Разработка АГР/АГО в 2024 году

АГР расшифровывается как архитектурно-градостроительное решение. В некоторых регионах нормативные акты содержат понятие АГО (Архитектурно-градостроительный облик). Определения АГР и АГО полностью равнозначны, не содержат отличий по форме и содержанию документов, порядку их согласования. Разработка АГР/АГО нужна на этапе подготовки проекта строительства или реконструкции, чтобы описать особенности компоновки и архитектуры здания, подтвердить соответствие его внешнего облика градостроительной документации города.

В обзоре расскажем, на какие объекты нужно разрабатывать АГР/АГО, что учитывается при оформлении документа, что входит в его содержание, где можно получить свидетельство после согласования.

Что такое Архитектурно-градостроительное решение (АГР)

При проектировании нужно соблюдать требования к безопасности зданий и строительных работ. Они указаны в Градостроительном кодексе, Законе № 384-ФЗ, множестве СП и ГОСТ. Но в этих нормативных актах напрямую не прописаны требования к внешнему облику здания, его архитектуре и компоновке, ориентации в пространстве. Такие нормативы можно найти в градостроительной документации регионов и муниципальных образований. Именно для подтверждения этим нормативам разрабатывается АГР/АГО.

По своей сути Архитектурно-градостроительное решение представляет собой документ с описанием внешнего облика здания. При этом в АГР указываются только общие параметры и описание, тогда как в реальности могут быть незначительные отличия. Но отступать от основных параметров, заявленных в АГР и согласованных в компетентных органах нельзя. АГР дает представление о внешнем облике объекта по следующим показателям:

• по основным разрешенным параметрам, их соответствую ГПЗУ, градостроительной документации города;
• по композиции, архитектуре, стилю, предварительному цветовому оформлению фасадов, их фрагментов и элементов;
• по местоположению объекта среди близлежащей застройки, различной инфраструктуры;
• по благоустройству территории вокруг здания и близлежащей инфраструктуры.

Основной целью разработки и согласования АГР является подтверждение, что будущее здание отвечает разрешенным параметрам строительства и архитектурному облику города, отдельных районов и кварталом. Например, в крупных городах есть четкие требования к этажности и высоте зданий определенных районов. В центре города, где сложилась историческая и культурная застройка, запрещено строить новые высокие здания. Такие же требования могут действовать в отношении архитектурной концепции и внешнего вида объектов. По АГР можно убедиться, как будет выглядеть еще не существующее здание, соответствует ли оно градостроительным и архитектурным требованиям.

Комментарий эксперта. Разработка АГР/АГО может потребоваться для реконструируемого здания. Такие виды работ связаны с изменением исходных параметров здания. Например, при реконструкции может увеличиться общая площадь, высота и этажность объекта, после чего он перестанет соответствовать градостроительным и архитектурным требованиям. Поэтому оформления АГР является одним из обязательных условий для успешного согласования проекта на строительные работы.

№ п/п	Основные материалы в содержании АГР, паспорта фасадов и колористического паспорта	Описание
1	Разверстки фасадов	Описывают внешний вид фасада здания с каждой прилегающей улицы. Заполняется с учетом будущего облика после завершения работ.
2	Описание фасадов	Содержит описание всех элементов фасада – окон, дверных проемов, малых архитектурных форм, балконов, рекламных вывесок.
3	Колористические решения	Содержит описание цветов на всех фасадах здания. Колористические решение выбираются по альбомам или по индивидуальным решениям, должны соответствовать международной классификации цветов.
4	Ведомости оконных и дверных проемов	Описывают размеры и местоположение оконных и дверных проемов на фасадах здания.

Чем отличается АГР от АГО

Никаких принципиальных отличий между понятиями АГР и АГО нет. Это разные названия одного документа, которые отражаются в нормативных актах регионов. Документ, описывающий архитектуру, компоновку и внешний вид здания, может именоваться:

• архитектурно-градостроительное решение;
• архитектурно-градостроительный облик;
• архитектурная концепция объекта.

В Москве на объекты нужно разрабатывать АГР, тогда как в Подмосковье или Санкт-Петербурге – АГО. При этом общее содержание документа, требования к его разработке и согласованиям практически не отличаются. Проверкой АГР/АГО занимаются органы (департаменты) по архитектуре и градостроительству регионов. В столице таким органов является МКА (Москомархитектура).

На какие объекты нужно разрабатывать АГР/АГО

АГР/АГО нужно разрабатывать на объекты, чьи архитектурные решения и строительные параметры повлияют на общие показатели застройки города или его отдельного района (квартала). Поэтому документ нужен:

• на вновь возводимое здание;
• на реконструируемые объекты.

Отметим, что при реконструкции исходные параметры здания могут остаться неизменными. Согласно ГрК РФ, реконструкция может заключаться в полной замене или восстановлении несущих конструкций, при этом площадь, объем, высота и этажность здания останутся прежними. В таких случаях АГО/АГР не нужно оформлять, так как строительные работы не скажутся на внешнем облике здания.

Нормативные акты

Хотя основные требования к разработке и согласованию АГР предусмотрены нормативными актами регионов, федеральное законодательство тоже регулирует эту сферу. При подготовке документа нужно учитывать:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 284-ПП (скачать);
• Распоряжение № 9-н (скачать);
• СП 31-107-2004 (скачать);
• СНИП 31-01-2003 (скачать).

Естественно, при разработке объектов в СПб или в других регионах не применяется Постановление № 284-ПП, так как оно действует только в Москве.

Комментарий эксперта. Если вам нужна проектная документация на новое здание, обращайтесь в ООО Смарт Вэй. В перечень наших услуг входит и подготовка АГР на любые типы объектов, помощь в согласовании этого документа. Мы знаем все требования к застройке в Москве, обеспечим строгое соответствие градостроительным и архитектурным нормам. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефону, через форму обратной связи.

Порядок разработки АГР

Ниже расскажем об основных правилах разработки и согласования АГР/АГО для объектов в Москве. Если вам предстоит разработка и оформление документа в другом регионе, большая часть этих правил тоже будет действовать. В целом, соответствие АГР обеспечивают специалисты проектной организации. Сведения, указанные в АГР, они используют для подготовки проекта на строительство и реконструкцию. От заказчика требуется только подготовить ТЗ по основным требованиям к объекту, представить ряд обязательных документов и сведений.

На каком этапе разрабатывается АГР

В АГР описывается внешний вид, особенности архитектуры и колористики еще не существующего или реконструируемого здания. Поэтому документ оформляется на начальной стадии проектирования, когда в распоряжении специалистов есть материалы проектных изысканий, документов и сведений на земельный участок. При оформлении проекта нужно строго следовать АГР, прошедшему согласование. Отступления допускаются, но только в исключительных случаях и по незначительному перечню изменений.

Отметим, что свидетельство АГР не является разрешением на строительство. Такой документ оформляется после экспертизы проекта, его проверки в Госстройнадзоре. Даже если в распоряжении заказчика есть свидетельство АГР, он может столкнуться с отказом в выдаче разрешения на проект. Дело в том, что объем проектных решений и нормативных требований к ним намного больше, чем к содержанию АГР. При разработке АГР не нужно описывать соответствие по нормам строительной и иной безопасности, так как речь идет только о внешнем виде объекта.

Что учитываться при подготовке архитектурно-градостроительного решения

Внешний вид здания зависит не только от пожеланий заказчика. Планируя строительство нового объекта, владелец участка хочет получить максимальную отдачу и прибыль. Например, чтобы увеличить общее количество квартир или нежилых помещений можно строить высотные здания. Если бы все зависело только от решений заказчика, все крупные города были бы переполнены многоэтажной застройкой, которая не представляет собой никакой художественной, архитектурной и иной ценности.

Чтобы не допустить бесконтрольной застройки, в каждом городе есть определенные градостроительные нормативы, разрешенные параметры строительства. Вот что нужно учесть при разработке АГР/АГО:

• допустимые показатели строительства по ГПЗУ участка (сюда входит множество параметров, от высоты и этажности до отступов от границ участка и отдельных объектов инфраструктуры);
• функциональное назначение территории, планировку пространства на участке (например, нельзя строить МКД на участке, которые можно использовать только для производственных целей);
• взаимное местоположение нового или реконструируемого здания и объектов близлежащей застройки (например, чтобы здание не перекрывало обзор соседним объектам);
• особенности ландшафта территории, местоположения и площади природных объектов;
• особенности строения грунта, месторасположения подземных объектов и коммуникаций;
• особенности культурной и исторической застройки по месту расположения участка;
• требования к композиции и архитектурно-художественному облику в месте застройки;
• ряд других факторов и требований, предусмотренных градостроительной документацией города.

По каждому из перечисленных направлений нужно обосновать все решения АГР. Для этого нужны исходные данные на участок, наземные и подземные объекты, коммуникации. Перед проектированием всегда проводится комплекс инженерных изысканий. Эти материалы используются и при подготовке АГР.

Содержание АГР для согласований

Для Москвы содержание документов в АГР определяет по Постановлению № 284-ПП. На согласование нужно представить:

• пояснительную записку к АГР, где будут расписаны все решения по архитектуре, компоновке, внешнему виду и колористическим решениям;
• ситуационный план;
• схема (план) организации участка, в том числе с описанием транспортных путей;
• чертежи всех фасадов здания;
• разверстки фасадов;
• фотофиксация близлежащей территории, зданий, инфраструктуры;
• фотомонтаж и визуализация объекта после завершения строительства или реконструкции;
• схемы разрезов по высотным отметка строения;
• схемы первого и всех неповторяющихся этажей;
• схемы всех подземных этажей и уровней.

Как и для согласования проекта, для АГР нужны правоподтверждающие документы на участок, ГПЗУ. Для согласования АГР обязательно нужна визуализация здания. Она включает графические материалы, в том числе эскизы, видео, схемы, чертежи. Они дадут наглядное представление о внешнем виде объекта.

Комментарий эксперта. В некоторых случаях есть возможность отступить от разрешенных параметров строительства. Для этого может потребоваться внесение изменений в генеральные планы и другую градостроительную документацию, разработка компенсирующих мер. Делать это желательно до начала инженерных изысканий и проектирования, т.е. после предварительного обследования участка и проработки общей концепции здания. Наши специалисты могут подробнее рассказать об этих нюансах.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец паспорта фасадов	Скачать
2	Образец колористического паспорта	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Образец заявления о кадастровом учете	Скачать
6	Форма колористического паспорта	Скачать
7	Инструкция по заполнению заявления на колористический паспорт	Скачать
8	Заключение об утверждении паспорта фасадов	Скачать

Порядок согласования АГР/АГО

Недостаточно описать решение внешнего вида здания в АГР. Их нужно обязательно подать на согласование, получить свидетельство. Наши эксперты оказывают услуги по согласованиям АГР, помогут получить разрешительный документ в максимально сжатые сроки. Одновременно будет вестись работа над проектом, чтобы не терять время.

Куда обращаться с документами

Согласование АГР в Москве входит в полномочия Москомархитектуры. Подать документы можно только в электронной форме. Для этого используется онлайн-сервис на сайте mos.ru. Заверение документов осуществляется по ЭЦП или по учетной записи ЕСИА (госуслуги).

Для оценки соответствия документов МКА запрашивает данные из других ведомств, в том числе из Росреестра, Департамента имущества, Департамента культурного наследия и т.д. Рассмотрением АГР занимается комиссия. Общий срок на согласование не может превышать 17 дней.

Какой документ выдается после согласования

При положительном решении заявителю выдается свидетельство АГР. Сведения об этом документе вносятся в столичный реестр ИСОГД. У свидетельства нет срока действия. Подразумевается, что соответствие решений в АГР будет еще раз проверено при экспертизе проекта, выдаче разрешения на строительство.

Причины отказа в согласовании АГР

При рассмотрении документов АГР может выноситься отказ в согласовании и выдаче свидетельства. Вот несколько причин, когда заявитель может получить отказ:

• если АГР не содержит обязательных документов, графических материалов, визуализации;
• если решения в АГР полностью или частично противоречат ГПЗУ;
• если внешний вид объекта по АГР не соответствует художественным и архитектурным требованиям города;
• если обоснование решений в АГР противоречит результатам инженерных изысканий.

Если вынесет отказ в согласовании АГР, работа над основной проектной документацией будет невозможна. Чтобы избежать отказа и затягивания сроков проектирования, обращайтесь только в надежную проектную организацию. Чтобы сделать правильный выбор, предлагаем ознакомиться с кейсами по согласованию АГР по нашим предыдущим работам.

Наши услуги

Разработка АГР станет основой для оформления основного проекта на строительство или реконструкцию. Мы предлагаем клиентам полный комплекс услуг по проектированию:

• разработка документов на объекты любой сложности, на все виды строительных работ;
• представительство интересов в государственных и муниципальных структурах при согласованиях, экспертизах;
• оформление документов для инвентаризации, кадастрового учета недвижимости;
• сопровождение строительного надзора в период работы по проекту.

Уточняйте условия сотрудничества по телефону, через форму обратной связи. Ориентировочная цена по некоторым видам услуг указана ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Разработка АГР	от 25 000 руб.
2	Разработка проекта на строительство, реконструкцию	от 60 000 руб.
3	Сопровождение согласования АГР	от 10 000 руб.
4	Разработка колористического паспорта	от 20 000 руб.
5	Разработка проекта фасадов	от 20000 руб.

Заключение

• АГР — это архитектурно-градостроительное решение. Оно раскрывает особенности внешнего вида, архитектуры, компоновки и колористики будущего объекта
• Разработка АГР в Москве ведется по Постановлению № 284-ПП. Для согласования документы нужно представить в Москомархитектуру.
• После согласования АГР оформляется свидетельство. Позже оно передается вместе с проектом на экспертизу, на проверку в Госстройнадзор.

Если вам требуется разработка АГР и получение свидетельства, обращайтесь к нам!

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере визуализация АГР на административно-общественное здание в Москве. Документы на объект разрабатывали эксперты ООО Смарт Вэй.

Кейс 2. На примере ниже АГР на здания гостиничного комплекса в Москве. АГР и проект на здание разрабатывали специалисты ООО Смарт Вэй.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 284-ПП (скачать);
• Распоряжение № 9-н (скачать);
• СП 31-107-2004 (скачать);
• СНИП 31-01-2003 (скачать).