Главная / Перепланировка в МКД / Раздел имущества и выделение доли для нежилых помещений. Правильное оформление

Раздел имущества и выделение доли для нежилых помещений. Правильное оформление

Собственнику имущества принадлежит право распоряжения им. Это не только продажа, дарение, сдача в аренду и т.д. Владелец может выделить доли из помещения, разделив его. Особенно это актуально, когда собственников несколько.

Реконструкция и перепланировка – способы раздела объекта недвижимости. Доля, как часть помещения, может быть выделена из исходного.

Раздел помещения

Его результатом становятся два и более новых объекта, и у каждого собственный набор характеристик. Обязательные признаки – изолированность (исключение возможности попадания в помещения сторонних лиц) и обособленность (ограничение пространства конструкциями или попросту наличие стен).

Принять решение о разделе может только собственник. Если имущество принадлежит нескольким лицам, они все дают согласие.

Предварительным этапом является проектирование и его согласование. Затем – строительство и согласование изменений. Завершающий этап – кадастровый и регистрационный учет образованных помещений.

Одна из целей раздела — более эффективное использование площади помещений

Реконструкция

Работы по реконструкции заключаются в изменении параметров помещения путем надстройки, перестройки, демонтажа, монтажных, восстановительных работ.

Если помещение находится в долевой собственности, согласие должен выразить каждый владелец. Когда затронуто общедомовое имущество МКД придется получить решение общего собрания владельцев МКД.

Работы по реконструкции проводятся на основании утвержденного проекта и разрешительных документов органов власти. В них описывается вся совокупность предстоящих планировочных, конструктивных, архитектурных, инженерных и планировочных мероприятий.

Состав разделов проектной документации должен соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87-ПП.

После подготовки проводится исследование и оценка. Их выполняет экспертная организация, состоящая в СРО. Она проверит соответствие технического задания проекту, выполнение регламентов безопасности, инженерных решений.

Реконструкция — это объемный комплекс теоретических и строительных работ

Экспертное мнение. Экспертиза проводит исследование в течение 60 дней. Это максимальный срок. При отрицательном заключении необходимо устранить недостатки и снова подать документы. Это может повторяться пока все недочеты не будут устранены.

Выполнение этих работ можно поручить специалистам компании «Кадастровая Москва». Гарантия качества составляет 12 месяцев. Знание нормативной документации и опыт проектных работ позволят сократить время на согласование.

Для получения разрешения на строительство и реконструкцию в Госстройнадзоре Москвы предоставляются экспертное заключение вместе с проектными документами.

Образец разрешительного документа

Далее выполняются строительно-технические работы. Они должны соответствовать ранее утвержденным документам.

После их завершения всех работ Мосгосстройнадзор оформляет согласование изменений.

Далее подготовка технического плана. Из ЕГРН запрашивается информация о преобразованном и смежных помещениях, об участке, на котором эти объекты расположены. Проводится натурный осмотр, фиксируются все отступления от проекта. Закрепляются границы здания, местоположение объектов.

Комментарий эксперта. Технический план оформляется не только на каждое из вновь созданных объектов, но и на здание в целом, поскольку в процессе реконструкции  изменяются его характеристики.

На заключительном этапе помещения ставятся на кадастровый учет, сведения о них вносятся в ЕГРН.

На каждом этапе подготавливается свой перечень документов. Специалисты «Кадастровой Москвы» имеют опыт работы более 8 лет, более 30 выполненных кейсов. Не теряйте время, доверяйте опыту и профессионализму.

Перепланировка

Заключается в изменении внутренних характеристик помещения: перенос дверных проемов, демонтаж и монтаж перегородок, вспомогательных тамбуров, ниш и т.д.

Перепланировка проводится в нежилых зданиях и их частях, объектах, расположенных в МКД, на производственных объектах.

Для выполнения работ не нужно получать разрешение на строительство, поскольку ими не затрагиваются несущие конструкции. Это закреплено в п. 1.1 № 432-ПП Москвы от 27.08.2012 г.

Перепланировка в нежилом здании

До начала работ оформляется проектная документация. Она подлежит оценке. По результатам выдается техническое заключение.

Далее:

  • выполняются работы в соответствии с проектом;
  • оформляется акт согласования внесенных изменений;
  • получается технический план;
  • подаются документы в Росреестр.

На работы в здании разрешение на строительство не требуется, как и согласие иных лиц (например, соседей).

Если перепланировка выполнена в нежилом помещении в здании, проводится инвентаризация объекта с подготовкой нового технического паспорта. Эти услуги оказывает МосгорБТИ.

Первоначально проводится проектирование

Перепланировка нежилого помещения в МКД

Ее особенность заключается в соблюдении интересов третьих лиц. Если работы затрагивают общедомовое имущество, необходимо согласие собственников МКД. Оно принимается на собрании.

Нежилые помещения подразделяются на встроенные, пристроенные, смешанные, общедомовые, паркинги. К каждому предъявляются индивидуальные требования в части ремонтно-технических работ.

Первоначально разрабатывается проект перепланировки. Это делает организация имеющая допуск СРО, что обеспечивает качество документа.

Далее проводится согласование в Мосжилинспекции.

При производстве работ необходимо соблюдать ряд правил. Например, в Москве нельзя нарушать режим тишины с 21 до 8 часов, а в выходные и праздничные дни – с 22 до 10 часов.

По итогам МЖИ выдает акт согласования выполненной перепланировки. Образованные помещения ставятся на кадастровый учет. Сведения о них вносятся в ЕГРН. Право на исходный объект прекращается.

Вне зависимости от причин раздела и его цели, перепланировка проводится в соответствии с законами и нормативно-правовыми актами. В противном случае она признается самовольной.

Какие документы необходимы для ее узаконивания, как происходит постановка на кадастровый учет, подскажут специалисты компании «Кадастровая Москва».

Оформление перепланировки лучше поручить специалистам

Комментарий эксперта. Если работы касаются общего имущества дома, необходимо согласие собственников МКД. Это один из наиболее сложных этапов согласования. Созыв общего собрания, проведение голосования, оформления итогового решения и другие процедуры регламентированы законом и не допускают отступлений. Иначе решение будет недействительным.

Перепланировка в помещениях ДГИ, Росимущества

В ряде арендных и иных правоотношений с ДГИ и Росимуществом допускает проведение перепланировки арендатором.

В первую очередь необходимо получить согласие ДГИ. Департамент впоследствии будет участвовать и в согласовании перепланировки. Сотрудник учреждения проверит какие работы произведены, и какое имущество они затрагивают.

Если перепланировка окажется самовольной, ее владельца обяжут привести помещение в прежнее состояние.

17.03.2017 г. издано постановление Правительства Москвы № 106-ПП. По нему правообладатели обязаны устранять «красные линии» на поэтажных планах, в техпаспортах. Это увеличивает общее время оформления всей документации. Если помещение находится в ведении ДГИ, эта процедура проводится обязательно.

БТИ проведет инвентаризацию и выдаст планы помещений и техпаспорт.

Обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений должен собственник, т.е. Департамент госимущества или иное лицо по нотариальной доверенности.

Комментарии эксперта. Принадлежащие ДГИ, Росимуществу помещения подвергаются проверке, поскольку их использование и изменение регламентировано законом.

Компания «Кадастровая Москва» окажет услуги по согласованию перепланировок «под ключ» с учетом особенностей принадлежности недвижимого имущества.

Выдел доли в нежилом помещении

Если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, долю в праве можно выделить в натуре. Это происходит как во внесудебном, так и в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ).

Закон устанавливает запрет на раздел помещения, если это повлечет причинение ему несоразмерного вреда. При таком ущербе недвижимость нельзя использовать по назначению в силу ухудшения технического состояния и снижения ее ценности и стоимости.

Из исходного помещения можно выделить несколько долей

Внесудебный порядок

Он применяется в случаях:

  • единоличный собственник решает выделить долю помещения и передать ее другому лицу (например, продать, подарить),
  • несколько собственников пришли к согласию о выделении доли из нежилого помещения.

Существуют требования, которым должны соответствовать выделяемые в натуре объекты (доли).

Так, для земельного участка определены его минимальные размеры и границы (ст. 11.9 ЗК РФ).

После раздела помещение должно сохранить изолированность и обособленность, для чего проводят перепланировку, а затем выделяют часть объекта.

На следующем этапе кадастровый инженер готовит технический план, в котором определяются характеристики образуемых объектов. Бумажный вариант выдается на руки заявителю, электронный может быть помещен на временное хранение.

Далее заключается соглашение о выделе долей в натуре между собственниками помещения.

Договор определяет все важные, существенные условия

Стоимость выделяемого имущества пропорциональна стоимости доли. При несоразмерности собственнику предоставляется компенсация, определенная договором.

Для внесения изменений в ЕГРН, в Росреестр предоставляются:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность или нотариально оформленная доверенность;
  • заявления всех собственников;
  • соглашение о выделе доли;
  • правоустанавливающий документ на исходное помещение;
  • технический план.

Комментарии эксперта. Если технический план ранее помещен в хранилище, можно указать только его номер. Предоставление бумажного варианта не требуется.

Постановка помещений на кадастровый учет и их государственная регистрация подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Судебный порядок

Обращение в суд необходимо, если собственники не договорились о порядке выделе доли. Подать иск может один или все владельцы.

Если все заявили такое требования, ставится вопрос о прекращении права долевой собственности.

Для обращения в суд составляется исковое заявление. Необходимо идентифицировать спорное имущество, то есть указать кадастровый номер, точный адрес. Описать спорные взаимоотношения сторон. Указать и рассчитать размер истребуемой доли и ее денежный эквивалент, а также доли иных собственников.

Иск подается в суд по месту нахождения помещения и оплачивается государственной пошлиной. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости спорной доли.

При рассмотрении спора назначаются строительно-техническая (возможность выдела в натуре) и оценочная (стоимость доли) экспертизы. Расходы на проведение исследований возлагаются на стороны.

Эти споры относятся к сложной категории дел. Большой объем письменных документов, процедура проведения экспертизы и оформление заключения, представление доводов в судебном заседании – трудоемкий процесс. Доверяя эти работы специалистам можно не переживать за незнание терминологии и порядка проведения исследований. «Кадастровая Москва» всегда готова помочь в оформлении выдела доли из помещения.

Судебный акт об отказе в иске можно обжаловать в течение месяца в вышестоящий суд.

В случае положительного решения, его копия вместе с другими документами подается в Росреестр. Объект ставится на кадастровый учет, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Полезные документы

Документы для скачивания:

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец технического заключения
2 Скачать Образец выписки ЕГРН
3 Скачать Образец технического плана
4 Скачать Образец проекта перепланировки
5 Скачать Образец заявления о согласовании перепланировки
6 Скачать Заявление о проведении кадастрового учета
7 Скачать Инструкция для заявителя при подаче документов
8 Скачать Образец технического задания

Примеры работ и стоимость

Кейс 1.

Разделено нежилое здание на отдельные помещения для регистрации права на новые объекты и их отчуждения.

Раздел помещений в нежилом здании

Кейс 2.

Выдел доли в натуре по согласию собственников помещения. Собственники нежилого помещения обратили в нашу компанию за разделом нежилого помещения по долям. Специалисты «Кадастровой Москвы» помогли в этом.

Выдел долей по согласию собственников помещения

Стоимость работ

№ п/п Услуга, документ Стоимость
1 Проектирование перепланировки от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2 Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки от 10000 руб.
3 Изготовление технического плана от 8000 руб.
4 Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ от 12000 руб.
5 Проектирование реконструкции от 35000 руб.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Существует ли ответственность за самовольную перепланировку?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Да, а) провести согласование изменений, б) привести объект в первоначальное состояние. Также установлены административные штрафы: граждане от 2000 до 2500 рублей, должностные лица от 4000 до 5000 рублей, юридические лица и ИП от 40000 до 50000 рублей.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как выделить в натуре незначительную долю?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Незначительную долю нельзя выделить, это нарушит права иных собственников. Такую долю можно продать иным владельцам или сторонним лицам. Собственники иных долей вправе через суд принудительно выкупить такую долю.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Когда потребуется согласие владельцев квартир при выполнении ремонтных работ в помещении МКД?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Если ремонтные работы не выходят за границы помещения, а инженерное оборудование за границы ответственности, согласие иных владельцев не требуется.[/wpremark]

Вывод

При перепланировке изменяются характеристики помещения в пределах его границ (контуров). Согласование проводится как перед началом работ, так и после их завершения. Для помещений, расположенных к МКД, согласие выдает МЖИ.

После оформления технического плана, объект ставится на кадастровый учет. Проведенные изменения заносятся в ЕРГН.

Список литературы

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать)
  • Жилищный кодекс РФ (скачать)
  • Земельный кодекс РФ (скачать)
  • Гражданский кодекс РФ (скачать)
  • Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (скачать)
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (скачать)
  • Постановление Правительства РФ от 27.05.2022 № 963 (скачать)
  • Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (скачать)
  • ПП Москвы от 17.03.2017 № 106-ПП (скачать)
  • ПП Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (скачать)
  • ПП Москвы от 27.08.2012  №  432-ПП (скачать)
  • Приказ Росреестра от 15.03.2022 г. № П/0082 (скачать)

Наш адрес

Варшавское шоссе, 1с1-2, БЦ W-Plaza