Раздел нежилого помещения собственником: пошаговая инструкция

Раздел нежилого помещения — это процесс деления недвижимости на несколько помещений.

Любой собственник рано или поздно, может столкнуться с необходимостью раздела помещения на два или более. Причины для раздела могут быть разными. Если не знать основные нюансы такой процедуры, то раздел может вызвать трудности и затянуться на длительный срок.

В этой статье будет изложена подробная инструкция, как разделить нежилое помещение и зарегистрировать все полученные изменения.

Причины раздела помещения собственником

Преобразование может потребоваться в следующих случаях:

• собственник приобрел недвижимость с довольно большой площадью, но через какое-то время возникли обстоятельства необходимости перепродажи объекта с целью вложения денег в другой проект. В данном случае, более быстрым вариантом продажи имущества будет раздел помещения на два и более. Как правило, покупатели интересуются именно покупкой небольших площадей;
• в собственности находится большая площадь нежилого назначения., которую собственник решил сдавать в аренду. Обычно на такую площадь трудно найти арендаторов. Однако, проблема может быть устранена после принятия решения о разделе нежилого помещения. Имущество с меньшей площадью легче передать в аренду;
• при возникновении спора между собственниками в процессе владения помещением. Разрешить спор, в таких случаях, может помочь раздел помещения собственниками. Учитывая, что нежилое помещение находится в долевом владении, оно должно быть разделено только по соглашению сторон (статья 252 Гражданского кодекса). Соответственно, стороны должны подписать соглашение о разделе нежилого помещения. В дальнейшем собственники проводят “реальный” раздел помещения, а именно проводят перепланировку;
• в иных случаях.

Раздел помещения собственником

Раздел помещения представляет собой деление объекта на несколько, путем проведения определенных работ (перепланировка, переустройство объекта), а также осуществление регистрации проведенных изменений.

Кратко процесс раздела можно описать следующим образом:

1. В первую очередь необходимо подготовить проект перепланировки и технического заключения.
2. После подготовки проекта и заключения, можно приступить непосредственно к работам на объекте.
3. По окончании работ, необходимо подготовить технический план.
4. Завершающим этапом будет регистрация раздела помещений.

Подготовка проекта и технического заключения

Документы готовятся компанией, состоящей в СРО. Что же включают в себя проект и техническое заключение?

Это документы, в которых отражается информация по предстоящим работам, а также вообще о возможности проведения работ по разделу помещения собственником. Они готовятся по отдельности и включают в себя следующие разделы:

Наименование	Содержание
Проект	— общие данные; — пояснительная записка, которая в свою очередь состоит из архитектурно-планировочного решения, информации о коммунальных сетях; — графическая часть (схемы, чертежи); — приложения.
Техническое заключение	— информация о состоянии конструкций здания; — сведения о возможности осуществления работ, их безопасности; — выводы и рекомендации.

Комментарий эксперта. Для того, чтобы специалист смог приступить к подготовке проекта, необходимо собрать ряд документов. Например, для того, чтобы специалист мог получить информацию о конструктивных особенностях здания, нужно предоставить технический паспорт. Его можно заказать в БТИ, по месту расположения объекта.

Кроме того, потребуются актуальные сведения о самой недвижимости. Для этого нужно будет заказать выписку из ЕГРН.

После получения всех необходимых документов, обратитесь в компанию для непосредственной подготовки проекта и заключения.

На рынке представлены множество организаций, которые занимаются подготовкой такой проектной документации. Выберите тех специалистов, которые имеют и практический и теоретический опыт работы в данном направлении.

Компания “Кадастровая Москва” более 8 лет предоставляет услуги, в части подготовки проектов и технических заключений. Многие заказчики уже стали нашими постоянными клиентами. Мы дорожим каждым сотрудничеством.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Оформление проекта и тех заключения	От 20 000 руб. (от 3-х дней)
С ценами на другие услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” можно ознакомиться здесь.

Работы по разделу помещения

Для преобразования помещения производятся различные работы, в зависимости от намеченных целей. Например:

• установка или демонтаж окон, дверей, перегородок;
• установка систем утепления фасадов;
• возведение дверных проемов;
• и иные действия.

Комментарий специалиста. Работы, которые проводятся в нежилом помещении, не требуют предварительного согласования в уполномоченных органах.

Однако, если такой объект, находится в многоквартирном доме, в том числе, если будут затрагиваться несущие стены, предварительное согласование работ будет необходимо (Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Все работы должны производиться строго в соответствии с проектом. Кроме того, необходимо соблюсти требования по изолированности и обособленности, то есть образованные объекты должны иметь изолированные границы и самостоятельный выход в места общего пользования здания или на улицу.

Помещения также должны соответствовать требованиям законодательства (СанПин, Пожарного надзора).

Технический план

Технический план готовится после произведенных работ. Этот документ готовится кадастровым инженером, в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее “ФЗ-218”), а также приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

До начала работ, инженер проводит обследование образованных помещений, а также изучает представленные документы. Технический план включает в себя следующие сведения:

• графическая часть — план помещения, местоположение здания или помещения, в виде координат;
• текстовая часть — данные об образованном объекте.

План готовится на электронном носителе, при необходимости может быть подготовлен бумажный вариант.

Кадастровые инженеры компании “Кадастровая Москва” имеют большой опыт работы, в части подготовки технических планов. Специалисты готовы подготовить план любой сложности Если вам необходимо подготовить данный документ после произведенной перепланировки, обратитесь к нашим экспертам.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Подготовка технического плана	От 15 000 рублей (от 7 дней)
Цены на иные услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” здесь.

Регистрация изменения сведений в ЕГРН

После разделения помещения на два объекта кадастрового учета и более, необходимо произвести регистрацию произведенных изменений. Регистрация происходит путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 41 ФЗ-218, при образовании нескольких объектов, в результате раздела, каждый образованный объект ставится на кадастровый учет, а также в отношении каждого осуществляется государственная регистрация прав.

Новым помещениям присваивается кадастровый номер, а помещение из которого они были образованы, архивируется. Для внесения изменений подается следующий пакет документов:

Наименование	Пояснение
Заявление	Подается на каждый объект собственником или представителем по доверенности
Технический план	Подается на электронном носителе
Полномочия заявителя	Документы, удостоверяющие личность, нотариальная доверенность на представителя
Соглашение о разделе нежилых помещений	Подается, если собственников несколько
Подтверждение оплаты государственной пошлины	Пошлина оплачивается на каждый образованный объект. Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, размер пошлины для физического лица — 2000 руб., для юридического лица — 22 000 руб.

Возможно представление и иных сведений, согласно статье 18 ФЗ-218. Список документов размещен также на официальном сайте Росреестра. Документы подаются лично через МФЦ или на сайте Росреестра (через личный кабинет).

Как происходит регистрация

Специалист проверяет представленные документы в срок до 7 рабочих дней, а затем выносит решение относительно поданного заявления. Могут быть вынесены следующие виды решений:

• о регистрации права и учета;
• о приостановлении регистрации;
• о возврате заявления;
• об отказе в регистрации.

При положительном решении, а именно при принятии решения о регистрации прав и учета, будет выдана выписка на каждый образованный объект.

Пояснение от эксперта. Уполномоченный орган может вынести решение о возврате или приостановлении по разным причинам. Например, приостановление может быть вынесено, в связи с тем, что не представлены документы, предусмотренные требованиями законодательства. В данном случае, будет установлен определенный срок для устранения причин приостановки. После получения всех необходимых сведений, рассмотрение документов возобновляется.

Таким образом, важно подойти к процессу подготовки пакета для Росреестра с особым вниманием. Сэкономит силы и время, обращение к специалистам, которые имеют необходимый опыт в данном вопросе.

Специалисты компании “Кадастровая Москва” имеют большой опыт, в части проведения регистрации изменений. Мы поможем провести регистрацию изменений в Росреестре, в том числе с полным сопровождением и с гарантией.

Стоимость услуг

Наименование	Цена
Регистрация изменений в Росреестре	От 50 000 рублей(от 20 дней)
Цены на иные услуги инжиниринговой компании “Кадастровая Москва” здесь.

Полезные документы

№	Наименование	Ссылка для скачивания
1.	Технический план	Скачать
2.	Выписка из ЕГРН	Скачать
3.	Образец акта обследования	Скачать

Кейсы инжиниринговой компании “Кадастровая Москва”

Инжиниринговая компания “Кадастровая Москва” занимается проектированием, сопровождением перепланировок для любых типов зданий. Ниже можно ознакомиться с примерами выполненных работ.

Кейс 1.

Собственник помещения обувного магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил образовать посредством перепланировки, дополнительное помещение с аналогичным назначением. Благодаря обращению к инжиниринговой компании «Кадастровая Москва», владелец объекта недвижимости оперативно согласовал перепланировку и смог в оптимальные сроки запустить новый бизнес.

Кейс 2.

Заказчик в лице руководителя стоматологической клиники обратился в компанию «Кадастровая Москва» за помощью. Для аренды помещения частной организации потребовалось сделать перепланировку. Изменения должны обеспечить удобство и комфорт для посетителей стоматологии.

При запросе документов оказалось, что у арендодателя право на недвижимость зарегистрировано на всё здание. Наши специалисты обговорили вместе с заказчиком данный вопрос и решили сделать технический план на здание целиком, а не на отдельное помещение. Также был разработан проект и подготовлено техническое заключение. Все изменения в итоге были зарегистрированы в ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Как разделить коммерческую недвижимость?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Это возможно путем проведения перепланировки или переустройства вашей недвижимости.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Могу ли я сделать раздел, если невозможно обеспечить обособленность имущества? » title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Помещение у которого нет отдельного выхода в места общего пользования или на улицу, не будет поставлено на кадастровый учет.[/wpremark]

[wpremark preset_name=»solid_rounded_with_shadow_blue» icon_show=»1″ icon_image=»question-circle-solid-regular» icon_color=»#ffffff» icon_width=»32″ icon_height=»32″ icon_indent=»16″ background_show=»1″ background_color=»#4450fc» border_top=»0″ border_right=»0″ border_bottom=»0″ border_left=»0″ border_width=»2″ shadow_show=»1″ shadow_x=»0″ shadow_y=»20″ shadow_blur=»35″ shadow_stretching=»-10″ shadow_color=»#4450fc» shadow_opacity=»0.5″ title_show=»1″ title_text=»Может ли любое заинтересованное лицо подать заявление о постановке на кадастровый учет объекта, образованного в результате раздела?» title_color=»#ffffff» title_bold=»1″ title_italic=»0″ title_underline=»0″ title_uppercase=»0″ title_font_size=»18″ title_line_height=»1.5″ text_color=»#ffffff» text_link_color=»#ffffff» text_bold=»0″ text_italic=»0″ text_underline=»0″ text_uppercase=»0″ padding_top=»30″ padding_right=»20″ padding_bottom=»30″ padding_left=»20″ margin_top=»20″ margin_right=»0″ margin_bottom=»20″ margin_left=»0″ border_radius=»15″]Подать заявление может только собственник имущества или его представитель по нотариально оформленной доверенности.[/wpremark]

Вывод

Собственник может произвести раздел своего недвижимого имущества, путем проведения определенных работ. Раздел и постановка на кадастровый учет происходит поэтапно. Условно их можно разделить на 4 этапа.

В первую очередь готовятся проект и техническое заключение, затем непосредственно проводятся работы по перепланировке. Третьим этапом идет подготовка технического плана. Завершающим действием будет внесение произведенных изменений в ЕГРН.

Заявление на регистрацию подается в уполномоченный орган. В свою очередь, регистрирующий орган, по итогам рассмотрения поданных документов, проводит регистрацию прав и учета, а именно образованным объектам будут присвоены новые кадастровые номера, а “прежний” архивируется. На каждую образованную собственность выдается выписка из ЕГРН.

Список использованной литературы

1. ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
2. Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082;
3. ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ;
4. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП;
5. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП.
6. Гражданский кодекс.