Владелец нежилого помещения — оно может находиться в нежилом здании и в МКД — или нежилого здания может принять решение о необходимости перепланировки. Часто случается, что для организации, которая размещается в здании, требуется расширить рабочее пространство или внедрить новое оборудование на производство, которое без изменения конфигурации не поставишь.

К примеру, чтобы сделать перепланировку в нежилом здании в Москве, которое будет использоваться под ресторан, нужно подготовить проект и техзаключение, а затем внести изменения в технический план и ЕГРН. Каждый случай уникален и часто требует экспертной оценки.

В этом материале мы рассказываем о специфике перепланировки в нежилых помещениях, которые находятся в нежилых зданиях и о специфике перепланировки в нежилых зданиях, Также расскажем о том, какие документы нужны для согласования перепланировки в Москве, где лучше заказывать проекты и технические планы. Мы приложили к статье чек-лист по согласованию перепланировки нежилого помещения или нежилого здания.

Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве в нежилом здании

Чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании в Москве нужно подготовить ряд документов до начала работ. Согласование и перепланировка осуществляются в следующем порядке:

Этап №1. Готовится проект

Проектная документация по перепланировке оформляется только проектировщиками с допуском СРО.

Этап №2. Готовится техническое заключение

Оно прикладывается к проекту. В техническом заключении содержится информация о безопасности проводимых на объекте работ.

Этап №3. Проводится перепланировка

С учётом проекта и техзаключения, все работы должны строго соответствовать проекту.

Этап №4. Готовится новый технический план

Новый технический план подготавливают кадастровые инженеры, которые для этого должны обследовать помещение. Затем проводится кадастровый учёт изменений в отношении нежилого помещения в части перепланировки.

Этап №5. Вносятся изменения в ЕГРН

Государственным регистратором проводится кадастровый учёт изменений в нежилом помещении. Соответственно, на этом этапе вносятся изменения в ЕГРН.

От эксперта. Проект могут готовить только проектировщики с допуском СРО. Это связано с большим списком требований к перепланировке, учесть которые может только опытный проектировщик.

Необходимо, чтобы проект соответствовал требованиям законодательства, иначе в согласовании перепланировки будет отказано.

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в МКД

В случаях, когда нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, изменения согласуются в Мосжилинспекции. Для этого нужно написать заявление и предоставить документы о праве собственности. К заявлению, проекту, документам о праве на владение помещением и техническому заключению прилагаются:

1. Заключение СЭС

Прилагается к заявлению, чтобы убедиться в том, что с помещением всё будет в порядке с точки зрения санитарно-эпидемиологической службы — оно не нарушает никаких требований.

2. Документы о согласовании перепланировки с соседями

При условии, что перепланировка нежилого помещения в МКД затронет общедомовое имущество.

Стоит отметить, что это не все нюансы, которые могут возникнуть. В компании «Кадастровая Москва» можно заказать консультацию по индивидуальному вопросу и выездную консультацию, где специалисты точно сориентируют о списке документов, который нужен в конкретной ситуации.

Документы, которые используются при согласовании перепланировки нежилого помещения или нежилого здания

Чтобы согласовать перепланировку нежилого помещения или нежилого здания, нужно подготовить пакет документов. Чтобы провести согласованную перепланировку нежилого помещения или нежилого здания, потребуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы

Поскольку перепланировку может провести только владелец помещения, потребуются правоустанавливающие документы. В качестве такого документа может быть представлено свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. По сути, документы могут пригодится владельцам нежилого помещения в МКД. Для регистрации изменений в нежилом здании и нежилом помещении в нежилом здании они тоже могут понадобиться.

2. Согласие собственников

Чтобы провести перепланировку, нужно заручиться согласием всех собственников нежилого помещения или нежилого здания, если их несколько. Оформляется в письменном виде, представляется на согласование и подпись.

3. Проект

С описанием всех работ по перепланировке и требованиям к безопасности их проведения с графическими и текстовыми материалами. Изготавливается только организациями, где есть проектировщики из организации с допуском СРО.

4. Техническое заключение

В техзаключении описывается состояние несущих конструкций по итогам обследований. В нём содержатся расчёты по нагрузкам и необходимости усилить конструкции, вывод о допустимости работ.

5. Технический план

Документ с новыми характеристиками помещения после перепланировки, изготавливается кадастровым инженером (для этого инженеру нужно обследовать здание). На основании плана объект ставят на кадастровый учёт, а изменения вносят в ЕГРН.

6. Акт приёмки

Акт приёмочной комиссии оформляется в МЖИ при согласованной перепланировке нежилого помещения в МКД (и требуется только при перепланировке нежилых помещений в жилых зданиях). Там проверят, соответствуют ли работы проекту и техзаключению, после чего выдадут акт. В случаях, когда акт не выдан, нужно идти в суд, чтобы узаконить перепланировку.

7. Технический паспорт

В него вносятся изменения после перепланировки. Это можно сделать в БТИ. Технический паспорт на данный момент не имеет такого значения, как технический план, поскольку произошли изменения в законодательстве.  Существует ряд нюансов, которые касаются юридической и кадастровой практики для разных зданий и помещений. О них лучше будет побеседовать со специалистом компании «Кадастровая Москва» на консультации.

К примеру, согласие всех собственников обычно требуется при перепланировке нежилого здания, в котором несколько владельцев. А для нежилого помещения в многоквартирном доме потребуется согласование с соседями – если речь идёт о перепланировке, затрагивающей общедомовое имущество.

От эксперта. В ряде случаев потребуется согласовать проект в Москомархитектуре — например, если изменения коснутся фасада здания.

Согласование перепланировки нежилого здания в Москве

Согласовать перепланировку нежилого здания можно, подготовив ряд документов. В тех случаях, когда перепланировка подразумевает серьёзные изменения в фасаде здания (согласно перечню зданий из списка Постановления №94-ПП), то потребуется дополнительное разрешение на работы в Москомархитектуре.

Итак, чтобы согласовать перепланировку в нежилом здании, нужно подготовить:

1. Проект

Проектная документация готовится с учётом всех видов работ и требований безопасности к ним.

2. Правоустанавливающие документы

Выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности.

3. Техническое заключение

Прикладывается к проекту, в нём содержится вывод о допустимости работ, обоснованный расчётами инженеров.

4. Согласие других собственников

Если у нежилого здания есть другие владельцы, то нужно заручиться их письменным согласием при подготовке перепланировки.

5. Разрешение от Москомархитектуры

Оно требуется только в тех случаях, когда изменяется фасад здания, а здание относится к списку в Постановлении №94-ПП. Для этого нужно уведомить сотрудников МКА и предоставить им проект. После этого можно начинать работы, получив необходимые разрешения. Когда работы будут окончены, нужно будет получить:

1. Технический паспорт здания

В него вносят изменения инженеры МосгорБТИ после окончания работы. Технический паспорт, в отличие от технического плана здания, уже не имеет такого значения.

2. Технический план здания

Кадастровые инженеры нашей компании внесут в него изменения и создадут новый технический план. Этот документ нужно использовать для кадастрового учёта и изменений, а также изменений сведений в ЕГРН об объекте недвижимости.

От эксперта. Технический план, как и проект, лучше заказывать у компетентных специалистов. Неверные расчёты в проекте, к примеру, не только создают проблемы с законом, но и опасны для тех, кто будет работать в нежилом здании после перепланировки.

Специфика перепланировки в нежилых помещениях

Нежилое помещение — оно может входить как в состав нежилого строения, так и в состав многоквартирного дома — определяется своим функциональным назначением. В нём может быть размещено производство, помещение может использоваться для торговли, в нём могут находиться общественные организации или офисы.

Алгоритм согласования такой перепланировки будет зависеть от того, где находится это помещение — в жилом или нежилом здании. Существует ряд важных правил для согласования перепланировки нежилого помещения:

1. Перепланировка нежилого помещения — это любое изменение конфигурации помещения (его планировки). Смена местоположения перегородок и несущих стен, коммуникаций, монтаж и демонтаж перегородок и элементов — это всё перепланировка.
2. Работы проводятся только после подготовки проектной документации.
3. Проект может готовить только компания, у которой есть допуск СРО.
4. Технический план оформляется в любом случае. Также в любом случае вносятся изменения в ЕГРН и объект ставится на кадастровый учёт.
5. Можно одновременно провести переустройство и перепланировку, объединив их в одном проекте.
6. Арендатор помещения может начать перепланировку только с согласия владельца помещения.

Перепланировка в нежилом помещении в МКД от перепланировки нежилого помещения в нежилом здании будет отличаться рядом особенностей, о них можно прочитать в другой статье.

Сначала нужно подготовить проект и техзаключение, а потом начинать работы

Специфика перепланировки в нежилых зданиях

Во время работ по перепланировке можно изменить и конфигурацию нежилого здания. Таким образом создаются новые помещения из общего объёма постройки. Их нужно поставить на учёт.

У согласования перепланировки в нежилом здании есть свои особенности. Выражаются они в следующем:

• Решение о перепланировке принимается всеми собственниками нежилого здания.
• В проекте должны быть описаны все виды работ и планировочных решений, каждое предписание к мерам безопасности. Для каждого помещения, которое подвергается перепланировке в здании.
• Работы на объекте начинаются только после утверждения проектной документации собственниками.

Стоит отметить, что перепланировка нежилых зданий в Москве часто включает в себя фасадные работы. Они требуют специального разрешения, которое выдаётся Москомархитектурой — организация должна подтвердить, что после перепланировки здание будет соответствовать художественно-архитектурному облику города. В других городах России действует такое же правило.

Получение разрешения от Москомархитектуры на перепланировку нежилого здания с внесениями изменений в фасад (с учётом Постановления №94-ПП) мы освещаем в другом материале. Учитывая обилие сведений, лучше обратиться за консультацией к специалисту, чтобы быть уверенным наверняка в том, что нужно или не нужно обращаться в МКА.

От эксперта. Отдельные проекты при совмещении перепланировки и переустройства в нежилом здании заказывать не нужно, поскольку проектировщик указывает решения по всем видам работ. Если возникают спорные вопросы с разграничением работ по перепланировке или по реконструкции, то стоит обратиться к нам для консультации.

Можно ли узаконить перепланировку нежилого помещения после проведения работ

Да. Несогласованную перепланировку можно узаконить в МЖИ и через суд, если МЖИ отказалась признать её законной. Для узаконивания перепланировки в нежилом помещении жилого здания нужно обратиться в Мосжилинспекцию с пакетом документов:

• документы о праве собственности;
• заявление;
• технический план;
• техническое заключение;
• выписка из ЕГРН.

По результатам сверки реального состояния помещения и технического плана, МЖИ может выдать акт завершённой перепланировки. Если перепланировку не получилось сделать законной через МЖИ, то собственника ждёт суд, через который можно узаконить работы.

Чтобы узаконить перепланировку в нежилом здании, нужно подготовить проект, техническое заключение, подготовить новый технический план и изменения в ЕГРН. С нежилыми помещениями в нежилых зданиях ситуация аналогична.

За незаконную перепланировку нежилых помещений в МКД предполагается административная ответственность. Обычно это штраф от 2000 и до 2500 для граждан, от 4000 до 5000 для должностных лиц от 40000 до 50000 для юридических лиц — согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ.

От эксперта. Есть виды работ, которые нельзя узаконить ни через МЖИ, ни через суд. К примеру, снос несущей стены, который повлиял на всю конструкцию, узаконить не получится.

Как узаконить перепланировку в ипотечном помещении или здании

Если помещение или здание было куплено под программу ипотечного кредитования, то вопросы о перепланировке в этом объекте недвижимости решает банк. Последние часто вносят в договор пункт о запрете на перепланировку до момента погашения ипотечного кредита. Поэтому нужно получить разрешение от банка, который выдавал кредит, уведомить страховую компанию и провести новую оценку помещения после перепланировки.

Образец заявления на получение разрешения на перепланировку от банка (скачать)

Кейсы

1. Согласовали перепланировку нежилого помещения и спасли владельца от штрафа

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме запланировал провести перепланировку и обратился к нам, чтобы не допустить ошибок и не получить штраф.

Сотрудники оформили документы, помогли согласовать перепланировку в Мосжилинспекции и пройти кадастровый учёт.

2. Помогли правильно провести перепланировку нежилого помещения арендатору

Арендатору помещения нужно было сделать перепланировку нежилого помещения, внеся изменения в конфигурацию, чтобы использовать его под ресторан.

Наш заказчик благодаря сотрудникам не допустил ошибок при строительных работах в нежилом помещении и смог избежать штрафа.

Наши услуги

Благодаря опыту сотрудников компания «Кадастровая Москва» согласует любые виды работ в минимальные сроки. Своим клиентам мы можем гарантировать, что:

• все документы будут подготовлены вовремя;
• процедуры будут проходить вместе с нами на каждой стадии;
• консультанты помогут выбрать законные планировочные решения;
• будет предоставлено индивидуальное коммерческое предложение.

С примерами наших работ можно ознакомиться на сайте и при личной консультации — Вам помогут сделать выбор и сопроводят во время согласования перепланировки в нежилом здании или нежилом помещении.

Список полезных документов

Здесь можно скачать образцы документов, которые потребуются для перепланировки нежилого помещения или нежилого здания.

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического задания на строительство, реконструкцию
2	Скачать	Образец заявления на выдачу разрешения на строительство нового здания
3	Скачать	Образец технического плана для постановки здания на учет
4	Скачать	Образец заявления о кадастровом учете
5	Скачать	Образец выписки ЕГРН
6	Скачать	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
7	Скачать	Образец заявления о проведении экспертизы проекта
8	Скачать	Рекомендации по подготовке проектной документации на экспертизу

Стоимость

В конечную цену перепланировки входит стоимость изготовления проекта, технического заключения, технического плана, проверки документов для МЖИ. Постановка на кадастровый учёт проходит без оплаты пошлины. Стоимость проекта можно посчитать по этой таблице.

Вид расходов	Стоимость (руб.)
Составление технического плана для кадастрового учета перепланировки	12 000
Составление технического заключения о допустимости работ по постановлению № 508-ПП (в том числе в целях согласования перепланировки по факту)	10 000
Разработка проекта перепланировки в соответствии с требованиями по постановлению № 508-ПП	20 000
Содействие в проведении юридически значимых процедур (взаимодействие с Росреестром, Мосжилинспекцией, БТИ)	50 000

Выводы

Чтобы грамотно провести перепланировку в нежилом помещении в многоквартирном доме в Москве, нужно обратиться в Мосжилинспекцию — но согласование далеко не самая важная часть. Значительно важнее тот факт, что нужно подготовить проект и проконтролировать строительные работы, чтобы они соответствовали изначальному плану.

Также важен технический план. Точнее, та часть, готовят новый план, поскольку кадастровый инженер — как и проектировщик — должен быть достаточно грамотным и подкованным, чтобы не ошибиться. Именно такие специалисты работают в нашей компании.

Чтобы провести перепланировку грамотно, нужно:

• подготовить проект;
• подготовить техническое заключение;
• заручиться согласием собственников — для нежилого здания;
• заручиться согласием соседей — для нежилого помещения в МКД при условии, что перепланировка затрагивает общедомовое имущество;
• согласовать перепланировку с МЖИ — если помещение находится в МКД;
• выполнить перепланировку;
• получить акт приёмки перепланировки в МЖИ — если помещение находится в МКД, для нежилых зданий этот пункт не нужен;
• поставить помещение на кадастровый учёт и получить технический план с изменениями;
• в ЕГРН данные вносятся автоматически после завершения кадастрового учёта.

Если Вы уже провели перепланировку, но не согласовали её предварительно, то мы можем помочь Вам, узаконив перепланировку. Об этом мы пишем в другом материале.

Список литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)
• Постановление № 508-ПП (скачать)
• Постановление № 94-ПП (скачать)
• Постановление № 432-ПП (скачать)