Проект усиления проема в стене: что нужно знать?

Усиление проема в стенах осуществляется на основании проектной документации. Во многих случаях строительно-ремонтные работы требуют согласования с регулирующими органами. Ознакомимся со спецификой составления проектной и разрешительной документации в целях обеспечения законности усиления проемов в зданиях различных типов.

Усиление проема: что это?

В общем случае усиление проема осуществляется за счет установки на нем металлической рамы либо конструкций с применением уголков и швеллеров, обеспечивающих повышение устойчивости проема к нагрузкам. Соответствующее усиление проектируется с учетом действия многих строительных нормативов (например, СП 54.13330.2011 — применительно к МКД, СП 70.13330.2012 — применительно к домам любых типов).

Проведение работ должно соответствовать требованиям законодательства. В отношении жилых и нежилых зданий такие требования заметно отличаются. Можно выделить процедуры:

• составления проекта и проведения работ по усилению проема в помещении, расположенном в нежилом здании (например, ТРЦ, гаражном комплексе, апарт-отеле);
• проектирования и усиления проема в помещении — жилого или нежилого, в МКД.

Рассмотрим их подробнее.

Как реализовать проект усиления проема в стене нежилого здания?

Устройство, заделка проемов — в несущих и ненесущих стенах, перегородках, перекрытиях в нежилых зданиях, являются видами работ, не требующих получения разрешения на строительство (п. 3.8, 3.11, 3.12 Перечня работ, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП). Правомерно говорить о том, что указанная норма в полной мере распространяется и на работы по усилению проема в стене.

Кроме того, есть норма, закрепленная в п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. В соответствии с ней, согласование работ не требуется, если они:

• не затрагивают конструктивные и прочие характеристики надежности и безопасности здания;
• не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции — определенные градостроительным регламентом.

Комментарий эксперта: как правило, работы по усилению проема отмеченному критерию по ГрК РФ соответствуют. Однако, в целях их проведения должна быть составлена качественная проектная документация. Необходим также строгий контроль над обеспечением соответствия проводимых ремонтно-строительных работ такой документации.

Чтобы на практике провести работу без оформления разрешения на законных основаниях, необходимо, вместе с тем, подготовить ряд документов. А именно:

1. Техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности проведения ремонтно-строительных работ (п. 2.2 постановления № 432-ПП).

Заключение должно быть составлено проектной организацией, имеющей свидетельство от СРО о допуске к работам. Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» обладает всем спектром необходимых компетенций для составления проектной и разрешительной документации. 

2. Проект, на основании которого будут проведены работы по усилению проема.

Проект должен соответствовать требованиям, определенным постановлением Правительства России от 16.02.2008 № 87. Данный нормативный акт предусматривает, в частности:

1. Отображение в графических частях:

• чертежей разрезов зданий с изображением несущих конструкций;
• чертежей конструктивных решений несущих конструкций;
• схем расположения перегородок.

2. Указание в текстовых частях — характеристики и обоснования конструкций перегородок.

Таким образом, в проекте приводятся сведения о проемах, которые присутствуют (обустраиваются) как на несущих, так и на ненесущих конструкциях.

Практическое составление проектной документации предусматривает осуществление осмотра, обмера помещений, в которых производится усиление проемов. Проведение данных процедур квалифицированными специалистами — условие составления качественной проектной документации, полностью соответствующей требованиям закона.

На основании проекта проводятся ремонтно-строительные работы в целях усиления проема. По их завершении составляется технический план — опять же, на основании положений проекта. В нем отражаются результаты проведения работ по усилению проема в стене помещения. Технический план затем направляется в Росреестр в целях отражения в ЕГРН изменений в конфигурации помещения, обусловленных работами по усилению проема.

Рассматриваемый сценарий — при котором не нужно разрешение на строительство (или реконструкцию), может иметь альтернативу — которая, наоборот, предусматривает необходимость оформления такого разрешения. Такая ситуация возникает, если содержание ремонтно-строительных работ по существу не соответствует отмеченному общему критерию, прописанному в п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Усиление проемов (или иные операции с ними — например, увеличение или перемещение) могут быть частью более масштабных работ — выходящих за рамки тех, что не требуют разрешения. Либо такое усиление может само по себе, исходя из содержания работ по существу, противоречить формулировкам по ГрК РФ, позволяющим не согласовывать проведение работ.

В этом случае придется оформлять разрешение на строительство (реконструкцию).

Как получить разрешение на обустройство проема?

Основные процедуры, составляющие оформление разрешения:

1. Подготовка документов (по перечню, приведенному в п. 1-10 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

К ним относятся:

• проектная документация (соответствующая требованиям по постановлению № 87);
• согласие на проведение строительных работ от каждого из собственников реконструируемого здания или помещения (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

2. Передача документации на согласование в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы.

Документация на согласование работ направляется регулятору в электронном виде. Необходимо наличие действующей ЭЦП. При обращении в инжиниринговую компанию «Кадастровая Москва» вы получите необходимую консультационную и техническую поддержку при осуществлении электронного обмена документами в целях согласования работ.

Ведомство рассмотрит документы в течение 5 рабочих дней, и если не возникнет нареканий — оформит разрешение на реконструкцию, предусматривающую обустройство проемов (п. 2.18 Регламента по постановлению Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП).

После того, как разрешение получено, можно проводить работы — в соответствии с предоставленным регулятору проектом. По их завершении потребуется оформить еще один документ — акт о вводе реконструированного объекта в эксплуатацию. Для этого в Комитет необходимо направить (п. 2.5.1.1.1 Регламента):

• технический план, отражающий изменения в конфигурации объекта;
• акт приемки — необходимый в случае, если реконструкция выполнена подрядчиком;
• ранее выданное разрешение на проведение работ.

После получения акта можно передавать технический план в Росреестр для отражения результатов реконструкции, при которой осуществлено усиление проемов, в ЕГРН.

Рассмотрим теперь особенности проведения работ по усилению проемов в стене объекта недвижимости иного типа — многоквартирного дома. Определим, можно ли сделать проем в несущей стене МКД, и как обеспечить законность данной процедуры.

Как реализовать проект усиления проема в стене МКД?

Устройство, заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях относятся к работам по перепланировке помещения в МКД (п. 2.2 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП). Соответственно, такие работы требуют согласования с Мосжилинспекцией. Предусмотрены также правовые механизмы, позволяющие узаконить проем в стене МКД. То есть — согласовать его по факту проведения ремонтно-строительных работ.

Комментарий эксперта: правила, установленные постановлением № 508-ПП, распространяются на жилые помещения, а также на нежилые, что размещены в многоквартирном доме (например, магазины, офисы).

В свою очередь, чтобы сделать проем в ненесущей стене, согласование не требуется (поскольку работы с ненесущими конструкциями не поименованы в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). Но нужно произвести ряд действий, направленных на обеспечение законности проведения работ.

Чтобы согласовать дверной проем (или оконный) в несущей стене МКД, нужно:

1. Подготовить документы:

• подтверждающие право собственности на помещение;
• доверенность от собственника, если согласованием занимается его представитель;
• техпаспорт помещения;
• проект перепланировки;
• в дополнение к проекту — заключение о техническом состоянии конструкций здания и о возможности производства работ (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Если затрагивается конфигурация смежных помещений — нужно письменное согласие их собственников на перепланировку (п. 2.5.1.1.1.6 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП). Если затрагивается конфигурация общедомового имущества — решение общего собрания собственников, а в случае необходимости присоединения общего имущества к перепланируемому помещению — протокол о согласии на данную процедуру (п. 2.5.1.1.1.8 регламента).

Проект должен соответствовать всем прочим требованиям, приведенным в приложении № 3 к постановлению № 508-ПП. В документе подробно описывается то, как планируется усилить или увеличить дверной проем в несущей стене (либо оконный). Кроме того, поскольку перепланировка связана с затрагиванием несущих конструкций МКД, то проект должен составляться той проектной организацией, которая является автором проекта дома. Если это невозможно, то документ разрабатывает организация, выбранная Мосжилинспекцией.

2. Направить соответствующие документы в Мосжилинспекцию.

Документация на согласование перепланировки также направляется регулятору в электронном виде — как и в случае с получением разрешения на строительство. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» помогут в организации обмена электронными документами с Мосжилинспекцией.

4. Произвести в соответствии с проектом усиление проема в несущей стене.
5. Обеспечить подписание Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки.

В этих целях в ведомство дополнительно направляются:

• журнал производства работ, соответствующий требованиям по приложению № 4 к постановлению № 508-ПП;
• акты освидетельствования скрытых работ (также соответствующий требованиям по приложению № 4), поскольку усиление проема в несущей стене требует такого освидетельствования (приложение № 7 к постановлению № 508-ПП).

В приемочной комиссии при этом должен присутствовать представитель проектной организации, составившей проект перепланировки — поскольку она связана с изменением несущих конструкций (п. 15.1 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

5. Составить технический план, в котором будут отражены результаты усиления проема в несущей стене, и направить его в Росреестр.

Комментарий эксперта: также существует требование по внесению изменений в техпаспорт помещения по завершении перепланировки (п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях осуществляется обращение в БТИ.

Следующий возможный сценарий — узаконивание проема в несущей стене дома по факту проведения работ. В целях его реализации необходимо:

1. Подготовить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ (соответствующее Требованиям по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).

Поскольку осуществляется узаконивание усиления несущих конструкций МКД, то рассматриваемое техническое заключение должно (как и проект в первом сценарии — согласования до работ) составляться автором проекта дома или организацией, выбранной Мосжилинспекцией (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

2. Обеспечить подписание Мосжилинспекцией акта о завершенной перепланировке.

В этих целях в ведомство направляются указанное техническое заключение, а также:

• правоустанавливающие документы, доверенность (при необходимости);
• техпаспорт помещения.

3. Составить технический план, отражающего результаты усиления в соответствии с проектом проема в стене, направить документ в Росреестр.

В свою очередь, чтобы обеспечить законность работ по усилению проема в ненесущей стене МКД — которые не требуют согласования, необходимо (п. 19 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):

2. Оформить эскиз (то есть, схематичное отображение выполненных работ) в формате поэтажного плана, а также экспликации к нему.
3. Обеспечить подписание акта о завершении перепланировки.

В этих целях в ведомство направляются:

• правоустанавливающие документы на помещение, доверенность (при необходимости);
• техпаспорт;
• указанный выше эскиз.

В состав приемочной комиссии при этом входят только представитель Мосжилинспекции и заявитель.

Аналогично, как и при стандартном сценарии перепланировки (с оформлением разрешения), после оформления актов, подтверждающих узаконивание перепланировки либо законность проведения работ без разрешения, в установленном порядке вносятся изменения в техпаспорт помещения.

Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» осуществляют консультационную и правовую поддержку клиентов во взаимодействии с различными учреждениями при согласовании перепланировки — Мосжилинспекцией, Росреестром, БТИ.

Зная специфику информационного обмена с данными структурами, мы обеспечиваем оперативное и в полной мере соответствующее законодательству согласование документации, а также своевременный кадастровый учет проведенных работ.

Сколько стоит усиление проема

Ознакомьтесь с основными составляющими стоимости проектирования и кадастрового учета усиления проема.

Услуга проектной организации	Стоимость (руб.)
Разработка технического плана	12 000
Разработка технического заключения о допустимости работ	10 000
Разработка проекта перепланировки, предусматривающего усиление проема	20 000
Юридическое сопровождение процедуры согласования (узаконивания) перепланировки	50 000

Полезные документы

№ п/п	Ссылки	Описание документа
1	Скачать	Образец технического плана
2	Скачать	Образец заявления получение разрешения на реконструкцию проема
3	Скачать	Образец заявления на получение разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения
4	Скачать	Образец проекта перепланировки

Кейсы

Кейс 1

Владелец магазина, расположенного на первом этаже МКД, решил обновить оконные рамы (на несущих наружных стенах), и заодно усилить оконные проемы. Специалисты инжиниринговой компании «Кадастровая Москва» на основании обращения предпринимателя подготовили документацию на согласование усиления проема в рамках перепланировки нежилого помещения. Затем — обеспечили получение разрешения, последующее оформление акта о завершении данной процедуры, а также кадастровый учет перепланировки.

Кейс 2

Собственник гаражного комплекса решил обновить внутреннюю отделку помещений, но обнаружил, что проемы некоторых гаражных ворот значительно деформировались со временем, и решил произвести их усиление.

Инжиниринговая компания «Кадастровая Москва» произвела подготовку документации, обеспечивающей проведение работ без оформления разрешения на реконструкцию, а также содействовала осуществлению кадастрового учета изменений в конфигурации помещений.

Источники

• Градостроительный Кодекс (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать).