Согласование реконструкции зданий Бизнес-Центра, Гостиницы или Ресторана в 2024 году

Реконструкция объектов коммерческой недвижимости может проводиться для изменения их функционального назначения, улучшения условий обслуживания, расширения площади, с иными целями. При любом варианте реконструкции нужно проводить обследования объекта, проектировать работы, проходить экспертизу, оформлять разрешение на строительство. Согласования в Москве проходят через Госстройнадзор.

Читайте в статье, какие особенности нужно учесть при проектировании и согласовании, какие органы и службы участвуют в процедуре, какой комплект документов нужно иметь собственнику для успешного решения вопроса.

В чем заключаются особенности проектирования и согласования реконструкции для бизнес-центров, гостиниц и ресторанов

Гостиницы, бизнес-центры и рестораны относятся к общественным зданиям, предназначены для массового посещения людей. Общие нормы для строительства и реконструкции указанных объектов будут совпадать. Однако отличия в функциональном назначении зданий и помещений не менее значительны:

• основной объем помещений и площадей бизнес-центра предназначен для офисной деятельности, поэтому акцент при проектировании будет сделан на организации удобной планировки, освещения, дизайна;
• так как гостиницы предназначены для приема и размещения постояльцев, при проектировании нужно обеспечить нормы пожарной, санитарной и гигиенической безопасности, подтвердить тип и класс заведения, организовать места подъезда транспорта;
• для деятельности ресторана нужно соблюсти нормы по санитарии и гигиене, организовать меры пожарной безопасности, шумо- и звукоизоляцию.

Это только общие требования, которые нужно учитывать для реконструкции бизнес-центров, ресторанов, гостиниц. Многое зависит от формы собственности объекта. Если здание находится в частной собственности, все ключевые решения о его судьбе принимает собственник. Если помещения расположены в муниципальных объектах, проведение работ будет невозможно без разрешения правообладателя, т.е. уполномоченных ведомств.

Нормативные акты

Если для открытия или перепрофилирования бизнес-центров, ресторанов, гостиниц нужен косметический или капитальный ремонт, можно обойтись без согласований в госорганах и муниципальных ведомствах. Так как реконструкция относится к работам повышенной сложности и опасности для здания, будут применяться следующие руководящие документы:

• ГрК РФ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 468 (скачать);
• СП 118.13330.2012 (скачать).

Для заведений общепита и учреждений гостиничного бизнеса есть специальные нормы, которые будут применяться при согласованиях и проверках. Например, для подтверждения типа и класса гостиницы учитываются положения Закона № 132-ФЗ и Постановления Правительства РФ № 158. Все необходимые акты для согласований учтут специалисты компании Кадастровая Москва.

Простым языком

Суть реконструкции заключается в изменении основных параметров бизнес-центров, ресторанов, гостиниц. В зависимости от типа объекта и целей заказчика, реконструкция будет проводиться в следующих формах:

• для изменения назначения и основных функциональных характеристик (например, при перепрофилировании производственного здания под ресторан или бизнес-центр);
• для улучшения характеристик (например, расширение площади ресторана, номерного фонда в гостинице);
• для перевода технических этажей и подвалов здания в нежилые помещения, использования их под бизнес-центры, рестораны, гостиницы;
• для возведения антресолей, т.е. функциональных площадок на возвышении;
• в иных видах работ и изменениях характеристик.

Типичный пример реконструкции – пристройка новых площадей при расширении бизнеса. Для ресторана это позволит существенно повысить уровень обслуживания, открыть новые залы для посетителей, расширить или перенести кухню, открыть специализированные зоны для отдыха и развлечений. При реконструкции бизнес-центра можно возвести дополнительный этаж, где будут размещены новые офисные помещения, переговорные, представительства компаний.

Комментарий эксперта. Итоговая цель любых строительных работ в объектах коммерческой недвижимости – увеличение дохода от основной деятельности. Поэтому еще до заказа проекта и проведения реконструкции нужно просчитать возможные риски, экономическую обоснованность по всех работам и изменениям. Помощь в этом окажут специалисты компании Кадастровая Москва.

3D визуализация реконструкции

Где нужно согласовать реконструкцию бизнес-центров, гостиниц и ресторанов в Москве

Реконструкция подпадает под государственный строительный надзор. Это означает, что согласования пройдут следующим образом:

• на проект необходимо получить экспертное заключение (например, в Москве это можно сделать через МосГосЭкспертизу);
• разрешение оформляется через Госстройнадзор;
• закончив работы, необходимо обращаться в Госстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию;
• итоги работ, т.е. обновленные параметры объекта, нужно закрепить в ЕГРН (для этого проводится учет в Росреестре).

Для любых работ, связанных с изменением на внешних фасадах зданий е, нужно проходить согласования в МосКомАрхитектуре. Если реконструкцию планирует провести арендатор муниципального здания, соответствующее разрешение нужно получить в ДГИ (Департамент госимущества Москвы).

Комментарий эксперта. Любая ошибка на стадии проектирования, при выборе и обосновании решений, может повлечь возврат документов на переделку, отказ в выдаче экспертного заключения или разрешения. Чтобы избежать таких проблем, обращайтесь к профессионалам! Компания Кадастровая Москва входит в число лидеров на рынке проектных работ, окажет услуги по сопровождению «под ключ».

На данном фото делается пристройка к действующей гостинице с расширением общей площади

Этапы и порядок согласования реконструкции

Для принятия решения о реконструкции требуется согласие всех собственников объекта. Оформить его нужно в письменной форме, чтобы включить в комплект документов для согласований. До разработки проекта проводятся обследования существующего объекта, территории участка. Это нужно не только для выбора проектных решений, но и для определения, возможна ли реконструкция в данных условиях. Также изучается градостроительная документация, поскольку в черте города есть множество ограничений по параметрам строительства.

Общий порядок согласований реконструкции для общественных зданий одинаков. Необходимо пройти экспертизу и получить положительное заключение, обратиться в Госстройнадзор за разрешением. Перед началом работ нужно направить соответствующее уведомление в Госстройнадзор, который будет контролировать текущий ход работ. Для реализации проекта подрядчиком нужно своевременно получать и закрывать ордера на земляные работы, обращаться в коммунальные службы для отключения и подключения объекта.

Когда реконструкция будет завершена, необходимо направить соответствующее уведомление в Госстройнадзор, пройти обследование и получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Для завершения согласований оформляется техплан, проводится учет в Росреестре. Итоговым подтверждающим документом будет выписка ЕГРН.

Бизнес-центры

Бизнес-центр представляет собой многофункциональный объект, который будет использован для офисной деятельности, сдачи площадей в аренду. Как и для любых других общественных зданий с массовой посещаемостью, проект реконструкции бизнес-центра нужно согласовать с МЧС. В перечень мер пожарной безопасности, которые должен обеспечить собственник, входит:

• обустройство эвакуационных путей и пожарных лестниц, аварийных выходов;
• монтаж систем аварийного оповещения, размещение средств первичного пожаротушения;
• организация подъездных путей для спецтехники, поддержание в надлежащем состоянии гидрантов и пожарных водоемов (при наличии).

После завершения реконструкции МЧС проверит работоспособность систем, надлежащее состояние пожарных выходов и лестниц, наличие планов эвакуации и огнетушителей.

При реконструкции бизнес-центра могут проводиться фасадные работы

Рестораны

Рестораны относятся к заведениям общественного питания, которое будут массово посещать люди. Поэтому в перечень дополнительных согласований будет входить:

• проверки МЧС на предмет пожарной безопасности (кроме требований указанных выше, проверяется соответствие по характеристикам отделочных материалов, разрешительные документы на электрооборудование);
• специалисты СЭС (Роспотребнадзор) проверят соблюдение санитарных, гигиенических и эпидемиологических норм, надлежащую работу вентиляции и вытяжек, тепло- и гидроизоляцию, защиту от шума;
• если одновременная численность персонала и посетителей ресторана превышает 50 человек, нужно разработать паспорт антитеррористической безопасности (для этого проводится обследование комиссии в составе представителей органа власти, МВД, МЧС и других ведомств).

Если ресторан открывается в здании, где раньше размещались опасные и вредные производства, могут потребовать дополнительные работы по обеззараживанию объекта и участка. Контроль за этими мероприятиями осуществляет Роспотребнадзор, экологические службы.

Гостиницы

В гостиницах будут проживать люди, поэтому меры безопасности должны быть соответствующими. В обязательный перечень проверок и согласований до и после реконструкции гостиницы входит:

• проверки МЧС по всем основным направлениям пожарной безопасности;
• проверки СЭС (Роспотребнадзора) по санитарным, гигиеническим и эпидемиологическим нормам;
• проверки аккредитованных центров и органов для классификации гостиницы, т.е. подтверждения типа и класса заведения (под каждый тип и класс нужно подтверждать и соответствующую планировку номеров, мест общего пользования, наличие собственной кухни и других сервисов).

Так как обязательным условием для открытия гостиницы является наличие вывесок, согласование в любом случае проходит через МосКомАрхитектуру. Это нужно, чтобы вывеска и оформление гостиницы соответствовали единому архитектурно-художественному облику города.

Комментарий эксперта. Пройти все согласования на реконструкцию бизнес-центров, ресторанов, гостиниц одним днем невозможно. Экспертиза проекта может занять до 90 дней, а разрешение на строительство выдается в течение 7 дней. При выявлении нарушений эти сроки могут продлеваться, если необходима корректировка документации. С нашей помощью вы максимально сократите время на прохождение обязательных процедур, устраните причины для приостановок и отказов.

Для согласования реконструкции разрабатывается проект, оформляется разрешение на строительство

Какие документы нужны для согласования реконструкции бизнес-центров, гостиниц и ресторанов

Прохождение согласований для реконструкции осуществляется путем обследований объекта, изучения документов. В список обязательных бланков и форм будут входить:

• правоустанавливающие документы на объект;
• письменное согласие от всех правообладателей;
• результаты изысканий, технические отчеты и заключения;
• ГПЗУ, ситуационный план;
• проект реконструкции, рабочая документация;
• экспертное заключение;
• разрешение на строительство;
• уведомления о начале и окончании строительных работ;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• техпаспорт БТИ;
• техплан.

Список может меняться, в зависимости от правового статуса здания, вида работ. Полный комплект документов помогут собрать специалисты компании Кадастровая Москва, поэтому у вас не возникнет проблем с согласованиями.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование реконструкции

Составление правильного техзадания – это не просто формальность. По содержанию ТЗ определяется перечень будущих работ, цели и требования заказчика, исходное состояние объекты. Если у вас нет опыта составления технического задания на реконструкцию, помощь окажут специалисты компании Кадастровая Москва. В ТЗ сразу будут предусмотрены все необходимые согласования.

[su_document url=»https://xn—-8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/wp-content/uploads/2020/03/TZ-na-rekonstrukciju-biznes-centra.doc»]

Сроки и стоимость согласования

Чтобы просчитать сроки и стоимость прохождения согласований нужно изучить ТЗ, сделать предварительный осмотр объекта и участка, определить направления проектирования. Наша компания предложит максимально выгодные условия работы, доступные цены на проектирование и сопровождение согласований. Всю необходимую информацию можно получить по телефонам, указанным на сайте.

В среднем стоимость согласования начинается от 500 000 рублей, срок — от 4 месяцев. Каждый случай уникален поэтому точную информацию можно получить только по телефону.

Какие сложности могут возникать при согласовании реконструкции бизнес-центров, гостиниц и ресторанов

Реконструкция бизнес-центров, ресторанов, гостиниц обычно проводится в черте плотной городской застройки. Поэтому у проектировщика и подрядчика изначально возникнут сложности в выборе, обосновании и проведении работ. Вот несколько основных проблем:

• необходимость спланировать и организовать стройплощадку без перекрытия улиц, с соблюдением безопасности для инженерной и социальной инфраструктуры;
• необходимо учесть ограничения по параметрам разрешенного строительства в городе;
• нужно соблюсти множество норм безопасности, необходимые для открытия бизнес-центров, ресторанов, гостиниц;
• необходимо обеспечить безопасность существующего объекта при проведении работ (в отдельных случаях работы придется проводить без вывода всего здания из эксплуатации).

Этих и многих других проблем не возникнет, если проектированием и сопровождением реконструкции займутся специалисты компании Кадастровая Москва.

После завершения реконструкции нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

При реконструкции бизнес-центров, ресторанов, гостиниц важно соблюсти баланс инвестиций, эффективности проектных решений и других интересов заказчика. Все это обеспечат специалисты компании Кадастровая Москва, которые специализируются на проектировании объектов коммерческой недвижимости. Вы получите только те работы и услуги, которые нужны вашему бизнесу. Сжатые сроки, доступные цены, неограниченный выбор дополнительный услуг – все эти преимущества доступны каждому нашему клиенту.

Выводы

Реконструкция бизнес-центров, ресторанов, гостиниц может проводиться для изменения их функционального назначения, улучшения условий обслуживания, расширения площади, с иными целями. При любом варианте реконструкции нужно проводить обследования объекта, проектировать работы, проходить экспертизу, оформлять разрешение на строительство. Основные согласования в Москве проходят через Госстройнадзор.

Компания Кадастровая Москва выполнит все работы, необходимые для реконструкции бизнес-центров, ресторанов, гостиниц, окажет услуги по согласованию проекта. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• ГрК РФ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 468 (скачать);
• СП 118.13330.2012 (скачать).