Главная / Раздел объекта недвижимости / Раздел торгового центра: в каких случаях нужен и как его осуществить

Раздел торгового центра: в каких случаях нужен и как его осуществить

Раздел торгового центра — преобразование здания, путем проведения перепланировки торговых помещений.

Этот процесс имеет свои нюансы и тонкости, ведь при разделе торгового центра, нужно не только соблюсти все требования законодательства, но и провести его таким образом, чтобы максимально увеличить поток посетителей и сделать логистику наиболее оптимальной.

В этой статье будут рассмотрены основные вопросы, в части требований к проведению перепланировки торгового центра, подготовке пакета документов на раздел недвижимости, а также регистрации раздела объекта недвижимости.

Оглавление статьи

В каких случаях нужен раздел торгового центра

Причины, по которым владелец недвижимости, может решить провести раздел, могут быть разными.

Вот некоторые из них:

пересмотр площади арендуемого помещения. К примеру, один из арендаторов торгового центра решил пересмотреть площадь аренды. В связи с этим, арендодатель может принять решение о перепланировке торгового помещения, с целью уменьшения или увеличения площади объекта;
пересмотр количества помещений торгового центра. Собственник здания решил привлечь количество покупателей в торговый центр, за счет увеличения арендаторов. В данном случае, именно перепланировка торговых помещений, с целью деления больших объектов на несколько средних или маленьких, может помочь в привлечение потенциальных арендаторов;
изменение покупательского трафика. Например, владельцу здания необходимо изменить трафик покупателей на одном этаже, за счет увеличения или уменьшения потока людей на другом этаже. В таких случаях, применяется раздел объектов, с целью изменения их конфигурации и/или площади. Измененные помещения и дальнейшая передача их в аренду, в зависимости от назначения, позволят разгрузить поток посетителей с одной локации на другую;
разрешение спора между собственниками по вопросу владения недвижимостью. В решении спорной ситуации поможет раздел и постановка на кадастровый учет новых объектов. Стороны подписывают соглашение о разделе недвижимости, проводят соответствующие работы и далее регистрируют новые объекты в Росреестре.

Могут быть и иные случаи, при которых необходимо будет провести раздел торгового центра. Главное при проведении преобразования учитывать требования и особенности данной процедуры.

Фото торгового центра

Как осуществить раздел

Процесс раздела недвижимости проводится путем проведения перепланировки(переустройства) помещения и дальнейшей регистрации полученных изменений. Преобразование недвижимости должно производиться, согласно требованиям законодательства.

Например:

требованиям пожарного надзора, Роспотребнадзора;
требованиям к изолированности и обособленности образуемого помещения;
правилам и нормам подготовки проектной документации;
и иное.

Комментарий специалиста. Торговый центр это объединение торговых, бытовых и иных объектов. Он относится к нежилым (общественным) зданиям.

При проектировании торговых центров, нужно учитывать положения ФЗ № 384 “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”, а также Свода правил № 118.13330.2012.

Например, в пункте 6.5. Правил указано, что размеры входной площадки перед входом должны быть не менее 1,5 ширины открывающегося наружу полотна двери. Учитывайте, данные требования при проведении перепланировки.

Этапы раздела торгового центра

Этапы преобразования можно описать в следующем порядке:

Подготовка проекта перепланировки и технического заключения.
Проведение работ.
Подготовка технического плана.
Регистрация изменений в ЕГРН.

Проектная документация

До начала любых работ необходимо подготовить проектную документацию. Учитывая, что торговый центр относится к нежилым зданиям, предварительного разрешения на перепланировку не требуется. Однако, для подготовки документов потребуется информация о самом объекте.

Информацию об объекте можно получить из технического паспорта и выписки из ЕГРН. Подробнее, как получить сведения из ЕГРН, можно ознакомиться здесь. Получив, соответствующие сведения, можно приступить к подготовке проектной документации. К ней относятся:

проект (состоит из пояснительной записки, графической части, приложений);
техническое заключение (содержит сведения о состоянии здания, о безопасности работ, выводы).

Документация готовится компанией, состоящей в саморегулируемой организации.

Компания “Кадастровая Москва” более 8 лет предоставляет услуги по подготовке проектов и технических заключений. За годы сотрудничества, мы помогли многим клиентам осуществить их планы по преобразованию помещений. Мы гордимся каждым нашим проектом.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Оформление проекта и тех заключения	От 20 000 руб. (от 3-х дней).
С ценами на другие услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” можно ознакомиться здесь.

Пример заключения кадастрового инженера

Перепланировка торговых помещений

Перепланировка может включать в себя следующие работы:

устройство новых стен;
снос перегородок;
установка дверных проемов;
переустройство проемов;
возведение лестниц, ступеней;
и иные работы.

Все действия осуществляются согласно проектной документации и требованиям законодательства.

Работы осуществляются силами подрядной организации. По окончании, производится приемка выполненных работ и далее начинается процесс подготовки внесения изменений в сведения ЕГРН.

Пример ремонтных работ

Технический план

Сведения о разделе нежилого здания вносятся в технический план. Это подготавливаемый кадастровым инженером документ, содержащий в себе следующие сведения:

сведения кадастрового плана территории, помещения (графическая часть);
сведения, которые вносятся в ЕГРН (текстовая часть).

Технический план готовится, согласно положениям ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Для подготовки технического плана специалист на месте проводит обследование образованных помещений и затем приступает к подготовке технического плана. В Росреестр план подается на электронном носителе.

Комментарий эксперта. Если технический план не будет соответствовать требованиям законодательства, это затянет сам процесс внесения изменений в сведения ЕГРН.

Таким образом, не менее важным этапом в проведение преобразования, будет выбор компании, которая качественно и грамотно подготовит проектную документацию и технический план.

Кадастровые инженеры компании “Кадастровая Москва” имеют большой опыт подготовки технических планов любой сложности. Необходима помощь в подготовке технического плана? Обратитесь к нашим экспертам.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Подготовка технического плана	От 15 000 рублей (от 7 дней).
Цены на иные услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” здесь.

Образец технического плана

Регистрация изменений

Регистрация раздела объекта недвижимости проходит следующим образом:

предоставление документов в Росреестр;
получение результата.

Подача документов в Росреестр

Регистрация изменений происходит путем подачи соответствующего заявления. Процесс подачи регулируется ФЗ -218 (статья 18). Документы может подать только собственник недвижимости или его представитель.

Пакет включает в себя:

заявление на каждый образованный объект;
технический план;
документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт, доверенность и иное);
квитанция об оплате государственной пошлины(согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, размер пошлины для физического лица составит 2000 руб., для юридического лица — 22 000 руб. Пошлина оплачивается за каждую регистрацию права);
иные сведения, согласно требованиям законодательства.

Список документов, также размещен на официальном сайте Росреестра. Предоставление документов возможно или лично через МФЦ или на сайте Росреестра (через личный кабинет).

Комментарий эксперта. С принятием нового закона о регистрации ФЗ -218, заявление теперь можно подать по экстерриториальному признаку.

Это означает, что, даже если объект находится в одной области, а заявитель физически находится в другой, например в Москве, документы можно подать непосредственно в Москве.

При образовании помещений после раздела, каждый новый объект ставится на кадастровый учет (присваивается номер) и в отношении их осуществляется государственная регистрация прав. Стоит отметить, что помещение из которого были образованы новые объекты, архивируется.

Получение результата

Росреестр проверяет документы (5-7 рабочих дней) и далее могут быть вынесены следующие решения:

о регистрации права и учета (будет выдана выписка на каждый образованный объект);
о приостановлении регистрации;
о возврате документов
об отказе в регистрации.

Специалисты компании “Кадастровая Москва” готовы помочь в проведения регистрации изменений. Мы проводим регистрацию изменений в Росреестре с полным сопровождением и гарантией.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Регистрация изменений в Росреестре	От 50 000 рублей(от 20 дней)
Цены на иные услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” здесь.

Пример выписки

Полезные документы

№	Наименование	Ссылка для скачивания
1	Технический план	Скачать
2	Выписка из ЕГРН	Скачать
3	Образец акта обследования	Скачать

Кейсы инжиниринговой компании “Кадастровая Москва”

Инжиниринговая компания “Кадастровая Москва” занимается проектированием, сопровождением перепланировок для любых типов зданий. Ниже можно ознакомиться с примерами выполненных работ.

Кейс 1.

Собственник помещения обувного магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил образовать посредством перепланировки, дополнительное помещение с аналогичным назначением. Благодаря обращению к инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», владелец объекта недвижимости оперативно согласовал перепланировку и смог в оптимальные сроки запустить новый бизнес.

Типичная цель перепланировки — образование помещений для новых видов деятельности

Кейс 2.

Заказчик в лице руководителя стоматологической клиники обратился в компанию «Кадастровая Москва» за помощью. Для аренды помещения частной организации потребовалось сделать перепланировку. Изменения должны обеспечить удобство и комфорт для посетителей стоматологии.

При запросе документов оказалось, что у арендодателя право на недвижимость зарегистрировано на всё здание. Наши специалисты обговорили вместе с заказчиком данный вопрос и решили сделать технический план на здание целиком, а не на отдельное помещение. Также был разработан проект и подготовлено техническое заключение. Все изменения в итоге были зарегистрированы в ЕГРН.

Фото помещения стоматологической клиники

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли оборудовать в торговом центре жилое помещение?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″ block_id=»l8iI»]Жилое помещение должно соответствовать требованиям законодательства к жилым объектам и санитарным нормам, так как торговый центр — это нежилое здание, вышеуказанные требования соблюсти не представится возможным.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Можно ли сделать раздел, если не получается обеспечить обособленность имущества? » title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Если у объекта нет отдельного выхода в места общего пользования или на улицу, он не будет поставлен на кадастровый учет.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Кто может подать заявление о постановке на кадастровый учет и о регистрации прав?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Подать заявление может только собственник имущества или его представитель по нотариально оформленной доверенности.[/wpremark]

Вывод

Владелец торгового центра в процессе своей деятельности может столкнуться с ситуацией, когда необходимо будет провести изменение количества помещений, площади объектов. В таких ситуациях выполняются работы по разделу помещения.

До проведения работ, необходимо подготовить проектную документацию. По окончании работ, готовится технический план и полученные изменения вносятся в ЕГРН. Внесение изменений в сведения ЕГРН происходит путем подачи заявления и иных документов в Росреестр.

По итогу рассмотрения заявления (при положительном решении) выносится решение о регистрации изменений. На каждый образованный объект выдается выписка из ЕГРН.

Список использованной литературы

Наш адрес

Варшавское шоссе, 1с1-2, БЦ W-Plaza