде, но для этого требуется помощь квалифицированных специалистов. Поэтому рекомендуем вам обратиться в компанию «Кадастровая Москва», где работают опытные инженеры и проектировщики.

Для обращения в суд понадобится квалифицированный юрист, чтобы защитить ваши интересы, в штате “Кадастровая Москва” есть такие специалисты в области права. Такой подход поможет избежать сноса и ответственности (уплаты штрафов).

Основные моменты устранения предписания

В компанию «Кадастровая Москва» много раз обращались за помощью в устранении предписания государственной инспекции. Исходя из личного опыта, делимся некоторыми особенностями и важными нюансами, которые помогут устранить ошибки, описанные в предписании.

К проверке можно заранее подготовиться, особенно если она плановая, и вы точно знаете, когда сотрудники госинспекции придут к вам.

Порой можно обойтись наведением порядка в документации, но иногда придется произвести некоторые строительные работы и преодолеть стадию согласования.

Несколько вариантов устранения предписания инспекции:

• изменения в документах, корректировка, переделывание;
• пройти процесс согласования;
• провести нужные работы;
• изменить целевое назначение объекта.

Перечисленные нами варианты являются базовыми, итоговое решение все же зависит от многих индивидуальных обстоятельств.

Соответственно, для устранения предписания вам понадобится собрать следующий пакет документов:

• АГР (если изменения затрагивают фасад);
• заключение комиссии;
• паспорт, подтверждающий безопасность;
• заключение кадастрового инженера;
• документы о согласовании.

Существует и такой документ как заключение о соответствии, где указывается характеристика безопасности и состояние объекта недвижимости, а также соблюдение законодательных требований.

Когда вы устраните все, что указано в предписании, можете самостоятельно уведомить инспекцию по недвижимости об этом.

Там всегда пишется конкретный срок, к которому необходимо устранить ошибки, если этого не сделать вовремя, то можно получить административную ответственность, то есть штраф.

Технический план

Технический план потребуется для любого вида постройки, и он выдается после проведения замеров и осмотра специалистом — кадастровым инженером. В компании “Кадастровая Москва” технический план готовит штатный кадастровый инженер.

Обновленные характеристики объекта недвижимости при учете площади пристройки будут отмечены специалистом как в графической, так и в текстовой части технического плана.

А именно, будут отмечены обновленные контуры и площадь здания, уточненное местоположение на участке и координаты. Выдается технический план в электронном виде и в дальнейшем передается в Росреестр для учета.

Преимущества выбора компании “Кадастровая Москва”

В штате компании специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволяет завершать проекты раньше указанного срока. Они знают все нюансы законодательства и умеют правильно их применять.

У компании налажено взаимодействие с органами государственной власти, в том числе Росреестром и различными комиссиями по вопросам строительства.

Все работы мы делаем самостоятельно от начала до конца, все работники — наши штатные сотрудники.

Кейсы компании “Кадастровая Москва” по узакониванию реконструкции

Пример 1. Собственник нежилого помещения в торговом центре увеличил его площадь без предварительного согласования. Сотрудники компании «Кадастровая Москва» смогли через суд узаконить самовольную реконструкцию и помочь заказчику избежать административных штрафов.

Пример 2. Собственник увеличил высоту одного из нежилых помещений в здании, через 3 месяца принял решение об узаконивании, в чем специалисты “Кадастровая Москва” ему помогли. И узаконивание реконструкции увенчалось успехом.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Нужно ли получать разрешение на реконструкцию нежилого здания?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Да, это необходимое условие. Без разрешения ее обязательно признают незаконной.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как узаконить реконструкцию здания? Как узаконить реконструкцию нежилого здания без разрешения на реконструкцию?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]В более 90% случаев реконструкцию можно узаконить через суд.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-light» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Что будет, если не узаконить реконструкцию?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Тогда владелец объекта недвижимости будет оплачивать административные штрафы, а объект путем предписания подлежит сносу.[/wpremark]

Выводы

Оформление реконструкции нежилого здания не регламентировано законодательством РФ. Это связано с тем, что прежде чем произвести изменения объекта недвижимости необходимо их согласовать. В ином случае предстоит либо сносить объект, уплачивать штраф, либо узаконивать реконструкцию через суд.

Стоимость согласования реконструкции вы узнаете у наших менеджеров по телефону, указанному на сайте.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
• Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать);
  Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений” от 18 декабря 2015 г. № 953 (скачать).