Раздел зданий и помещений на помещения — пошаговая инструкция в Москве в 2024 году

Раздел недвижимости заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Строение разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения допускается делить на аналогичные объекты путем возведения перегородок и стен, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки, причем оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Читайте в статье, какие нормы и ограничения действуют при разделе, что нужно учесть при проектировании и согласовании, в какие органы и службы нужно подавать документы.

Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения

В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.

Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.

Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.

Нормативные акты

Базовые правила раздела недвижимости указаны в федеральном законодательстве. В зависимости от вида работ, будет применяться:

• ГрК РФ (скачать);
• ЖК РФ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 468 (скачать).

Согласование реконструкции или перепланировки проходит на местном уровне. Поэтому дополнительно будут применяться Постановления Правительства Москвы № 432-ПП, 508-ПП, 692-ПП. В этих руководящих документах есть не только регламент согласований, но и ряд запретов на работы (в основном они распространяются на помещения в МКД). Также для проектирования будут выбираться отдельные СП, СНиП и ГОСТ под разные типы строений.

Простым языком

Чтобы в результате раздела образовался новый объект недвижимости, он должен соответствовать признакам изолированности и обособленности. Такое правило указано в Законе № 218-ФЗ, будет проверяться при согласованиях, кадастровом учете и регистрации прав.  Изолированность заключается в ограждении площади объекта от остального объема здания (например, за счет существующих и вновь возведенных стен). Обособленность подтверждается, если у помещения есть отдельный выход на улицу, либо к местам общего пользования.

Раздел зданий и помещений может осуществляться со следующими целями:

• для образования новых объектов с аналогичным целевым назначением (например, вместо одной большой квартиры можно сделать две маленькие);
• для перераспределения больших площадей на несколько небольших помещений, сдачи их в аренду или использования под другие цели;
• для разграничения прав между несколькими собственниками, если определения долей для этого недостаточно (например, если каждый из совладельцев хочет получить свою долю в натуре);
• для одновременной смены целевого назначения и перепрофилирования строения (например, если провести перепланировку и сделать из больших производственных площадей апартаменты).

Если нужно просто временно выделить площади под разные коммерческие цели, можно сделать раздел на части вообще без строительных работ и дополнительных согласований. Например, «нарезать» большой торговый зал на множество маленьких торговых точек можно по договорам аренды и техплану. Такие части можно поставить на временный кадастровый учет на весь период аренды.

Комментарий эксперта. Сложнее всего делить жилые помещения. В такой ситуации нужно не только учесть строительные нормы безопасности, но и сделать отдельные выходы для каждой вновь образованной квартиры, соблюсти требования по минимальной жилплощади комнат, прорубить новые окна для естественной освещенности. В нежилых строениях и помещениях ограничений существенно меньше. Кроме того, для нежилых объектов решения принимают только сами правообладатели, а при работах в МКД требуется одобрение от общего собрания.

Одним из обязательных условий раздела является соблюдение признаков изолированности и обособленности, наличия отдельного входа в каждое помещение

Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения

Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).

Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:

• для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
• нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
• в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила «мокрых зон», иных норм);
• раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.

В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.

Комментарий специалиста. При проектировании и работах нужно соблюдать общие строительные ограничения, указанные в федеральных и местных актах. Например, запрещено демонтировать или перекрывать вентиляционные каналы, инженерные сети общего пользования, системы аварийного оповещения и пути эвакуации. Все эти моменты учтут проектировщики компании Кадастровая Москва, если вы выберете нас для раздела.

Какие проекты и работы нужны для раздела зданий и помещений

Перечень работ при реконструкциях и перепланировках существенно отличается, что повлечет и разный порядок согласований. Перепланировочные работы могут включать:

• возведение, перенос или демонтаж капитальных стен внутри исходного помещения и по периметру;
• объединение помещений или их частей, чтобы включить их площадь в новый объект;
• прорубание нового выхода на улицу или к местам общего пользования, обустройство входной группы (крыльцо, тамбур, пандусы, лестницы);
• обустройство, расширение, перенос или заделывание проемов под окна;
• перенос инженерных сетей и сантехнического оборудования, в том числе с разделением их систем на все новые помещения (эти работы подпадают под переустройство, могут объединяться с перепланировкой);
• фасадные работы, связанные с появлением новых объектов.

Важно, что при перепланировке не будут изменены параметры всего здания, т.е. останется неизменной его площадь, высота, этажность, другие основные характеристики.

При реконструкции, напротив, могут меняться параметры здания и всех его помещений. Поэтому для раздела можно использовать те же виды работ, что и при перепланировках, а также:

• надстройка нового этажа, либо присоединение чердачного объема к вновь образуемым помещениям;
• замена, восстановление и монтаж новых несущих конструкций (это особенно актуально для создания стен у вновь образованных помещений);
• пристройка дополнительной части здания (в результате таких работ для каждого нового помещения можно нарезать дополнительную площадь);
• иные виды работ в помещениях и строении.

Как и при перепланировке, раздел по реконструкции должен быть досконально описан в проекте. Для этого выбираются и описываются архитектурные, инженерные, планировочные и иные решения, делаются расчеты нагрузок и усилений, подбираются конструкции и материалы с надлежащими характеристиками.

Для раздела зданий и помещений всегда нужно разработать и согласовать проект

Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения

Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:

• заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
• получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
• разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
• подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
• обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
• выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
• обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.

Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.

При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:

• разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
• документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
• в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
• после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.

Комментарий эксперта. Недопустимо приступать к работам по разделу без оформления проекта и разрешительных документов. Это не только влечет угрозу безопасности здания, но и практически лишает возможности узаконить перепланировку и реконструкцию. Чтобы избежать любых сложностей, закажите услуги по проектированию и согласованиям в компании Кадастровая Москва.

На данном примере из одного нежилого помещения было образовано два новых объекта

Где нужно согласовать раздел зданий и помещений на новые помещения

Для согласования раздела зданий и помещений нужно обращаться в следующие службы:

• МЖИ – для перепланировки;
• МосКомАрхитектура – для перепланировки и реконструкции, если меняются фасады;
• Госстройнадзор – если раздел проводится через реконструкцию;
• БТИ – для внесения изменений в техпаспорт здания;
• МЧС, СЭС (Роспотребнадзор) – эти ведомства проверяют проект на соответствие норм безопасности, участвуют в проверках вновь образованных помещений;
• Росреестр – проводит кадастровый учет и перерегистрацию прав.

На экспертизу нужно обращаться только с проектом реконструкции. Дополнительные разрешения потребуются, если здание отнесено к объектам культурного наследия.

В данном случае при разделе помещения не была достигнута изолированность и обособленность. поэтому часть объекта можно сдать в аренду и поставить ее на временный кадастровый учет

Какие документы нужны для согласования раздела

Чтобы успешно пройти процедуру раздела и добиться положительных согласований, потребуются:

• правоустанавливающие документы на здание и (или) помещение;
• соглашение между собственниками, либо письменное согласие от всех правообладателей объекта;
• протокол собрания МКД с одобрением работ;
• проект перепланировки или реконструкции, техзаключение (для МКД);
• экспертное заключение;
• заявление в МЖИ о согласовании;
• разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию;
• техпаспорт БТИ;
• акт приемочной комиссии;
• техплан кадастрового инженера.

Наши специалисты оформят все нужные бланки и формы по услуге «раздел зданий и помещений под ключ». Обращайтесь, у нас самые выгодные условия!

Как правильно составить ТЗ на раздел зданий и помещений

Составление ТЗ – не менее важный этап, чем проектирование или строительные работы. Неточное или неправильное техзадание повлечет неоднократное переделывание проекта, указание неполного перечня работ, сложности при согласованиях. Специалисты компании Кадастровая Москва окажут услуги по заполнению ТЗ на любые варианты раздела. С примером технического задания можно ознакомиться ниже.

[su_document url="https://xn----8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/wp-content/uploads/2020/03/TZ-na-razdel-pomeshhenij.doc"]

Сроки и стоимость

Сложно оценить стоимость и сроки работ без изучения исходных документов на объект, оценки содержания ТЗ, предварительного обследования здания и помещений. В компании Кадастровая Москва вы всегда получите доступные тарифы, сжатые сроки подготовки и согласования документации. Подробности можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Какие сложности могут возникать при разделе зданий и помещений

При разделах зданий и помещений можно столкнуться со следующими сложностями:

• невозможностью добиться обособленности и изолированности новых объектов;
• недостаток площади исходного помещения, чтобы соблюсти строительные нормативы;
• необходимость проведения дополнительных работ для усиления или восстановления несущей способности конструкций;
• необходимость проведения изысканий на участке для реконструкции, особенно если предстоит пристройка или надстройка с разделом;
• высокий износ конструкций и инженерных сетей, что потребует дополнительных ремонтов и расходования средств;
• необходимость обеспечить отдельные выходы из каждого нового помещения.

Не все проблемы и сложности при разделах можно обойти, так как некоторые запреты и ограничения напрямую связаны с безопасностью здания. Однако даже в самой сложной ситуации вы можете рассчитывать на помощь профессионалом компании Кадастровая Москва.

В проект перепланировки или реконструкции входят чертежи и схемы раздела

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Компания Кадастровая Москва – это всегда надежно, быстро, доступно и профессионально! Мы работаем напрямую и без посредников, привлекаем к работе только собственных специалистов или экспертов с проверенной квалификацией. При заключении договора вы можете ознакомиться с примерами выполненных работ, чтобы сделать правильный и объективный выбор. Обращайтесь, мы предложим вам индивидуальные условия сотрудничества!

Выводы

Раздел зданий и помещений заключается в образовании новых изолированных и обособленных объектов. Здание разделить на помещения нельзя, однако их можно выделить за счет общего внутреннего объема. Помещения можно делить на аналогичные объекты путем возведения стен и перегородок, других конструкций. Провести раздел можно в форме реконструкции или перепланировки. Оба этих вида работ требуют специальных согласований.

Компания Кадастровая Москва предлагает свои услуги по проектированию, сопровождению согласований для раздела зданий и помещений. Подробную информацию можно получить по телефонам, указанным на сайте.

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• ГрК РФ (скачать);
• ЖК РФ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 468 (скачать).